房产投资 – Page 10

东南亚房产投资，错过了新加坡和马来西亚？不要再错过菲律宾了

亚行报告看好菲律宾经济增长

2018年4月，亚洲开发银行（Asian Development Bank）发布的最新一期《亚洲发展展望（ADO）2018》指出，菲律宾未来两年继续是东南亚增长最快经济体之一，预计该国今年国内生产总值（GDP）增长率为6.8%，2019为6.9%，均高于2017年的6.7%。

亚行亚洲区国家主任伯德（Kelly Bird）表示，菲律宾正在经历一个成长的黄金时期。其经济持续的快速增长，动力来自于内需强劲，尤其是政府从2017开始推出了多项公共基础设施建设计划，预计到2022年其投资规模将达到1600亿美元至1800亿美元。不言而喻，稳定强劲的内需提升将为菲律宾带来更多的人口增长和就业机会。

菲律宾房产首看马尼拉

菲律宾的经济快速增长，马尼拉大都会当然也不例外。随着人口的迅速增加，本地人对房地产的需求越来越大。同时，伴随这周边其他国家房价的上涨，拥有便宜餐饮、购物以及靠近美丽的岛屿的马尼拉受到了更多国外投资者的关注，来自新加坡、中国大陆、香港的买家近年来纷纷开始在马尼拉购置公寓。

在马尼拉哪里买公寓？

谈到马尼拉时，人们经常会提起奎松市或马卡蒂这样的城市。事实上，马尼拉大都会是由几个不同的直辖市组成的，大都会的中心是世界人口最稠密的地区，甚至胜过印度、新加坡和香港。你可以在中央街区找到几百年前的殖民时期的建筑和教堂，充满亚洲和西班牙文化混合的历史遗迹，但你不会在这里找到很多公寓。购房者往往会把目光投向到马尼拉的周边城区进行搜索。

隶属于马尼拉大都会的奎松市，位于马尼拉中心区的北部，拥有近300万人口和大片土地。与中部的马卡蒂相比，公寓价格更为便宜。与此同时，菲律宾的大多数技术行业大学和外国公司都位于奎松市，公寓的出租率和租售比一直维持在较高的水平线上。尤其是那些位于工商业地区、靠近大学、公共交通、公园的高标准公寓楼，特别受到投资者的青睐。

地理位置优越的Infina Towers

Infina Towers是奎松市Aurora大道上的战略发展式双塔建筑，位于著名的大学城Katipunan大街和Cubao的Araneta商业区之间，距离轻轨2号Anonas车站仅一箭之遥，可轻松抵达菲律宾大学（University of the Philippines）、马尼拉雅典耀大学（Ateneo De Manila University）和Araneta繁华的商业区。由于其优越的地理位置，Infina Towers极具投资价值，同地区一卧和两卧的单元月租可达1.2万、2万php（菲律宾比索），租售比高达8%。

投资者信心也来源于大学城不断增长的学生人数以及附近Cubao商业中心越来越多的业务流程外包（BPO）员工。数据显示，Infina Towers北塔自2017年开盘以来，售价上涨了14％。

毗邻Infina Towers的Araneta 商业区 — 毗邻Infina Towers的Araneta商业区

4A级房地产开发商打造的招牌式度假社区

Infina Towers由菲律宾第一家4A级房地产开发商DMCI Homes开发承建。DMCI Homes以打造高质量和物有所值的度假社区而闻名，它将Infina Towers设计为休闲和舒适的避风港，让居民们远离城市生活的压力——双塔建筑被设计成带有休闲区、小吃店、游戏区、健身房、视听室、多功能厅等休闲设施的精美住宅单元。居民们可以在游泳池、凉亭、露天草坪野餐区，庭院屋顶花园和篮球场放松身心。

Lumiventt是DMCI Homes专有的一项开创性技术，被运用到Infina Towers的设计中。它使环境光线和新鲜空气充分渗透塔楼以及高层建筑内的所有单元空间，不仅可以减少住户的电力消耗，还能获取更多的呼吸空间，预防“病态建筑综合症”的产生。同时，为了让居民有安全感，Infina Towers还将拥有完整的备用电源和火灾报警系统，并为所有单位和公共区域配备自动消防喷淋和灭火系统，监控录像和24*7巡回警卫亦可保障安全。每座塔楼有10部高速电梯，5层地下停车室，共1,651个停车位。

目前，北塔已售出72%的单元。如您对Infina Towers感兴趣，不妨关注一下今年1月刚刚开盘的南塔。双塔预计将分别在2021年和2022年竣工。

您可至居外网 http://www.juwai.com/38561484.htm 获取Infina Towers的更多信息。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约公司DMCI Homes提供。新闻素材来源：中国新闻网

文字：Qi Cheng
排版 & 责编：Zoe Chan

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竞相购置日本滑雪旅游区房产的不只有中国人，还有他们…

首先居外小编想请大家看看居外网新鲜出炉的华人海外买房热门国家和城市排行榜：

感到意外了吧？从以上排名不难看出来，2018年第一季度，居外网上280万条分布在90个国家的挂牌房源中，询盘量最多的城市和国家都不再由英丶美丶澳丶加等传统的海外房产投资国家主导。中国海外房产买家的目光已经拉近到亚太区，尤其是泰国和日本。事实上，青睐亚洲房地产的不只有中国投资者，越来越多的澳洲年轻人也正竞相购置亚洲国家的房产。与澳洲房产相比，这些房产价格较低，但租金回报更高，投资这些房产有利可图。

据每日电讯报报道，澳洲海外房产投资的主要目标是日本，日本是亚洲最成熟的经济体，其名义GDP位居全球第三，是一个富裕的国度。澳洲投资者对日本房地产的兴趣主要集中在滑雪旅游区。

