房产投资 – Page 9

波士顿豪宅买家多是外来客未来或仿温哥华徵空置税

华府政策研究所9月10日发表的研究显示，波士顿地区不断新建的豪华住宅高楼中，逾六成业主住在他处。研究也证实维权者担忧，房地产开发潮带来的住房，大部分本地居民买不起。开发商则称倾向卖给自住者，会控制投资房比例。

波士顿环球报报导，研究整理了波士顿12个近期新建的豪华住宅楼1800多个单位，从数十层高的市中心的千喜楼(Millennium Tower)到俯瞰波士顿公共花园的小型住宅楼Le Jardin都包含在内。

MILLENNIUM TOWER是位于波士顿市中心的全新豪华住宅楼。配有象牙橡木硬木地板，燃气壁炉，落地窗和代客泊车位，门卫24小时礼宾服务，带专用礼宾服务的二层俱乐部，配备波士顿最大的健身设施，是一个极具魅力的单位。
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研究人员发现，超过三分之一的单位都登记归属于有限公司、信託或其他商业机构来掩盖买家身分；仅有36%业主申请过波士顿市提供给市民的主要自住屋税务减免，意味著很多业主大部分时间住在其他地方。

每单位均价逾300万元

该研究作者柯林斯(Chuck Collins)说，看起来很多建筑都是未来全球精英人群修建，他不认为这些建筑能被称为一个房地产市场，只是投资者除了股票市场以外的另一个选择，不是住房，而是财富储蓄单位。

研究还发现，超过半数的Mandarin Oriental楼公寓属于信託，不过投资商或者私人买家有时会因法律责任原因而使用信託；近五分之一的千喜楼居民申请了自住屋抵税，预示著其他单位可能是业主第二住处，或被用来租赁。

研究的12栋新楼平均销售价每单位超过300万元。房产纪录显示这些豪华住宅很多都是现金支付。民间组织称，还有数千个价值超过7位数的新公寓单位正在建设中，远超过大多数中产阶级居民能够承受范围。

智库建议仿温哥华收空屋税

华府智库建议波士顿参考温哥华向空置房屋收税，同时向超过250万元价值以上的房屋加税。波士顿市议员爱德华兹(Lydia Edwards)今年4月曾提出对投机性和高端住房空置单位徵税，考虑今秋进行更多讨论。

开发商和房产经纪称，全球房产需求转到波士顿展现了城市活跃的文化和经济。海港区一处高端住宅楼开发商Fallon Co在华府智库的报告中表示，他们主要的市场目标是那些想换房到市内的郊区空巢者。背湾One Dalton楼开发商说，他们要求潜在买家透露身分，同时限制投资者购买数量，倾向于会住在楼内的买家。千喜楼开发商表示，即便是投资单位一般也会出租，为市中心地区带来更多新居民，提供房屋给存货紧缩的市场。

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来源：世界日报
责编：Zoe Chan

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏 | 海外

居外发布2018年第二季度全球房价报告：增速继续放缓欧亚涨势强劲

经过通胀调整后的数据显示，在全球已发布住房统计数据的40个国家与地区中，有25个住宅市场的房价在2018年2季度出现了同比上涨。从公众更为熟悉且更为乐观的名义指数（未考虑通胀因素）来看，则有32个国家及地区的房价有所上升。中国香港再次成为全球房价增速最快的区域。【阅读原文】

新加坡房市——政府严控下的机遇

新加坡市区重建局（URA）的数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。进入2018年，随着观望情绪的缓解，低迷多时的新加坡房市似乎突然惊醒过来，新盘受到极大追捧，二手房价也水涨船高。在最新公布的2018年2季度数据中，新加坡私人公寓房价同比增幅超过9%，为7年来最高水平。【阅读原文】

国内买家50亿曼谷买房地价上涨房价或将更高

居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。一些开发商在沿着现有的地铁路线寻找有潜力的地块，但飞涨的地价正在成为一个巨大的障碍。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。【阅读原文】

温哥华vs多伦多 12个月的房市大反转

多伦多与温哥华房地产委员会都发布了2018年7月房市数据，同去年这个时候相比，两地房市处境似乎互换了位置。受到加税与加息双重影响，大温哥华地区房价下滑压力加大，而多伦多却似乎已经步入复苏轨道。【阅读原文】

迪拜房市2017年表现欠佳但未来发展不乏亮点

迪拜住宅均价在2016年4季度到2017年3季度间大约下滑了2%，同一期间的平均租金水平则跌幅更大，约为7%。造成迪拜房市的弱势表现的主因，是油价走低带来的政府投入减少与投资者信心丧失。2017年，迪拜住宅新增供给继续集中在中低价位市场。本文将撮要《德勤2018年迪拜房地产展望报告》。【阅读原文】

