房产投资 – Page 10

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？｜泰国

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。

购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，近几年来，我们看到人们会在开盘之前在大街上睡几个晚上，以确保自己能够抢到最好的房源。

曼谷的公共交通系统，即BTS（架空列车）、MRT（主要是地下铁路）和BRT（快速公交系统）正在扩展，这可以归功于4年前开始执政的当前政府。

2014年以前，曼谷的基础设施开发毫无进展；是当前政府推动了这一进程——而且速度非常快。

目前，整个曼谷有78个公共交通站点以及超过110公里的公共交通网络，到2025年，曼谷将建成相当于现在的两倍的公共交通网络。

购房者和投资者都不应忘记连接曼谷市中心和素万那普（Suvarnabhumi）国际机场之间的机场快线沿线站点。值得注意的是，过去一年这些站点对于购房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前伦敦的公共交通网络。短短7年之后曼谷也会拥有同样的出行方式。

让我们来看一下是隆（Silom）架空列车沿线两个公共交通站点附近的几种共管公寓的售价。

BTS Talad Phlu距离曼谷市中心10站，约30分钟。Talad Phlu附近共管公寓的中间价格约为310万泰铢（约62万元人民币），每平方米均价为93,228泰铢（约1.86万元人民币）。

BTS Krung Thonburi距离市中心只有3站，不到10分钟即可到达。在这里，共管公寓的中间价格目前约为630万泰铢（约126万元人民币），每平方米均价为12.4万泰铢（约2.48万元人民币）。

显而易见，共管公寓的实际售价由多种因素决定，但这个例子很好地说明了一个事实，即人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。

在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。

根据售价，一个距离BTS Talad Phlu仅需步行3分钟的项目可以实现每年高达5.22%的租金回报率。

距离同一站点需要步行10分钟的一个类似项目的租金回报率则较低——每年4.41%。

虽然租金回报率看似差别不大，但从全年来看，累加起来也是不小的金额。

许多开发商已经为其距离公共交通站点仅几步之遥的共管公寓创立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不过，居住在曼谷公共交通站点附近并不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000万泰铢（约200万元人民币）。在距离公共交通站点较远的地方，价格显著下降。

如果您第一次在曼谷投资房产，购买紧邻公共交通连接点的共管公寓将会让您有更好的机会获得高租金回报率，也会让您在未来转手变得容易得多。

居外网推荐曼谷近铁精品房源

1. Ideo S115——距离BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35层楼的高层公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配备多种现代化设施，包括超大泳池和屋顶花园。附近有Big C超市，还临近地铁，249万泰铢（约¥50万）的价格可以称得上非常实惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距离MRT Phetchaburi站290米

位于Makkasan区域，毗邻于 CBD 中央商务区的Asok 和 Rama 9交汇处，是曼谷唯一的城市双CBD交汇处。拥有这里，就拥有所有的城市配套，高端商场、医院、大学都近在咫尺，地铁5站可到素万那普机场。

3. Niche MONO Sukhumvit——距离BTS Bearing站250米

34楼高层公寓，位于曼谷素坤逸名门之地，跨国房企联合打造呈现高端品质。乘坐BTS 轻轨可轻松抵达素坤逸区热门区域；项目周围有满足生活需求的商场、国际学校、医院、餐厅和娱乐场所等。

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责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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“全美经商第一州”—佐治亚州房产投资迎来爆发期

美国东南方的佐治亚州近期，著名企业选址杂志《区域发展杂志》（Area Development）公开发布“2017年全美经商第一州”，亚特兰大佐治亚州已经连续四年获此殊荣。这个排名由选址顾问共同评选，评选内容根据公司选址和设施规划等12个类别。除了总分排名第一外，佐治亚州在“劳动力发展”、“州政府合作度”的评选中也位居榜首。

受益于州内一流的商业氛围及高素质的劳动力，佐治亚州经济发展署全球商务部于2017年已经帮助377家企业成功在佐治亚州落户或扩建，新增了30309份工作岗位，吸引高达63.3亿美元全球投资刷新了全球历史纪录！

01、投资环境良好

美国亚特兰大经济排名位于世界城市第15位和全美第6位，也成为了全美第三大“财富500强公司”聚集城市，超过了75%的“财富1000强公司”在这里拥有业务。亚特兰大有世界名企总部有可口可乐(食品)、CNN(媒体)、UPS(物流)、假日旅馆连锁(酒店)、南方贝尔(电信)、DELTA(航空)等等。就业岗位增长也是投资者考虑的一个关键因素，作为美国人口最多的大都会之一，亚特兰大的交通是重要的商业城市和美国东南部的主要枢纽，是美国最稳定也是成长最快的城市之一，全美排名第三大增长最快就业市场，有着无法估量的商机，并带来更多更广泛的就业机会。

02、教育资源优质

全美国只有四个州拥有2所或两所以上全国排名前25的大学，佐治亚州就当属其中之一。亚特兰大得益于当地优质的公立学校的评级，成为若干个久负盛名独树一帜的顶级高校的故乡。包括：佐治亚理工学院——首屈一指的研究型大学，名列《美国新闻与世界报道》1999年来全美国排名前5大工程学校和排名前10大公立大学；埃默里大学是闻名全美的顶尖文科研究型大学，一直被《美国新闻与世界报道》列为全美排名前20的学校之一，广泛的被认为是世界领先的大学机构；佐治亚州理工大学是一所位于市中心的综合性公立大学。除了这些还有史贝尔曼学院和莫尔豪斯学院等等。投资亚特兰大佐治亚州房产不仅可以让孩子接受优质的教育，还可以利用房租收入来支付子女未来的生活费和学费。

03、房价低投资风险小

如今亚特兰大的房价已经跌至2000年1月的水平，也就是十年前的水平。但是美国房地产市场近期量价齐升，回暖势头非常明显。标准全国房价指数去年全年上涨了7.3%的数据，而亚特兰大的房价还在持续稳定适中，价格相较美国其他地区便宜，平均房价只有25万美元，至今为止还并未达到2008年金融危机的最高价格。人们用在纽约购买房产的资金可以在亚特兰大购买三到四套相同房产，年收益比纽约的房产投资并不低，但投资风险却小很多。