在澳洲交易所上市的国际汇款服务公司OFX指出，从2015年到2017年，澳元兑换为日元的交易活动增加了39％，并估计其中接近60％的交易与房地产投资有关。OFX主管斯密斯（Adam Smith）表示，澳洲千禧一代年轻人占据了投资日本房产的很大份额。“自2013年以来，澳洲各个年龄段的海外房产投资者大多减少了其房产购买量，但18至30岁年龄段的澳洲人海外房产购置量却保持稳定增长。”他补充道，过去5年的监测数据显示，千禧一代海外房产投资者的年交易量平均增长率约为23％。

千禧一代是指1984年至2010年出生的一代。30岁的昆州居民马特‧吉莱斯皮（Matt Gillespie），是最近在日本购买房产的澳洲千禧群体中的一员。吉莱斯皮先生说，他受到廉价的诱惑。1998年日本长野冬奥会会址附近的一处滑雪房产拥有22个房间，但价格仅为19.6万澳元（约合96万元人民币）。目前这些地区的房产价格较19个月前他购买时，增值了约10万澳元（约合48.8万元人民币）。

这个价格足够低，他可以用现金支付。他卖掉了在阳光海岸的住房和一个小企业的股份，就筹得了所需的现金。“如果在加拿大这样的地方能够买上一处房产，那会很棒。但那里太贵，我负担不起，”他说。“日本对我很有吸引力，因为那里的房产非常便宜。自我购买之后，房价一直在上涨。我也很喜欢日本，虽然你不能从银行获得贷款，但根据达成的澳日贸易协议，澳洲人在日本购买的东西是没有限制的。”

澳大利亚投资者马特‧吉莱斯皮在他所购置的房产The Ranch经营他的滑雪旅游公司Hakuba Ski Tours

吉莱斯皮先生说，他所购置的房产名为The Ranch（牧场），大部分邻居都是澳洲人。 “感觉这个地区正在转型，有很多澳洲人在该地区购置房产。”

根据OFX的统计，澳洲人海外房产的购买量，与汇率波动密切相关。史密斯先生说：“海外房产投资者越来越精明，他们在澳元最坚挺时，购置海外房产。例如，当澳元兑日元汇率高时，我们看到大量澳元换为日本的房产。”

日本房地产价值被低估，价格相对于当地人的收入较低。而澳洲人对日本房地产的兴趣主要集中在滑雪旅游领域

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OFX公司交易负责人贾吉（Michael Judge）表示，亚洲房地产对澳洲投资者有吸引力，因为其房产价值通常被低估，特别是在日本。目前日本的房产价格相对于当地人的收入也不高。相比之下，经济合作与发展组织（OECD）认为，澳洲房产价值有些被高估。

“我认为，在理想的情况下，在日本购置房产的澳洲千禧一代也希望拥有澳洲的房产，但他们把海外投资作为未来拥有澳洲房产的一个潜在垫脚石，”贾吉先生说，“千禧一代希望建立自己的财富，并拥有全球性视野。”

居外精选日本滑雪房源：

1. 北海道Niseko Annupuri住宅

位于Quasi国家公园内，Niseko Annupuri住宅是一个占用19块土地，面积1,558平方米至2,700平方米的新开发住宅，与三面的森林环境和东部边界的天然溪流融为一体。买家将有机会建造大型滑雪场，欣赏到壮观的Annupuri山和Konbo山脉。项目提供大量总占地面积从300平方米起的家庭住宅，非常适合个人使用和出租。乘坐汽车2 – 3分钟（1公里）到达Annupuri和Moiwa地区的滑雪缆车，附近有餐厅和温泉。

建筑面积：300平方米
土地面积：1,558平方米
房型：3卧3卫2车库
楼层：共2层
房价：3,990万日元（约233万元人民币）起
物业编号：36816279

2. 长野出租别墅

这个房产可立即交付使用并创收——2018年1月的收入为3,913美元，2018年2月的预订总额已达2,905美元，出租物业管理稳妥。日本领先的建筑公司三井物产于2013年全面改造了这座二房一厅豪宅，\在接下来的数年完全免费维护。巨大的木梁结构令人赞叹，开放空间、新鲜空气和快乐的能量创造了一片风水宝地。该地区拥有世界级的滑雪、高尔夫球场和冒险运动场所。邮政编码更是一组非常幸运数字：380-0888。

建筑面积：84平方米
土地面积：1,000平方米
房型：2卧1卫4车库
楼层：共1层
房价：178,888美元（约119万元人民币）起
物业编号：20861928

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阅读更多居外资讯：

原文来源：每日电讯报
编译：Zoe Chan

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看好2020东京奥运会商机东京大阪房市继续升温 | 日本

日本经济稳步成长，东京和大阪新房旧屋双双上涨，且大阪市中心已出现不少投资型物业，专业人士表示，投资日本房市应做好成本丶税费丶利率等风险管理。

日本国民生产总值（GDP）连续8季正成长，创下近30年来最长的连续成长纪录，景气持续回温也吸引全球投资人关注日本，加上2020年东京奥运效应丶大型开发利多丶负利率等因素，港人投资日本房产的热情继续升温。

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日本不动产调研机构东京KANTEI发布的数据显示，2017年东京首都圈新屋的价格及每坪单价双涨。一户平均价格为日币5544万圆（约324万元人民币），较2016年涨9%，平均每坪单价289.8万日圆（约16.9万元人民币），年涨5.7%，供给集中在较昂贵的东京都心区。

日本目前的新房价格上涨带动旧有二手房跟涨，且二手房成交量已超越新屋的供给户数。统计显示，东京首都圈2017年老旧二手屋的平均价格为3257万日圆（约190万元人民币），年增3.2%，连续4年上涨；平均每坪单价179.1万日圆（约10.5万元人民币），涨幅虽缓但仍连续3年上涨。

居外精选房源 1. 东京都中央区现代化高层公寓

建筑面积：55.36平方米
房型：2卧
特色：邻近药妆店丶警察署丶超市丶邮局丶图书馆丶公园丶幼儿园丶银行等生活设施
交通连接：歩行1分钟至都営大江戸线
房屋价格：6,180万日元（约361万元人民币）
物业编号：37736573