美国五月房价继续攀升租金趋于稳定

美国Zillow租金指数在5月同比上涨1%，达到每月1440美元。这一增速要高于去年同期，但仍在被认为长期可持续的范围内。美国Zillow房价指数则在5月同比上涨1%，至21.6万美元。圣何塞、拉斯维加斯和西雅图的房价同比增长最快。【阅读原文】

加拿大6月房价仍在上行但增速已大不如前

从严厉的新抵押贷款“压力测试”、外国买家的税收，到不断上升的利率，这些新出现在加拿大房市上的不利因素都没有阻止房价恢复增长。最新版的Teranet/National Bank房价指数显示，加拿大房价已从去年年中开始的低迷中复苏，目前的同比增幅为2.9%。乍一看，6月份该指数的上涨令人印象深刻，但实际上今年这个时候的涨幅相比过去并不明显。【阅读原文】

新马高铁取消，新加坡裕廊地区房价将会在短期受到影响

随着之前被新马双方政府吹捧为“游戏规则改变者”的高铁项目被取消，专家们认为新加坡裕廊 (Jurong) 地区接下来的房价走势可能不会如房产投资者预期的那么迅猛。不过他们仍然相信，该地区的综合发展，如裕廊湖区域 (Jurong Lake District) 的规划，将有助于长期的房市需求与价格上涨。【阅读原文】

马来西亚取消消费税，是讨好消费者还是给自己挖坑？

马来西亚新总理马哈蒂尔上任不久，就迅速实现了选举中的一项承诺-取消了6%的消费税。马来西亚在2015年引入了消费税，并一直被消费者诟病，认为此举抬高了普通民众的生活成本。【阅读原文】

香港房市：供不应求将助房价再攀新高

英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下简称RICS）3月发布的最新市场调查显示，香港房市继续保持强劲的上升动力，在未来十二个月将继续加速上行，但是受访者对未来三个月短期房价与成交量的信心则较二月份有所下调。【阅读原文】

新加坡虽是弹丸之地，选对区域也很重要

虽然已经通过不断填海实现了国土面积23%的扩张，新加坡的全部土地面积仍然只有720平方公里，仅约为北京市面积的1/23。但在这么小的国土上，却居住着超过550万人口，这使得新加坡成为世界上人口密度第三高的地区（前两位是中国澳门与摩纳哥）。在高人口密度影响下，新加坡的城镇化水平达到100%，除生态保护区之外基本没有未开发土地。【阅读原文】

2018——新加坡房市反弹黄金年

“要知道，在新加坡政府的市场“降温措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之，2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”【阅读原文】

居外全球房市观察：2017年Q3欧洲仍领涨但涨势趋缓

2017年3季度的全球房价排行榜Top 10中出现了6个欧洲国家，冰岛房价继续领涨全球。冰岛的经济发展尽管出现放缓迹象，但房价增幅仍然独占鳌头。冰岛房价 2017 年 3 季度同比大涨 18.76%，高于去年 10.85% 的幅度。从环比角度来看，2017 年 3 季度房价较上一季度上涨 3.22%。【阅读原文】

11月美加澳英房市走势新鲜报房价增速放缓中寻找小亮点

11月的Zillow美国房价中位数同比增长6.7%，为一年来最低水平。加州圣何塞领涨全国，房价同比增幅达到17.4%，房价中位数接近113万美元。上个月圣何塞市场上的房源库存相比去年同期下降了55%之多，市场上极端的供不应求依然是推高圣何塞房价的最大因素。【阅读原文】

2017年影响全球房市的那些事儿

一月：1月20日，特朗普正式就任美国第45任总统。上任一周内，他就签署了美国退出跨太平洋伙伴关系协定 (TPP），限制7个穆斯林国家的移民与难民入境，并签署命令开建墨西哥墙。从选举胜出开始，特朗普反对美国经济全球化的态度就给国际局势带来了巨大的不稳定性。【阅读原文】

美联储再次加息房产投资者必须要知道的6点

北京时间昨天（12月14日）凌晨美联储宣布了今年的第三次加息，将基准利率上调25个基点至1.5%。与此同时，美联储还上调了2018年美国经济增长预期，并预估2018年将会再次进行3次加息。这次发布会也是现任美联储主席耶伦的最后一次公开露面。【阅读原文】

2018年加拿大房价将温和缓速上涨

在2017年大力推动住宅建设之后，预计到2019年新屋开工数量都将呈现下滑趋势。相对于2016年超过535,000套的创纪录水平，MLS（Multiple Listing Service）中现有住宅的成交量预计将在2018年下降。【阅读原文】

