房产投资 – Page 10

曼谷公共交通對房產投資的吸引力可以有多大？｜泰國

在曼谷，在距離公共交通站點僅幾步之遙的位置買房子的重要性不容小覷。

購房者對此類房產的搶購之勢非常迅猛，近幾年來，我們看到人們會在開盤之前在大街上睡幾個晚上，以確保自己能夠搶到最好的房源。

曼谷的公共交通系統，即BTS（架空列車）、MRT（主要是地下鐵路）和BRT（快速公交系統）正在擴展，這可以歸功於4年前開始執政的當前政府。

2014年以前，曼谷的基礎設施開發毫無進展；是當前政府推動了這一進程——而且速度非常快。

目前，整個曼谷有78個公共交通站點以及超過110公裡的公共交通網絡，到2025年，曼谷將建成相當於現在的兩倍的公共交通網絡。

購房者和投資者都不應忘記連接曼谷市中心和素萬那普（Suvarnabhumi）國際機場之間的機場快線沿線站點。值得注意的是，過去一年這些站點對於購房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前倫敦的公共交通網絡。短短7年之後曼谷也會擁有同樣的出行方式。

讓我們來看一下是隆（Silom）架空列車沿線兩個公共交通站點附近的幾種共管公寓的售價。

BTS Talad Phlu距離曼谷市中心10站，約30分鐘。Talad Phlu附近共管公寓的中間價格約為310萬泰銖（約62萬元人民幣），每平方米均價為93,228泰銖（約1.86萬元人民幣）。

BTS Krung Thonburi距離市中心只有3站，不到10分鐘即可到達。在這裡，共管公寓的中間價格目前約為630萬泰銖（約126萬元人民幣），每平方米均價為12.4萬泰銖（約2.48萬元人民幣）。

顯而易見，共管公寓的實際售價由多種因素決定，但這個例子很好地說明了一個事實，即人們要為距離市中心更近這一點支付更高的價格——即便是以分鐘來計算的。

在緊鄰公共交通連接點的地方買房還能夠獲得很高的租金回報率。

根據售價，一個距離BTS Talad Phlu僅需步行3分鐘的項目可以實現每年高達5.22%的租金回報率。

距離同一站點需要步行10分鐘的一個類似項目的租金回報率則較低——每年4.41%。

雖然租金回報率看似差別不大，但從全年來看，累加起來也是不小的金額。

許多開發商已經為其距離公共交通站點僅幾步之遙的共管公寓創立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不過，居住在曼谷公共交通站點附近並不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000萬泰銖（約200萬元人民幣）。在距離公共交通站點較遠的地方，價格顯著下降。

如果您第一次在曼谷投資房產，購買緊鄰公共交通連接點的共管公寓將會讓您有更好的機會獲得高租金回報率，也會讓您在未來轉手變得容易得多。

居外網推薦曼谷近鐵精品房源

1. Ideo S115——距離BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35層樓的高層公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配備多種現代化設施，包括超大泳池和屋頂花園。附近有Big C超市，還臨近地鐵，249萬泰銖（約¥50萬）的價格可以稱得上非常實惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距離MRT Phetchaburi站290米

位於Makkasan區域，毗鄰於 CBD 中央商務區的Asok 和 Rama 9交彙處，是曼谷唯一的城市雙CBD交彙處。擁有這裡，就擁有所有的城市配套，高端商場、醫院、大學都近在咫尺，地鐵5站可到素萬那普機場。

3. Niche MONO Sukhumvit——距離BTS Bearing站250米

34樓高層公寓，位於曼谷素坤逸名門之地，跨國房企聯合打造呈現高端品質。乘坐BTS 輕軌可輕松抵達素坤逸區熱門區域；項目周圍有滿足生活需求的商場、國際學校、醫院、餐廳和娛樂場所等。

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責編：Zoe Chan

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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“全美經商第壹州”—佐治亞州房產投資迎來爆發期

美國東南方的佐治亞州近期，著名企業選址雜誌《區域發展雜誌》（Area Development）公開發布“2017年全美經商第壹州”，亞特蘭大佐治亞州已經連續四年獲此殊榮。這個排名由選址顧問共同評選，評選內容根據公司選址和設施規劃等12個類別。除了總分排名第壹外，佐治亞州在“勞動力發展”、“州政府合作度”的評選中也位居榜首。

受益於州內壹流的商業氛圍及高素質的勞動力，佐治亞州經濟發展署全球商務部於2017年已經幫助377家企業成功在佐治亞州落戶或擴建，新增了30309份工作崗位，吸引高達63.3億美元全球投資刷新了全球歷史紀錄！

01、投資環境良好

美國亞特蘭大經濟排名位於世界城市第15位和全美第6位，也成為了全美第三大“財富500強公司”聚集城市，超過了75%的“財富1000強公司”在這裏擁有業務。亞特蘭大有世界名企總部有可口可樂(食品)、CNN(媒體)、UPS(物流)、假日旅館連鎖(酒店)、南方貝爾(電信)、DELTA(航空)等等。就業崗位增長也是投資者考慮的壹個關鍵因素，作為美國人口最多的大都會之壹，亞特蘭大的交通是重要的商業城市和美國東南部的主要樞紐，是美國最穩定也是成長最快的城市之壹，全美排名第三大增長最快就業市場，有著無法估量的商機，並帶來更多更廣泛的就業機會。

02、教育資源優質

全美國只有四個州擁有2所或兩所以上全國排名前25的大學，佐治亞州就當屬其中之壹。亞特蘭大得益於當地優質的公立學校的評級，成為若幹個久負盛名獨樹壹幟的頂級高校的故鄉。包括：佐治亞理工學院——首屈壹指的研究型大學，名列《美國新聞與世界報道》1999年來全美國排名前5大工程學校和排名前10大公立大學；埃默裏大學是聞名全美的頂尖文科研究型大學，壹直被《美國新聞與世界報道》列為全美排名前20的學校之壹，廣泛的被認為是世界領先的大學機構；佐治亞州理工大學是壹所位於市中心的綜合性公立大學。除了這些還有史貝爾曼學院和莫爾豪斯學院等等。投資亞特蘭大佐治亞州房產不僅可以讓孩子接受優質的教育，還可以利用房租收入來支付子女未來的生活費和學費。

