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外國買家首五個月私宅交易佔新加坡整體私宅轉手量26％

今年首五個月，外國買家在新加坡進行的私宅交易共有1184個，佔新加坡房產市場整體私宅交易的26％。交易量領先的是中國買家和馬來西亞買家，兩者旗鼓相當，前者只比後者多出兩個交易。點擊查看更多新加坡房源

中國買家在2011年首次超越馬來西亞和印度尼西亞買家，成為新加坡私宅市場的最大客戶。分析師認為，政治穩定和環境衛生整潔，加上近年新加坡房價下滑提供進場機會，是中國買家鍾情新加坡房地產的原因。

根據智信研究與諮詢和市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）截至6月26日的數據，在今年首五個月，外國買家（永久居民和非永久居民）進行的有地和非有地私宅交易中，中國和馬國買家分別完成328和236個交易，各佔外國私宅買家交易的28％。

其他交易活躍的外國買家分別是：印度，126個，佔11％；印尼，115個，佔10％；美國，38個，佔3％。

相比之下，新加坡人和企業進行的私宅交易分別是3338個和73個。這些交易包括轉售私宅和直接跟發展商購買的新私宅。

據房地產交易信息網站SRX提供的資料，今年以來最受到外國買家（非永久居民）青睞的新私宅，分別是沈氏道的Sims Urban Oasis（14個交易）、兀蘭的NorthPark Residences（13宗交易）和珊頓云尚（V on Shenton，八個交易）。

另外，數據顯示不同國家的買家對不同地區的喜愛程度也不一樣。為了顯示出各國買家對本地不同地區的鍾愛程度和趨勢，智信研究與諮詢提供了這一年半來，各國買家在不同地區的非有地私宅買賣數據。

其中，中國買家傾向於購買郊區私宅，最喜歡的地點依次是第19郵區（實龍崗花園、後港和榜鵝）、第18郵區（淡濱尼和巴西立）、第23郵區（山景、牛乳場、武吉班讓和蔡厝港）、第15郵區（加東、如切）和第16郵區（勿洛、東海岸上段和邱通道）。不過，富裕的中國買家也喜愛豪宅，屬於第10郵區的雅茂、武吉知馬、荷蘭路和東陵，也是他們喜愛的高檔私宅區。

馬國買家最鍾愛的地區，依次是第18郵區、第19郵區、第14郵區（芽籠、友諾士）和第23郵區，跟中國買家喜歡的地點多有重複。

印尼買家則偏愛第9郵區（烏節、經禧和裡峇峇利）和第10郵區的豪宅地帶，而屬於郊區的19郵區也同樣吸引了印尼買家進駐。

最得到印度買家青睞的兩個地區是第15和18郵區，而不少買家也在較偏遠的第23郵區購買私宅。

縱觀2004年以來的私宅買賣情況，外國買家活躍程度在2004年至2013年之間大增，並在隨後下滑，雖然期間經歷房地產市場低迷和全球經濟危機，但前後整體交易的增幅還是相當顯著。

外國買家的私宅交易在2004年只有2127個，2007年登上高峰，達到1萬零259個，隨後因金融風暴而大跌，直至2011年又形成另一個高峰，為9953個，之後逐年下滑至去年的3350個。中國買家在私宅市場的重要性不斷提高，在2011年首次超越馬國和印尼買家，2012年雖再落後於馬國買家，之後又迎頭趕上。

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股市大跌預料中國香港樓價高位反覆

港股今曾急跌逾二千點，短期會對中國香港投資者造成心理影響，樓市觀望氣氛轉濃，料影響本月物業成交量，料較上月減少50%，物業代理首當其衝。但由於物業屬長線投資，部份對股市失望的投資者，或將轉投物業市場，不排除會引發棄股換樓潮。如股市跌勢持續，最壞影響至金融體系，屆時樓價亦少不免被波及。