国外房产投资，GDP增长率真是靠谱的衡量参考吗？

随着国内房地产调控的逐步深化，国内炒房客的发挥空间进一步缩小。他们其中很多人将视线转移到了国外房产，横扫美英、澳洲等发达国家以及东南亚。

东南亚等国家GDP增长飞速，当地房价自然水涨船高。难怪国内房产投资者把目光投向了这些成本低、潜力大的价值洼地。

但是每个国家国情不一样，判定一个地区是否值得入场，国内通用的经验不一定可以简单移植。这里边既有看得见的陷阱，也有看不见的思维误区。

1 .GDP增长率高必然导致房价上涨？

一个经济体的发展程度与本地区的房价有非常大的正相关性。但是很多房产投资者没有专业背景，加上现在投资热多是发展中国家，数据相对透明度不高，很多人都是跟风投资。

所以只有一个评判标准：GDP增长率。增长率高说明有发展潜力，房子一定会升值啊。而且投资要趁早。

从GDP增长来看，柬埔寨2014年增长率达到7%，超过台湾、日本、马来西亚、新加坡，和中国7.4%相差不远。2015年增长率7.3%，超过了中国（6.5%）。

GDP增长率反映一个国家和城市的经济发展潜力，这算是一个公认的观点。但是也存在一定的风险。

例如在上个世纪80年代，广西北海市被列为沿海开放城市之一。小平爷爷南巡之后，北海引来大量资本，经济发展形势一片大好。在9项主要经济指标中，北海综合成绩位列全国十四个沿海开放城市第一。后来中央加强宏观调控，北海的经济却奇迹般地迅速崩盘。最大的原因就是北海主要依靠房地产投资拉动，发展十分畸形。

柬埔寨的首都金边这两年就像一个大工地，诸多国际资本涌入，不断刷新这里的天际线。

2 .投资型驱动城市的增长动力

出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。柬埔寨金边掌握着本国大部分经济，主要是一个投资驱动型的经济体，外商直接投资达到了柬埔寨全部投资的72%以上。

和当时的北海相似，柬埔寨也是投资型驱动，它的内在增长动力是什么呢？

柬埔寨作为一个承接全球低端制造业的转移地，经济发展是否健康取决于这几年的进出口有没有持续顺差。因为国际贸易是对外的，房地产是对内的，顺差就说明劳动生产率等方面有所提升，能通过国际贸易赚到钱，如果逆差就需要警惕了。

来自国际货币基金组织的数据显示，柬埔寨连续三年贸易逆差。有习友会说，中国宣布改革开放之后，经济一直持续增长，但是也有11年之久的贸易逆差，直到94年以后才保持稳定的贸易顺差。

那是因为当时中国出口多为农产品、低端工艺品，其附加值低，进口的又多是昂贵的生产设备和科技产品，这些设备的引入会暂时扩大贸易逆差，但它们将在未来产生巨大效益，长远来看是有利的。

所以对于柬埔寨这类正走在农业国向工业国转型路上的地区，关键还不在于逆顺差，而是投资结构。

一个最新数据显示，柬埔寨在2016年收到了超过20亿美元的外国直接投资，其中5.39亿美元投资于银行，3.9亿美元投资于制造业，3.7亿美元投资在了房地产和建筑业，2.32亿美元投资于农业。

可见房地产业并不是一支独大。外商投资相对均衡，并不纯粹依靠房地产拉动，有着自身的发展动力。

居外海外房产网总结海外置业易出现的5个风险

尽管海外置业在近些年大热，有些投资者赚得盆满钵满，但是海外房产置业并非适合我们所有人。同时国外买房投资的诸多风险也不得不防。今天海外房产网居外总结了海外置业过程中较易出现的五方面风险供大家参考。

壹：买家自身的风险。明白自己为什么要选择海外置业非常重要，仅仅只是为了投资？还是为了移民？或是为了子女教育？资金是否充足？是否因为占资产比重过大而影响流动性和抗风险能力？现实中也不乏没有许多投资者还没有考虑清楚就盲目下手，最终没有等待合适时机就出手而损失惨重的例子。

二：外币汇率波动风险。房产投资直接与汇率挂钩，例如在澳大利亚购房纯做投资，如果人民币对澳币升值，就产生汇率损失。用600万元人民币去买房，只能卖房时只能拿回500万元，只能选择损失或者继续持有等待。所以选择壹个相对稳定，而且存在走强空间的国家汇率。如果外币升值，加上房产升值，则可获得双重收益。

三：房产本身的风险。选择房产项目时存在许多购房者并不了解的事情，举例美国，尽管美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节以及整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外美国也有学区房，壹条街壹边的房子在学区之内，另壹边在学区之外，两边的价格都能够差出壹倍，如果对当地情况不了解，也相当容易上当受骗。

四：异国政策差异风险。海外房产政策与国内的政策有诸多差异，例如国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同导致需要承担的义务和责任也有壹定的差异。弄清异国政策差异，也是购房者要做的功课之壹。

五：交易费率风险。贷款和税费的问题往往是最让购房者较为头疼的壹个部分。不同国家甚至不同地区和位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，零零散散的各种名目的收费项目繁多，未交完税可能涉及法律风险，需要购房者花费大力认真核查。

海外置业需要各位投资者慎重考虑，并不是适合全部国人。居外小编认为，有财产保值和增值需求的高净值人群，与就业和生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有出国度假需求的人群较适合在海外置业。

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东南亚房产投资，错过了新加坡和马来西亚？不要再错过菲律宾了

亚行报告看好菲律宾经济增长

2018年4月，亚洲开发银行（Asian Development Bank）发布的最新一期《亚洲发展展望（ADO）2018》指出，菲律宾未来两年继续是东南亚增长最快经济体之一，预计该国今年国内生产总值（GDP）增长率为6.8%，2019为6.9%，均高于2017年的6.7%。