03、房價低投資風險小

如今亞特蘭大的房價已經跌至2000年1月的水平，也就是十年前的水平。但是美國房地產市場近期量價齊升，回暖勢頭非常明顯。標準全國房價指數去年全年上漲了7.3%的數據，而亞特蘭大的房價還在持續穩定適中，價格相較美國其他地區便宜，平均房價只有25萬美元，至今為止還並未達到2008年金融危機的最高價格。人們用在紐約購買房產的資金可以在亞特蘭大購買三到四套相同房產，年收益比紐約的房產投資並不低，但投資風險卻小很多。

國外房產投資，GDP增長率真是靠譜的衡量參考嗎？

隨著國內房地產調控的逐步深化，國內炒房客的發揮空間進壹步縮小。他們其中很多人將視線轉移到了國外房產，橫掃美英、澳洲等發達國家以及東南亞。

東南亞等國家GDP增長飛速，當地房價自然水漲船高。難怪國內房產投資者把目光投向了這些成本低、潛力大的價值窪地。

但是每個國家國情不壹樣，判定壹個地區是否值得入場，國內通用的經驗不壹定可以簡單移植。這裏邊既有看得見的陷阱，也有看不見的思維誤區。

1 .GDP增長率高必然導致房價上漲？

壹個經濟體的發展程度與本地區的房價有非常大的正相關性。但是很多房產投資者沒有專業背景，加上現在投資熱多是發展中國家，數據相對透明度不高，很多人都是跟風投資。

所以只有壹個評判標準：GDP增長率。增長率高說明有發展潛力，房子壹定會升值啊。而且投資要趁早。

從GDP增長來看，柬埔寨2014年增長率達到7%，超過臺灣、日本、馬來西亞、新加坡，和中國7.4%相差不遠。2015年增長率7.3%，超過了中國（6.5%）。

GDP增長率反映壹個國家和城市的經濟發展潛力，這算是壹個公認的觀點。但是也存在壹定的風險。

例如在上個世紀80年代，廣西北海市被列為沿海開放城市之壹。小平爺爺南巡之後，北海引來大量資本，經濟發展形勢壹片大好。在9項主要經濟指標中，北海綜合成績位列全國十四個沿海開放城市第壹。後來中央加強宏觀調控，北海的經濟卻奇跡般地迅速崩盤。最大的原因就是北海主要依靠房地產投資拉動，發展十分畸形。

柬埔寨的首都金邊這兩年就像壹個大工地，諸多國際資本湧入，不斷刷新這裏的天際線。

2 .投資型驅動城市的增長動力

出口、投資、內需是拉動經濟發展的三駕馬車。柬埔寨金邊掌握著本國大部分經濟，主要是壹個投資驅動型的經濟體，外商直接投資達到了柬埔寨全部投資的72%以上。

和當時的北海相似，柬埔寨也是投資型驅動，它的內在增長動力是什麽呢？

柬埔寨作為壹個承接全球低端制造業的轉移地，經濟發展是否健康取決於這幾年的進出口有沒有持續順差。因為國際貿易是對外的，房地產是對內的，順差就說明勞動生產率等方面有所提升，能通過國際貿易賺到錢，如果逆差就需要警惕了。

來自國際貨幣基金組織的數據顯示，柬埔寨連續三年貿易逆差。有習友會說，中國宣布改革開放之後，經濟壹直持續增長，但是也有11年之久的貿易逆差，直到94年以後才保持穩定的貿易順差。

那是因為當時中國出口多為農產品、低端工藝品，其附加值低，進口的又多是昂貴的生產設備和科技產品，這些設備的引入會暫時擴大貿易逆差，但它們將在未來產生巨大效益，長遠來看是有利的。

所以對於柬埔寨這類正走在農業國向工業國轉型路上的地區，關鍵還不在於逆順差，而是投資結構。

壹個最新數據顯示，柬埔寨在2016年收到了超過20億美元的外國直接投資，其中5.39億美元投資於銀行，3.9億美元投資於制造業，3.7億美元投資在了房地產和建築業，2.32億美元投資於農業。

可見房地產業並不是壹支獨大。外商投資相對均衡，並不純粹依靠房地產拉動，有著自身的發展動力。

居外海外房產網總結海外置業易出現的5個風險

盡管海外置業在近些年大熱，有些投資者賺得盆滿缽滿，但是海外房產置業並非適合我們所有人。同時國外買房投資的諸多風險也不得不防。今天海外房產網居外總結了海外置業過程中較易出現的五方面風險供大家參考。

壹：買家自身的風險。明白自己為什麽要選擇海外置業非常重要，僅僅只是為了投資？還是為了移民？或是為了子女教育？資金是否充足？是否因為占資產比重過大而影響流動性和抗風險能力？現實中也不乏沒有許多投資者還沒有考慮清楚就盲目下手，最終沒有等待合適時機就出手而損失慘重的例子。

二：外幣匯率波動風險。房產投資直接與匯率掛鉤，例如在澳大利亞購房純做投資，如果人民幣對澳幣升值，就產生匯率損失。用600萬元人民幣去買房，只能賣房時只能拿回500萬元，只能選擇損失或者繼續持有等待。所以選擇壹個相對穩定，而且存在走強空間的國家匯率。如果外幣升值，加上房產升值，則可獲得雙重收益。

三：房產本身的風險。選擇房產項目時存在許多購房者並不了解的事情，舉例美國，盡管美國房產市場的管理相對比較正規，但房產項目還是存在爛尾的可能。如果不了解拿地環節以及整個的建築流程，還是很容易踩上雷區的。此外美國也有學區房，壹條街壹邊的房子在學區之內，另壹邊在學區之外，兩邊的價格都能夠差出壹倍，如果對當地情況不了解，也相當容易上當受騙。

四：異國政策差異風險。海外房產政策與國內的政策有諸多差異，例如國外產權分為自由產權、共管產權、自由共管產權。產權不同導致需要承擔的義務和責任也有壹定的差異。弄清異國政策差異，也是購房者要做的功課之壹。

五：交易費率風險。貸款和稅費的問題往往是最讓購房者較為頭疼的壹個部分。不同國家甚至不同地區和位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不多，零零散散的各種名目的收費項目繁多，未交完稅可能涉及法律風險，需要購房者花費大力認真核查。