但於三辣招箝制下，物業市場欠缺炒風，亦沒有過度借貸，跳樓貨欠問，金融風暴極其量影響一手開價及二手業主叫價。即使引發樓價下跌，相信亦相當輕微。

中原地產聯席董事黃良升指出，希臘公投之後，市場憂慮希臘債務危機惡化，而且內地A股大跌，拖累本港股市向下。恆生指數(HSI)今日2015年7月8日收市報23,516.56點，與上週五7月3日的26,064.11點相比，三日累計下跌2,547.55點或9.8%。

本週恆指的調整幅度，比2011年及2008年的調整為少。2011年歐債危機期間，恆指由2011年4月的23,720.81點高位，下跌至2011年9月的17,592.41點，五個月累計跌幅25.8%。另外，2008年金融海嘯，恆指由2008年4月的25,755.35點，急跌至2009年2月的12,811.57點低位，十個月累計跌50.3%。

股市大跌，預期中國香港樓市觀望氣氛轉濃，成交減少，料樓價在高位反覆，不會轉勢向下。本港樓市健康發展，市場沒有過度炒賣，沒有過度借貸，沒有過度建設，所以樓價難以大跌。估計2015年7月的中原城市指數(CCI)約143點，料樓價將在140點上下反覆企穩。

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新加坡第二季房地產拍賣數目大增但成交率極低

今年新加坡第二季的房地產拍賣單位比去年同期多了近一半至180個，不過買賣雙方的理想價格差距卻讓成交率只有3.9％，分析師預測，接下來新加坡房產市場上將會出現更多拍賣的單位。點擊查看更多新加坡房產

房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）的報告指出，今年上半年在新加坡房產市場上公開拍賣的房地產單位總數同比增加39％或99個單位至355個，第二季的拍賣單位同比則增加了45％，其中71.7％是業主本身拍賣，28.3％是非業主拍賣。

萊坊董事兼拍賣部主管李秀萍指出，拍賣單位有所增加是因為在疲軟的房地產環境中，投資者持有資產的壓力越來越大，因此想通過拍賣的方式把資產脫手。

然而，雖然拍賣單位總數增加，但是第二季成交單位卻只有七個，成交率從今年第一季的6.3％下降至3.9％，其中被抵押權人抵押逼售（mortgage sale）的拍賣單位成交率從18.5％減少至9.5％。第二季拍賣交易總額也大幅下滑，從第一季的3580萬元減少72％至1000萬元。

李秀萍表示，6月學校假期是拍賣市場的傳統淡季。此外，買家的交易形式也有所改變，越來越多潛在買家趨向在拍賣結束後才通過安排私下交易，其他潛在買家則只會在看到所期待的價格出現時才出手，這些都是造成拍賣成交率減低的原因。

七個成功拍賣的單位當中，五個是住宅，其中一個是位於惹蘭柬埔寨路（Jalan Kemboja）的兩層樓排屋，以225萬的價格成交，其餘四個都是被抵押逼售的公寓單位。另外兩個成功拍賣的單位是兩座工業房地產，成交總額為320萬元。

拍賣工業房地產單位 比第一季增85.7％

第二季的新加坡房地產拍賣亮點在於工業房地產的拍賣單位比第一季增加了85.7％至39個單位，這是近兩年來第一次有超過30個工業資產在市場上拍賣，主要因為市場上的新工業房地產項目完工後，提高了工業空間的供應量，持有分層地契（strata-titled）工業空間的業主在租賃市場面對挑戰，難以理想回籌出租手上單位，拍賣便成了投資者出售工業房地產的另一個管道。

萊坊的報告也指出，小型住宅單位的拍賣在第二季出現增加的趨勢，一房和二房式單位環比增加28.6％至27個單位，鞋盒單位也繼去年第四季後再度捲土重來，有四個鞋盒單位拍賣，其中三個是抵押逼售。

李秀萍表示，市場上非有地住宅單位的空置率高達8.3％，小型單位的屋主越來越難維持以租金還貸，債權人於是把無法償還房貸的單位拍賣逼售以恢復貸款組合以減低風險。

在面對新住宅項目推出市場和疲弱租賃市場的雙重打擊下，她認為鞋盒單位將會成為投資者眼中更弱的房地產投資選擇。她並預測下半年房地產拍賣會熱起來，更多投資者會想要拍賣手上的資產，買家也會更積極出手，而被拍賣逼售單位預計在今年底會達到200個。