15%附加税之后，现在的温哥华与多伦多房市该怎么投资？

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场已经迎来独栋别墅市场平淡，公寓市场火热的新常态。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外的其他房型恢复加税前的走势似乎也只是时间问题。【阅读原文】

居外研究：9月堪培拉房价未随悉尼价格下跌房产投资前景佳

尽管市场对澳洲公寓房有供过于求的担心，但堪培拉独立房的价格保持持续稳步上升的态势。今年9月和整个三季度的统计数据显示，堪培拉是仅次于霍巴特和墨尔本，在澳洲房产市场表现最好的首府城市。【阅读原文】

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？

2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？来看看居外网研究院的深度分析。【阅读原文】

2017年2季度欧洲住宅市场——冰岛房价涨幅全球最高，雅典房价连跌近10年

2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。【阅读原文】

居外研究：“一带一路”房市投资：上半年亚洲“黑马”是？

第二季度，中国香港房价同比增幅排名全球第二，亚洲第一。尽管当地政府在2016年11月对非首套购房者提高了印花税，半年多过去，显然这一政策并没有降低中国香港房市的热度。【阅读原文】

加拿大与澳洲：对外国投资者加税真能为房价降温吗？

根据居外网最新数据，2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定，引起市场对这些政策产生影响的强烈关注。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定，对目前市场产生了什么样的作用，对未来市场又会有怎样的长期影响？【阅读原文】

巴拿马——从避税天堂到养老圣地？

巴拿马位于中美洲，拥有典型的热带海洋性气候，是全球著名的航运与离岸金融中心。因其极具战略性的地理位置，金融，商务与旅游等服务业毫无疑问的成为巴拿马主要经济支柱，占据80%以上的经济生产总值。全球金融危机后巴拿马经济发展速度亮眼，逐渐进入更多企业与个人投资者的视线。【阅读原文】

美国独树一帜的独栋别墅租赁——市场分析与投资前景

2016年4季度美国统计局数据显示全美住房自有率为63.7%，延续近年来的低值。过去五年中，超过500亿美元的资产已经投入到了独栋别墅出租行业，使之成为一个值得关注的投资市场。投资独栋别墅租赁具备现金流稳定、收益波动小、杠杆高等特性，已吸引越来越多小型与私人投资者。那么投资独栋别墅租赁的发展前景如何呢？【阅读原文】

2017年最热新兴房产投资地——越南

随着越来越多人加入海外投资者的行列，更多房产新兴市场也随之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外网收到越南房产问询较2015年上升10倍以上，涨势十分惊人。在2016年问询房产的潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。如此强烈的需求增长并非偶然，我们一起来看个究竟。【阅读原文】

2017年欧洲投资热点系列——法国

2017年，受到法国大选提振与欧盟低利率的多重刺激，法国房价相信会有更加良好的表现。从近五年来法国二手房价走势与各大经济社会指数走势的比较情况来看，我们不难发现法国二手房价增幅远远低于法国GDP增幅。这说明法国二手房价目前处于被低估的状态，上升潜力很大。别墅房价表现好于公寓的这一趋势在全法都明显。【阅读原文】

欧洲长期投资首选——德国

2016年前三个季度最受中国投资者关注的国家中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。居外网收到关于德国的问询量同比增加了63%。毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。【阅读原文】

日本房市投资热投资者该如何出手

说到日本，除了中日两国一言难尽的历史纠葛，国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始，赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明，2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%，询盘总价值高达5.32亿美元。那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢？【阅读原文】

2017年美国房市展望

对于美国来说，2016年是在无休止的加息预期与大选闹剧中度过的。而对于美国房市来说，2016年的主题则是持续复苏。截止2016年9月，美国各主要城市房价普遍同比增长。涨幅最大的为丹佛、西雅图与波特兰。那么在2017年全球新的经济形势下，特别是川普政府的管理下，整个美国房市的走向又将如何呢？【阅读原文】

2017年不容忽视的房产投资热地——新加坡

花园城市新加坡向来以干净、安全和稳定而闻名。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。【阅读原文】

欧洲黄金签证：投资未来新生活

当今可以通过购买房产获得永久居民与公民资格的国家当中，最出名的就是欧洲的“黄金签证”国家。这些国家中，最受国人认可的则为西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯与马耳他。这些“黄金签证”国家的房市走向略有不同、购房移民政策也各有特色。不同类型的投资者应该如何选择呢？【阅读原文】

东南亚成为华人房产投资者“新宠”之泰国篇

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？【阅读原文】

2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年，然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房市投资额达到170亿美元，使中国成为全球第二大跨境房地产投资来源国。居外网最新的数据表明，2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。【阅读原文】