海外置業需要各位投資者慎重考慮，並不是適合全部國人。居外小編認為，有財產保值和增值需求的高凈值人群，與就業和生活息息相關的留學生、移民家庭，以及有出國度假需求的人群較適合在海外置業。

東南亞房產投資，錯過了新加坡和馬來西亞？不要再錯過菲律賓了

亞行報告看好菲律賓經濟增長

2018年4月，亞洲開發銀行（Asian Development Bank）發布的最新一期《亞洲發展展望（ADO）2018》指出，菲律賓未來兩年繼續是東南亞增長最快經濟體之一，預計該國今年國內生產總值（GDP）增長率為6.8%，2019為6.9%，均高於2017年的6.7%。

亞行亞洲區國家主任伯德（Kelly Bird）表示，菲律賓正在經歷一個成長的黃金時期。其經濟持續的快速增長，動力來自於內需強勁，尤其是政府從2017開始推出了多項公共基礎設施建設計劃，預計到2022年其投資規模將達到1600億美元至1800億美元。不言而喻，穩定強勁的內需提升將為菲律賓帶來更多的人口增長和就業機會。

菲律賓房產首看馬尼拉

菲律賓的經濟快速增長，馬尼拉大都會當然也不例外。隨著人口的迅速增加，本地人對房地產的需求越來越大。同時，伴隨這周邊其他國家房價的上漲，擁有便宜餐飲、購物以及靠近美麗的島嶼的馬尼拉受到了更多國外投資者的關注，來自新加坡、中國大陸、香港的買家近年來紛紛開始在馬尼拉購置公寓。

在馬尼拉哪裡買公寓？

談到馬尼拉時，人們經常會提起奎松市或馬卡蒂這樣的城市。事實上，馬尼拉大都會是由幾個不同的直轄市組成的，大都會的中心是世界人口最稠密的地區，甚至勝過印度、新加坡和香港。你可以在中央街區找到幾百年前的殖民時期的建築和教堂，充滿亞洲和西班牙文化混合的歷史遺跡，但你不會在這裡找到很多公寓。購房者往往會把目光投向到馬尼拉的周邊城區進行搜索。

隸屬於馬尼拉大都會的奎松市，位於馬尼拉中心區的北部，擁有近300萬人口和大片土地。與中部的馬卡蒂相比，公寓價格更為便宜。與此同時，菲律賓的大多數技術行業大學和外國公司都位於奎松市，公寓的出租率和租售比一直維持在較高的水平線上。尤其是那些位於工商業地區、靠近大學、公共交通、公園的高標准公寓樓，特別受到投資者的青睞。

地理位置優越的Infina Towers

Infina Towers是奎松市Aurora大道上的戰略發展式雙塔建築，位於著名的大學城Katipunan大街和Cubao的Araneta商業區之間，距離輕軌2號Anonas車站僅一箭之遙，可輕松抵達菲律賓大學（University of the Philippines）、馬尼拉雅典耀大學（Ateneo De Manila University）和Araneta繁華的商業區。由於其優越的地理位置，Infina Towers極具投資價值，同地區一臥和兩臥的單元月租可達1.2萬、2萬php（菲律賓比索），租售比高達8%。

投資者信心也來源於大學城不斷增長的學生人數以及附近Cubao商業中心越來越多的業務流程外包（BPO）員工。數據顯示，Infina Towers北塔自2017年開盤以來，售價上漲了14％。

毗鄰Infina Towers的Araneta 商業區 — 毗鄰Infina Towers的Araneta商業區

4A級房地產開發商打造的招牌式度假社區

Infina Towers由菲律賓第一家4A級房地產開發商DMCI Homes開發承建。DMCI Homes以打造高質量和物有所值的度假社區而聞名，它將Infina Towers設計為休閑和舒適的避風港，讓居民們遠離城市生活的壓力——雙塔建築被設計成帶有休閑區、小吃店、游戲區、健身房、視聽室、多功能廳等休閑設施的精美住宅單元。居民們可以在游泳池、涼亭、露天草坪野餐區，庭院屋頂花園和籃球場放松身心。

Lumiventt是DMCI Homes專有的一項開創性技術，被運用到Infina Towers的設計中。它使環境光線和新鮮空氣充分滲透塔樓以及高層建築內的所有單元空間，不僅可以減少住戶的電力消耗，還能獲取更多的呼吸空間，預防“病態建築綜合症”的產生。同時，為了讓居民有安全感，Infina Towers還將擁有完整的備用電源和火災報警系統，並為所有單位和公共區域配備自動消防噴淋和滅火系統，監控錄像和24*7巡回警衛亦可保障安全。每座塔樓有10部高速電梯，5層地下停車室，共1,651個停車位。

目前，北塔已售出72%的單元。如您對Infina Towers感興趣，不妨關注一下今年1月剛剛開盤的南塔。雙塔預計將分別在2021年和2022年竣工。

您可至居外網 http://www.juwai.com/38561484.htm 獲取Infina Towers的更多信息。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約公司DMCI Homes提供。新聞素材來源：中國新聞網

文字：Qi Cheng
排版 & 責編：Zoe Chan

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競相購置日本滑雪旅游區房產的不只有中國人，還有他們…

首先居外小編想請大家看看居外網新鮮出爐的華人海外買房熱門國家和城市排行榜:

感到意外了吧？從以上排名不難看出來，2018年第一季度，居外網上280萬條分布在90個國家的掛牌房源中，詢盤量最多的城市和國家都不再由英、美、澳、加等傳統的海外房產投資國家主導。中國海外房產買家的目光已經拉近到亞太區，尤其是泰國和日本。事實上，青睞亞洲房地產的不只有中國投資者，越來越多的澳洲年輕人也正競相購置亞洲國家的房產。與澳洲房產相比，這些房產價格較低，但租金回報更高，投資這些房產有利可圖。

據<每日電訊報>報道，澳洲人选择去海外房產投資的主要目的国是日本，日本是亞洲最成熟的經濟體，其名義GDP位居全球第三，是一個富裕的國度。澳洲投資者對日本房地產的興趣主要集中在滑雪旅游區。

