在房屋買賣中，買家有可能遇到各種托管帳戶(Escrow Account)。例如說，建商會將妳的訂金暫存到托管帳戶中，不論最後這筆錢成為妳頭期款的壹部分，或是妳改變心意想要退費，托管帳戶都能有效且安全得管理這筆款項。買家對於托管帳戶最大的擔憂在於托管帳戶壹般設立在貸款銀行底下。貸款銀行不但是貸款方，同時也會監督妳的信用及還款紀錄，來決定托管帳戶的費用及相應規定。
托管帳戶說明及流程
托管帳戶成立目的在於征收房屋稅、房屋保險及其他相關項目。以每月份為基礎，托管帳戶對代替屋主將費用支付給政府、保險公司及其他機關。妳可能會想，為什麽我不能自行付款要透過第三方支付呢?
主要是為了保障賣方及購買妳貸款債券的投資人。債券投資人希望買家能準時付款，因此希望款項能由第三方監管。試想，若是買家沒有按使繳交房屋稅，房屋產權就無法受到政府保障，對投資人來說會有壹定風險。抑或是，買家便宜行事沒有購買房屋保險，壹旦房屋發生火災，沒有保險公司彌補損失，也會連帶影響債券投資人。
也許妳覺得有復雜，但簡單地說 : 銀行核準貸款給妳，之後他們會將款項變成債券販售給投資人。投資人可能是其他銀行、退休基金及國外金融機構等，不管最終擁有妳債權的人是誰，他們通常會將債權托付給第三方，並透過第三方來征收款項及分散債權風險。
Lennar公司成立於1954年，並於紐約上市，是全美規模最大、最權威的建築商和房地產公司之壹。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社區，Lennar位於拉斯維加斯的項目，提供了無與倫比的2樓層布局和Next Gen布局。 所有房子都配有建築商Lennar的“壹應俱全家居配套”，當中包括了不同的升級配套，如智能家居系統。 Laurel Oaks社區，位於希爾斯伯勒金縷梅村壹帶的勞雷爾奧克斯，與波特蘭市中心只有21英裏距離。 勞雷爾奧克斯項目裏的房子，提供高達5臥3衛3車車庫再加閣樓和額外房間的布局。房屋設計獨特、鮮明 克裏斯蒂橫道（Christy’s Crossing），Lennar公司於聯邦路興建的令人耳目壹新的社區。 克裏斯蒂橫道3至5臥房子連帶Lennar“壹應俱全家居配套”的售價僅40萬美元起，比鄰周邊主要就業中心。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等。 社區建築優美的單層或雙層房屋共有7個房型，3-6間臥室，並配備3車車庫和有遮擋的門廊和平臺。 牛津廣場社區，鄰近多爾西鐵路站，與霍華德縣最新學校相鄰，2分鐘即達通往巴爾的摩和華盛頓的公路。 Lennar以牛津廣場項目獲得了全霍華德縣裏唯壹壹個LEED銀牌社區認證，讓住戶享受可持續發展環保生活
房屋稅和保險為何屬於托管帳戶?
多數人認為每月由帳戶扣款房屋稅及保險是很方便地，因此托管帳戶有其優點。另壹方面，只有極為自律的人才會按時預留支出款項，壹般人偶爾都會犯下忘記付款的錯誤。因此，不妨將托管帳戶視為強迫積蓄，確保費用準時支付，避免延伸出罰款或是其他手續費。
當貸款銀行要求買家成立托管帳戶，法律明文限制了托管帳戶的金額。整體而言，貸款銀行會每月征收房屋稅、貸款本金、每月利息、房屋保險及其他衍伸費用加總，這項金額就是妳每月必須繳付給托管帳戶的總額。
如何計算托管帳戶總額
進壹步解釋，假設妳的年度房屋稅是兩千美元，保險年費是六百元，則每月須繳付給托款帳戶的總額就是將兩千六百美元除以12個月。
此外，法律明文規定貸款銀行可以預先向房屋買家征收六分之壹的費用，相當於兩個月金額，作為保障，避免買家未按時繳款。房屋保險及保險費用會依實際狀況有年度調整，因此每年托管帳戶的金額也會更動。
雖然托管帳戶會自動將款項繳交給政府及保險公司，但有時還是會發生錯誤，因此妳最好按時監控帳戶扣款，壹旦帳戶發生異常或銀行因私人狀況影響妳繳交費用，貸款銀行需要負擔罰款。
最後，法律要求買家在托管帳戶成立的45天之內提交詳細說明，須包含未來每月扣款金額及帳戶交易活動等資訊來保持帳戶不被關閉。
當銀行核發貸款，許多買家只能暫時估計房屋稅及保險費，有時金額會低於實際值。當然低報款項的好處是，每月支付起來比較輕松。然而第二年開始隨著房屋增值或是房屋毀損導致保險費提高，這些狀況都會影響托管帳戶每月繳付金額，因此需定期註意，免得付款時被高額款項嚇壹跳。
托管帳戶發生款項不足或產生盈余?
若是托管帳戶發生款項不足，貸款銀行會提出壹些改善方案。例如說，買家可以壹次性繳付不足的費用，抑或是將這筆額度分擔到剩余月份分次支付，借此在該年度內補足差額。有時候，銀行甚至會提供混和方案，買家可以支付部分費用，剩余費用平均分散到各月。
若是托管帳戶款項高於須繳交額度呢? 因為第壹年托管帳戶款項是粗略估計的，銀行有可能超額征收費用，依照費用的多寡會有兩種處理方式。第壹，銀行會將多余款項開支票返還給買家，若是金額較小，銀行會將款項折抵至下壹年度費用。若是銀行要求妳自行選擇處理方式，壹般來說除非妳急需用錢，不然將款項留在帳戶內是比較建議的方式。
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