撰文：吳將
想在世界第一高樓迪拜塔擁有一套公寓需要多少錢？
也許並不是你想像的那麼貴。阿聯酋房地產門戶網站Propertyfinder顯示，迪拜塔當前最便宜的公寓售價是160萬迪拉姆（約合306萬元人民幣），面積為546平方英尺（約合50.7平方米）。
事實上，自2014年中期以來，由於市場供過於求，迪拜的平均房價一直處於下跌周期，目前較最高點已跌去了約35%。不過下跌的房價似乎並未澆滅投資者的信心，迪拜房市在波動中悄然回暖。今年10月，迪拜房市成交量近5000筆，這也創下了自2008年以來的最高月度紀錄。
值得注意的是，2018年前三個季度，中國買家對迪拜房產的投資額超過32.5億元人民幣，創下歷史新高。
雖然最新數據尚未出爐，但當地房產業對中國買家的到來很樂觀。房產經紀公司IQI Global阿聯酋總監奧默爾·汗（Omer Khan）在接受第一財經記者采訪時表示：“由於中阿兩國關系友好，經濟合作密切，再加上明年10月迪拜將舉辦世博會，預計明年來自中國買家的購房量會至少增加20%。”
迪拜房價已接近六折
阿聯酋房產網站Bayut的統計顯示，2012~2014年迪拜房價經歷了一波大牛市，分別上漲了17%、26%和19%，漲幅在當時冠絕全球主要城市。在2014年中期最貴時，迪拜的公寓平均價格近2000迪拉姆/平方英尺（約合41200元/平方米）、別墅（Villa）近1300迪拉姆/平方英尺；而2019年10月底的最新每平方英尺均價分別是1200和835迪拉姆。也就是說，當前的迪拜房價距離最高點時幾乎是打了六折。
來自河北的柳女士（化名）是數十萬在阿聯酋工作的中國人之一，她已經在迪拜生活了近7年。柳女士對第一財經記者表示，自己從事的是金融業，2013年初因工作關系來到迪拜，此後便一直在當地定居。
2013年中期迪拜房市還十分火熱，柳女士剛到當地不久就用約80萬元人民幣在迪拜投資了一套約40平方米的公寓用於出租，自己則選擇和閨蜜在租金相對便宜的地方（離市中心30分鐘車程）合租。據她自己稱，該套公寓每年租金淨回報率（扣除物業費）穩定在8%以上。
奧默爾·汗對第一財經記者的回復也間接印證了柳女士的說法。他稱：“迪拜的租賃市場十分活躍，平均租金收益率在5%~8%之間，在全球主要城市之中位居前列。”
盡管這幾年迪拜房價持續下跌，但柳女士表示自己並沒有被套牢的感覺，因為公寓的租金回報不俗，同時出租率也很高。她並不急著拋售房產，買房更多是一種長期投資。
2020年或有轉機
從宏觀角度看，迪拜房價下跌主要是受到經濟不景氣的影響，而經濟不景氣又會打壓油價，這對於產油大國阿聯酋而言，無疑是雙重打擊。
2011年~2013年的上次牛市期間，國際油價一度突破了100美元每桶，阿聯酋的國內生產總值（GDP）增速也迎來了“黃金三年”，平均超過了5.7%；但2014年下半年起，油價暴跌至26美元每桶，該國的GDP也和房價一起進入了深度調整期。
在經歷2017年GDP僅增長0.5%的低谷之後，2018年起阿聯酋經濟開始復蘇，當年的增速回到了1.7%。而據阿聯酋央行預計，今明兩年的GDP增速分別能達到2.4%和2.5%。
IQI Global首席經濟學家薩伊德（Shan Saeed）對第一財經記者稱：“我對阿聯酋經濟的前景充滿信心。隨著2020年世博會的到來、基礎設施更新與現代化的加速，以及積極參與中國‘一帶一路’倡議的利好助推，阿聯酋有望在2020年實現2.5％至3％的GDP增長。”
他表示，僅世博會一項就能為阿聯酋帶來約2000億迪拉姆的新投資，酒店業與旅游業將迎來一波高潮，房地產市場可能也會回暖。