亚行亚洲区国家主任伯德（Kelly Bird）表示，菲律宾正在经历一个成长的黄金时期。其经济持续的快速增长，动力来自于内需强劲，尤其是政府从2017开始推出了多项公共基础设施建设计划，预计到2022年其投资规模将达到1600亿美元至1800亿美元。不言而喻，稳定强劲的内需提升将为菲律宾带来更多的人口增长和就业机会。

菲律宾房产首看马尼拉

菲律宾的经济快速增长，马尼拉大都会当然也不例外。随着人口的迅速增加，本地人对房地产的需求越来越大。同时，伴随这周边其他国家房价的上涨，拥有便宜餐饮、购物以及靠近美丽的岛屿的马尼拉受到了更多国外投资者的关注，来自新加坡、中国大陆、香港的买家近年来纷纷开始在马尼拉购置公寓。

在马尼拉哪里买公寓？

谈到马尼拉时，人们经常会提起奎松市或马卡蒂这样的城市。事实上，马尼拉大都会是由几个不同的直辖市组成的，大都会的中心是世界人口最稠密的地区，甚至胜过印度、新加坡和香港。你可以在中央街区找到几百年前的殖民时期的建筑和教堂，充满亚洲和西班牙文化混合的历史遗迹，但你不会在这里找到很多公寓。购房者往往会把目光投向到马尼拉的周边城区进行搜索。

隶属于马尼拉大都会的奎松市，位于马尼拉中心区的北部，拥有近300万人口和大片土地。与中部的马卡蒂相比，公寓价格更为便宜。与此同时，菲律宾的大多数技术行业大学和外国公司都位于奎松市，公寓的出租率和租售比一直维持在较高的水平线上。尤其是那些位于工商业地区、靠近大学、公共交通、公园的高标准公寓楼，特别受到投资者的青睐。

地理位置优越的Infina Towers

Infina Towers是奎松市Aurora大道上的战略发展式双塔建筑，位于著名的大学城Katipunan大街和Cubao的Araneta商业区之间，距离轻轨2号Anonas车站仅一箭之遥，可轻松抵达菲律宾大学（University of the Philippines）、马尼拉雅典耀大学（Ateneo De Manila University）和Araneta繁华的商业区。由于其优越的地理位置，Infina Towers极具投资价值，同地区一卧和两卧的单元月租可达1.2万、2万php（菲律宾比索），租售比高达8%。

投资者信心也来源于大学城不断增长的学生人数以及附近Cubao商业中心越来越多的业务流程外包（BPO）员工。数据显示，Infina Towers北塔自2017年开盘以来，售价上涨了14％。

毗邻Infina Towers的Araneta 商业区 — 毗邻Infina Towers的Araneta商业区

4A级房地产开发商打造的招牌式度假社区

Infina Towers由菲律宾第一家4A级房地产开发商DMCI Homes开发承建。DMCI Homes以打造高质量和物有所值的度假社区而闻名，它将Infina Towers设计为休闲和舒适的避风港，让居民们远离城市生活的压力——双塔建筑被设计成带有休闲区、小吃店、游戏区、健身房、视听室、多功能厅等休闲设施的精美住宅单元。居民们可以在游泳池、凉亭、露天草坪野餐区，庭院屋顶花园和篮球场放松身心。

Lumiventt是DMCI Homes专有的一项开创性技术，被运用到Infina Towers的设计中。它使环境光线和新鲜空气充分渗透塔楼以及高层建筑内的所有单元空间，不仅可以减少住户的电力消耗，还能获取更多的呼吸空间，预防“病态建筑综合症”的产生。同时，为了让居民有安全感，Infina Towers还将拥有完整的备用电源和火灾报警系统，并为所有单位和公共区域配备自动消防喷淋和灭火系统，监控录像和24*7巡回警卫亦可保障安全。每座塔楼有10部高速电梯，5层地下停车室，共1,651个停车位。

目前，北塔已售出72%的单元。如您对Infina Towers感兴趣，不妨关注一下今年1月刚刚开盘的南塔。双塔预计将分别在2021年和2022年竣工。

您可至居外网 http://www.juwai.com/38561484.htm 获取Infina Towers的更多信息。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约公司DMCI Homes提供。新闻素材来源：中国新闻网

文字：Qi Cheng
排版 & 责编：Zoe Chan

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竞相购置日本滑雪旅游区房产的不只有中国人，还有他们…

首先居外小编想请大家看看居外网新鲜出炉的华人海外买房热门国家和城市排行榜：

感到意外了吧？从以上排名不难看出来，2018年第一季度，居外网上280万条分布在90个国家的挂牌房源中，询盘量最多的城市和国家都不再由英丶美丶澳丶加等传统的海外房产投资国家主导。中国海外房产买家的目光已经拉近到亚太区，尤其是泰国和日本。事实上，青睐亚洲房地产的不只有中国投资者，越来越多的澳洲年轻人也正竞相购置亚洲国家的房产。与澳洲房产相比，这些房产价格较低，但租金回报更高，投资这些房产有利可图。

据每日电讯报报道，澳洲海外房产投资的主要目标是日本，日本是亚洲最成熟的经济体，其名义GDP位居全球第三，是一个富裕的国度。澳洲投资者对日本房地产的兴趣主要集中在滑雪旅游区。

在澳洲交易所上市的国际汇款服务公司OFX指出，从2015年到2017年，澳元兑换为日元的交易活动增加了39％，并估计其中接近60％的交易与房地产投资有关。OFX主管斯密斯（Adam Smith）表示，澳洲千禧一代年轻人占据了投资日本房产的很大份额。“自2013年以来，澳洲各个年龄段的海外房产投资者大多减少了其房产购买量，但18至30岁年龄段的澳洲人海外房产购置量却保持稳定增长。”他补充道，过去5年的监测数据显示，千禧一代海外房产投资者的年交易量平均增长率约为23％。