在澳洲交易所上市的國際轉賬公司OFX指出，從2015年到2017年，澳元兌換為日元的交易活動增加了39％，並估計其中接近60％的交易與房地產投資有關。OFX主管斯密斯（Adam Smith）表示，澳洲千禧一代年輕人占據了投資日本房產的很大份額。“自2013年以來，澳洲各個年齡段的海外房產投資者大多減少了其房產購買量，但18至30歲年齡段的澳洲人海外房產購置量卻保持穩定增長。”他補充道，過去5年的監測數據顯示，千禧一代海外房產投資者的年交易量平均增長率約為23％。

千禧一代是指1984年至2010年出生的這一代。30歲的昆州居民馬特‧吉萊斯皮（Matt Gillespie），是最近在日本購買房產的澳洲千禧群體中的一員。吉萊斯皮先生說，他受到廉價的誘惑。1998年日本長野冬奧會會址附近的一處滑雪房產擁有22個房間，但價格僅為19.6萬澳元（約合96萬元人民幣）。目前這些地區的房產價格較19個月前他購買時，增值了約10萬澳元（約合48.8萬元人民幣）。

這個價格足夠低，他可以用現金支付。他賣掉了在陽光海岸的住房和一個小企業的股份，就籌得了所需的現金。“如果在加拿大這樣的地方能夠買上一處房產，那會很棒。但那裡太貴，我負擔不起，”他說。“日本對我很有吸引力，因為那裡的房產非常便宜。自我購買之後，房價一直在上漲。我也很喜歡日本，雖然你不能從銀行獲得貸款，但根據達成的澳日貿易協議，澳洲人在日本購買的東西是沒有限制的。”

澳大利亞投資者馬特‧吉萊斯皮在他所購置的房產The Ranch經營他的滑雪旅游公司Hakuba Ski Tours

吉萊斯皮先生說，他所購置的房產名為The Ranch（牧場），大部分鄰居都是澳洲人。 “感覺這個地區正在轉型，有很多澳洲人在該地區購置房產。”

根據OFX的統計，澳洲人海外房產的購買量，與彙率波動密切相關。史密斯先生說：“海外房產投資者越來越精明，他們在澳元最堅挺時，購置海外房產。例如，當澳元兌日元彙率高時，我們看到大量澳元換為日本的房產。”

日本房地產價值被低估，價格相對於當地人的收入較低。而澳洲人對日本房地產的興趣主要集中在滑雪旅游領域

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OFX公司交易負責人賈吉（Michael Judge）表示，亞洲房地產對澳洲投資者有吸引力，因為其房產價值通常被低估，特別是在日本。目前日本的房產價格相對於當地人的收入也不高。相比之下，經濟合作與發展組織（OECD）認為，澳洲房產價值有些被高估。

“我認為，在理想的情況下，在日本購置房產的澳洲千禧一代也希望擁有澳洲的房產，但他們把海外投資作為未來擁有澳洲房產的一個潛在墊腳石，”賈吉先生說，“千禧一代希望建立自己的財富，並擁有全球性視野。”

居外精選日本滑雪房源：

1. 北海道Niseko Annupuri住宅

位於Quasi國家公園內，Niseko Annupuri住宅是一個占用19塊土地，面積1,558平方米至2,700平方米的新開發住宅，與三面的森林環境和東部邊界的天然溪流融為一體。買家將有機會建造大型滑雪場，欣賞到壯觀的Annupuri山和Konbo山脈。項目提供大量總占地面積從300平方米起的家庭住宅，非常適合個人使用和出租。乘坐汽車2 – 3分鐘（1公裡）到達Annupuri和Moiwa地區的滑雪纜車，附近有餐廳和溫泉。

建築面積：300平方米
土地面積：1,558平方米
房型：3臥3衛2車庫
樓層：共2層
房價：3,990萬日元（約233萬元人民幣）起
物業編號：36816279

2. 長野出租別墅

這個房產可立即交付使用並創收——2018年1月的收入為3,913美元，2018年2月的預訂總額已達2,905美元，出租物業管理穩妥。日本領先的建築公司三井物產於2013年全面改造了這座二房一廳豪宅，\在接下來的數年完全免費維護。巨大的木梁結構令人贊嘆，開放空間、新鮮空氣和快樂的能量創造了一片風水寶地。該地區擁有世界級的滑雪、高爾夫球場和冒險運動場所。郵政編碼更是一組非常幸運數字：380-0888。

建築面積：84平方米
土地面積：1,000平方米
房型：2臥1衛4車庫
樓層：共1層
房價：178,888美元（約119萬元人民幣）起
物業編號：20861928

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原文來源：每日電訊報
編譯：Zoe Chan

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看好2020東京奧運會商機東京大阪房市繼續升溫 | 日本

日本經濟穩步成長，東京和大阪新房舊屋雙雙上漲，且大阪市中心已出現不少投資型物業，專業人士表示，投資日本房市應做好成本、稅費、利率等風險管理。

日本國民生產總值（GDP）連續8季正成長，創下近30年來最長的連續成長紀錄，景氣持續回溫也吸引全球投資人關注日本，加上2020年東京奧運效應、大型開發利多、負利率等因素，港人投資日本房產的熱情繼續升溫。

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日本不動產調研機構東京KANTEI發布的數據顯示，2017年東京首都圈新屋的價格及每坪單價雙漲。一戶平均價格為日幣5544萬圓（約324萬元人民幣），較2016年漲9%，平均每坪單價289.8萬日圓（約16.9萬元人民幣），年漲5.7%，供給集中在較昂貴的東京都心區。

日本目前的新房價格上漲帶動舊有二手房跟漲，且二手房成交量已超越新屋的供給戶數。統計顯示，東京首都圈2017年老舊二手屋的平均價格為3257萬日圓（約190萬元人民幣），年增3.2%，連續4年上漲；平均每坪單價179.1萬日圓（約10.5萬元人民幣），漲幅雖緩但仍連續3年上漲。

居外精選房源 1. 東京都中央區現代化高層公寓

建築面積：55.36平方米
房型：2臥
特色：鄰近藥妝店、警察署、超市、郵局、圖書館、公園、幼兒園、銀行等生活設施
交通連接：歩行1分鐘至都営大江戸線
房屋價格：6,180萬日元（約361萬元人民幣）
物業編號：37736573