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超前眼光、搶佔先機——投資滑雪勝地「薩斯費」家庭式酒店

瑞士南端的冰河小鎮薩斯費(Saas-Fee)，坐落於阿爾卑斯群峰下的河谷，遺世而獨立，有著「阿爾卑斯明珠」的美稱。在歐洲人眼裡，這裡已是久負盛名的滑雪勝地，也是德國人、英國人以及瑞士本地人最為青睞的登山、滑雪和休閒勝地。在瑞士薩斯費（Saas-Fee）鎮境內，一座屢獲殊榮的高端家庭式酒店正在出售，為您帶來極好投資機遇。

「阿爾卑斯明珠」薩斯費——滑雪勝地亦是度假天堂

薩斯費（Saas-Fee）位於薩斯山谷的中心地帶，是個充滿生機的阿爾卑斯觀光勝地，包圍在冰河和阿拉林峰、阿爾卑呼貝爾(Alphubel)、多姆山(Dom)等4,000多米的群山中，有「阿爾卑斯明珠」的美譽。此外，因為27條冰河自山頂向山腳方向流淌而下，所以又被稱為「冰河村」。

聞名遐邇的薩斯費是一個迷人、安全的小鎮，位於瑞士阿爾卑斯山（Swiss Alps）的高山之間；該鎮既靠近附近大型居住區——采爾馬特（Zermatt）居住區的齊全配套，同時又保留了自己的特色，而且擁有出色的降雪和日照記錄。除了優質滑雪場地外，該鎮還為非滑雪愛好者準備了許多夏季和冬季活動場所，境內更是有諸多令人心動的餐館、酒吧和商店，而且一直在舉辦許多國際體育活動和文化活動。

這個著名的度假勝地每年吸引世界各地的滑雪愛好者和遊客來到這裡，因此當地酒店業務蒸蒸日上，帶來豐厚收入。薩斯費是冬季體育運動的理想去處，擁有145公里的滑雪坡地，既使在夏季也能滑雪。這裡禁止汽車通行，遊客可以領略阿爾卑斯山的壯麗勝景，還可以進行各式各樣的戶外活動。薩斯費位於4,000米山脈的中部，遊客們非常喜愛來到這裡，選擇一個心儀的酒店或旅館，在滑雪之餘盡情享受。

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澳洲房產市場上中國買家的三大趨勢

畢馬威會計事務所（KPMG）合夥人道格·弗格森（Doug Ferguson）、悉尼大學教授漢斯 ·亨德利斯克 Hans Hendrischke聯合萊坊集團（Knight Frank）就澳洲房產中國買家三大趨勢這一主題發佈一份出色的、具有啟發性的總結報告——《揭密中國》（Demystifying China）。

這篇報告很值得一讀。以下是他們幾個重要發現。

趨勢1——商業地產投資成倍增加

2014年，中國在澳大利亞的海外投資主要集中在商業地產，佔總數的46% （44億美元），而對礦業的投資目前只佔11%（9.92億美元）。僅僅一年時間，中國在商業房地產投資增長了將近四倍達到43.7億美元。

2014年，中國對澳洲幾個大型投資包括收購澳洲第二大影院運營商Hoyts Group、紐卡斯爾港（the Port of Newcastle）、喜來登公園酒店（Sheraton on the Park）以及位於悉尼阿爾弗雷德街1號的 Gold Fields House 。