千禧一代是指1984年至2010年出生的一代。30岁的昆州居民马特‧吉莱斯皮（Matt Gillespie），是最近在日本购买房产的澳洲千禧群体中的一员。吉莱斯皮先生说，他受到廉价的诱惑。1998年日本长野冬奥会会址附近的一处滑雪房产拥有22个房间，但价格仅为19.6万澳元（约合96万元人民币）。目前这些地区的房产价格较19个月前他购买时，增值了约10万澳元（约合48.8万元人民币）。

这个价格足够低，他可以用现金支付。他卖掉了在阳光海岸的住房和一个小企业的股份，就筹得了所需的现金。“如果在加拿大这样的地方能够买上一处房产，那会很棒。但那里太贵，我负担不起，”他说。“日本对我很有吸引力，因为那里的房产非常便宜。自我购买之后，房价一直在上涨。我也很喜欢日本，虽然你不能从银行获得贷款，但根据达成的澳日贸易协议，澳洲人在日本购买的东西是没有限制的。”

澳大利亚投资者马特‧吉莱斯皮在他所购置的房产The Ranch经营他的滑雪旅游公司Hakuba Ski Tours

吉莱斯皮先生说，他所购置的房产名为The Ranch（牧场），大部分邻居都是澳洲人。 “感觉这个地区正在转型，有很多澳洲人在该地区购置房产。”

根据OFX的统计，澳洲人海外房产的购买量，与汇率波动密切相关。史密斯先生说：“海外房产投资者越来越精明，他们在澳元最坚挺时，购置海外房产。例如，当澳元兑日元汇率高时，我们看到大量澳元换为日本的房产。”

日本房地产价值被低估，价格相对于当地人的收入较低。而澳洲人对日本房地产的兴趣主要集中在滑雪旅游领域

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OFX公司交易负责人贾吉（Michael Judge）表示，亚洲房地产对澳洲投资者有吸引力，因为其房产价值通常被低估，特别是在日本。目前日本的房产价格相对于当地人的收入也不高。相比之下，经济合作与发展组织（OECD）认为，澳洲房产价值有些被高估。

“我认为，在理想的情况下，在日本购置房产的澳洲千禧一代也希望拥有澳洲的房产，但他们把海外投资作为未来拥有澳洲房产的一个潜在垫脚石，”贾吉先生说，“千禧一代希望建立自己的财富，并拥有全球性视野。”

居外精选日本滑雪房源：

1. 北海道Niseko Annupuri住宅

位于Quasi国家公园内，Niseko Annupuri住宅是一个占用19块土地，面积1,558平方米至2,700平方米的新开发住宅，与三面的森林环境和东部边界的天然溪流融为一体。买家将有机会建造大型滑雪场，欣赏到壮观的Annupuri山和Konbo山脉。项目提供大量总占地面积从300平方米起的家庭住宅，非常适合个人使用和出租。乘坐汽车2 – 3分钟（1公里）到达Annupuri和Moiwa地区的滑雪缆车，附近有餐厅和温泉。

建筑面积：300平方米
土地面积：1,558平方米
房型：3卧3卫2车库
楼层：共2层
房价：3,990万日元（约233万元人民币）起
物业编号：36816279

2. 长野出租别墅

这个房产可立即交付使用并创收——2018年1月的收入为3,913美元，2018年2月的预订总额已达2,905美元，出租物业管理稳妥。日本领先的建筑公司三井物产于2013年全面改造了这座二房一厅豪宅，\在接下来的数年完全免费维护。巨大的木梁结构令人赞叹，开放空间、新鲜空气和快乐的能量创造了一片风水宝地。该地区拥有世界级的滑雪、高尔夫球场和冒险运动场所。邮政编码更是一组非常幸运数字：380-0888。

建筑面积：84平方米
土地面积：1,000平方米
房型：2卧1卫4车库
楼层：共1层
房价：178,888美元（约119万元人民币）起
物业编号：20861928

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原文来源：每日电讯报
编译：Zoe Chan

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看好2020东京奥运会商机东京大阪房市继续升温 | 日本

日本经济稳步成长，东京和大阪新房旧屋双双上涨，且大阪市中心已出现不少投资型物业，专业人士表示，投资日本房市应做好成本丶税费丶利率等风险管理。

日本国民生产总值（GDP）连续8季正成长，创下近30年来最长的连续成长纪录，景气持续回温也吸引全球投资人关注日本，加上2020年东京奥运效应丶大型开发利多丶负利率等因素，港人投资日本房产的热情继续升温。

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日本不动产调研机构东京KANTEI发布的数据显示，2017年东京首都圈新屋的价格及每坪单价双涨。一户平均价格为日币5544万圆（约324万元人民币），较2016年涨9%，平均每坪单价289.8万日圆（约16.9万元人民币），年涨5.7%，供给集中在较昂贵的东京都心区。

日本目前的新房价格上涨带动旧有二手房跟涨，且二手房成交量已超越新屋的供给户数。统计显示，东京首都圈2017年老旧二手屋的平均价格为3257万日圆（约190万元人民币），年增3.2%，连续4年上涨；平均每坪单价179.1万日圆（约10.5万元人民币），涨幅虽缓但仍连续3年上涨。

居外精选房源 1. 东京都中央区现代化高层公寓

建筑面积：55.36平方米
房型：2卧
特色：邻近药妆店丶警察署丶超市丶邮局丶图书馆丶公园丶幼儿园丶银行等生活设施
交通连接：歩行1分钟至都営大江戸线
房屋价格：6,180万日元（约361万元人民币）
物业编号：37736573

而且大阪房价走势与东京相同，且2017年二手屋的成交量大于新屋的供给量。资料显示，大阪新屋平均每坪为289.8万日圆（约16.9万元人民币），中古屋平均每坪115.5万日圆（约6.7万元人民币）；大阪市中心已出现不少1丶2房小坪数投资型物业。