而且大阪房价走势与东京相同，且2017年二手屋的成交量大于新屋的供给量。资料显示，大阪新屋平均每坪为289.8万日圆（约16.9万元人民币），中古屋平均每坪115.5万日圆（约6.7万元人民币）；大阪市中心已出现不少1丶2房小坪数投资型物业。

业内人士提醒日本房市投资者，虽然民众赴日本购屋很普遍，且日本对外国投资人并无特别限制，但是投资人还是要从租金收益丶未来增值性等方向分析，并了解成本丶贷款与否丶汇率丶利率丶税费规定及後续租赁管理与出售等相关事项仔细评估後，再到日本看屋购屋较妥当。

居外精选房源 2. 大阪市传统日式独立别墅

建筑面积：129平方米
房型：8卧2卫
特色：面积大，永久产权，徒步12分钟可到伏见稻荷大厦和宝塔寺丶带停车位1个
交通连接：歩行10分钟至京阪电铁本线深草站
房屋价格：约164万元人民币
物业编号：38302280

居外精选房源 3. 大阪浪速区新筑民宿

建筑面积：51.74平方米
房型：全和风装修的二层二房
特色：以取得合法牌照标准来建筑及设计的独栋，以付款建筑的形式兴建，
买家支付房款後开始动工
交通连接：JR环状线芦原桥步行6分钟，千日前线桜川站步行8分钟
房屋价格：3,280万日元（约192万元人民币，已包括了土地及建筑费用）
物业编号：38558787

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“知识就是财富”——居外诚意制作的【日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业】能够帮助您作出最好的投资决策。

超老龄化国家房产投资新动向——法国的养老公寓 | 法国

根据世界卫生组织的定义，当一个国家65岁及以上人口占总人口的比例的7%，该国社会即可称为“老龄化社会”，达到14%为“老龄社会”，达到20%为“超老龄社会”。法国就是一个人口老龄化突出的国家，早在1850年，法国60岁以上老年人已占总人口的10%，步入了老龄化社会。截至2015年，法国6,680万人口中，65岁以上老人占到人口总数的19.1%，已接近“超老龄社会”的标准。

特立独行的法国人，大部分人在老去之后不会选择和子女一起生活。凭借完善的养老保障体系，他们有足够的经济实力实现独立生活，不需依赖其家庭成员的帮助。国家也在福利设施、服务体系以及居住环境等方面为老年人提供了不同层次的设计，使每个老年人都能根据自己的实际情况，选择最理想的生活方式。

老年酒店式公寓就是近年来非常受欢迎的，解决老年人住房问题的一种模式。它为有生活自理能力的老年人提供合住的住所和完善的服务设施，包括饮食、沐浴、洗衣、文娱活动和医疗保健等等。其配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施、无障碍设施等等。服务人员远多于酒店或普通的酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

位于大普罗旺斯地区贡法龙（Gonfaron）的L’Atrium就是一栋专为养老人士设计的酒店式公寓，共有87个房间，并配备图书馆、游泳池、餐厅等公共设施。这样的设计使所有住户既能够在“住在一起”，又享有独立的生活空间。

酒店内有面积34～85平方米的不同房型，并配备了不同使用标准的室内家具，以满足不同经济条件老人的需求。每个单元都配有空调，小厨房，冰箱，微波炉，并内置电话和紧急报警系统。每天的服务包括更换床单、毛巾和提供早餐。

2,700多平方米的建筑面积也为老人们提供了充足了活动空间——可以去露台花园俯瞰Massif des Maures平原和阿尔卑斯山脉的美景；可以在280平方米的餐厅里享用美食；可以去顶楼的泳池里畅快游泳。当然，老人们也可以在酒店里接待他们的客人，或乘坐酒店巴士去普罗旺斯的市场、博物馆游玩，短途旅行。

L’Atrium酒店位置：Gonfaron村中心，距离大海和圣特罗佩（Saint Tropez）湾30公里 — *L’Atrium*酒店位置：Gonfaron村中心，距离大海和圣特罗佩（Saint Tropez）湾30公里

世界知名房地产资讯机构——仲量联行（JLL）的研究报告显示，“人口高龄化”及“人口增长”将成为驱动新型态房产需求的主要因素。2018年，银发住宅、养生村、学生宿舍等项目，将是眼光独到的投资人在房产市场中的新选择。就让我们看看，在超老龄化的法国，投资养老公寓有哪些得天独厚的优势。

优势1：政府补助促使需求激增

法国政府鼓励老人进入机构养老，主要鼓励措施是给予进入机构养老的老人相应的补贴。除了公立养老机构和非营利性养老机构外，即便是在盈利性养老机构，政府也会在评估后给予一定的补贴，这一措施使法国老龄人口的养老机构需求大大增加，目前仍处于供给小于需求的阶段。

优势2：养老型房产投资税收优惠

在法国进行房地产交易时，买家将支付高达20%的增值税。而借用Censi Bouvard LMNP法律政策，投资老年公寓房地产项目，可免除此部分税金。同时，L’Atrium酒店式公寓的投资者，可与中介公司签订代管合同，由中介公司负责招租和租客管理，取保每年4%-5%的租金收益。若有兴趣的买家对盈利预期有任何疑问，卖方能够安排他的会计师和律师为您效劳。

优势3：灵活投资，获法人居留资格

根据法国移民政策的相关规定，投资房地产，投资额在60-80万欧元以上者（投资额多对申请居留有好处），可以申请三个居留指标，一个人是法人居留，两人是工作居留。申请人可以购房出租，可以买地自建楼房，别墅、酒店，可以自己管理，也可以委托律师代管，让管理公司提供稳定的租房收入。（参考来源：中法经济文化交流协会）

