美息高高挂 楼市危危乎


自从2008年金融海啸以来,各国央行都利用货币量化宽松政策(QE)来解决问题,2020年全球疫情,央行「放水」规模更大,当市场被大水盈满,有形资产(例如房地产)的价格被抢高,有话说︰「楼价其实没有升,只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算,以2010年12月为起点,美国、香港、加拿大,甚至中国的楼价已经翻了一倍,但自从去年美国开始加息,全球主要大城市的楼价也从高位回落,只有美国楼价仍然维持在高位,抗跌力非常强,但真的能独善其身?

翻查纪录,过去30年美国曾经有6次加息周期,但只有2004年6月至2006年6月那一次,楼价有近10%跌幅,其他周期都没有对楼价造成太大压力!其中首个原因是美国债券市场发展成熟,银行可以为客户提供长年期的定息按揭,10年、15年、20年,甚至30年都有,而美国人也倾向以定息去做按揭,所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响,但随着维持高息的时间越来越长,影响就会逐渐浮现。

除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外,其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息,都相隔大约一年,而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%,而且维持了307日才开始减息,前后接近三年,威力就明显加强!另一方面,息率高自然也是关键,2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多,但利率的高点也只是2.5%,由0%至3%的威力远低于由3%加至6%,而6%加至9%就是飓风级的威力了!

今次的加息期由2022年开始,用了1年多时间升至5.25%,对美国楼市的影响开始逐渐出现,所以究竟下年会否继续加息,何时会完结,即使完结后利息在高位会维持多久,也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结,但也有评论认为美息有可能升至7%,在俄乌战争及逆全球化的背景下,通胀率已经难以下降至2%的目标,现在又爆发以巴战争,一旦扩散至其他中东国家的话,油价若果再爆升,对通胀自然是火上加油,一旦利率又再上升并长期维持,美国的楼市将面临非常严峻的考验!