业内人士提醒日本房市投资者，虽然民众赴日本购屋很普遍，且日本对外国投资人并无特别限制，但是投资人还是要从租金收益丶未来增值性等方向分析，并了解成本丶贷款与否丶汇率丶利率丶税费规定及後续租赁管理与出售等相关事项仔细评估後，再到日本看屋购屋较妥当。

居外精选房源 2. 大阪市传统日式独立别墅

建筑面积：129平方米
房型：8卧2卫
特色：面积大，永久产权，徒步12分钟可到伏见稻荷大厦和宝塔寺丶带停车位1个
交通连接：歩行10分钟至京阪电铁本线深草站
房屋价格：约164万元人民币
物业编号：38302280

居外精选房源 3. 大阪浪速区新筑民宿

建筑面积：51.74平方米
房型：全和风装修的二层二房
特色：以取得合法牌照标准来建筑及设计的独栋，以付款建筑的形式兴建，
买家支付房款後开始动工
交通连接：JR环状线芦原桥步行6分钟，千日前线桜川站步行8分钟
房屋价格：3,280万日元（约192万元人民币，已包括了土地及建筑费用）
物业编号：38558787

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“知识就是财富”——居外诚意制作的【日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业】能够帮助您作出最好的投资决策。

超老龄化国家房产投资新动向——法国的养老公寓 | 法国

根据世界卫生组织的定义，当一个国家65岁及以上人口占总人口的比例的7%，该国社会即可称为“老龄化社会”，达到14%为“老龄社会”，达到20%为“超老龄社会”。法国就是一个人口老龄化突出的国家，早在1850年，法国60岁以上老年人已占总人口的10%，步入了老龄化社会。截至2015年，法国6,680万人口中，65岁以上老人占到人口总数的19.1%，已接近“超老龄社会”的标准。

特立独行的法国人，大部分人在老去之后不会选择和子女一起生活。凭借完善的养老保障体系，他们有足够的经济实力实现独立生活，不需依赖其家庭成员的帮助。国家也在福利设施、服务体系以及居住环境等方面为老年人提供了不同层次的设计，使每个老年人都能根据自己的实际情况，选择最理想的生活方式。

老年酒店式公寓就是近年来非常受欢迎的，解决老年人住房问题的一种模式。它为有生活自理能力的老年人提供合住的住所和完善的服务设施，包括饮食、沐浴、洗衣、文娱活动和医疗保健等等。其配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施、无障碍设施等等。服务人员远多于酒店或普通的酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

位于大普罗旺斯地区贡法龙（Gonfaron）的L’Atrium就是一栋专为养老人士设计的酒店式公寓，共有87个房间，并配备图书馆、游泳池、餐厅等公共设施。这样的设计使所有住户既能够在“住在一起”，又享有独立的生活空间。

酒店内有面积34～85平方米的不同房型，并配备了不同使用标准的室内家具，以满足不同经济条件老人的需求。每个单元都配有空调，小厨房，冰箱，微波炉，并内置电话和紧急报警系统。每天的服务包括更换床单、毛巾和提供早餐。

2,700多平方米的建筑面积也为老人们提供了充足了活动空间——可以去露台花园俯瞰Massif des Maures平原和阿尔卑斯山脉的美景；可以在280平方米的餐厅里享用美食；可以去顶楼的泳池里畅快游泳。当然，老人们也可以在酒店里接待他们的客人，或乘坐酒店巴士去普罗旺斯的市场、博物馆游玩，短途旅行。

L’Atrium酒店位置：Gonfaron村中心，距离大海和圣特罗佩（Saint Tropez）湾30公里 — *L’Atrium*酒店位置：Gonfaron村中心，距离大海和圣特罗佩（Saint Tropez）湾30公里

世界知名房地产资讯机构——仲量联行（JLL）的研究报告显示，“人口高龄化”及“人口增长”将成为驱动新型态房产需求的主要因素。2018年，银发住宅、养生村、学生宿舍等项目，将是眼光独到的投资人在房产市场中的新选择。就让我们看看，在超老龄化的法国，投资养老公寓有哪些得天独厚的优势。

优势1：政府补助促使需求激增

法国政府鼓励老人进入机构养老，主要鼓励措施是给予进入机构养老的老人相应的补贴。除了公立养老机构和非营利性养老机构外，即便是在盈利性养老机构，政府也会在评估后给予一定的补贴，这一措施使法国老龄人口的养老机构需求大大增加，目前仍处于供给小于需求的阶段。

优势2：养老型房产投资税收优惠

在法国进行房地产交易时，买家将支付高达20%的增值税。而借用Censi Bouvard LMNP法律政策，投资老年公寓房地产项目，可免除此部分税金。同时，L’Atrium酒店式公寓的投资者，可与中介公司签订代管合同，由中介公司负责招租和租客管理，取保每年4%-5%的租金收益。若有兴趣的买家对盈利预期有任何疑问，卖方能够安排他的会计师和律师为您效劳。

优势3：灵活投资，获法人居留资格

根据法国移民政策的相关规定，投资房地产，投资额在60-80万欧元以上者（投资额多对申请居留有好处），可以申请三个居留指标，一个人是法人居留，两人是工作居留。申请人可以购房出租，可以买地自建楼房，别墅、酒店，可以自己管理，也可以委托律师代管，让管理公司提供稳定的租房收入。（参考来源：中法经济文化交流协会）

L’Atrium养老公寓的外观概念图：

优雅大方的大堂和餐厅设计：

L’Atrium酒店式公寓，提供三种房型，投资额从11.1万欧元到18.9万元欧元不等，投资者可灵活选择，组合购买。获取L’Atrium酒店式公寓的更多信息，请至居外网http://www.juwai.com/37675033.htm查看。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人Jean Pierre Lacoste提供