2014年10月，澳洲政府將鏡外投資門檻從1億美元提升到10億美元，提高了10倍，而這些趨勢還將持續。

令人難以置信的是，報告指出，中國保險行的總資產在過去五年裡翻了一番，至9.6萬億元人民幣（合1.6萬億美元）。

中國對澳洲投資正從礦業、資源產業向房地產轉移。

文中插入的這份令人震驚的圖表表明中國人在悉尼和墨爾本這些門戶城市的房地產投資有多麼瘋狂，而且這些數據還不包括住宅地產。

報告發現，越來越多的中國住宅開發商開始關注對布里斯班和黃金海岸，特別是在布里斯班的紐斯特德（Newstead）和佛特谷（Fortitude Valley）。

以下列表是關於2014年1月至2015年3月期間，中國投資者收購的部分重要地產。

這種趨勢如果沒有加速的話，也只會繼續延續。

趨勢2 ——人民幣升值

在過去的十年中，中國資本在澳洲的購買力大幅增加，鼓勵進一步的投資。

趨勢3——聚焦新南威爾士州

值得注意的是，中國對新南威爾士州的投資佔其總投資的72%。

澳大利亞目前鼓勵更多的中國投資進入，在推出500萬澳元重要投資者簽證（SIV ）之後，又推出 1500萬澳元的高端投資者簽證（PIV），為超高淨值個人提供更為快捷的方式獲得澳大利亞永久居留權，需時 12個月以內。

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近年韓國濟州島房價漲2至3倍投資環境面臨新變化

走出濟州島機場，撲面而來的除了清新的海風，還有巨幅的中文房地產廣告，車身印著「買房獲韓國綠卡」的出租車呼嘯而過。這裡是被大自然恩賜的魅力海島，也是被中國房企和購房者追捧的掘金熱土。《每日經濟新聞》記者統計發現，中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線四周的多個著名「中資」樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況「火爆」，開盤兩年售出80%以上。

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韓國綠卡(永久居留權)，是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低，利潤空間可觀，是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下，濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。

不過，濟州島並不打算走一條靠「野蠻生長」的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。

瞄準中國買家

幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店舖老闆都會講簡單的中文，濟州島對中國遊客照顧周道，讓來到這裡的中國人「毫無違和感」。

濟州島旅遊局方面對記者表示，2014年濟州島遊客突破1200萬人次，當中320餘萬人次的外國觀光客中，中國遊客多達290餘萬人次，同比增長近60%。

而近年來到濟州島的中國客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴《每日經濟新聞》記者，為滿足中國遊客的看房需求，該旅行社專門製作了一條看房與看景點結合的路線圖。「來看房的中國遊客，有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。」

憑藉在中國國內的品牌知名度，綠地在濟州島的房產項目成為中國「看房團」的熱門項目之一。記者也來到了位於濟州島西歸浦市的綠地別墅項目，推開售樓部大門，卻被置業顧問告知「銷售不到兩年，房子就賣光了」。

事實上，和綠地有著相似特徵的房產在濟州島還有很多——這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了，用銷售人員的話來說就是「不用拎包，直接入住」；均價2.7萬元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發商都有著中國資本背景，售樓部工作人員是清一色的中國人，目標客戶亦直指中國人。

「比起在歐美購房，濟州島距離上海只有1小時的飛行距離，距離北京只有2小時的飛行距離，擁有地理優勢。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，韓國和中國都屬於東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習慣，「移民不移俗」。除了優美的自然風光外，濟州島的教育資源也是房企們的賣點。

綠卡撬開銷量

不過，和自然環境、教育資源比起來，永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。

2010年2月，韓國政府出台了一項房地產投資移民政策，如果外國人在指定地區投資「以休養為目的的居住設施」50萬美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年後F2簽證可轉為永居簽F5，持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。

據韓媒報導，該政策實施當年，有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此後，其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民製度5年來，獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，佔99%。濟州島的「中國標籤」愈發顯眼。

目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國的投資額為6118億韓元，共14個項目，佔68.6%。

而中國房地產商則把投資濟州島，作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：濟州島地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。投資風險較低，也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步，隨後綠地在其他國家出手投資。

雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者，但也有業內人士指出，由於韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制，比如項目一定要建成一定規模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費，所以炒房團的投資本身也會有風險。

嚴守生態紅線

韓國統計廳在今年2月發佈的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示，在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中，濟州以4.8%的增長率，創下韓國全國最高紀錄。

韓國統計廳分析稱，中國投資者掀起濟州島投資熱潮，令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。「五年時間裡濟州島房價漲了十倍。」濟州國際大學教授金義根對記者表示，擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境，是當地居民的憂慮。

事實上，濟州島對中國房企的態度並不矛盾，一方面濟州島需要外界資本投資濟州島，帶來經濟的發展和就業的拉動，但另一方面，嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。

