Author: ZoeChan

陸陸續續的身邊人開始咨詢關於加拿大的房產投資信息。本人不是房產代理，但作為銀行從業人員和對房產的熱愛，與大家看一下需要注意的事項，個人觀點僅供參考。

投資加拿大房產的目的可以主要分為：自住，度假，出租，所以我的文章也相應的分為三大主題，分期發布。

第一部分：購買自住房(上篇)之選房

首先和有興趣投資加拿大房產的朋友談談投資自住房。

在加拿大你主要在哪處房產居住，那通常這處房產就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的選擇

別墅(Single house)通常是華人家庭的首選：寬敞，多樣式，高隱私度。但由於加拿大人工貴，效率較慢，如果暖氣，管道，熱水什麼壞了，需要耐心等待，還有帳單金額也通常不菲。冬季需要自己掃雪，夏季需要割草，整理花園。如果達不到當地政府標準：如掃雪晚了，院子草太高，會收到罰單和整頓通知。

由於以上原因，很多老人，學生，留守媽媽在加拿大會選擇公寓(Apartment)。公寓有物業管理公司打理，不用操心維修和維護。很多公寓都有健身房，地下暖氣停車，有些甚至自帶游泳池和洗車點，方便業主。

還有比較流行的是雙拼別墅(Duplex)和聯體別墅(Townhouse)。這幾年由於房價的上漲，工作也繁忙起來，很多當地年輕家庭會選擇此類型。這樣的房型售價較獨立別墅便宜，既可以享受到樓房上上下下的樂趣，讓孩子有足夠空間玩耍學習，又可以讓社區的物業(Condominium)承擔一部分的工作：如有的物業會負責社區公共部分的掃雪，有的會負責庭院綠化，房屋維護。每處物業都可能不同，因為是由此處物業居民投票決定的。

二、自住房地點的選擇

華人常關心的是家庭需要，語言文化，氣候，城市設施，大城市是首選。那哪些城市被我們所熱愛呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多倫多地區)
第七位：蒙特裡爾
第六位：本拿比(大溫哥華地區)
第五位：卡爾加裡
第四位：列文治(大溫哥華地區)
第三位：馬克漢姆(Markham-大多倫多地區)
第二位：溫哥華
第一位: 多倫多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房價以供參考：

以下是華人購買自住房的熱門區域介紹(這四大區域涵蓋了加拿大華人人口前八的城市)：

1. 大溫哥華地區(Great Vancouver Area)

大溫區有21個市鎮，最大城市是溫哥華，行政中心則在本那比(Burnaby)。華人較集中的是列治文市(Richmond)，有色人種占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中國香港、臺灣和中國大陸移民。

2. 大多倫多地區(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都會區。按安大略省政府規劃部門的定義，大多地區的人口在2011年全國普查時為6,054,191人。除了多倫多市之外，大多地區還包括皮爾區、約克區、杜林區和荷頓區四個地區自治體。

3. 卡爾加裡(Calgary)

1941年這裡發現了豐富的石油和天然氣，從此該市得到了迅速的發展。世界上眾多的石油公司都在這裡設有常駐機構，很多大的石油公司的總部就設在該市，因此卡爾加裡也被稱作加拿大的能源中心。

4. 蒙特利爾(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落於加拿大渥太華河和聖羅倫斯河交匯處。它是魁北克省最大的城市，法語居民占多數，體現出獨特的法國文化底蘊，被認為是北美的「浪漫之都」。如果希望孩子可以說流利的英文及法語，蒙特利爾為不二之選。

三、稅務及就業機會的考慮

作為理財師，此文想提醒大家被眾多華人選擇定居點時忽略的稅務因素。加拿大稅法複雜，各省之間區別也很大，加拿大稅法經常修改，本文只是點到為止，如有個案請諮詢稅務律師或專業報稅財務師。

1. 消費稅

大溫地區屬於卑斯省(BC)，自2013年4月1日後，卑斯省消費稅由PST(Provincial Sales Tax省消費稅)和GST(Goods and Services Tax聯邦消費稅)組成。GST為5% ； PST多為7%。如購買家電，服飾，化妝品在卑斯省需要繳納消費稅12%。如果買新房繳納GST5%和2%的過渡稅。建屋材料徵收12%消費稅。

大多地區屬於安大略省(ON)，收取HST協調銷售稅(harmonized sales tax)。HST包含了GST， 安省現在的消費稅為13%。

魁北克和蒙特利爾兩大城市屬於魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消費稅：14.98%

埃爾伯塔省(AB)的消費稅最低，只收取GST：5%，加上就業率高，卡爾加裡(Calgary)和愛德蒙頓(Edmonton)成為近5年人口增長最快的兩個城市。

2. 個人所得稅

大多數成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必須向加拿大稅務部(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA報稅，當然可以請專業人士幫你報稅，但是自己一定要對聯邦和所在省的稅法有一定瞭解，保留相關的憑證，以便核實。加拿大個人所得稅包括聯邦稅(Federal Tax)和省稅(Provincal Tax)兩大部分組成。每年聯邦稅徵收率對每個納稅人是統一的，但省稅則各省之間不同，所以說對大部分人來說你選擇的定居點決定了你交多少稅。

下面用2012年稅率以安大略省為例子給大家一個概念：

• 如你居住在多倫多，2012年你的需報稅收入是2萬加幣，那你需交稅$1912。平均稅率(Average tax rate)為9.56%，最高稅率(Marginal Tax rate)為20.05%；
• 如果需報稅收入是7萬加幣，那你需交納$15,140。平均稅率(Average tax rate)為21.63%，最高稅率(Marginal Tax rate)為32.98 %。
• 如果需報稅收入是100萬加幣，那你需交納$451,427。平均稅率(Average tax rate)為45.14%，最高稅率(Marginal Tax rate)為47.97 %。

如果就比較華人定居熱點的三個省：安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省，以2012的稅率為例子，

• 三省中低收入者和中等收入者(2012需納稅收入不超過12萬加幣)，稅率最低的是卑斯省。
• 三省中高收入者(2012需納稅收入超過13萬加幣)稅率最低的是埃爾伯塔省。
• 如果2012年你的需納稅收入是100萬加幣，那麼居住在埃爾伯塔省，需要交納$376,270； 和選擇居住在安大略省相比，你省了$75,157在個人所得稅部分。

當然稅法很複雜，每年都可能有變化，各個省都有自己的特點，所以根據自身情況請教稅務律師或專業報稅財務師將得益匪淺。

下面是(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA)提供的2013年聯邦稅率的資訊：

• 需報稅收入至$43,561徵收15%
• 需報稅收入從$43,562到$ 87,123部分徵收22%
• 需報稅收入從$87,123到$135,054部分徵收26%
• 需報稅收入超過$ 135,054的部分徵收29%

以下摘錄了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省稅率資訊：

埃爾伯塔省

• 需報稅收入徵收10%

卑斯省

• 需報稅收入至$37,568徵收5.06%
• 需報稅收入從$37,569到$75,138部分徵收7.7%
• 需報稅收入從$75,139到$86,268部分徵收10.5%
• 需報稅收入超過$86,269到$104,754部分徵收12.29%
• 需報稅收入超過$104,754的部分徵收14.7%

安大略省

• 需報稅收入至$39,723徵收5.05%
• 需報稅收入從$39,724到$79,448部分徵收9.15%
• 需報稅收入從$79,449到$509,000部分徵收11.16%
• 需報稅收入超過$509,000的部分徵收13.16 %

如需查詢其他省的稅率可查看CRA的官網：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人會介紹在加拿大購房的程式，喜歡的朋友繼續關注吧。

本文圖示資訊來自於CREA(The Canadian Real Estate Association)。

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。

 

卡爾加裡好房推薦

 

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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第二部分：投資購買度假房

終於在寫這篇時可以加上點自己的偏好了。和多數人壹樣，我也夢想每到長周末(加拿大三天連休的周末)或年假時，逃離繁忙、喧囂的大城市，在自己鐘情的風景旖旎的地方小憩壹番。如果可以把自己的家也搬過去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒適、熟悉，這就是度假房的優勢。

同時，購買度假房，也是壹種越來越普遍的投資方式，雖然以個人，家庭享受為主，但如果能夠抵銷通貨壓力，保值，具有增值潛力甚至創造出租收入，何樂而不為？　

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下面，本人為大家介紹值得壹看的加拿大六大度假房集中區(排名不分先後，或有個人偏好在其中，僅供參考)：

1. 班芙，賈斯珀國家公園(Banff & Jasper)

精華詞：山景，湖景，原生態，冰川，瀑布，野生動物，滑雪

位於加拿大的落基山脈東側，這兩個毗鄰的國家公園1984年列入了聯合國教科文組織指定的世界遺產。特殊的自然美景，獨特的冰川沖積地質，周圍各具特色的小城鎮，每年吸引了2百到５百萬的遊客，尤為難得的是這兩個國家公園精心打造和維護的人與自然之間的平衡。

如果妳是背包客，喜歡登山，攀巖，探險妳會愛上這裏；如果妳是浪漫主義者，喜歡對月當歌，妳會留在這裏。Banff , Jasper 旅遊季節高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等項目，夏季可以享受徒步，山地自行車，登山，溫泉，餐飲和購物。

雖然在Banff, Jasper直接購買度假房是不錯的選擇，因為這兩個公園小鎮的出租房的空置率始終低於1%，但是要滿足其居住條款，也就是允許在公園購買地產的條件卻比較苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，擁有小生意或者工作五年以上，這要求讓想直接購買這兩處度假屋成為了挑戰。

投資攻略：關註坎莫爾(Canmore)小鎮，特別是政府劃分的遊客區聯體別墅和公寓

坎莫爾小鎮離班芙鎮約15分鐘的車程，位於Banff公園南面，離卡爾加裏約壹小時的車程。小鎮發展成熟，生活便利，風景優美，群山圍繞，關鍵投資此處的度假房，沒有居住條件要求，但是購買度假房時需要關註政府的劃分區域:

• 住宅區(Residential zoning )不能用於短期出租，因此租客需要每次居住超過28天，適合自由職業者，退休階層，留守媽媽。
• 度假住宿區(Vacation accommodation zoning )只允許日租或者按周結算，最長每次租客可居住不超過28天。
• 遊客區(Tourist home zoning) 是最靈活，適宜的度假屋區段，此區允許短期和長期不同的出租需要。此劃分區的聯體別墅也會有較高的出租回報率。

Canmore的度假房租金回報是比較高的，普通的60到70平方米壹室壹廳加壹書房的套間，租金為加幣＄1200／月；如果是三室壹廳的套房，租金可達加幣＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的獨立屋平均售價為82萬加幣，公寓的平均售價為26萬加幣，壹室壹廳的酒店公寓可能16萬加幣就可以入手。酒店公寓有專業物業管理，可替業主打理出租業務，相對輕松簡單。Canmore的地稅也有優勢，另外其處於埃爾伯塔省，所以沒有土地轉讓稅。

2. 尼亞加拉湖地區(Niagara-On-The-Lake)

精華詞：瀑布，葡萄園，湖景，老鎮，高爾夫

投資策略：有特色的老式別墅

2013年1月平均房價：21萬３千

高級別墅旺季平均租金：加幣 $5000／周

吸引大家來到尼加拉瓜(Niagara)區，除了那迷人的葡萄園，宜人的氣候還有風景優美的高爾夫球場。投資客已將目標從原來的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖區域。　　

尼亞加拉湖地區有天然的地理優勢，靠近國際機場，近市中心和美國壹橋相隔。尼亞加拉湖地區的季節性比較強，壹年吸引大概30萬遊客，旺季為每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒節。尼亞加拉湖地區的老鎮屬於國家壹級文物區，老城區的老別墅很多都被改為了家庭旅館。

3. 卑斯省維多利亞 (Victoria, BC)

精華詞：海景，花園，建築，人文

維多利亞位於溫哥華島的最南端，是卑詩省省會，擁有加拿大最溫和的海洋氣候，夏天溫暖舒適，冬天最壞也通常只是小雨的天氣。這裏的溫和氣候使之成為植物天堂，成為著名的花園城市。維多利亞以英國女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居於此，享受其溫暖的氣候與舒適的生活環境。

維多利亞與溫哥華隔壹內港，乘坐大約2小時的渡船可到達。這裏充滿了濃郁英式氣息，紅色雙層公共汽車與馬車在道路上往來穿梭，美麗的吊籃懸掛在街道兩旁，英式建築隨處可見，每年五月的維多利亞節是最熱鬧的時候。

2013年10月，大維多利亞地區，獨立屋的的價格約為48萬5千加幣，近維多利亞市區的獨立屋平均價格為54萬8千加幣左右，公寓平均價格為28萬3千加幣左右，聯體別墅為39萬3千左右，海景別墅價位多在1百萬加幣以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的數據，維多利亞市區單間公寓的平均租金為$669/月，壹室壹廳為$809/月，二室壹廳為$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆納 (Kelowna, BC)