文字：Qi Cheng
排版 & 责编：Zoe Chan

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经济正在复苏的里斯本精品房产投资项目等你来 | 葡萄牙

文: 葡萄牙房产开发集团 W-Group

对于那些寻求当前及未来稳定收益的投资者而言，葡萄牙里斯本拥有绝佳商机。那在占地9.2万平方公里、人口规模达1千多万(世界银行2016年数据) 的葡萄牙选择房产投资, 究竟该去哪里呢? W-group 推荐里斯本的三个地区，如下：

首推里斯本的Carnaxide/Alfragide地区，商业和住宅混合社区，因拥有稀缺的大空间物业而成为葡萄牙最炙手可热的地段之一；第二个区域是里斯本最奢华街区，自由大道（Avenida da Liberdade），这里是高端优质新建公寓的聚集区，相当于上海的新天地，未来升值及保值功能明显；第三个区域是里斯本临近河畔的Matinha/Marvila老区，黄金地段，高品质建筑密集区，未来价格上升空间很大。

追求财富显著增长的投资者而言，这些区域蕴含葡萄牙最有吸引力的投资机会。

伊比利亚半岛的葡萄牙经济正在复苏

葡萄牙因多种原因成为具有吸引力的投资国家，全球投资者的目光也开始聚焦于此，部分原因如下：

经济好转，发展前景可观
良好的政治稳定性
百姓热情好客，社会和平、多元化
地理位置居中，与重要地区的经济文化联系紧密
高素质的劳动力

葡萄牙不仅是欧盟成员国之一，还是欧元区成员国和申根国，在欧洲可以无国界自由通行。另外，葡萄牙独特的货币和银行系统有利于大规模交易的进行。

从葡萄牙这个欧洲角落可以打开一扇通往十亿消费者市场的窗口：欧盟、葡萄牙语国家共同体（CPLP）和伊比利亚美洲国家组织（OEI）。CPLP包括安哥拉、莫桑比克和赤道几内亚等国家；而巴西、阿根廷、哥伦比亚、智利、墨西哥和其他南美和北美国家都是OEI的成员。

此外，葡萄牙的气候和硬件设施适合有能力追求慢生活的人士：令人惊叹的海岸线、休闲设施、阳光及其他各种因素使葡萄牙成为名副其实的人间天堂。里斯本一年甚至有270天的阳光。

最重要的是，里斯本的生活成本在全欧洲相对而言合理的多。随着人民币的升值，葡萄牙成为中国人在欧洲投资一个极具吸引力的地方。

英国《金融时报》认为，里斯本是欧洲排名第二的最佳投资城市。在葡萄牙，房产估值在逐年攀升。虽然里斯本的评估价明显高于全葡萄牙平均水平，但与欧洲许多超过负担能力的国家首府城市而言，仍具吸引力。这也是为什么全球网络峰会（Web Summit）会在里斯本举行的原因。

为何投资葡萄牙房地产？

价格：葡萄牙目前的房地产价格似乎处于被低估的状态，根据经合组织（OECD）发布的“聚焦房价报告”（Focus on House Prices）以及国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察（Global Housing Watch）报告显示，里斯本房价在2015年上涨了22.3%，2017年第一季度上涨了7.9%。投资葡萄牙房产，尤其是里斯本及其周边地区房产，我们相信收益前景仍然有上升空间。

黄金签证：这是中国投资者最容易获得的自由出入欧盟地区的签证之一，考虑到葡萄牙护照指数在世界排名第五，这解释了精明的中国人为何会如此热衷葡萄牙的黄金签证。

据国际媒体报道，葡萄牙在中国海外直接投资中排名第四。自2012年启动以来，黄金签证项目已经为葡萄牙带来了17.4亿欧元的房地产投资资金。2015年，葡萄牙的中国游客数量达到了15.5万，比2014年增长了36%，是2012年的两倍多。这些数字的持续增长意味着投资者在葡萄牙投资的满意程度在不断上升，尤其是在利润丰厚的房地产市场方面的投资。

里斯本的三个投资重点区域

1、Carnaxide/Alfragide

Carnaxide/Alfragide毗邻里斯本，可以被视为里斯本的一部分。该区域的潜在投资机会值得各位关注。Carnaxide在行政区划上属于奥埃拉斯（Oeiras），奥埃拉斯是葡萄牙最繁华的城市之一；Alfragide是阿马多拉（Amadora）的一部分，阿马多拉是一个人口密集的城市，其购买能力略高于全国平均水平。这是一个重要的商业及居民区，9公里的范围内集聚了诸多国际及本国知名品牌，如FNAC、 C&A、Springfield、Sacoor Brothers、Zara、Mango、Massimo Dutti、麦当劳、必胜客、沃达丰、梅塞德斯-奔驰和大型超市Jumbo，另外还有葡萄牙拜耳总部和乐华梅兰、宜家、万客隆、沙蒂、史泰博、迪卡侬等大卖场以及假日酒店和宜必思酒店等。

Oeiras 位于里斯本西部，属于大里斯本区 — 葡萄牙奥埃拉斯 (Oeiras)

葡萄牙最顶级的零售区Carnaxide/Alfragide — 葡萄牙最顶级的零售商业区Carnaxide/Alfragide

在Carnaxide/Alfragide投资房产的一个关键点是其可用房产的稀缺。这个区域很少有商户搬离，而需求却在不断增加，因此任何可用的房产都是非常乐观的投资机会，前景评估十分良好。其他行业对该区域的热衷使得大空间房产的需求日益增加，而这类稀缺的物业只会使投资变得更有价值。

2、里斯本的“第五大道” —- 自由大道（Avenida da Liberdade）

在这座城市的中心地带坐落着葡萄牙最重要的大街——自由大道，该街道设计受巴黎香榭丽舍大道和林荫大道的启发，它拥有悠久的历史、美丽的建筑、花园般的步行道、宽阔的步行区和经典的法式人行道。大道宽90米，长1.1公里，两旁高档奢侈商店林立、酒店优雅迷人，这些使其成为世界上最昂贵的街道之一。据一份国际报告称，自由大道是世界上第35条最昂贵的街道。顶级时尚品牌在这里设有店面，使自由大道成为葡萄牙的“纽约第五大道”，房价却相对低了许多，但增长势头强劲。