L’Atrium养老公寓的外观概念图：

优雅大方的大堂和餐厅设计：

L’Atrium酒店式公寓，提供三种房型，投资额从11.1万欧元到18.9万元欧元不等，投资者可灵活选择，组合购买。获取L’Atrium酒店式公寓的更多信息，请至居外网http://www.juwai.com/37675033.htm查看。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人Jean Pierre Lacoste提供

文字：Qi Cheng
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经济正在复苏的里斯本精品房产投资项目等你来 | 葡萄牙

文: 葡萄牙房产开发集团 W-Group

对于那些寻求当前及未来稳定收益的投资者而言，葡萄牙里斯本拥有绝佳商机。那在占地9.2万平方公里、人口规模达1千多万(世界银行2016年数据) 的葡萄牙选择房产投资, 究竟该去哪里呢? W-group 推荐里斯本的三个地区，如下：

首推里斯本的Carnaxide/Alfragide地区，商业和住宅混合社区，因拥有稀缺的大空间物业而成为葡萄牙最炙手可热的地段之一；第二个区域是里斯本最奢华街区，自由大道（Avenida da Liberdade），这里是高端优质新建公寓的聚集区，相当于上海的新天地，未来升值及保值功能明显；第三个区域是里斯本临近河畔的Matinha/Marvila老区，黄金地段，高品质建筑密集区，未来价格上升空间很大。

追求财富显著增长的投资者而言，这些区域蕴含葡萄牙最有吸引力的投资机会。

伊比利亚半岛的葡萄牙经济正在复苏

葡萄牙因多种原因成为具有吸引力的投资国家，全球投资者的目光也开始聚焦于此，部分原因如下：

经济好转，发展前景可观
良好的政治稳定性
百姓热情好客，社会和平、多元化
地理位置居中，与重要地区的经济文化联系紧密
高素质的劳动力

葡萄牙不仅是欧盟成员国之一，还是欧元区成员国和申根国，在欧洲可以无国界自由通行。另外，葡萄牙独特的货币和银行系统有利于大规模交易的进行。

从葡萄牙这个欧洲角落可以打开一扇通往十亿消费者市场的窗口：欧盟、葡萄牙语国家共同体（CPLP）和伊比利亚美洲国家组织（OEI）。CPLP包括安哥拉、莫桑比克和赤道几内亚等国家；而巴西、阿根廷、哥伦比亚、智利、墨西哥和其他南美和北美国家都是OEI的成员。

此外，葡萄牙的气候和硬件设施适合有能力追求慢生活的人士：令人惊叹的海岸线、休闲设施、阳光及其他各种因素使葡萄牙成为名副其实的人间天堂。里斯本一年甚至有270天的阳光。

最重要的是，里斯本的生活成本在全欧洲相对而言合理的多。随着人民币的升值，葡萄牙成为中国人在欧洲投资一个极具吸引力的地方。

英国《金融时报》认为，里斯本是欧洲排名第二的最佳投资城市。在葡萄牙，房产估值在逐年攀升。虽然里斯本的评估价明显高于全葡萄牙平均水平，但与欧洲许多超过负担能力的国家首府城市而言，仍具吸引力。这也是为什么全球网络峰会（Web Summit）会在里斯本举行的原因。

为何投资葡萄牙房地产？

价格：葡萄牙目前的房地产价格似乎处于被低估的状态，根据经合组织（OECD）发布的“聚焦房价报告”（Focus on House Prices）以及国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察（Global Housing Watch）报告显示，里斯本房价在2015年上涨了22.3%，2017年第一季度上涨了7.9%。投资葡萄牙房产，尤其是里斯本及其周边地区房产，我们相信收益前景仍然有上升空间。

黄金签证：这是中国投资者最容易获得的自由出入欧盟地区的签证之一，考虑到葡萄牙护照指数在世界排名第五，这解释了精明的中国人为何会如此热衷葡萄牙的黄金签证。

据国际媒体报道，葡萄牙在中国海外直接投资中排名第四。自2012年启动以来，黄金签证项目已经为葡萄牙带来了17.4亿欧元的房地产投资资金。2015年，葡萄牙的中国游客数量达到了15.5万，比2014年增长了36%，是2012年的两倍多。这些数字的持续增长意味着投资者在葡萄牙投资的满意程度在不断上升，尤其是在利润丰厚的房地产市场方面的投资。

里斯本的三个投资重点区域

1、Carnaxide/Alfragide

Carnaxide/Alfragide毗邻里斯本，可以被视为里斯本的一部分。该区域的潜在投资机会值得各位关注。Carnaxide在行政区划上属于奥埃拉斯（Oeiras），奥埃拉斯是葡萄牙最繁华的城市之一；Alfragide是阿马多拉（Amadora）的一部分，阿马多拉是一个人口密集的城市，其购买能力略高于全国平均水平。这是一个重要的商业及居民区，9公里的范围内集聚了诸多国际及本国知名品牌，如FNAC、 C&A、Springfield、Sacoor Brothers、Zara、Mango、Massimo Dutti、麦当劳、必胜客、沃达丰、梅塞德斯-奔驰和大型超市Jumbo，另外还有葡萄牙拜耳总部和乐华梅兰、宜家、万客隆、沙蒂、史泰博、迪卡侬等大卖场以及假日酒店和宜必思酒店等。

Oeiras 位于里斯本西部，属于大里斯本区 — 葡萄牙奥埃拉斯 (Oeiras)

葡萄牙最顶级的零售区Carnaxide/Alfragide — 葡萄牙最顶级的零售商业区Carnaxide/Alfragide

在Carnaxide/Alfragide投资房产的一个关键点是其可用房产的稀缺。这个区域很少有商户搬离，而需求却在不断增加，因此任何可用的房产都是非常乐观的投资机会，前景评估十分良好。其他行业对该区域的热衷使得大空间房产的需求日益增加，而这类稀缺的物业只会使投资变得更有价值。