英国购房印花税政策解读｜居外专栏

Q1 什么是印花税？

Stamp Duty Land Tax (SDLT)又称为印花税，是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。

以下几种情况需缴纳印花税：

购买永久产权的房屋
购买有限产权房屋（对应永久产权）
购买经济适用房
转让土地或房屋

最新印花税征收门槛为12.5万英镑（自住房），15万英镑（非自住房产和土地）。

Q2 何时交纳印花税？

印花税是在完成购房交易后的30天之内，由指定律师代表您把印花税交给税务局。

如果你购买的是现房，在交尾款时，您需要把印花税同尾款一起转给律师，在完成交易后，由律师代替您直接交给HMRC英国税务局。
如果您购买的是期房，印花税只需在交房时支付。例如，您在2018年1月购买了期房，交房时间是2020年第二季度，那支付印花税的时间即为交房时间2020年第二季度。

Q3 如何区分第一套自住房与第二套房产？

第一套房产指的是在世界范围内您名下的第一套房产，且用于自住。

如果您在国内或者其他的国家已有了一处房产，再在伦敦购房，这便算为您的第二套房产。

＊如果您的名下没有房产（国际范围内），但是您在伦敦购买的这套房产是用于出租或投资，那么则需要支付第二套房产的印花税。

＊第二套房产或者第二套以上的房产统称为第二套房产。

Q4 印花税如何计算？

印花税是根据您购买的房价采用累进税制计算，律师会在通知您交尾款的同时列出您需要交的印花税金额。

如果您购买的是全球范围内第一套自住房，满足以下几种情况可获得相应印花税减免：

在2017年11月22日或之后完成的交易
成交价格低于或等于50万英镑
您，或者您的共同买家，购买的是全球范围内的第一套自住房

针对第一次购买自住房，房价在£500,000以内：房屋成交价£300,000以下（包含£300,000）的部分可享受免税，£300,001到 £500,000这部分的金额需缴纳5%的印花税。

针对第一次购买自住房，房价在£500,000以上：印花税率计算标准如下：

为了方便各位买家，我们按照最新的印花税政策整理了一个印花税列表，仅供参考：

责编：Zoe Chan

英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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德国法兰克福房市的繁荣并非完全受益于英国脱欧

2016年夏天，英国轰动的脱欧公投导致一小部分国际企业和投资者离开英国，投奔欧洲其他更为安全的强劲市场。德国的金融中心法兰克福便成为了英国脱欧的主要受益对像之一，其后其房市的增长就充分证明了这一点。但法兰克福房市的成功背后还有其他的原因。

早在英国脱欧前，法拉克福强劲的经济就吸引了许多欧洲以及其他地区优秀且前景看好的企业和投资者。法兰克福超过一半的人口为外国人，因此，相比其他德国城市，英语和其他语言在法兰克福的使用范围更为广泛。法兰克福机场是欧洲最繁忙的机场之一，这使得法兰克福成为国际企业和企业家设立基地的一大方便选择。作为美世咨询公司评选的十大优质生活城市，法兰克福还是备受欢迎的宜居城市。

德国金融中心——法兰克福高于平均水平以上的住房市场增长受益于英国的脱欧公投，但脱欧并非法兰克福房市繁荣的唯一原因

自2006年以来，该城市的房价就进入了上升趋势。住房需求与收入水平的增长赋予房主和售房者更高的定价权力。此外，法兰克福不针对房产投资征收资本所得税，这进一步增加了海外购房者的投资兴趣。

英国脱欧的影响

英国脱欧虽然不是点燃法兰克福住房市场繁荣之火的火种，但确实为其进一步发展填了一把柴。部分大型金融组织从伦敦撤出转向法兰克福，预计为后者在未来几年内创造了约4600至10000个工作岗位。今年年初发布的普华永道《房地产市场新兴趋势报告》显示，英国脱欧使法兰克福跃居第二，仅次于柏林。仅2017年上半年的房地产转手交易额就达到了28亿欧元，创下新高。

德意志银行数据显示，直到去年，住房市场价格的增长才略有放缓，现有公寓价格上升了15%，新公寓价格上升了近17%。仲量联行的调查发现，截至2017年末，法兰克福新建公寓的平均售价达到了4830欧元（约¥3.8万）/平方米；市中心新公寓的租金达到美元15-16欧元（约¥119-127）/平方米，超过柏林和大多数主要城市的价格。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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2017年，法兰克福迎来13000新人口，人口增长达到新高。他们中的大多数人衝著该城市低至5.6%的失业率而来，希望在这裡找到更多的工作机会。柏林及其他城市的人口增长出现放缓，但法兰克福的人口却迎来最快速的增长。截至2018年底，该城市人口预计将达75万，到2027年，将达到80万。这为目前已经存在供应紧张问题的法兰克福房市带来的新的压力。