葡萄牙最豪华的街道“自由大道”，媲美巴黎香榭丽舍大街 — 葡萄牙新建高端奢侈品牌街“自由大道”，媲美巴黎香榭丽舍大街

此外，“自由大道” 成为越来越多企业家、艺术家和其他拥有高购买力人士追求的居住地。

3、临河旧工业区 Marvila 的升级改造带来新机会： Matinha

Matinha属于Marvila教区，是一个正在进行深刻改造的老工业区，除了将建筑物和公寓进行修复以获得更高的价格之外，其建筑还需要具备举办商业及文化活动和奢华住宅开发的资格。毗邻河流提升了这些建筑物的价值，因此修复标准也相应提高，这也是该地区成为黄金地段的原因。目前已引进了一些时尚、艺术画廊、美食、创业中心等项目，吸引了一批拥有巨大购买力的新一代。

前景优秀的房地产投资机会

在里斯本Carnaxide/Alfragide，有一栋可用面积为3,150平米的多功能物业，土地面积7,500平米，有一个私人停车场，可容纳90台车；尽管目前净收益率仅为3.5%，但在7-8年内很容易达到7%。目前收益超过15.8万欧元，年增长率高于通胀率，对欧元区银行间同业拆借利率进行了指数化，从而进一步提高了上述利润。长期租赁合同确保了收入的持续性。这个区域的面积很大，区域内需求稀缺有助于确保未来和当前的收益。就交通便利性而言，这是一个服务健全的地区，与葡萄牙主要国道均有紧密连接，距离里斯本国际机场仅15分钟路程。

在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所（物业编号：37563810） — 在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所*（物业编号：37563810）*

居外网特意找来葡萄牙当地实业转型的房产投资基金W 集团代理的旗下楼盘，位于里斯本的时尚精品街“自由大道”的高档公寓楼盘，高品质的建筑、尊重当地历史建筑的现代化设计使其成为宝石一般的珍品，这对着眼未来的投资者来说是一个良机。在这条美丽、优雅、充满活力的街道上，尽享品质生活。该公寓因本地区优质房产的稀缺而显得更加珍贵，加上由于葡萄牙房产供不应求以及房价较低，该房产在未来几年肯定会升值。3.5%的潜在净收益率使得此项投资更具吸引力。

自由大道上的新建高端公寓十分罕见，且需求量很大（物业编号：37579109） — 自由大道上的新建高端公寓十分罕见，且需求量很大*（物业编号：37579109）*

此外，葡萄牙房地产投资基金W集团为居外网用户找来里斯本新兴黄金地段Matinha的一套河景办公物业，投资前景极佳，潜在收益率在7%以上，该地区供不应求的形势确保了该物业的长期盈利能力。据实际预测，5年内该物业价值至少会增长60%。

坐落在河边的Matinha/Marvila是个新兴的黄金地段（物业编号：37580230） — Matinha/Marvila的河景办公楼*（物业编号：37580230）*

欲了解更多房产信息，请浏览葡萄牙房地产投资基金W 集团在居外网的公司页面 http://www.juwai.com/w-group/，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘。

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责编：HY

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留学巴塞罗那国际学校，到底选非盈利移民，还是购房移民？

欧洲的世界顶级教育资源一直是吸引很多留学生和移民的重要因素，而在欧洲的教育体制中有着许多不同的选择，其中，IB课程（国际预科证书课程）作为目前国际上认可度最高、真正无国界全球通用的、且旨在培养最全面人才的国际课程，IB正在为越来越多的学校和家长所青睐。

西班牙是欧洲发展最早的国家，科技水平在世界上处于较高的水准，教育水平同样位于世界前列。想要移居西班牙的申请人，子女的教育问题一定是首要考虑的。经常有家长在为孩子选择国际学校期间会听到美式，英式，A-level IB课程等各种名词，这些课程体系都是对应哪些国家大学，课程的特色是什么，难易程度又如何, 今天这篇内容对于想移民西班牙的家长有些借鉴？

IB课程全称为国际预科证书课程（International Baccalaureate Diploma Programme,简称IB课程），是由国际文凭组织为高中生设计的为期两年的课程。IB课程不以世界上任何一个国家的课程体系为基础而自成体系，广泛吸收了当代许多发达国家主流课程体系的优点，涵盖了其主要的核心内容。

IB是一门极具挑战性的国际课程：

首先，从学习基础来看，必须要有基本的识数能力和读写能力，不然在语言理解和数学逻辑分析上都会有问题，不管是何种国际课程，都无法完成。

其次，从技能角度看，独立研究的能力是必须的。这也是IB learner profile中强调的特质。

另一方面，英语能力也是必须的。除了母语课程以外，IBDP都是全英文教学，平时的课业加上考试和论文，负荷较重，而英语就是一个基本功了，尤其是学术英语能力，这是中国学生的短板，在输出方面比较弱，尤其是写作，我们都没有学习过学术写作的规范，这可能是一个难点。

再次，从学习态度来看，自我管理包括时间管理就不必多说了，IB的学生一定是积极主动的，不是老师让学生做什么，而是学生了解自己的弱点，然后想办法去解决。

另外，毅力也很重要，因为IBDP的18个月学习时间节奏很紧，期间还要忙申请，的确很具挑战性。

还有就是应对挫折的能力，在学习IBDP的过程中，多少会有这样那样的失败，甚至会有一段时间找不到任何成就感，这个时候就需要学生有积极的态度来面对，而不是轻言放弃。

而在IB课程的评分系统上你会发现，IB课程有着远超其难度的超高国际认可度，不仅可以申请英国大学，还同样可以申请如美国，澳洲，加拿大等世界上100多个国家上千所大学。IB有自己的评分系统，45为最高分，拿到36至38左右即有资格申请剑桥（一般需要40-41），申请常春藤大学的学生一般分数在40或以上，牛津要求42+的成绩。