2、里斯本的“第五大道” —- 自由大道（Avenida da Liberdade）

在这座城市的中心地带坐落着葡萄牙最重要的大街——自由大道，该街道设计受巴黎香榭丽舍大道和林荫大道的启发，它拥有悠久的历史、美丽的建筑、花园般的步行道、宽阔的步行区和经典的法式人行道。大道宽90米，长1.1公里，两旁高档奢侈商店林立、酒店优雅迷人，这些使其成为世界上最昂贵的街道之一。据一份国际报告称，自由大道是世界上第35条最昂贵的街道。顶级时尚品牌在这里设有店面，使自由大道成为葡萄牙的“纽约第五大道”，房价却相对低了许多，但增长势头强劲。

葡萄牙最豪华的街道“自由大道”，媲美巴黎香榭丽舍大街 — 葡萄牙新建高端奢侈品牌街“自由大道”，媲美巴黎香榭丽舍大街

此外，“自由大道” 成为越来越多企业家、艺术家和其他拥有高购买力人士追求的居住地。

3、临河旧工业区 Marvila 的升级改造带来新机会： Matinha

Matinha属于Marvila教区，是一个正在进行深刻改造的老工业区，除了将建筑物和公寓进行修复以获得更高的价格之外，其建筑还需要具备举办商业及文化活动和奢华住宅开发的资格。毗邻河流提升了这些建筑物的价值，因此修复标准也相应提高，这也是该地区成为黄金地段的原因。目前已引进了一些时尚、艺术画廊、美食、创业中心等项目，吸引了一批拥有巨大购买力的新一代。

前景优秀的房地产投资机会

在里斯本Carnaxide/Alfragide，有一栋可用面积为3,150平米的多功能物业，土地面积7,500平米，有一个私人停车场，可容纳90台车；尽管目前净收益率仅为3.5%，但在7-8年内很容易达到7%。目前收益超过15.8万欧元，年增长率高于通胀率，对欧元区银行间同业拆借利率进行了指数化，从而进一步提高了上述利润。长期租赁合同确保了收入的持续性。这个区域的面积很大，区域内需求稀缺有助于确保未来和当前的收益。就交通便利性而言，这是一个服务健全的地区，与葡萄牙主要国道均有紧密连接，距离里斯本国际机场仅15分钟路程。

在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所（物业编号：37563810） — 在Carnaxide/Alfragide的创新休闲场所*（物业编号：37563810）*

居外网特意找来葡萄牙当地实业转型的房产投资基金W 集团代理的旗下楼盘，位于里斯本的时尚精品街“自由大道”的高档公寓楼盘，高品质的建筑、尊重当地历史建筑的现代化设计使其成为宝石一般的珍品，这对着眼未来的投资者来说是一个良机。在这条美丽、优雅、充满活力的街道上，尽享品质生活。该公寓因本地区优质房产的稀缺而显得更加珍贵，加上由于葡萄牙房产供不应求以及房价较低，该房产在未来几年肯定会升值。3.5%的潜在净收益率使得此项投资更具吸引力。

自由大道上的新建高端公寓十分罕见，且需求量很大（物业编号：37579109） — 自由大道上的新建高端公寓十分罕见，且需求量很大*（物业编号：37579109）*

此外，葡萄牙房地产投资基金W集团为居外网用户找来里斯本新兴黄金地段Matinha的一套河景办公物业，投资前景极佳，潜在收益率在7%以上，该地区供不应求的形势确保了该物业的长期盈利能力。据实际预测，5年内该物业价值至少会增长60%。

坐落在河边的Matinha/Marvila是个新兴的黄金地段（物业编号：37580230） — Matinha/Marvila的河景办公楼*（物业编号：37580230）*

欲了解更多房产信息，请浏览葡萄牙房地产投资基金W 集团在居外网的公司页面 http://www.juwai.com/w-group/，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘。

排版：Zoe Chan

责编：HY

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留学巴塞罗那国际学校，到底选非盈利移民，还是购房移民？

欧洲的世界顶级教育资源一直是吸引很多留学生和移民的重要因素，而在欧洲的教育体制中有着许多不同的选择，其中，IB课程（国际预科证书课程）作为目前国际上认可度最高、真正无国界全球通用的、且旨在培养最全面人才的国际课程，IB正在为越来越多的学校和家长所青睐。

西班牙是欧洲发展最早的国家，科技水平在世界上处于较高的水准，教育水平同样位于世界前列。想要移居西班牙的申请人，子女的教育问题一定是首要考虑的。经常有家长在为孩子选择国际学校期间会听到美式，英式，A-level IB课程等各种名词，这些课程体系都是对应哪些国家大学，课程的特色是什么，难易程度又如何, 今天这篇内容对于想移民西班牙的家长有些借鉴？

IB课程全称为国际预科证书课程（International Baccalaureate Diploma Programme,简称IB课程），是由国际文凭组织为高中生设计的为期两年的课程。IB课程不以世界上任何一个国家的课程体系为基础而自成体系，广泛吸收了当代许多发达国家主流课程体系的优点，涵盖了其主要的核心内容。

IB是一门极具挑战性的国际课程：

首先，从学习基础来看，必须要有基本的识数能力和读写能力，不然在语言理解和数学逻辑分析上都会有问题，不管是何种国际课程，都无法完成。

其次，从技能角度看，独立研究的能力是必须的。这也是IB learner profile中强调的特质。

另一方面，英语能力也是必须的。除了母语课程以外，IBDP都是全英文教学，平时的课业加上考试和论文，负荷较重，而英语就是一个基本功了，尤其是学术英语能力，这是中国学生的短板，在输出方面比较弱，尤其是写作，我们都没有学习过学术写作的规范，这可能是一个难点。

