西班牙房产投资案例(二):“房子再便宜,咱都不能要!”

在海外置业投资,问题千千万万,但汇集起来最关键的问题无非是:如何对房屋的质量把好关?今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月,来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案,他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题,通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线,决定举家移民西班牙

和他会面后,我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天,有了充足的时间作为保障,金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下,金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后,已经看了超过30套别墅的金先生,升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调,这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话,他欣喜地说,终于找到全家人都满意的房子了,希望能尽快办理买房手续。大喜之下,我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅,房型好,装修得体,面积为175.4平方米,自带24.2平方米的院子。最重要的是,房东热情地表示愿意尽快脱手别墅,并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比,百米内相似的别墅价格都要高出其5%-10%左右, 金先生认为这是难得的机会,所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商,Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序,我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故,一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题,于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是:根据Carlos提供的房屋面分布该别墅的面175平方米,而根据地区财产记处的信息房屋的面积仅为130.70平方米,两个数据中的面相差25%这是为什么呢?律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到:2010年,自己对别墅进行了扩建,在二楼的平台上搭建了一层楼,所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定,考虑到建筑的承重性,房主和邻居的人身安全,凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请,并附上扩建图纸,通过政府批准后方能开工,否则属于非法建筑。在我持下, Carlos拿出了政府的批文,批文明确指出Carlos 建的44.3的面中,只有12.5平方米可以使用,剩下的31.8平方米属于非法建筑,应该2013年5月前拆除。

随后,在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题:这栋别墅的属性是(Vivienda de protección oficial),中文译为官方保护房,这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解:它是西班牙在城市扩张时了吸引更多的家庭来本地小区定居,区政府会出台一些惠政策,比如子女众多的家庭自建墅,政府会予税收。作,政府限制这类房屋用于利目的因此每次出售,出租前均要申报政府批准,而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售,不能自主定价,如果买来投资,无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后,金先生点头称是:“这房子我们不买,再便宜,咱都不能买!”

两星期后,经过多方寻找,金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产,通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然,都希望能以惠的价格到自己心的房,但有候价格并不是越惠越好。像金先生第一次看中的房子,虽然看上去实惠,但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分,如果被蒙在鼓里购买此房后,不但要支付一笔拆迁的费用,可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是,自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水,并造成不可挽回的损失。

在此建议,买房前一定要寻求专业律师的帮助,认真核对房屋的各项资料,仔细地对房屋的各项背景进行法律调查,规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

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季律师解析西班牙房产投资

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