供不应求

为满足不断增长的住房需求，开发项目的发展速度也达到了前所未有的高度，但即便如此，也难以满足当前的市场需求。自2011年来，法兰克福的人口增加了超过62500，但与此同时仅建成14200所公寓。仲量联行预计，为满足市场需求，每年需要建成约7000所新公寓。就目前可用的土地情况来看，达成这一目标是不可能的。

政府也注意到了这一市场情况，并为此制定了一系列解决措施，其中包括开发新的城市区、将公共和商用楼转变成住房、在现有公寓楼的基础上增建新楼层等。开发莱因缅因（Rhein-Main）大都市区土地以新建92000所公寓的计划可能因基础设施成本问题而延期。

尽管法兰克福大力发展新建和再开发项目，但未来十年，房市供不应求的紧张状态仍将持续下去。尽管这对住户而言是一大难题，但供不应求的市场对住宅房产投资者而言是有利的，因为他们可以利用房价的上升趋势，在未来几年内进一步抬高价格。

位于法兰克福的新建楼盘，充分引入了现代化节能住宅体验，对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元（约¥257万）。
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延伸阅读：【德国社会福利梦寐以求买环保房产送德国移民】

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

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投资客抢进东京银座房市

日本房市都市更新题材不断，东京中央区银座“鸠居堂”前的银座中央大道公告地价再创新高，吸引海内外投资客注目。

日本国税厅发布2018年作为遗产税及赠与税计算标准的道路沿线地价。在全国约33.1万处标准宗地，平均价格比去年上涨0.7%，连续三年走高。

涨幅最大的是冲绳的5%，其次为2020年将举办奥运会的东京区4%，位於东京都中央区银座五丁目的文具店“鸠居堂”前的银座中央大道地价连续33年居全日本首位，每平方米高达4,432万日元，约267万元人民币。

本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示，近年来，受惠於观光客大幅增加的影响，以银座为中心的东京都中央区不但商用不动产的价格大幅上扬，也带动住宅的价格节节上升。

他分析，中央区基本上区分为银座京桥地区丶日本桥地区丶以及月岛晴海地区等三大区块。其中银座京桥地区国际品牌林立，是商家必争之地，是东京蛋黄区中的蛋黄一店难求。

银座北侧的日本桥地区是近年东京市内都市更新计画最密集的区域。日本桥高岛屋和三井不动产共同参与的超高层复合商业大楼将在今年9月开幕。另东京车站东侧站前的八重洲一丁目地区，及日本桥一丁目地区的旧野村证券大楼再开发计划，都是超过50层的大型复合式商业大楼。

也因为这些再开发计划所引进的工作人口，带动中央区住宅需求。由银座沿晴海通往东经过筑地连接月岛晴海地区，最大型计划就是晴海的奥运选手村，开发面积共13.3万平方公尺，相当於三个东京巨蛋规模，预计於2020年奥运结束後出售，合计21栋建筑物可提供5,650户住宅。

林彦宏表示，晴海地区新建的住宅大楼由2012年每坪300万日元（约18万元人民币）左右，到目前每坪将近400万日元（约24万元人民币），相较都心三区的千代田区及港区每坪将近500万日元（约30万元人民币）的平均单价，中央区的不动产投资空间更值得投资人关注。

居外推荐日本东京房源

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1.项目位置位于日本東京都中央区東日本橋3-9-6。
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4.先进耐震构造。周边学校、超市、游乐设施、医院、便利店等生活配套应有尽有。

房屋面积：54.12㎡
房屋产权：永久权
建造日期：2014年4月
房屋構造：钢筋混凝土造 10层建
所在楼层：3F
总户数：37户
户型：1LDK+S
管理费：16200円（约977元人民币）/月
修膳基金：8100円（约488元人民币）/月
物业现况：赁贷中