再次，从学习态度来看，自我管理包括时间管理就不必多说了，IB的学生一定是积极主动的，不是老师让学生做什么，而是学生了解自己的弱点，然后想办法去解决。

另外，毅力也很重要，因为IBDP的18个月学习时间节奏很紧，期间还要忙申请，的确很具挑战性。

还有就是应对挫折的能力，在学习IBDP的过程中，多少会有这样那样的失败，甚至会有一段时间找不到任何成就感，这个时候就需要学生有积极的态度来面对，而不是轻言放弃。

而在IB课程的评分系统上你会发现，IB课程有着远超其难度的超高国际认可度，不仅可以申请英国大学，还同样可以申请如美国，澳洲，加拿大等世界上100多个国家上千所大学。IB有自己的评分系统，45为最高分，拿到36至38左右即有资格申请剑桥（一般需要40-41），申请常春藤大学的学生一般分数在40或以上，牛津要求42+的成绩。

投资者在西班牙取得居留签证后，子女便可享受西班牙当地居民同等待遇，从幼儿园教育开始，直至完成2-3年职业学院教育(相当于中国大学本科)，全部免费。

如何在西班牙取得身份呢？

西班牙2015年7月颁布关于50万欧元投资买房移民新政。除了这种政策外，我们还能看到另外的常见几种方式。

10万欧元买房移民西班牙、20万欧元买房移民西班牙、30万欧元买房移民西班牙，以及非盈利居留或是非营利居留，时常也会看到非盈利永居或非营利永居等，其实所有这些都是一种方式！而这种方式其实对于买房是根本没有要求的，所以无论10万欧、20万欧、30万欧都走的是非盈利（非营利）法案。

补充阅读

详解西班牙非盈利与购房移民差异

首先判断一下您是否满足西班牙非盈利的基本条件

1、一年之内可以在西班牙住满183天以上

2、西班牙签证获批后3个月内，申请人必须登陆到西班牙境内

3、不能在当地工作

如果这三点您满足的话，其次判断一下您是否满足西班牙非盈利的附加条件

1、主申请人在18周岁以上，无犯罪记录，符合相关要求的生活保障金文件

2、随行申请人：主申请人配偶及未满18岁以下子女，无犯罪记录

非盈利定居优势

1、无语言，学历的要求；

2、一人申请，全家获得身份（配偶和 18 岁以下的子女）；

3、申请门槛低，不需要解释商业背景和资金来源；

4、手续简单快捷，办理速度快（整个流程最快只需3个月）；

5、无强制性投资，申请人可根据自己的需求租房；

6、可自由往返 26 个欧洲申根国家，子女可在西班牙享免费教育；

7、西班牙良好的生活环境和丰富多彩的文化；

8、在西班牙出生的子女，一年后可直接申请国籍。

非盈利适合人群

1、为了孩子的教育和发展移民，父母一方在海外陪读；

2、经常出国度假，以及希望退休后去海外养老的有经济实力的人士；

3、在欧盟国家有生意，需要持长期居留在欧盟的通行便利。

西班牙突出的教育系统也吸引了不少望子成龙的家长。移居西班牙后，大部分家长都会选择先将孩子送到国际学校，在英语的教学环境中适应一段时间，同时学习西语，以便让孩子更快的融入。 那么问题来了，选择哪所国际学校呢？这期，我们为您推荐巴塞罗那的国际学校。

巴塞罗那IB项目国际学校

1、本杰明.富兰克林国际学校

网址：http://www.bfischool.org/

地址：calle Martorell i peñan9

电话：934342380

本杰明.富兰克林国际学校始创于1986年，是一所独立的非营利性国际化学校。分为三个部门，小学部1-5年级教学语言为英语，中学部6-8年级，以及高中部，9-12年级。学生毕业后能拿到美国，西班牙及国际高中文凭。IB项目有六组课程可选。必修课包括专题论文，理论与识，“创新，行动与服务”活动。

教师队伍有92位全职老师以及15位兼职教师，53%的教师有硕士学历。学校位于巴塞罗那北部空气清新，风景宜人的富人区，有公共交通可直达，此外还有校车往返于学校以及10个社区之间。

学校教育为美国模式，有学生会，模拟联合国，数学小组，年鉴，团队运动，音乐，戏剧，舞蹈，机器人，瑜伽，语言俱乐部等等！学校目前有590名学生，40个国籍。三分之一为美国学生，三分之一为西班牙学生还有三分之来自世界各地。

2、Oak House School

网址：http://www.oakhouseschool.com/es/

联系方式：Sant Pere Claver 12-18，08017 Barcelona
Tel: +34932524020
Fax: +34932524022

Oak House School 在1968年9月19日成立，坐落于巴塞罗那北部萨瑞娅区。是一所受到西班牙政府和英国文化教育协会官方承认的英国学校。

学校的课程涵盖了幼教，小学，初中，高中和国际高中文凭项目（IB）。幼教阶段的教学语言为英语，西班牙语和加泰罗尼亚语自小学阶段起开始教授，自初中阶段起采用三语教学，同时也会为学生参加剑桥IGCSE考试做准备。其IB项目课程以英语授课。IB项目包括6组课程，除了专题论文，理论与识，还包括“创新，行动与服务”活动。

3、HAMELIN－INTERNACIONALLAIE

网址：http://www.hamelininternacionallaie.com/school/

联系方式：C/Nuria, 30 08328 – Alella-Barcelona
T: 935556717
Fax: 935552298
E-mail: laie@escolessas.com

HAMELIN－INTERNACIONAL LAIE是由欧洲资格框架批准的一家私营教育机构。自1989年以来一直从事幼儿、小学和中学教育。IB项目以英语和西班牙语授课。

学校的教育目标是提供集劳动责任、政治责任和公民责任于一体的教育，以实现其对未来工作的愿望，在一个有文化和服务意识，开放和宽容的社会工作。学校服务实行三语（西，加，英）教学，此学校获得殊荣无数，也获得家长和学生的一致好评，是当地数一数二的教育机构。并提供第四门语言学习，汉语，德语，法语。学校距离巴塞罗那市中心约25-30分钟车程。