經濟環境的影響固然重要，不過造成房價下跌的最直接原因還是市場的供過於求。
自2017年迪拜獲得2020年世博會舉辦權後，房地產開發商便借勢啟動了不少地產項目，導致庫存嚴重過剩，市場無法消化。
據房地產咨詢公司仲量聯行統計，2018年迪拜有43000多套新屋完工，遠遠超過了市場需求；2019年的情況略有好轉，預計有30000多套完工，但仍然超出市場需求量的一倍以上。
迪拜達馬克地產公司（Damac Properties PJSC）董事長侯賽因·薩瓦尼（Hussain Sajwani）發出警告稱：“如果供大於求繼續下去，那將是一場災難。銀行系統將受到影響，而這是我們負擔不起的。”
阿聯酋副總統兼總理、迪拜酋長穆罕默德·本·拉希德·阿勒馬克圖姆也在一封公開信中表示：“房地產項目需要控制其步伐，為國民經濟帶來增值，以避免成為我們經濟的負擔和社會不平衡的根源。”
奧默爾·汗對第一財經記者表示，迪拜政府十分關注投資者的情緒，意識到了房地產市場供過於求可能帶來的危機，已經采取各種措施和努力來提振市場氣氛，並叫停了部分新開發項目的計劃，隨著明年世博會帶來的額外推力，迪拜房市會逐漸回到正軌。
比如今年9月，迪拜政府宣布成立一個新的房地產委員會，以更好地協調公眾和私營開發商之間的供求關系。
相應的，市場上也出現了一些回暖跡像。盡管迪拜今年的房價仍在下行，但成交量卻在快速回升。據迪拜土地局（DLD）數據，今年10月迪拜的房產成交量達到了4774筆，是2008年以來的最高月度紀錄。
Property Finder數據和研究總監阿巴德（Lynnette Abad）認為，交易量上漲的理由十分明確，隨著供應量和價格的雙雙下跌，投資者認為現在是入場的最佳時機，他們覺得價格已經到了最低點，一旦2020年到來，價格就會開始上漲。
中國投資者增長迅速
迪拜土地局的一份報告顯示，2017~2018年，大量中國投資者進入迪拜房地產市場。中國買家在2018年前三個季度的投資額為17億迪拉姆（約合32.53億元人民幣），在所有外國投資群體中排在第六。而2017年同期，中國買家還只能排第十五位。
奧默爾·汗對第一財經記者表示，傳統上，迪拜房產的海外投資者主要來自中亞、海灣阿拉伯國家合作委員會（GCC，即“海合會”）和英國，而現在來自中國的買家正在快速增長，過去12個月至少增加了17%。
“我認識許多來自中國的投資者，他們喜歡購買市中心的一到兩居室的高檔公寓，最近也開始流行聯排別墅，總價格在100萬~400萬迪拉姆（約合191萬~766萬元人民幣）之間。”奧默爾·汗稱，“他們不僅僅是單純的房產投資者，很多同時也是商人、企業家，想把自己的業務延伸到中東地區。”
全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）也對第一財經記者表示，居外網的詢盤量顯示，中國買家對迪拜的興趣在2018年第三季度達到了頂峰，2019年第三季度的詢盤量同比下降了15%，不過與歷史數據相比仍然處於較高水平。
奇米爾表示，盡管當前市場較為疲軟，但中國買家對迪拜房產的興趣仍然頗高，一方面是因為相較於倫敦、新加坡、紐約、洛杉磯等地的豪宅，迪拜的高端房產價格十分具有吸引力；另一方面，由於世界許多知名大學在迪拜都設有分校，不少中國學生選擇了去當地深造。據其了解，迪拜目前有30000多名國際學生，其中超過10%來自中國，與2018年同期相比增加了20%。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan