在購房過程中，很多人可能對closing cost 和 lock rate不甚瞭解，Closing cost是個泛泛的概念，每個lender/broker都使用不同的項目名稱，收取不同的費用。為了嚴格的拿蘋果比蘋果，我們可以把從簽訂購房合同到closing date 那天，所有buyer/borrower 掏出口袋的錢分為三大類：
1 Lending fee /lender fee(各種名目的費用，HUD和GFE中800開頭的項目)
- Origination fee，
- buy down discount fee (point)
- underwriting fee
- application fee
- processing fee
- doc preparing fee
- tax service
- Appraisal fee
- Credit report
- flood certificate,etc
2 Third Party Fee（HUD和GFE中1100開頭的項目）
- Survey
- Title search
- Title insurance
- Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
- Notary fee, etc
3 Prepaid & Deposit （HUD和GFE中900/1000/1200開頭的項目）
- Government recording fee
- 預付的property tax ，
- 預付的 assessment
- 預付的home insurance
- 預付的 mortgage insurance premium（如果downpay<20%）
如果希望和別人比較你的 loan是否合理，那你需要剔除 第二和第三部分，因為每個州 的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和 Property tax 也是根
你所購買房子的地點（州，郡）和closing date的年月日相關的。所以不好拿出來和別人比的。另外不同州的房市風險不一樣，broker/lender給的利率在同一個時間給的也不一樣。Bottom line：主要比較第一部分的費用。
如果希望你比較不同broker/lender給的loan哪個合理，你需要合計第一部分和第二部分來比較（除非你自己單獨去找 Title Insurance company）
對於同一個broker/lender提供的幾個不同loan的選擇，你只需要比較第一部分，因為第二部分對於一個lender的不同loan option都是一樣的。當然前提是downpay是一樣的。如果downpay少於20%房價，那麼你需要買 Mortgage Insurance
據說一個broker每個月通常作8-10筆交易，那你可以估計出他/她要養家餬口的話，要和公司分成，那麼每筆loan需要掙(loan fee)大約1000-2000。所謂的0 cost是不太可能的，只是把費用折算成更高的rate了。
當你收到一個GFE時，注意到，有的把第一部分的費用折算到APR裡了。有的是把第一和第二部分折算到APR裡了。所以簡單的方法就是在一樣rate的情況下，比第一的第二部分的費用。在rate不同的情況下，可以用網絡上的一些工具不rate折算成一樣的。
注意每個broker計算APR的方法不一樣，有的只包括lending fee，有的還包括third party fee，例如title insurance和escort fee。你需要向broker要詳細的GFE，自己可以算出APR到底包括了什麼。
如果你拿到了很低的rate，甚至是par rate，那麼收你orginiation fee就是合理的。broker也要養家餬口呀。
如果broker已經從bank/lender那裡通過YSP拿到佣金了，再收你很多的orginiation fee，underwriting fee就是overcharge了。
每個人的credit score不同，income/debt ratio不同，拿到的最好的rate也不同。所以不要簡單看到別人得到怎麼樣的rate，你也似乎肯定能拿的。
最可行的辦法，就是用你自己的資料shopping round，多找幾家broker/lender，在他們中間選擇。而不是和一個背景，地點，房價和你可能不同的buyer/borrower比較。
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（據看紐約）