而且大阪房價走勢與東京相同，且2017年二手屋的成交量大於新屋的供給量。資料顯示，大阪新屋平均每坪為289.8萬日圓（約16.9萬元人民幣），中古屋平均每坪115.5萬日圓（約6.7萬元人民幣）；大阪市中心已出現不少1、2房小坪數投資型物業。

業內人士提醒日本房市投資者，雖然民眾赴日本購屋很普遍，且日本對外國投資人並無特別限制，但是投資人還是要從租金收益、未來增值性等方向分析，並了解成本、貸款與否、彙率、利率、稅費規定及後續租賃管理與出售等相關事項仔細評估後，再到日本看屋購屋較妥當。

居外精選房源 2. 大阪市傳統日式獨立別墅

建築面積：129平方米
房型：8臥2衛
特色：面積大，永久產權，徒步12分鐘可到伏見稻荷大廈和寶塔寺、帶停車位1個
交通連接：歩行10分鐘至京阪電鐵本線深草站
房屋價格：約164萬元人民幣
物業編號：38302280

居外精選房源 3. 大阪浪速區新築民宿

建築面積：51.74平方米
房型：全和風裝修的二層二房
特色：以取得合法牌照標准來建築及設計的獨棟，以付款建築的形式興建，
買家支付房款後開始動工
交通連接：JR環狀線蘆原橋步行6分鐘，千日前線桜川站步行8分鐘
房屋價格：3,280萬日元（約192萬元人民幣，已包括了土地及建築費用）
物業編號：38558787

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“知識就是財富”——居外誠意制作的【日本置業百科 | 3分鐘看懂怎樣在“2020奧運會舉辦國”買房置業】能夠幫助您作出最好的投資決策。

超老齡化國家房產投資新動向——法國的養老公寓 | 法國

根據世界衛生組織的定義，當一個國家65歲及以上人口占總人口的比例的7%，該國社會即可稱為“老齡化社會”，達到14%為“老齡社會”，達到20%為“超老齡社會”。法國就是一個人口老齡化突出的國家，早在1850年，法國60歲以上老年人已占總人口的10%，步入了老齡化社會。截至2015年，法國6,680萬人口中，65歲以上老人占到人口總數的19.1%，已接近“超老齡社會”的標准。

特立獨行的法國人，大部分人在老去之後不會選擇和子女一起生活。憑借完善的養老保障體系，他們有足夠的經濟實力實現獨立生活，不需依賴其家庭成員的幫助。國家也在福利設施、服務體系以及居住環境等方面為老年人提供了不同層次的設計，使每個老年人都能根據自己的實際情況，選擇最理想的生活方式。

老年酒店式公寓就是近年來非常受歡迎的，解決老年人住房問題的一種模式。它為有生活自理能力的老年人提供合住的住所和完善的服務設施，包括飲食、沐浴、洗衣、文娛活動和醫療保健等等。其配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施、無障礙設施等等。服務人員遠多於酒店或普通的酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長住或短住。

位於大普羅旺斯地區貢法龍（Gonfaron）的L’Atrium就是一棟專為養老人士設計的酒店式公寓，共有87個房間，並配備圖書館、游泳池、餐廳等公共設施。這樣的設計使所有住戶既能夠在“住在一起”，又享有獨立的生活空間。

酒店內有面積34～85平方米的不同房型，並配備了不同使用標准的室內家具，以滿足不同經濟條件老人的需求。每個單元都配有空調，小廚房，冰箱，微波爐，並內置電話和緊急報警系統。每天的服務包括更換床單、毛巾和提供早餐。

2,700多平方米的建築面積也為老人們提供了充足了活動空間——可以去露台花園俯瞰Massif des Maures平原和阿爾卑斯山脈的美景；可以在280平方米的餐廳裡享用美食；可以去頂樓的泳池裡暢快游泳。當然，老人們也可以在酒店裡接待他們的客人，或乘坐酒店巴士去普羅旺斯的市場、博物館游玩，短途旅行。

L’Atrium酒店位置：Gonfaron村中心，距離大海和聖特羅佩（Saint Tropez）灣30公裡 — *L’Atrium*酒店位置：Gonfaron村中心，距離大海和聖特羅佩（Saint Tropez）灣30公裡

世界知名房地產資訊機構——仲量聯行（JLL）的研究報告顯示，“人口高齡化”及“人口增長”將成為驅動新型態房產需求的主要因素。2018年，銀發住宅、養生村、學生宿舍等項目，將是眼光獨到的投資人在房產市場中的新選擇。就讓我們看看，在超老齡化的法國，投資養老公寓有哪些得天獨厚的優勢。

優勢1：政府補助促使需求激增

法國政府鼓勵老人進入機構養老，主要鼓勵措施是給予進入機構養老的老人相應的補貼。除了公立養老機構和非營利性養老機構外，即便是在盈利性養老機構，政府也會在評估後給予一定的補貼，這一措施使法國老齡人口的養老機構需求大大增加，目前仍處於供給小於需求的階段。

優勢2：養老型房產投資稅收優惠

在法國進行房地產交易時，買家將支付高達20%的增值稅。而借用Censi Bouvard LMNP法律政策，投資老年公寓房地產項目，可免除此部分稅金。同時，L’Atrium酒店式公寓的投資者，可與中介公司簽訂代管合同，由中介公司負責招租和租客管理，取保每年4%-5%的租金收益。若有興趣的買家對盈利預期有任何疑問，賣方能夠安排他的會計師和律師為您效勞。

優勢3：靈活投資，獲法人居留資格

根據法國移民政策的相關規定，投資房地產，投資額在60-80萬歐元以上者（投資額多對申請居留有好處），可以申請三個居留指標，一個人是法人居留，兩人是工作居留。申請人可以購房出租，可以買地自建樓房，別墅、酒店，可以自己管理，也可以委托律師代管，讓管理公司提供穩定的租房收入。（參考來源：中法經濟文化交流協會）

L’Atrium養老公寓的外觀概念圖：

優雅大方的大堂和餐廳設計：

L’Atrium酒店式公寓，提供三種房型，投資額從11.1萬歐元到18.9萬元歐元不等，投資者可靈活選擇，組合購買。獲取L’Atrium酒店式公寓的更多信息，請至居外網http://www.juwai.com/37675033.htm查看。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人Jean Pierre Lacoste提供