再对比一下国内动辄几十万的国际学校，有没有觉得很太感人？！

如果您的孩子决定在巴塞罗那国际学校学习，那么您可以选择就近在该区购置房产，也可以选择在距离西班牙广场仅20分钟车程的巴塞城内，购置公寓。

居外Oak House School附近学区房推荐

房价：699,000欧元（约人民币540万）

房型：4卧3卫

房源介绍：

位于Sant Pere区域的豪华公寓，使用智能化domotic系统和遥控加热，地板采暖。餐厅、厨房和壁炉将整个客厅分成三个区域。

详细房源信息，可以直接访问 idealista Spain

补充阅读

西班牙“买房移民”政策常见问题整理

参考信息

巴塞罗那IB 国际学校

西班牙非盈利居留移民项目

作者：Lisa Zhu

居外专栏：多伦多经纪谈2018多伦多房产投资机会

才刚进入2018年，就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心，2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢？我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢？

花开两朵，各表一只，我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲，我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们，其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势，Daisy黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 的豪宅市场分析表明，多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的，需求持续加上供应短缺，多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。多伦多作为人口的流入洼地，加拿大的经济引擎，海外留学生全球留学的首选之一，大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢？请看下图。

上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出，每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面，实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的，政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢？涨多了风险大，踩点刹车；跌多了，加点油，让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢？举个例子，花100万买了一套房子，按照每年涨6.4%，那么5年后房子价值136万，按照30万首付来计算，年均回报可达17%，相当可观！

从上图还可以看出，目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫，近期加拿大就业率创几十年来的新高，最低工资也适时地调高，加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变，而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶，此时房价回归基础线，长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗？我想说：是的，这只是问题的一方面，而且跟长线投资没有关系。加拿大央行为何要加息？那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息，所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期，而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里，个人收入提升，房租提升，再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期，小周期则更多，而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的，其结果就是房价长线平稳上长。

当然，具体到投资置业，我们需要回到空间轴来分析，选择的类型、区域，都会决定投资回报的多少。下面，DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是国王镇（King）——这里大屋云集，依旧领衔。第二名的Richmond Hill 从2017年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅，但2017年均价依然表现不俗，可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱，好学校又很多，历史上房价一直表现不错，没赶上去年疯涨的一波。学区好，西人比例又高，有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅区：跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身，再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区，拿下第一毫无悬念。

上图是2017年多伦多及周边市镇Condo的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区，成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的Condo表现十分亮眼，有一定成分是补涨，还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年，自然不会像2017年那么疯狂，温和运行应是大概率事件。

最后，总结一下2018年在多伦多应该采取的投资置业策略：

再次重申，投资不是摧城拔寨，不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事，碰上了是幸运，没碰上才是常态。投资是缠绵入骨，集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减，所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”，这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻，抓住进场时机，赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

居外研究预测大多伦多地区将看到集约化发展，多个大型重建项目齐头并进，今年房市不会大跌，与多伦多的华人房产经纪黄岚女士的分析不谋而合。

延伸阅读：

居外网2018年1月加拿大专题【2018年抬高杠杆准入门槛二线城市房市或显新机】

了解更多2018年多伦多房市的机遇和挑战

责任编辑：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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居外课堂：外国人在澳洲买房的限制和规定详解

当前，在澳洲买房正成为一股热潮，吸引了越来越多中国买家。然而，想要在澳洲买房，第一个得了解的问题是：外国人可以再澳洲买房吗？中国人在澳洲买房条件？且看居外网为你一一讲解。

一、澳洲如何定义外国人？

现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定，可以理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

根据上述内容可知，大部分国内买家都被认定为“外国人”，在澳洲买房时，会受到一定限制（需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民，即临时居民，也需申请FIRB购房许可）。

由于对“外国人”的身份界定，不止牵涉到在澳洲买房的限制，还包括一些税务问题，为此，澳洲有专门的法律条款对此进行规定，相关细节，可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》。

二、外国人在澳洲买房的限制

三、外国人在澳洲买房时必须获得FIRB申请

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外国人，如果要购买澳洲全新住宅，都需要申请FIRB。

近年来，随着澳洲房市的火热，涌入了众多外国买家，为此，澳洲政府最近对FIRB的管理制度进行调整。从2015年12月1日起，海外人士在申请FIRB购房许可将面临新的申请费标准，FIRB将联合澳洲税务局一起对住宅类物业进行管理。审批时间、申请流程、申请费用都有变化。

居外课堂：五大海外热门国家买房流程汇总

在国内房价高涨的形势下，国人开始大举进攻海外市场，买房移民，投资移民，以房养学，以租养房等等创造了空前盛况，但是海外购房如何购，需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问，居外为大家壹壹讲解。

壹、美国买房交易流程图解

二、澳洲买房交易流程图解

三、英国买房交易流程图解

四、加拿大买房交易流程图解

五、新加坡买房交易流程图解

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居外课堂：盘点中国人在美国买房时最爱问的23个问题

美国买房如今已成为众多人的选择，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。很多朋友向居外网询问美国买房相关事宜，问题多种多样，在这里给大家做一个美国房产知识简要归纳。

初期问题

1Q：没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗？

中国人可以在美国买房吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是壹个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。同时，法律透明公开，购房程式要比其他国家相对简单明瞭。任何人都可以购买美国房产，只要妳拥有中国护照，妳就可以完成购房交易，即使妳没有美国签证，也可以通过传真完成交易。

2Q：美国买房可以移民吗？

当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，壹般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择便捷移民方式——EB-5投资移民政策。

3Q：在美国买房是必须本人到美国才能买吗?