交通：
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都営新宿線馬喰横山站徒步2分

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来源：经济日报
责编：Zoe Chan

新西兰房产投资冷知识：家具对投资房有什么影响？

对于很多选择新西兰房产投资的人来说，投资的房产在出租时包家具还是不包家具一直是一个疑难问题。

包家具吧，拎包入住队租客确实是个诱惑，但是不见得租金能多许多；而且包的家具越多，损坏的概率也就可能越大。

不包家具就会让没有家具的租客选择远离，招租客的时间可能会变长许多。房屋空置越长时间，就等于少收了越多租金。

然而在真实的奥克兰租房市场中，包家具和不包家具都有哪些区别呢？都是什么样的房子包家具？

奥克兰最大的房产中介Barfoot and Thompson提供的数据显示，在他们管理的所有出租房中，只有6%的出租房是包家具的。

这6%的出租房都是什么户型呢？实际上大部分包家具的出租屋都是较小房型的出租屋。
其中46%是一室的房型，33%是2室的房型，14%是三室的房型；4室及以上的房型只占到了7%。而越小的房型越倾向于包家具，小编推测这可能与小房型更适合单人、年轻情侣等双人居住有关。

是什么原因让房东愿意为租客包家具呢？

最直接的原因就是提供家具可以带来租金的增长。

通过包家具具体能带来多少租金增长？

恰好房产中介Barfoot曾经做过这个研究。通常四室的房屋包家具最不划算，因为只能带来2%（每周13纽币）的租金增长。对于常见的两房来说，每周75纽币的额外租金一年累积下来就是3900纽币。

小编觉得如果你选对了购买途径，两室中需要的家具（沙发、两张床、电视柜、电视机等）完全可以在3900纽币以内搞定。

当然如果你一切都选择高档路线，一年额外赚的3900纽币租金还不够买一张床的。

但Barfoot的研究中也指出，更大房型出现租金差异较大的情况可能和样本数较少有关。

不提供家具能让租客住的更久？

根据一部分房东的反馈，如果不包家具，租客就不得不自行准备家具，由于自己有家具搬家更麻烦，所以租客会更倾向于不搬家，租住的时间会比包家具的时间长。

事实果真如此吗？

通过对比Barfoot的数据，果然其中一室的租约周期差的最大，几乎相差一年了。

但是包家具带来的更高租金是否会更吸引投资者？

如果包家具，最直观的就是能够收到更多的租金。当然也要承担这些家具折旧和损坏的风险。如果不包家具，最直观的就是租客愿意呆更久。同时要承受租金上的损失。

在房屋不愁租的今天，更多的租金对于投资者更有利。但是当未来供需关系发生变化，或许现在包家具的房东会选择不包家具。

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？｜泰国

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。

购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，近几年来，我们看到人们会在开盘之前在大街上睡几个晚上，以确保自己能够抢到最好的房源。

曼谷的公共交通系统，即BTS（架空列车）、MRT（主要是地下铁路）和BRT（快速公交系统）正在扩展，这可以归功于4年前开始执政的当前政府。

2014年以前，曼谷的基础设施开发毫无进展；是当前政府推动了这一进程——而且速度非常快。

目前，整个曼谷有78个公共交通站点以及超过110公里的公共交通网络，到2025年，曼谷将建成相当于现在的两倍的公共交通网络。

购房者和投资者都不应忘记连接曼谷市中心和素万那普（Suvarnabhumi）国际机场之间的机场快线沿线站点。值得注意的是，过去一年这些站点对于购房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前伦敦的公共交通网络。短短7年之后曼谷也会拥有同样的出行方式。

让我们来看一下是隆（Silom）架空列车沿线两个公共交通站点附近的几种共管公寓的售价。

BTS Talad Phlu距离曼谷市中心10站，约30分钟。Talad Phlu附近共管公寓的中间价格约为310万泰铢（约62万元人民币），每平方米均价为93,228泰铢（约1.86万元人民币）。

BTS Krung Thonburi距离市中心只有3站，不到10分钟即可到达。在这里，共管公寓的中间价格目前约为630万泰铢（约126万元人民币），每平方米均价为12.4万泰铢（约2.48万元人民币）。

显而易见，共管公寓的实际售价由多种因素决定，但这个例子很好地说明了一个事实，即人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。

在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。

根据售价，一个距离BTS Talad Phlu仅需步行3分钟的项目可以实现每年高达5.22%的租金回报率。

距离同一站点需要步行10分钟的一个类似项目的租金回报率则较低——每年4.41%。

虽然租金回报率看似差别不大，但从全年来看，累加起来也是不小的金额。

许多开发商已经为其距离公共交通站点仅几步之遥的共管公寓创立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不过，居住在曼谷公共交通站点附近并不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000万泰铢（约200万元人民币）。在距离公共交通站点较远的地方，价格显著下降。

如果您第一次在曼谷投资房产，购买紧邻公共交通连接点的共管公寓将会让您有更好的机会获得高租金回报率，也会让您在未来转手变得容易得多。

居外网推荐曼谷近铁精品房源

1. Ideo S115——距离BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35层楼的高层公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配备多种现代化设施，包括超大泳池和屋顶花园。附近有Big C超市，还临近地铁，249万泰铢（约¥50万）的价格可以称得上非常实惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距离MRT Phetchaburi站290米