韓國是怎樣應對高房價的？

「最近兩三年之間，濟州島的房價漲了兩三倍。」濟州島一位當地導遊說，永久居留權的土地變得更難拿了，現在看來還會上漲。

實際上，抱怨高房價的遠不止中國，濟州島僅是當前韓國面臨房價趨高的一個縮影。不過，這一現象也讓《每日經濟新聞》記者進一步去探究韓國是如何應對高房價的。

當前，韓國既有政府為年輕人提供的公租房，又有延續幾十年之久的「傳貰房」制度，前者屬於一種公對私的公租房制度，後者屬於一種個人對個人的私人租房制度。最新的情況卻是，「傳貰房」還衍生出了「產權房」。也就是說，房客租住這個傳貰房幾年之後，經房主許可將其產權買下來。

上述導遊告訴記者，「韓國年輕人要自己買房還挺吃力的，但政府有很多長期租住的房子。1000~2000元一個月，可以長期住，住了五年、十年後，可以買這套房子。」

相關學者認為，作為韓國特有的不動產物權制度，傳貰房制度主要涉及到傳貰權，而傳貰權的取得主要依據當事人之間傳貰權設定契約、登記及傳貰金交付，存續期最長不超過10年。存續期內，傳貰權可以轉讓給第三方或為他人提供擔保等。

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國際酒店公寓投報高達6％　成海外投資新趨勢

出國買房是近年來海外投資主流，接下來，出國「買酒店」將成為新一波投資熱潮，尤其投資五星級以上的國際酒店級公寓，租金報酬率高達6％以上，因具備「高保值性、高投報率、高成長潛力」3高，讓全球頂端投資者趨之若鶩。

私募基金積極買國際酒店國際頂級酒店公寓或 villa的投資，買主因為擁有產權，具備「可自住、可出租、可轉售」三大特色，買主可收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價，因此國際城市的好地段成為投資酒店級公寓的首要考量，市場上若有整棟酒店出售，馬上有投資財團、私募基金全棟收購，由此可見，全球投資眼光都聚焦亞洲國際酒店。

國際上，投資酒店公寓或villa已成趨勢，Villa型態的投資，包括有Banyan Tree悅榕集團頂級度假酒店、由SCDA規劃設計的巴里島 Alila Villas Soori蘇里區，以及WOHA規畫設計的Alila Villas Uluwatu烏魯瓦圖等。

而酒店公寓方面，隨著全球飯店集團以及私募基金積極在中國併購酒店，這股熱潮正風行中國大陸主要城市，以北京、上海、中國香港、南京為主。

北京、上海、南京如火如荼開酒店式公寓中國經濟強權不容忽視，國際飯店集團看好中國一帶一路、亞投行與經貿優惠條款下，會帶來國際級商務人士往返中國城鎮洽商的頻率變高，進而產生龐大長期出差的居住需求，催生中國一二線城市酒店級公寓商機，包括：半島酒店、四季酒店、勵駿酒店及來自中國台灣的涵碧樓酒店等集團，分別部署在上海、中國香港、北京與南京，這股酒店級公寓商機也朝二線、三線城鎮開始拓展。

中國主要城市的酒店級公寓需求不斷攀升，系因酒店公寓采五星以上飯店服務，房型規格都是行政套房與總統套房的級別，並增加廚房空間和管家服務，提供跨國企業高管人才長期居住生活的酒店服務。

鄉林集團洞燭先機，已在中國各城鎮佈局涵碧樓酒店公寓、Villa和寫字樓（商辦），不僅在華人圈造成話題，涵碧樓集團的全球發展戰略如中國的「一帶一路」，計劃在全球開幕30家涵碧樓酒店，下階段即將進軍東南亞及歐美市場。

國內金控海外投資部高層表示，高資產族佈局海外投資要注意風險管理，已開發國家如日本、澳洲及中國，政策與產業發展穩健，較無風險性，反觀熱門的東南亞國家，如：馬來西亞、印尼不僅有排華暴動疑慮，執政黨變動容易造成政策擺動的隱憂，東南亞雖投資總額低、風險相對高。