文字：Qi Cheng
排版 & 責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

經濟正在復蘇的里斯本精品房產投資項目等妳來 | 葡萄牙

文: 葡萄牙房產投资基金 W-Group

對於那些尋求當前及未來穩定收益的投資者而言，葡萄牙裏斯本擁有絕佳商機。那在占地9.2萬平方公裏、人口規模達1千多萬(世界銀行2016年數據) 的葡萄牙選擇房產投資, 究竟該去哪裏呢? W-group 推薦裏斯本的三個地區，如下：

首推裏斯本的Carnaxide/Alfragide地區，商業和住宅混合社區，因擁有稀缺的大空間物業而成為葡萄牙最炙手可熱的地段之壹；第二個區域是裏斯本最奢華街區，自由大道（Avenida da Liberdade），這裏是高端優質新建公寓的聚集區，相當於上海的新天地，未來升值及保值功能明顯；第三個區域是裏斯本臨近河畔的Matinha/Marvila老區，黃金地段，高品質建築密集區，未來價格上升空間很大。

追求財富顯著增長的投資者而言，這些區域蘊含葡萄牙最有吸引力的投資機會。

伊比利亞半島的葡萄牙經濟正在復蘇

葡萄牙因多種原因成為具有吸引力的投資國家，全球投資者的目光也開始聚焦於此，部分原因如下：

經濟好轉，發展前景可觀
良好的政治穩定性
百姓熱情好客，社會和平、多元化
地理位置居中，與重要地區的經濟文化聯系緊密
高素質的勞動力

葡萄牙不僅是歐盟成員國之壹，還是歐元區成員國和申根國，在歐洲可以無國界自由通行。另外，葡萄牙獨特的貨幣和銀行系統有利於大規模交易的進行。

從葡萄牙這個歐洲角落可以打開壹扇通往十億消費者市場的窗口：歐盟、葡萄牙語國家共同體（CPLP）和伊比利亞美洲國家組織（OEI）。CPLP包括安哥拉、莫桑比克和赤道幾內亞等國家；而巴西、阿根廷、哥倫比亞、智利、墨西哥和其他南美和北美國家都是OEI的成員。

此外，葡萄牙的氣候和硬件設施適合有能力追求慢生活的人士：令人驚嘆的海岸線、休閑設施、陽光及其他各種因素使葡萄牙成為名副其實的人間天堂。裏斯本壹年甚至有270天的陽光。

最重要的是，裏斯本的生活成本在全歐洲相對而言合理的多。隨著人民幣的升值，葡萄牙成為中國人在歐洲投資壹個極具吸引力的地方。

英國《金融時報》認為，裏斯本是歐洲排名第二的最佳投資城市。在葡萄牙，房產估值在逐年攀升。雖然裏斯本的評估價明顯高於全葡萄牙平均水平，但與歐洲許多超過負擔能力的國家首府城市而言，仍具吸引力。這也是為什麽全球網絡峰會（Web Summit）會在裏斯本舉行的原因。

為何投資葡萄牙房地產？

價格：葡萄牙目前的房地產價格似乎處於被低估的狀態，根據經合組織（OECD）發布的“聚焦房價報告”（Focus on House Prices）以及國際貨幣基金組織（IMF）發布的全球房價觀察（Global Housing Watch）報告顯示，裏斯本房價在2015年上漲了22.3%，2017年第壹季度上漲了7.9%。投資葡萄牙房產，尤其是裏斯本及其周邊地區房產，我們相信收益前景仍然有上升空間。

黃金簽證：這是中國投資者最容易獲得的自由出入歐盟地區的簽證之壹，考慮到葡萄牙護照指數在世界排名第五，這解釋了精明的中國人為何會如此熱衷葡萄牙的黃金簽證。

據國際媒體報道，葡萄牙在中國海外直接投資中排名第四。自2012年啟動以來，黃金簽證項目已經為葡萄牙帶來了17.4億歐元的房地產投資資金。2015年，葡萄牙的中國遊客數量達到了15.5萬，比2014年增長了36%，是2012年的兩倍多。這些數字的持續增長意味著投資者在葡萄牙投資的滿意程度在不斷上升，尤其是在利潤豐厚的房地產市場方面的投資。

裏斯本的三個投資重點區域

1、Carnaxide/Alfragide

Carnaxide/Alfragide毗鄰裏斯本，可以被視為裏斯本的壹部分。該區域的潛在投資機會值得各位關註。Carnaxide在行政區劃上屬於奧埃拉斯（Oeiras），奧埃拉斯是葡萄牙最繁華的城市之壹；Alfragide是阿馬多拉（Amadora）的壹部分，阿馬多拉是壹個人口密集的城市，其購買能力略高於全國平均水平。這是壹個重要的商業及居民區，9公裏的範圍內集聚了諸多國際及本國知名品牌，如FNAC、 C&A、Springfield、Sacoor Brothers、Zara、Mango、Massimo Dutti、麥當勞、必勝客、沃達豐、梅塞德斯-奔馳和大型超市Jumbo，另外還有葡萄牙拜耳總部和樂華梅蘭、宜家、萬客隆、沙蒂、史泰博、迪卡儂等大賣場以及假日酒店和宜必思酒店等。

Oeiras 位於裏斯本西部，屬於大裏斯本區 — 葡萄牙奧埃拉斯 (Oeiras)

葡萄牙最頂級的零售區Carnaxide/Alfragide — 葡萄牙最頂級的零售商業區Carnaxide/Alfragide

在Carnaxide/Alfragide投資房產的壹個關鍵點是其可用房產的稀缺。這個區域很少有商戶搬離，而需求卻在不斷增加，因此任何可用的房產都是非常樂觀的投資機會，前景評估十分良好。其他行業對該區域的熱衷使得大空間房產的需求日益增加，而這類稀缺的物業只會使投資變得更有價值。

2、裏斯本的“第五大道” —- 自由大道（Avenida da Liberdade）

在這座城市的中心地帶坐落著葡萄牙最重要的大街——自由大道，該街道設計受巴黎香榭麗舍大道和林蔭大道的啟發，它擁有悠久的歷史、美麗的建築、花園般的步行道、寬闊的步行區和經典的法式人行道。大道寬90米，長1.1公裏，兩旁高檔奢侈商店林立、酒店優雅迷人，這些使其成為世界上最昂貴的街道之壹。據壹份國際報告稱，自由大道是世界上第35條最昂貴的街道。頂級時尚品牌在這裏設有店面，使自由大道成為葡萄牙的“紐約第五大道”，房價卻相對低了許多，但增長勢頭強勁。