精華詞：湖景，水上運動，葡萄園，高爾夫，滑雪，雪地摩托

科隆納地處卑斯省東部，位於迷人，神秘的奧卡納幹湖(Okanagan Lake)東岸，是奧卡納幹區的行政中心。離溫哥華約400公裏，離美加邊境約150公裏。科隆納擁有國際機場，服務超過壹百萬人次每年。科隆納市面積為214平方公裏，人口約11萬7千。奧卡諾根湖，地處歐肯納根山谷中，湖形狹長，面積351平方公裏。據印第安人傳說，湖中存在壹種叫奧古布古的水怪。

科隆納夏季炎熱，冬天溫和，是加拿大最適宜居住的城市之壹。2011年的普查， 90%的當地居民認為科隆納是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆納的平均溫度可達：27.4攝氏度，此時是享受水上活動的大好時機，美麗的奧卡納幹湖成了水上運動愛好者的天堂：劃船，釣魚，遊泳，快艇，水上摩托。壹天激烈運動後，享受著美食，品嘗著當地酒莊的美酒，快樂似神仙。 科隆納有許多國際知名的酒莊，其高爾夫球場也吸引著世界各地高爾夫愛好者。科隆納的農業發達，喜歡農家樂的朋友，也可以去參觀果園看看當地富庶的農場生活。冬季，可滑雪，科隆納附近壹小時車程有三大滑雪場。不會滑雪沒問題，壹定要去試試雪地摩托，好刺激。

根據CMHC2012年秋季的報告，科隆納市的空置率為4%左右；2012年10月單間公寓的平均租金為：$592/月，壹室壹廳為$750/月，二室壹廳為$927/月，三室房型平均租金為$1131/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精華詞：海景，山景，原生態，滑雪，山地自行車，登山

惠斯勒位於卑斯省的沿海山脈，太平洋與溫哥華之間，是冬季運動愛好者的天堂。2010奧運會和冬季殘奧會就在此地舉行。惠斯勒山地區擁有世界上最好的滑雪場地。

惠斯勒是為數不多，旺季較長的旅遊勝地。夏季美麗的山景與冬季舉世聞名的滑雪場地，使惠斯勒成為了幾乎壹年四季都在繁忙接待遊客的旅遊勝地。唯壹較淡的月份是6月份和10月份。在這裏可以享受滑雪，山地自行車，登山，徒步旅行等，同時這裏也經常舉行各種節日活動。

如果希望有壹處可以創收的度假屋，可以看看惠斯勒的房產市場。惠斯勒同溫哥華壹樣，2012、2013年來公寓的銷售數量有所下降，但價格穩定在35萬加幣左右。

酒店公寓比較熱銷，因為海天高速公路的開通，很多卑斯省居民選擇在這購買他們的度假房。這的租賃市場以短期為主，公寓和聯體別墅占了其中的65%。惠斯勒的常駐居民有1萬多人，但每年吸引的遊客有2百50萬人，並且吸引了1萬1千戶人家在此購買了度假房。

6. 哈裏法克斯省布雷頓角(Cape Breton, Halifax)

精華詞：山景，海景，湖景，賞楓葉，原生態，野生動物

布雷頓角島風景如畫，歷史悠久。有山有海，山海碧連天，旅遊景點豐富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷頓角島於2011年6月成為了聯合國教科文組織世界生物圈保護區。野生動物，自然美景讓這裏成為了購買度假屋的不錯選擇。每到假期，度假出租屋很快被預定滿。Bras d’Or Lake 是島上最熱門的選擇。

在過去十年裏，這的度假出租屋空置率很低，特別是在5月份至10月份的旺季，房間通常被提前就預定了。這裏較多的是度假小木屋，平均房價為15萬加幣，平均租金為670／月，當然可以看到海景的度假屋價位會高，相應的租金也高。

布雷頓角島是有名的登山，賞楓葉，觀鳥，劃船的旅遊勝地。投資這裏的度假屋需要有耐心，適於長期持有。這裏的房產不容易經受大蕭條恐怕也很難炙手可熱，屬於穩步增值性。

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya壹直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計劃。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和咨詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每壹位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支持。

 

加拿大度假房推薦

 

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