位于Makkasan区域，毗邻于 CBD 中央商务区的Asok 和 Rama 9交汇处，是曼谷唯一的城市双CBD交汇处。拥有这里，就拥有所有的城市配套，高端商场、医院、大学都近在咫尺，地铁5站可到素万那普机场。

3. Niche MONO Sukhumvit——距离BTS Bearing站250米

34楼高层公寓，位于曼谷素坤逸名门之地，跨国房企联合打造呈现高端品质。乘坐BTS 轻轨可轻松抵达素坤逸区热门区域；项目周围有满足生活需求的商场、国际学校、医院、餐厅和娱乐场所等。

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责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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“全美经商第一州”—佐治亚州房产投资迎来爆发期

美国东南方的佐治亚州近期，著名企业选址杂志《区域发展杂志》（Area Development）公开发布“2017年全美经商第一州”，亚特兰大佐治亚州已经连续四年获此殊荣。这个排名由选址顾问共同评选，评选内容根据公司选址和设施规划等12个类别。除了总分排名第一外，佐治亚州在“劳动力发展”、“州政府合作度”的评选中也位居榜首。

受益于州内一流的商业氛围及高素质的劳动力，佐治亚州经济发展署全球商务部于2017年已经帮助377家企业成功在佐治亚州落户或扩建，新增了30309份工作岗位，吸引高达63.3亿美元全球投资刷新了全球历史纪录！

01、投资环境良好

美国亚特兰大经济排名位于世界城市第15位和全美第6位，也成为了全美第三大“财富500强公司”聚集城市，超过了75%的“财富1000强公司”在这里拥有业务。亚特兰大有世界名企总部有可口可乐(食品)、CNN(媒体)、UPS(物流)、假日旅馆连锁(酒店)、南方贝尔(电信)、DELTA(航空)等等。就业岗位增长也是投资者考虑的一个关键因素，作为美国人口最多的大都会之一，亚特兰大的交通是重要的商业城市和美国东南部的主要枢纽，是美国最稳定也是成长最快的城市之一，全美排名第三大增长最快就业市场，有着无法估量的商机，并带来更多更广泛的就业机会。

02、教育资源优质

全美国只有四个州拥有2所或两所以上全国排名前25的大学，佐治亚州就当属其中之一。亚特兰大得益于当地优质的公立学校的评级，成为若干个久负盛名独树一帜的顶级高校的故乡。包括：佐治亚理工学院——首屈一指的研究型大学，名列《美国新闻与世界报道》1999年来全美国排名前5大工程学校和排名前10大公立大学；埃默里大学是闻名全美的顶尖文科研究型大学，一直被《美国新闻与世界报道》列为全美排名前20的学校之一，广泛的被认为是世界领先的大学机构；佐治亚州理工大学是一所位于市中心的综合性公立大学。除了这些还有史贝尔曼学院和莫尔豪斯学院等等。投资亚特兰大佐治亚州房产不仅可以让孩子接受优质的教育，还可以利用房租收入来支付子女未来的生活费和学费。

03、房价低投资风险小

如今亚特兰大的房价已经跌至2000年1月的水平，也就是十年前的水平。但是美国房地产市场近期量价齐升，回暖势头非常明显。标准全国房价指数去年全年上涨了7.3%的数据，而亚特兰大的房价还在持续稳定适中，价格相较美国其他地区便宜，平均房价只有25万美元，至今为止还并未达到2008年金融危机的最高价格。人们用在纽约购买房产的资金可以在亚特兰大购买三到四套相同房产，年收益比纽约的房产投资并不低，但投资风险却小很多。