葡萄牙最豪華的街道“自由大道”，媲美巴黎香榭麗舍大街 — 葡萄牙新建高端奢侈品牌街“自由大道”，媲美巴黎香榭麗舍大街

此外，“自由大道” 成為越來越多企業家、藝術家和其他擁有高購買力人士追求的居住地。

3、臨河舊工業區 Marvila 的升級改造帶來新機會： Matinha

Matinha屬於Marvila教區，是壹個正在進行深刻改造的老工業區，除了將建築物和公寓進行修復以獲得更高的價格之外，其建築還需要具備舉辦商業及文化活動和奢華住宅開發的資格。毗鄰河流提升了這些建築物的價值，因此修復標準也相應提高，這也是該地區成為黃金地段的原因。目前已引進了壹些時尚、藝術畫廊、美食、創業中心等項目，吸引了壹批擁有巨大購買力的新壹代。

前景優秀的房地產投資機會

在裏斯本Carnaxide/Alfragide，有壹棟可用面積為3,150平米的多功能物業，土地面積7,500平米，有壹個私人停車場，可容納90臺車；盡管目前凈收益率僅為3.5%，但在7-8年內很容易達到7%。目前收益超過15.8萬歐元，年增長率高於通脹率，對歐元區銀行間同業拆借利率進行了指數化，從而進壹步提高了上述利潤。長期租賃合同確保了收入的持續性。這個區域的面積很大，區域內需求稀缺有助於確保未來和當前的收益。就交通便利性而言，這是壹個服務健全的地區，與葡萄牙主要國道均有緊密連接，距離裏斯本國際機場僅15分鐘路程。

在Carnaxide/Alfragide的創新休閑場所（物業編號：37563810） — 在Carnaxide/Alfragide的創新休閑場所*（物業編號：37563810）*

居外網特意找來葡萄牙當地實業轉型的房產投資基金W 集團代理的旗下樓盤，位於裏斯本的時尚精品街“自由大道”的高檔公寓樓盤，高品質的建築、尊重當地歷史建築的現代化設計使其成為寶石壹般的珍品，這對著眼未來的投資者來說是壹個良機。在這條美麗、優雅、充滿活力的街道上，盡享品質生活。該公寓因本地區優質房產的稀缺而顯得更加珍貴，加上由於葡萄牙房產供不應求以及房價較低，該房產在未來幾年肯定會升值。3.5%的潛在凈收益率使得此項投資更具吸引力。

自由大道上的新建高端公寓十分罕見，且需求量很大（物業編號：37579109） — 自由大道上的新建高端公寓十分罕見，且需求量很大*（物業編號：37579109）*

此外，葡萄牙房地產投資基金W集團為居外網用戶找來裏斯本新興黃金地段Matinha的壹套河景辦公物業，投資前景極佳，潛在收益率在7%以上，該地區供不應求的形勢確保了該物業的長期盈利能力。據實際預測，5年內該物業價值至少會增長60%。

坐落在河邊的Matinha/Marvila是個新興的黃金地段（物業編號：37580230） — Matinha/Marvila的河景辦公樓*（物業編號：37580230）*

欲了解更多房產信息，請瀏覽葡萄牙房地產投資基金W 集團在居外網的公司頁面 http://www.juwai.com/w-group/，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤。

排版：Zoe Chan

責編：HY

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留學巴賽隆納國際學校，到底選非盈利移民，還是購房移民？

歐洲的世界頂級教育資源一直是吸引很多留學生和移民的重要因素，而在歐洲的教育體制中有著許多不同的選擇，其中，IB課程（國際預科證書課程）作為目前國際上認可度最高、真正無國界全球通用的、且旨在培養最全面人才的國際課程，IB正在為越來越多的學校和家長所青睞。

西班牙是歐洲發展最早的國家，科技水準在世界上處於較高的水準，教育水準同樣位於世界前列。想要移居西班牙的申請人，子女的教育問題一定是首要考慮的。經常有家長在為孩子選擇國際學校期間會聽到美式，英式，A-level IB課程等各種名詞，這些課程體系都是對應哪些國家大學，課程的特色是什麼，難易程度又如何, 今天這篇內容對於想移民西班牙的家長有些借鑒？

IB課程全稱為國際預科證書課程（International Baccalaureate Diploma Programme,簡稱IB課程），是由國際文憑組織為高中生設計的為期兩年的課程。IB課程不以世界上任何一個國家的課程體系為基礎而自成體系，廣泛吸收了當代許多發達國家主流課程體系的優點，涵蓋了其主要的核心內容。

IB是一門極具挑戰性的國際課程：

首先，從學習基礎來看，必須要有基本的識數能力和讀寫能力，不然在語言理解和數學邏輯分析上都會有問題，不管是何種國際課程，都無法完成。

其次，從技能角度看，獨立研究的能力是必須的。這也是IB learner profile中強調的特質。

另一方面，英語能力也是必須的。除了母語課程以外，IBDP都是全英文教學，平時的課業加上考試和論文，負荷較重，而英語就是一個基本功了，尤其是學術英語能力，這是中國學生的短板，在輸出方面比較弱，尤其是寫作，我們都沒有學習過學術寫作的規範，這可能是一個難點。

再次，從學習態度來看，自我管理包括時間管理就不必多說了，IB的學生一定是積極主動的，不是老師讓學生做什麼，而是學生瞭解自己的弱點，然後想辦法去解決。

另外，毅力也很重要，因為IBDP的18個月學習時間節奏很緊，期間還要忙申請，的確很具挑戰性。

還有就是應對挫折的能力，在學習IBDP的過程中，多少會有這樣那樣的失敗，甚至會有一段時間找不到任何成就感，這個時候就需要學生有積極的態度來面對，而不是輕言放棄。

而在IB課程的評分系統上你會發現，IB課程有著遠超其難度的超高國際認可度，不僅可以申請英國大學，還同樣可以申請如美國，澳洲，加拿大等世界上100多個國家上千所大學。IB有自己的評分系統，45為最高分，拿到36至38左右即有資格申請劍橋（一般需要40-41），申請常春藤大學的學生一般分數在40或以上，牛津要求42+的成績。

