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今年新加坡第二季的房地產拍賣單位比去年同期多了近一半至180個，不過買賣雙方的理想價格差距卻讓成交率只有3.9％，分析師預測，接下來新加坡房產市場上將會出現更多拍賣的單位。點擊查看更多新加坡房產

房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）的報告指出，今年上半年在新加坡房產市場上公開拍賣的房地產單位總數同比增加39％或99個單位至355個，第二季的拍賣單位同比則增加了45％，其中71.7％是業主本身拍賣，28.3％是非業主拍賣。

萊坊董事兼拍賣部主管李秀萍指出，拍賣單位有所增加是因為在疲軟的房地產環境中，投資者持有資產的壓力越來越大，因此想通過拍賣的方式把資產脫手。

然而，雖然拍賣單位總數增加，但是第二季成交單位卻只有七個，成交率從今年第一季的6.3％下降至3.9％，其中被抵押權人抵押逼售（mortgage sale）的拍賣單位成交率從18.5％減少至9.5％。第二季拍賣交易總額也大幅下滑，從第一季的3580萬元減少72％至1000萬元。

李秀萍表示，6月學校假期是拍賣市場的傳統淡季。此外，買家的交易形式也有所改變，越來越多潛在買家趨向在拍賣結束後才通過安排私下交易，其他潛在買家則只會在看到所期待的價格出現時才出手，這些都是造成拍賣成交率減低的原因。

七個成功拍賣的單位當中，五個是住宅，其中一個是位於惹蘭柬埔寨路（Jalan Kemboja）的兩層樓排屋，以225萬的價格成交，其餘四個都是被抵押逼售的公寓單位。另外兩個成功拍賣的單位是兩座工業房地產，成交總額為320萬元。

拍賣工業房地產單位 比第一季增85.7％

第二季的新加坡房地產拍賣亮點在於工業房地產的拍賣單位比第一季增加了85.7％至39個單位，這是近兩年來第一次有超過30個工業資產在市場上拍賣，主要因為市場上的新工業房地產項目完工後，提高了工業空間的供應量，持有分層地契（strata-titled）工業空間的業主在租賃市場面對挑戰，難以理想回籌出租手上單位，拍賣便成了投資者出售工業房地產的另一個管道。

萊坊的報告也指出，小型住宅單位的拍賣在第二季出現增加的趨勢，一房和二房式單位環比增加28.6％至27個單位，鞋盒單位也繼去年第四季後再度捲土重來，有四個鞋盒單位拍賣，其中三個是抵押逼售。

李秀萍表示，市場上非有地住宅單位的空置率高達8.3％，小型單位的屋主越來越難維持以租金還貸，債權人於是把無法償還房貸的單位拍賣逼售以恢復貸款組合以減低風險。

在面對新住宅項目推出市場和疲弱租賃市場的雙重打擊下，她認為鞋盒單位將會成為投資者眼中更弱的房地產投資選擇。她並預測下半年房地產拍賣會熱起來，更多投資者會想要拍賣手上的資產，買家也會更積極出手，而被拍賣逼售單位預計在今年底會達到200個。

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走出濟州島機場，撲面而來的除了清新的海風，還有巨幅的中文房地產廣告，車身印著「買房獲韓國綠卡」的出租車呼嘯而過。這裡是被大自然恩賜的魅力海島，也是被中國房企和購房者追捧的掘金熱土。《每日經濟新聞》記者統計發現，中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線四周的多個著名「中資」樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況「火爆」，開盤兩年售出80%以上。

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韓國綠卡(永久居留權)，是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低，利潤空間可觀，是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下，濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。

不過，濟州島並不打算走一條靠「野蠻生長」的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。

瞄準中國買家

幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店舖老闆都會講簡單的中文，濟州島對中國遊客照顧周道，讓來到這裡的中國人「毫無違和感」。

濟州島旅遊局方面對記者表示，2014年濟州島遊客突破1200萬人次，當中320餘萬人次的外國觀光客中，中國遊客多達290餘萬人次，同比增長近60%。

而近年來到濟州島的中國客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴《每日經濟新聞》記者，為滿足中國遊客的看房需求，該旅行社專門製作了一條看房與看景點結合的路線圖。「來看房的中國遊客，有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。」

憑藉在中國國內的品牌知名度，綠地在濟州島的房產項目成為中國「看房團」的熱門項目之一。記者也來到了位於濟州島西歸浦市的綠地別墅項目，推開售樓部大門，卻被置業顧問告知「銷售不到兩年，房子就賣光了」。

事實上，和綠地有著相似特徵的房產在濟州島還有很多——這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了，用銷售人員的話來說就是「不用拎包，直接入住」；均價2.7萬元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發商都有著中國資本背景，售樓部工作人員是清一色的中國人，目標客戶亦直指中國人。

「比起在歐美購房，濟州島距離上海只有1小時的飛行距離，距離北京只有2小時的飛行距離，擁有地理優勢。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，韓國和中國都屬於東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習慣，「移民不移俗」。除了優美的自然風光外，濟州島的教育資源也是房企們的賣點。

綠卡撬開銷量

不過，和自然環境、教育資源比起來，永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。

2010年2月，韓國政府出台了一項房地產投資移民政策，如果外國人在指定地區投資「以休養為目的的居住設施」50萬美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年後F2簽證可轉為永居簽F5，持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。

據韓媒報導，該政策實施當年，有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此後，其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民製度5年來，獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，佔99%。濟州島的「中國標籤」愈發顯眼。

目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國的投資額為6118億韓元，共14個項目，佔68.6%。

而中國房地產商則把投資濟州島，作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：濟州島地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。投資風險較低，也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步，隨後綠地在其他國家出手投資。

雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者，但也有業內人士指出，由於韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制，比如項目一定要建成一定規模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費，所以炒房團的投資本身也會有風險。

嚴守生態紅線

韓國統計廳在今年2月發佈的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示，在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中，濟州以4.8%的增長率，創下韓國全國最高紀錄。

韓國統計廳分析稱，中國投資者掀起濟州島投資熱潮，令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。「五年時間裡濟州島房價漲了十倍。」濟州國際大學教授金義根對記者表示，擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境，是當地居民的憂慮。

事實上，濟州島對中國房企的態度並不矛盾，一方面濟州島需要外界資本投資濟州島，帶來經濟的發展和就業的拉動，但另一方面，嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。

韓國是怎樣應對高房價的？

「最近兩三年之間，濟州島的房價漲了兩三倍。」濟州島一位當地導遊說，永久居留權的土地變得更難拿了，現在看來還會上漲。

實際上，抱怨高房價的遠不止中國，濟州島僅是當前韓國面臨房價趨高的一個縮影。不過，這一現象也讓《每日經濟新聞》記者進一步去探究韓國是如何應對高房價的。

當前，韓國既有政府為年輕人提供的公租房，又有延續幾十年之久的「傳貰房」制度，前者屬於一種公對私的公租房制度，後者屬於一種個人對個人的私人租房制度。最新的情況卻是，「傳貰房」還衍生出了「產權房」。也就是說，房客租住這個傳貰房幾年之後，經房主許可將其產權買下來。

上述導遊告訴記者，「韓國年輕人要自己買房還挺吃力的，但政府有很多長期租住的房子。1000~2000元一個月，可以長期住，住了五年、十年後，可以買這套房子。」

相關學者認為，作為韓國特有的不動產物權制度，傳貰房制度主要涉及到傳貰權，而傳貰權的取得主要依據當事人之間傳貰權設定契約、登記及傳貰金交付，存續期最長不超過10年。存續期內，傳貰權可以轉讓給第三方或為他人提供擔保等。

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出國買房是近年來海外投資主流，接下來，出國「買酒店」將成為新一波投資熱潮，尤其投資五星級以上的國際酒店級公寓，租金報酬率高達6％以上，因具備「高保值性、高投報率、高成長潛力」3高，讓全球頂端投資者趨之若鶩。

私募基金積極買國際酒店國際頂級酒店公寓或 villa的投資，買主因為擁有產權，具備「可自住、可出租、可轉售」三大特色，買主可收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價，因此國際城市的好地 段成為投資酒店級公寓的首要考量，市場上若有整棟酒店出售，馬上有投資財團、私募基金全棟收購，由此可見，全球投資眼光都聚焦亞洲國際酒店。

國際上，投資酒店公寓或villa已成趨勢，Villa型態的投資，包括有Banyan Tree悅榕集團頂級度假酒店、由SCDA規劃設計的巴里島 Alila Villas Soori蘇里區，以及WOHA規畫設計的Alila Villas Uluwatu烏魯瓦圖等。

而酒店公寓方面，隨著全球飯店集團以及私募基金積極在中國併購酒店，這股熱潮正風行中國大陸主要城市，以北京、上海、中國香港、南京為主。

北京、上海、南京如火如荼開酒店式公寓中國經濟強權不容忽視，國際飯店集團看好中國一帶一路、亞投行與經貿優惠條款下，會帶來國際級商務人士往返中國城鎮洽商的頻率變高，進而產生龐大長期出差的居住需求，催生中國一二線城市酒店級公寓商機，包括：半島酒店、四季酒店、勵駿酒店及來自中國台灣的涵碧樓酒店等集團，分別部署在上海、中國香港、北京與南京，這股酒店級公寓商機也朝二線、三線城鎮開始拓展。

中國主要城市的酒店級公寓需求不斷攀升，系因酒店公寓采五星以上飯店服務，房型規格都是行政套房與總統套房的級別，並增加廚房空間和管家服務，提供跨國企業高管人才長期居住生活的酒店服務。

鄉林集團洞燭先機，已在中國各城鎮佈局涵碧樓酒店公寓、Villa和寫字樓（商辦），不僅在華人圈造成話題，涵碧樓集團的全球發展戰略如中國的「一帶一路」，計劃在全球開幕30家涵碧樓酒店，下階段即將進軍東南亞及歐美市場。

國內金控海外投資部高層表示，高資產族佈局海外投資要注意風險管理，已開發國家如日本、澳洲及中國，政策與產業發展穩健，較無風險性，反觀熱門的東南亞國家，如：馬來西亞、印尼不僅有排華暴動疑慮，執政黨變動容易造成政策擺動的隱憂，東南亞雖投資總額低、風險相對高。

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中國人海外購房再現熱潮，曾一度掀起悉尼、溫哥華和美國房價攀升，如今因日元貶值和奧運等因素將眼光投向日本，促使日本當地房價上漲。

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據報導，之前已經席捲悉尼、溫哥華和美國的中國人掃房熱潮如今又蔓延到了日本：一輛又一輛大巴滿載著來自中國的購房者絡繹不絕來到這裡，推動當地房價節節攀升。

據報導， 北京的房地產中介如今每月兩次組團進行為期三天的東京、大阪看房之旅，一團40人的看房團來這裡的目的就是要尋找海外投資的合適之地。中國房地產投資者開始心儀日本房產，一是因為日元現已跌至22年低點，二是因為看好2020年東京奧運，認定這一題材有望推高房價，複製2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。上海買房團不久也將啟動。

據不動產經濟研究所稱，東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平，兩年漲幅達到了11%，一定程度上，這要歸因於剛剛興起的中國人投資日本房地產的熱潮，不過對於當地人來說，這絕對不是一個好消息，因為房價高的他們難以承受。

中國房地產中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan說，需求簡直就像井噴。

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