投资者在西班牙取得居留签证后，子女便可享受西班牙当地居民同等待遇，从幼儿园教育开始，直至完成2-3年职业学院教育(相当于中国大学本科)，全部免费。

如何在西班牙取得身份呢？

西班牙2015年7月颁布关于50万欧元投资买房移民新政。除了这种政策外，我们还能看到另外的常见几种方式。

10万欧元买房移民西班牙、20万欧元买房移民西班牙、30万欧元买房移民西班牙，以及非盈利居留或是非营利居留，时常也会看到非盈利永居或非营利永居等，其实所有这些都是一种方式！而这种方式其实对于买房是根本没有要求的，所以无论10万欧、20万欧、30万欧都走的是非盈利（非营利）法案。

补充阅读

详解西班牙非盈利与购房移民差异

首先判断一下您是否满足西班牙非盈利的基本条件

1、一年之内可以在西班牙住满183天以上

2、西班牙签证获批后3个月内，申请人必须登陆到西班牙境内

3、不能在当地工作

如果这三点您满足的话，其次判断一下您是否满足西班牙非盈利的附加条件

1、主申请人在18周岁以上，无犯罪记录，符合相关要求的生活保障金文件

2、随行申请人：主申请人配偶及未满18岁以下子女，无犯罪记录

非盈利定居优势

1、无语言，学历的要求；

2、一人申请，全家获得身份（配偶和 18 岁以下的子女）；

3、申请门槛低，不需要解释商业背景和资金来源；

4、手续简单快捷，办理速度快（整个流程最快只需3个月）；

5、无强制性投资，申请人可根据自己的需求租房；

6、可自由往返 26 个欧洲申根国家，子女可在西班牙享免费教育；

7、西班牙良好的生活环境和丰富多彩的文化；

8、在西班牙出生的子女，一年后可直接申请国籍。

非盈利适合人群

1、为了孩子的教育和发展移民，父母一方在海外陪读；

2、经常出国度假，以及希望退休后去海外养老的有经济实力的人士；

3、在欧盟国家有生意，需要持长期居留在欧盟的通行便利。

西班牙突出的教育系统也吸引了不少望子成龙的家长。移居西班牙后，大部分家长都会选择先将孩子送到国际学校，在英语的教学环境中适应一段时间，同时学习西语，以便让孩子更快的融入。 那么问题来了，选择哪所国际学校呢？这期，我们为您推荐巴塞罗那的国际学校。

巴塞罗那IB项目国际学校

1、本杰明.富兰克林国际学校

网址：http://www.bfischool.org/

地址：calle Martorell i peñan9

电话：934342380

本杰明.富兰克林国际学校始创于1986年，是一所独立的非营利性国际化学校。分为三个部门，小学部1-5年级教学语言为英语，中学部6-8年级，以及高中部，9-12年级。学生毕业后能拿到美国，西班牙及国际高中文凭。IB项目有六组课程可选。必修课包括专题论文，理论与识，“创新，行动与服务”活动。

教师队伍有92位全职老师以及15位兼职教师，53%的教师有硕士学历。学校位于巴塞罗那北部空气清新，风景宜人的富人区，有公共交通可直达，此外还有校车往返于学校以及10个社区之间。

学校教育为美国模式，有学生会，模拟联合国，数学小组，年鉴，团队运动，音乐，戏剧，舞蹈，机器人，瑜伽，语言俱乐部等等！学校目前有590名学生，40个国籍。三分之一为美国学生，三分之一为西班牙学生还有三分之来自世界各地。

2、Oak House School

网址：http://www.oakhouseschool.com/es/

联系方式：Sant Pere Claver 12-18，08017 Barcelona
Tel: +34932524020
Fax: +34932524022

Oak House School 在1968年9月19日成立，坐落于巴塞罗那北部萨瑞娅区。是一所受到西班牙政府和英国文化教育协会官方承认的英国学校。

学校的课程涵盖了幼教，小学，初中，高中和国际高中文凭项目（IB）。幼教阶段的教学语言为英语，西班牙语和加泰罗尼亚语自小学阶段起开始教授，自初中阶段起采用三语教学，同时也会为学生参加剑桥IGCSE考试做准备。其IB项目课程以英语授课。IB项目包括6组课程，除了专题论文，理论与识，还包括“创新，行动与服务”活动。

3、HAMELIN－INTERNACIONALLAIE

网址：http://www.hamelininternacionallaie.com/school/

联系方式：C/Nuria, 30 08328 – Alella-Barcelona
T: 935556717
Fax: 935552298
E-mail: laie@escolessas.com

HAMELIN－INTERNACIONAL LAIE是由欧洲资格框架批准的一家私营教育机构。自1989年以来一直从事幼儿、小学和中学教育。IB项目以英语和西班牙语授课。

学校的教育目标是提供集劳动责任、政治责任和公民责任于一体的教育，以实现其对未来工作的愿望，在一个有文化和服务意识，开放和宽容的社会工作。学校服务实行三语（西，加，英）教学，此学校获得殊荣无数，也获得家长和学生的一致好评，是当地数一数二的教育机构。并提供第四门语言学习，汉语，德语，法语。学校距离巴塞罗那市中心约25-30分钟车程。

再对比一下国内动辄几十万的国际学校，有没有觉得很太感人？！

如果您的孩子决定在巴塞罗那国际学校学习，那么您可以选择就近在该区购置房产，也可以选择在距离西班牙广场仅20分钟车程的巴塞城内，购置公寓。

居外Oak House School附近学区房推荐

房价：699,000欧元（约人民币540万）

房型：4卧3卫

房源介绍：

位于Sant Pere区域的豪华公寓，使用智能化domotic系统和遥控加热，地板采暖。餐厅、厨房和壁炉将整个客厅分成三个区域。

详细房源信息，可以直接访问 idealista Spain

补充阅读

西班牙“买房移民”政策常见问题整理

参考信息

巴塞罗那IB 国际学校

西班牙非盈利居留移民项目

作者：Lisa Zhu