投資者在西班牙取得居留簽證後，子女便可享受西班牙當地居民同等待遇，從幼稚園教育開始，直至完成2-3年職業學院教育(相當於中國大學本科)，全部免費。

如何在西班牙取得身份呢？

西班牙2015年7月頒佈關於50萬歐元投資買房移民新政。除了這種政策外，我們還能看到另外的常見幾種方式。

10萬歐元買房移民西班牙、20萬歐元買房移民西班牙、30萬歐元買房移民西班牙，以及非盈利居留或是非營利居留，時常也會看到非盈利永居或非營利永居等，其實所有這些都是一種方式！而這種方式其實對於買房是根本沒有要求的，所以無論10萬歐、20萬歐、30萬歐都走的是非盈利（非營利）法案。

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詳解西班牙非盈利與購房移民差異

首先判斷一下您是否滿足西班牙非盈利的基本條件

1、一年之內可以在西班牙住滿183天以上

2、西班牙簽證獲批後3個月內，申請人必須登陸到西班牙境內

3、不能在當地工作

如果這三點您滿足的話，其次判斷一下您是否滿足西班牙非盈利的附加條件

1、主申請人在18周歲以上，無犯罪記錄，符合相關要求的生活保障金檔

2、隨行申請人：主申請人配偶及未滿18歲以下子女，無犯罪記錄

非盈利定居優勢

1、無語言，學歷的要求；

2、一人申請，全家獲得身份（配偶和 18 歲以下的子女）；

3、申請門檻低，不需要解釋商業背景和資金來源；

4、手續簡單快捷，辦理速度快（整個流程最快只需3個月）；

5、無強制性投資，申請人可根據自己的需求租房；

6、可自由往返 26 個歐洲申根國家，子女可在西班牙享免費教育；

7、西班牙良好的生活環境和豐富多彩的文化；

8、在西班牙出生的子女，一年後可直接申請國籍。

非盈利適合人群

1、為了孩子的教育和發展移民，父母一方在海外陪讀；

2、經常出國度假，以及希望退休後去海外養老的有經濟實力的人士；

3、在歐盟國家有生意，需要持長期居留在歐盟的通行便利。

西班牙突出的教育系統也吸引了不少望子成龍的家長。移居西班牙後，大部分家長都會選擇先將孩子送到國際學校，在英語的教學環境中適應一段時間，同時學習西語，以便讓孩子更快的融入。 那麼問題來了，選擇哪所國際學校呢？這期，我們為您推薦巴賽隆納的國際學校。

巴賽隆納IB項目國際學校

1、本傑明.佛蘭克林國際學校

網址：http://www.bfischool.org/

地址：calle Martorell i peñan9

電話：934342380

本傑明.佛蘭克林國際學校始創於1986年，是一所獨立的非營利性國際化學校。分為三個部門，小學部1-5年級教學語言為英語，中學部6-8年級，以及高中部，9-12年級。學生畢業後能拿到美國，西班牙及國際高中文憑。IB項目有六組課程可選。必修課包括專題論文，理論與識，“創新，行動與服務”活動。

教師隊伍有92位全職老師以及15位兼職教師，53%的教師有碩士學歷。學校位於巴賽隆納北部空氣清新，風景宜人的富人區，有公共交通可直達，此外還有校車往返於學校以及10個社區之間。

學校教育為美國模式，有學生會，類比聯合國，數學小組，年鑒，團隊運動，音樂，戲劇，舞蹈，機器人，瑜伽，語言俱樂部等等！學校目前有590名學生，40個國籍。三分之一為美國學生，三分之一為西班牙學生還有三分之來自世界各地。

2、Oak House School

網址：http://www.oakhouseschool.com/es/

聯繫方式：Sant Pere Claver 12-18，08017 Barcelona
Tel: +34932524020
Fax: +34932524022

Oak House School 在1968年9月19日成立，坐落於巴賽隆納北部薩瑞婭區。是一所受到西班牙政府和英國文化教育協會官方承認的英國學校。

學校的課程涵蓋了幼教，小學，初中，高中和國際高中文憑項目（IB）。幼教階段的教學語言為英語，西班牙語和加泰羅尼亞語自小學階段起開始教授，自初中階段起採用三語教學，同時也會為學生參加劍橋IGCSE考試做準備。其IB專案課程以英語授課。IB項目包括6組課程，除了專題論文，理論與識，還包括“創新，行動與服務”活動。

3、HAMELIN－INTERNACIONALLAIE

網址：http://www.hamelininternacionallaie.com/school/

聯繫方式：C/Nuria, 30 08328 – Alella-Barcelona
T: 935556717
Fax: 935552298
E-mail: laie@escolessas.com

HAMELIN－INTERNACIONAL LAIE是由歐洲資格框架批准的一家私營教育機構。自1989年以來一直從事幼兒、小學和中學教育。IB項目以英語和西班牙語授課。

學校的教育目標是提供集勞動責任、政治責任和公民責任于一體的教育，以實現其對未來工作的願望，在一個有文化和服務意識，開放和寬容的社會工作。學校服務實行三語（西，加，英）教學，此學校獲得殊榮無數，也獲得家長和學生的一致好評，是當地數一數二的教育機構。並提供第四門語言學習，漢語，德語，法語。學校距離巴賽隆納市中心約25-30分鐘車程。

再對比一下國內動輒幾十萬的國際學校，有沒有覺得很太感人？！

如果您的孩子決定在巴賽隆納國際學校學習，那麼您可以選擇就近在該區購置房產，也可以選擇在距離西班牙廣場僅20分鐘車程的巴塞城內，購置公寓。

居外Oak House School附近學區房推薦

房價：699,000歐元（約人民幣540萬）

房型：4臥3衛

房源介紹：

位於Sant Pere區域的豪華公寓，使用智慧化domotic系統和遙控加熱，地板採暖。餐廳、廚房和壁爐將整個客廳分成三個區域。

詳細房源資訊，可以直接訪問 idealista Spain

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西班牙“買房移民”政策常見問題整理

參考資訊

巴賽隆納IB 國際學校

西班牙非盈利居留移民項目

作者：Lisa Zhu