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華人瘋狂買房推高房價:日本人哭了

中國人海外購房再現熱潮，曾一度掀起悉尼、溫哥華和美國房價攀升，如今因日元貶值和奧運等因素將眼光投向日本，促使日本當地房價上漲。

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據報導，之前已經席捲悉尼、溫哥華和美國的中國人掃房熱潮如今又蔓延到了日本：一輛又一輛大巴滿載著來自中國的購房者絡繹不絕來到這裡，推動當地房價節節攀升。

據報導，北京的房地產中介如今每月兩次組團進行為期三天的東京、大阪看房之旅，一團40人的看房團來這裡的目的就是要尋找海外投資的合適之地。中國房地產投資者開始心儀日本房產，一是因為日元現已跌至22年低點，二是因為看好2020年東京奧運，認定這一題材有望推高房價，複製2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。上海買房團不久也將啟動。

據不動產經濟研究所稱，東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平，兩年漲幅達到了11%，一定程度上，這要歸因於剛剛興起的中國人投資日本房地產的熱潮，不過對於當地人來說，這絕對不是一個好消息，因為房價高的他們難以承受。

中國房地產中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan說，需求簡直就像井噴。

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限制房租上漲德國重修新租賃法

在人均收入較高的德國，住房自有率僅為40%，租房率高達60%。德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府壹向是采取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

德國重新修改的房屋租賃法從本月起在柏林地區生效，旨在限制不斷上漲的房租，修改不利於租房者的條款，給柏林租戶帶來福音。但輿論同時認為，用法律手段限制房租只是壹種消極的方法，大城市的房租上漲只有通過建設更多的廉租房才能解決。

限制房租上漲德國重修新租賃法

德國房屋租賃法實施多年，它對租客的權益有詳細的規定，嚴格限制出租者任意漲價或者找借口將租戶“掃地出門”。例如，該法規定，出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%這壹上限。如果出租者提高房租的幅度超出法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩定的租賃關系，讓很多德國人可以安心地住在所租房屋中。

然而，近幾年來，德國大城市房租壹路走高，2008年至2014年之間，租金最高的慕尼黑每平方米價格已經從12歐元上漲至14.2歐元，漢堡的租金也從每平方米9.8歐元上漲至11.3歐元。柏林是德國經濟比較落後的大都市，其房租起點低，但在柏林成為德國首都後，越來越多的德國人遷徒到此，使得柏林住房出現嚴重短缺，最近幾年租金的上揚幅度最大，從2008年的每平方米6.9歐元壹路上漲至2014年的12歐元。作為柏林的老租戶，根據相關法規，房東很難大幅度提高房租，而現在流入柏林的人數增加，房東可以趁新住戶進來前重新商議租金，從而大幅提高房租。對於快速增長的房租，老百姓怨聲載道，柏林有多起因房租上漲過快而進行的示威遊行。德國政府也認識到，必須采取措施限制房租的上升。但聯合執政的聯邦政府對如何限制房租上漲分歧很大。壹部分人堅持認為，進壹步限制房租是對私有財產支配權利的侵犯，也有悖市場經濟規律。而大多數人則認為，住房和租房應被視為保障民生的基礎產品，因此有必要采取強硬或非市場手段進行幹預，以保障社會穩定。由於執政黨內兩種意見僵持不下，從2014年到2015年，新房屋租賃法草案幾經修改，直到今年3月6日租房法修改案才在德國議會最終通過，名曰“限制房租法”。

“限制房租法”與之前相關法規的區別在於：首先，新法對房租上漲限制得更加嚴厲，此前的舊法規要求對於老住戶，3年內漲幅不得超過20%，而新法規要求3年內租金漲幅不得超過10%。新出租房屋的價格應該按照各地政府的“指導價格”，超過這壹價格的20%，算是違規行為，房客有權將房東告上法庭，索回超出部分。新法考慮到很多老房為適應節能環保要求而進行了改善（如安裝外墻保溫、更換新的衛生間設備及采暖系統等），此類房屋允許適當提高租房價格。新法還對租房市場進壹步規範。在德國，如果有人通過中介找房子，作為租房者要向中介商支付兩個半月房租的中介費。新法規定，誰委托中介出租房屋，誰就要支付中介費。這樣就大大減輕了租房者的負擔。

