作為亞太地區最發達的國家之一，日本是最受國際企業和房產買家歡迎的投資目的地之一。外國人認為日本是安全的，所有權的規定也很透明和有利。
不要忘了，日本也是一個非常適宜居住的國家。很多人決定在這裡定居，或者購買生活用的房產作為度假或出租用途。請閱讀本文，了解在日本買房的最佳時機。
外國人可以在日本購買房產和土地嗎？
這個基本問題的答案是“可以”。外國人在日本買房沒有任何法律限制。事實上，同樣的規則和法律程序都適用於日本人和非日本人的購買者。
在日本買房不需要擁有國籍或在留資格。但是，在日本買房並不能獲得日本在留簽證。
此外，日本是亞洲少數幾個外國人可以永久擁有土地的國家之一。許多投資者認為這非常誘人，我們看到北海道新雪谷（Niseko）等地對度假房產的需求非常強烈。
在購買土地時，您可以選擇以永久產權或租賃方式購買。
選擇永久產權物業還是租賃產權物業？
在日本，永久產權（Shoyuken）是指土地和土地上的建築物的完全所有權。而購買公寓時，則是建築物和下面一小部分土地的共同所有權。
日本出台法律，規定初始租賃期為30年，包括所有房產類型。在第一個租賃期滿後，您可以再延長20年的租賃期。
看看這兩種所有權方案，各自帶來了什麼好處。
| 優點 | 缺點 | |
| 永久產權物業 | 土地和實體結構的直接所有權 | 更昂貴 |
| 土地資本增值的利潤 | 較高的房地產稅 | |
| 更快的購買過程 | 需繳交附加稅 | |
| 租賃產權物業 | 比永久產權便宜30-40% | 每月需向土地所有者支付租金 |
| 無土地稅 | 更難轉售 | |
| 較高的租金收益 | 有時更難申請房產貸款 |
在日本買房的具體流程
我們將多年的經驗提煉成分為八步的日本購房最佳實踐指南。
第一步：尋找日本的房產中介
對於投資房產這樣的重大決定，外國人需要得到日本當地房地產專家的指導。他們可以在很多方面幫助您，包括：
- 法律安全
- 文件翻譯
- 關於價格水平、市場趨勢和交易活動的專業咨詢
- 當地居民區的知識
- 看房協助
- 與賣方的談判和正式程序
您的第一步總是應該咨詢代理，並概述您的首選位置、房產要求和預算。這將需要簽署一份佣金代理/經紀人協議。日本的經紀佣金是3%。
要找日本的房產中介，您可以：
- 在網上查詢： Juwai.asia，一個“幫助亞洲買家走向全球”的平台，現時提供約20個代理的資料，將是一個很好的開始。
- 詢問您認識的朋友和其他聯系人。
- 聯系您的商會。
第二步：查看和比較房產
一旦您決定了您夢想中的房子的基本條件，就可以四處選購了。我們建議您在理想社區找到類似的房產，並了解這些房產的最新價格。
日本國土交通省有一個網站可以幫助您找到房產交易的可比價格。當地的房產中介當然是非常寶貴的資源，您也可以從Juwai.asia上虛擬看房和比較房源開始。
此外，盡可能參加開放日也是必要的，這有助您了解什麼因素對您才是最重要。
第三步：表達購房意向
購買新房時，需要填寫由開發商或房地產公司制作的“購入申込書（kounyuu moshikomisho）”。新建房產通常會根據收到的申請數量進行抽簽，因此請考慮到您的購買申請可能被拒絕的可能性。申請費為2萬-10萬日元。
如果是購買二手房的話，可以向賣家提交“購買意向書（kaitsuke shoumeisho）”。目的是為了表達自己購房的誠意，並作為談判的起點。
第四步：支付定金
買方向賣方支付定金，即所謂的“手付金”（tetsukekin）。它通常占總購房價格的5-10%，並在交易結束時作為總購房價格的一部分計算。
第五步：獲得房貸的預批復
當您提交了意向書後，就可以和銀行協商您的貸款方案了。銀行會對您的記錄進行單獨評估，並要求您提供一些文件，比如：。
- 身份證明文件，如護照和當地駕照
- 最近的健康證明
- 年度稅收收入
請記住，除非您是永久居民，否則外國人很難在日本獲得房產貸款。我們將在後面的文章中詳細探討。
第六步：詳閱《重要事項説明書》
《重要事項説明書》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。
作為由賣方代理人准備的法律披露文件，它應該包含所有買家需要的信息，以做出明智的購買決定，例如：
- 任何現有的抵押登記的財產
- 其他留置權或抵押權
- 與鄰居的邊界糾紛
- 破損物品
- 管理費
根據日本法律，這份通常有20-100頁的綜合文件必須在買方執行購買協議之前交付給買方，並進行口頭解釋。
第七步：簽訂購買協議
當您對《重要事項説明書》的內容感到滿意時，就可以簽署具有法律約束力的購買協議了。
需要包括的文件和信息有：
- 您的護照復印件
- 印花稅價值
- 登記證
- 印鑒
- 您從檢查報告中獲得的信息，例如，關於害蟲的信息
第八步：最後結算交收
最後的結算通常在買方的銀行進行，由司法書士（shihoushoushi）處理。買方將把余款轉到賣方的賬戶上，然後房產的所有權將轉給買方。完成後，賣方將所有鑰匙交給買方，所有權的轉移就完成了。
讓專業人員來辦理每一步手續，現在就聯系居外吧！
日本的房產購買成本
| 經紀費 | 經紀費包括購買價格的3%+6萬日元+消費稅。 | |||
| 購置稅 | 產權登記後2至3個月一次性繳納。它是根據政府對土地和建築物價值的評估而征收的。 | |||
| 登記和執照稅 |
購房者要想獲得房產的合法所有權，必須要有登記許可證。 稅率從土地和建築物評估價值的0.4%到2%不等，取決於轉讓的方式。 |
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| 印花稅 |
對合同和協議文件征收印花稅，在產權登記時繳納。
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| 司法書士費 | 司法書士的作用是協助客戶辦理財產登記手續。聘請司法書士的費用根據財產類型、評估價值以及是否需要抵押登記而有所不同。 |
外國人在日本可以貸款買房嗎？
日本的一些銀行能夠向在日本居住的外國人提供貸款。如果您有永住權或與日本人結婚，您最有可能得到貸款人的青睞。有的銀行還向在日本有長期工作經驗的外國人提供貸款。