理论上妳不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，妳如果能亲自选择是最好的。在居外接触到的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的壹种范例。

4Q、在美国买房要多少钱？

美国属于比较热门的国家，像美国加州洛杉矶、旧金山，好学区的100万美元左右，尔湾有50~80万美元的，向钻石吧、核桃是等50万的也有。矽谷的现在很红火，70万美元的有的加价20万美元才能买到。

5Q：在美国各大城市买房需要多少首付？

美国买房，通常的做法是先支付20%的首付，然后用按揭贷款来支付剩余的房款。据房地产资讯网站Zillow报告，在美国，平均20%的首付款相当于36,500美元。但实际数额千差万别，取决于住房所处的位置以及妳想要购置什麽价位的住房。加州的住房通常位居最贵之列，而在诸如北卡罗莱纳和俄亥俄等州购房就轻松多了。

选房问题

6Q：在美国的房子有哪几种种类?
在住宅类房产中，通常分成独栋别墅、公寓、联排别墅。

独栋别墅在美国房屋里面最多的壹种，所谓独栋别墅，是在某壹块土地上只有这壹栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是壹排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，妳可以拥有其中的壹栋，它可以是壹层、二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大，通常来说联排别墅是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子壹般为壹层或二层，很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。

想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房公寓还是独立房

7Q：在美国可以买那壹种类型的物业?

美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人(公司)购买壹般的居住和商业性房地产，比如东西海岸主要的：加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产，大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。

8Q：美国买房是买新房好还是二手房好？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌的某房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以壹般大规模开发的新建房地段会稍偏，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，建议询问职业的经纪人帮助妳权衡比较。

流程问题

9Q：到美国买房需要准备哪些文件?

现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。

现金买主需要准备的文件：1、有效的护照和签证2、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。

货款买主需要准备的文件1、有效的护照和签证2、工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4、在美国当地银行开设的帐号。

10Q：去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什麽不同

只要做到以下10步，就能轻松购得妳的美国梦屋1、在线选房2、沟通洽谈3、实地看房4、贷款预审5、检查房屋6、签署合同7、贷款审批8、购买保险9、过户公证10、房屋交接。

在美国买房的整个过程中，要经过壹层壹层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的作欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序妳可以咨询国内专业的房产公司顾问，房产公司会为您选择壹个负责任、有经验的经纪人作妳的买方经纪，其它事情妳就不必太担忧了。

资金问题

11Q：去美国买房要准备多少资金？

去美国买房的费用包括1、美国当地的房产价格（在34-70万美元左右）2、壹些容易被忽略却又不得不付的相关费用（占房价的5%-7%）3、美国房产税（0.5%-3%）。我们以在美国购买壹套50万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：房产总价50万+相关费用（5-7%）+第壹年房产税（0.5-3%）=54万美元，以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者壹定要提前了解并做好相应的购房计划。

想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房，妳的资金准备够了麽?

12Q：购房资金如何汇到美国?

如果妳在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果妳是以个人名义汇款，妳会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔壹次汇出，需要分批汇款。这样妳需要更多的时间，早作准备，如果妳在美国的银行己设有壹个帐户是最好不过的。所以在妳购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候，顺便开设壹个帐户，会对妳以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续，妳可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。

想要了解更多，可点击：最严外汇管制出台对海外买房投资将带来哪些影响？

13Q：在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?

在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以妳在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非妳们另有协议。

14Q：怎样知道我要买的房子的房产税是多少?

在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的房产税壹般在1.2%-2.0%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，妳可以参考屋主的税率，请妳咨询专业的房产顾问或经纪人帮妳换算出来。如果妳要知道确切的数字，需要花壹点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。

想要了解更多，可点击：美国各州房产税壹览表

交易问题

15Q:在美国买房如何确保交易安全？

在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护用户的权益。

想要了解更多，可点击：在美国买房如何确保交易安全

贷款问题

16Q：在美国买房能贷款吗？

当然可以，壹般来说，海外买家的贷款首付相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美金。不过，海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。壹旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。在美国，常见的房屋贷款年限分30年、15年、7年、5年、3年。

17Q：怎麽在美国办理购房贷款？大概能贷多少钱？

在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。

在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要炸40-50，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

18Q：在美国办理房屋贷款，需要什麽文件证明？

如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下：1、足够完成首付和其他交易费用的现今证明（存期至少60天）2、提供在美国或国外的资产证明3、护照4、近期收入证明（工资单或税收申报表）5、信用记录，国内相关信用报告，信用推荐信6、拥有美国银行账户（不壹定是贷款银行）7、房屋买卖的交易合同8、提供目前居住地址证明。

19Q：中国客户在美国买房贷款，有什麽银行比较快捷，方便，省心？

壹般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款，就是对居民身份，收入等要求较高。中国客户来美国买房子，因为没有本地收入，会找壹些特殊的贷款，比如华美银行，这样的贷款利息稍高，但是普遍要求至少40%的首付以及比较高的预留金，有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找壹些私募基金（Private Equity)。

读书问题

20Q：在美国买了房子，我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗？

在美国，绝大部分公立学校是不签发学生签证的，但也有少部分公立学校可以签发I-20（来美之前最好和妳想要上的学校确认）。所以如果妳只是在美国买了房子而没有其他身份的话，妳的子女需要拥有学生签证，才能既在美国读书，又得到合法的学生身份居留美国。

在过去的经验中，公立学校只需要用住所的水电单，租房合约或房产证就可以申请让孩子在妳所住地址对应的公立学校上学，而最近有些公立学校除了要妳提供水电单、租房合约或者房产证以外，也需要妳提供有效的签证，才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。

21Q：买了美国学区房是否就能上周边的学校？

美国的公立中学和小学（包括1年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费教育的权利。

收益问题

22Q：美国房产投资回报率高的几个主要城市分别是哪里？走势如何？目前是多少？

纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图等是目前美国投资回报率较高的城市，而且未来将壹直处于上涨趋势，上涨幅度在2.9%—8.7%左右。

目前在美国加州，房子出租后的毛租金回报率壹般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。如果是在大都会区，相应就比较好租了，普遍的租金回报率在4%-10%之间。德克萨斯州的房租收益在美国居首，为10%至15%。若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。

23Q：如何确定美国房产卖房利润？

美国房产卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装壹台洗碗机则可。再如，妳可扣除雇工的工钱但不可以扣除妳自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

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