聯邦司法部部長馬斯在議會通過重新修改的房屋租賃法後高興地說，新法通過的那天“是德國租房者幸運的壹天”。據有關部門統計，德國現有約500萬套出租房，實施新法後，將有40萬租房者受惠，每年可為他們減少約8.57億歐元的支出。但這種強行限制租房價格上漲的做法卻打擊了建房者投資的積極性，而只有建造更多的住房才是從根本上抑制房租增長的長遠途徑。所以德國議會規定，該法律有效期僅為五年，是壹種為解決房租上漲的燃眉之急的臨時措施。另外，新房屋租賃法並沒有采取全國壹刀切的做法，各大城市可以根據自己的實際情況，確定該法律的實施時間。今年6月1日只是柏林地區率先實行。

在德國，由於流動的就業市場與房屋租賃市場的法律保障，60%的德國人選擇通過租房而不是買房來解決自己的住房問題。在人均收入較高的德國，住房自有率僅為40%，租房率高達60%。德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府壹向是采取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

中國投資逐步升溫的德國“混凝土黃金”

準備投資海外房地產時，還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎？隨著德國房價穩步上漲，更多中國投資者正把目光投向德國的房地產市場。投資德國的“混凝土黃金”。仲量聯行的數據顯示，亞洲投資者在德國的房地產投資額，在2013年底已達到12.7億美元，比2011年增長了916%。《德國之聲》報道，根據中介公司Colliers International的數據，韓國目前是在德國房地產市場投資最多的國家，但中國投資者正日益活躍，2012到2014年期間的投資額達到3.55億歐元(約24.69億人民幣)。

中國投資逐步升溫的德國“混凝土黃金”

德國政府歷來將房屋作為基本的社會保障，給予了大量補貼，之前幾十年德國房價壹直較低。但自歐債危機以來，歐元疲軟，德國經濟卻保持穩定，房地產價格也相對便宜，吸引了很多國外資金。同時，存款、貸款利率的下調，讓存款成為壹個收益較少的理財渠道，也讓貸款的成本更低，這促使更多的國內居民開始了對房地產的投資。德國壹家銀行的報告顯示，自從2010年以來，德國七個大城市的房地產價格以平均每年7%的速度上漲。《金融時報》報道，房地產正成為德國的“混凝土黃金。”按投資的城市來看，仲量聯行表示，中國和韓國的投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。投資德國房地產的註意事項德國的法律偏向對租戶的保護。

二戰後德國物資匱乏，收入水平低，大多數人無力購買房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德國，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國《民法》規定，“出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購買房地產獲得出租收入，需要熟悉德國相關的法律法規，對租戶的選擇也要更為謹慎。考慮是否在德國購買房地產，還要考慮交易過程中相對較高的公證費用、登記費用和地產購置稅。根據Beiten Burkhardt律師事務所的報告，在商業性房地產轉讓時，壹般情況下，這包括約占房地產價款0.5%的登記費用和1.5%的公證費用。

此外，大多數聯邦州的地產購置稅為3.5%，柏林的稅率為4.5%。壹些投資者希望通過購買德國的房地產移民德國。Beiten Burkhardt的報告顯示，購買房地產並不能成為外國人獲得德國居留許可的理由。但為管理在德國的房地產或監督其房地產投資，外國人可以根據德國《居留法》第6條，通過簡易程序取得多次往返商務簽證。該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內不會在德國逗留三個月以上。

此外，商業性投資者可以根據德國《雇傭條例》，通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可，而不需經德國聯邦勞工局事先同意。如何購買投資回報率高的德國“混凝土黃金”？中國投資者需要密切關註歐洲央行的最新經濟舉措，以判斷德國的融資成本是否能保持在低位，以支持房地產市場的持續升溫。此外，中國投資者還需要與熟悉當地法律法規的專業機構合作，在壹個著重保護租客利益的房地產市場中降低自己的投資運營風險。