国外房产投资，GDP增长率真是靠谱的衡量参考吗？

随着国内房地产调控的逐步深化，国内炒房客的发挥空间进一步缩小。他们其中很多人将视线转移到了国外房产，横扫美英、澳洲等发达国家以及东南亚。

东南亚等国家GDP增长飞速，当地房价自然水涨船高。难怪国内房产投资者把目光投向了这些成本低、潜力大的价值洼地。

但是每个国家国情不一样，判定一个地区是否值得入场，国内通用的经验不一定可以简单移植。这里边既有看得见的陷阱，也有看不见的思维误区。

1 .GDP增长率高必然导致房价上涨？

一个经济体的发展程度与本地区的房价有非常大的正相关性。但是很多房产投资者没有专业背景，加上现在投资热多是发展中国家，数据相对透明度不高，很多人都是跟风投资。

所以只有一个评判标准：GDP增长率。增长率高说明有发展潜力，房子一定会升值啊。而且投资要趁早。

从GDP增长来看，柬埔寨2014年增长率达到7%，超过台湾、日本、马来西亚、新加坡，和中国7.4%相差不远。2015年增长率7.3%，超过了中国（6.5%）。

GDP增长率反映一个国家和城市的经济发展潜力，这算是一个公认的观点。但是也存在一定的风险。

例如在上个世纪80年代，广西北海市被列为沿海开放城市之一。小平爷爷南巡之后，北海引来大量资本，经济发展形势一片大好。在9项主要经济指标中，北海综合成绩位列全国十四个沿海开放城市第一。后来中央加强宏观调控，北海的经济却奇迹般地迅速崩盘。最大的原因就是北海主要依靠房地产投资拉动，发展十分畸形。

柬埔寨的首都金边这两年就像一个大工地，诸多国际资本涌入，不断刷新这里的天际线。

2 .投资型驱动城市的增长动力

出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。柬埔寨金边掌握着本国大部分经济，主要是一个投资驱动型的经济体，外商直接投资达到了柬埔寨全部投资的72%以上。

和当时的北海相似，柬埔寨也是投资型驱动，它的内在增长动力是什么呢？

柬埔寨作为一个承接全球低端制造业的转移地，经济发展是否健康取决于这几年的进出口有没有持续顺差。因为国际贸易是对外的，房地产是对内的，顺差就说明劳动生产率等方面有所提升，能通过国际贸易赚到钱，如果逆差就需要警惕了。

来自国际货币基金组织的数据显示，柬埔寨连续三年贸易逆差。有习友会说，中国宣布改革开放之后，经济一直持续增长，但是也有11年之久的贸易逆差，直到94年以后才保持稳定的贸易顺差。

那是因为当时中国出口多为农产品、低端工艺品，其附加值低，进口的又多是昂贵的生产设备和科技产品，这些设备的引入会暂时扩大贸易逆差，但它们将在未来产生巨大效益，长远来看是有利的。

所以对于柬埔寨这类正走在农业国向工业国转型路上的地区，关键还不在于逆顺差，而是投资结构。

一个最新数据显示，柬埔寨在2016年收到了超过20亿美元的外国直接投资，其中5.39亿美元投资于银行，3.9亿美元投资于制造业，3.7亿美元投资在了房地产和建筑业，2.32亿美元投资于农业。

可见房地产业并不是一支独大。外商投资相对均衡，并不纯粹依靠房地产拉动，有着自身的发展动力。

居外海外房产网总结海外置业易出现的5个风险

尽管海外置业在近些年大热，有些投资者赚得盆满钵满，但是海外房产置业并非适合我们所有人。同时国外买房投资的诸多风险也不得不防。今天海外房产网居外总结了海外置业过程中较易出现的五方面风险供大家参考。

壹：买家自身的风险。明白自己为什么要选择海外置业非常重要，仅仅只是为了投资？还是为了移民？或是为了子女教育？资金是否充足？是否因为占资产比重过大而影响流动性和抗风险能力？现实中也不乏没有许多投资者还没有考虑清楚就盲目下手，最终没有等待合适时机就出手而损失惨重的例子。

二：外币汇率波动风险。房产投资直接与汇率挂钩，例如在澳大利亚购房纯做投资，如果人民币对澳币升值，就产生汇率损失。用600万元人民币去买房，只能卖房时只能拿回500万元，只能选择损失或者继续持有等待。所以选择壹个相对稳定，而且存在走强空间的国家汇率。如果外币升值，加上房产升值，则可获得双重收益。

三：房产本身的风险。选择房产项目时存在许多购房者并不了解的事情，举例美国，尽管美国房产市场的管理相对比较正规，但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节以及整个的建筑流程，还是很容易踩上雷区的。此外美国也有学区房，壹条街壹边的房子在学区之内，另壹边在学区之外，两边的价格都能够差出壹倍，如果对当地情况不了解，也相当容易上当受骗。

四：异国政策差异风险。海外房产政策与国内的政策有诸多差异，例如国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同导致需要承担的义务和责任也有壹定的差异。弄清异国政策差异，也是购房者要做的功课之壹。

五：交易费率风险。贷款和税费的问题往往是最让购房者较为头疼的壹个部分。不同国家甚至不同地区和位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，零零散散的各种名目的收费项目繁多，未交完税可能涉及法律风险，需要购房者花费大力认真核查。

海外置业需要各位投资者慎重考虑，并不是适合全部国人。居外小编认为，有财产保值和增值需求的高净值人群，与就业和生活息息相关的留学生、移民家庭，以及有出国度假需求的人群较适合在海外置业。

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