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日本房價觸底後開始上漲，都市中心保值抗跌最受外資青睞。圖為去年東京市中心一處52層包括酒店、辦公室、住宅綜合開發大樓開幕啟用，吸引大批潛在買主前往參觀。

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日圓貶值至22年低位，以及東京2020年奧運會前的多項建設陸續展開，吸引了不少中國購房投資者。

位於北京的房產經紀商一個月出兩團，東渡至日本東京和大阪為期3日看房之旅。另外，來自上海的購房旅行團也將很快出發。這些買房者不外乎是為了在海外尋求一個安全投資之處。

中資日本購房年增20%

據日本瑞穗信託銀行數據顯示，2014年外國投資人在當地掀起一波房產購屋熱潮，外國資金約佔全年交易總額的20%，逾100億美元的資金湧入市場。其中，東京市中心的許多高檔物件受到海外投資人的熱烈搶購。

日本房價觸底後開始上漲，都市中心保值抗跌最受外資青睞。圖為去年東京市中心一處52層包括酒店、辦公室、住宅綜合開發大樓開幕啟用，吸引大批潛在買主前往參觀。

在海外投資人中以中國最引人矚目，來自中國的投資機構、自然人均對日本房產表示感興趣，據日本不動產研究預測，來自中國富裕階層的私人資本，2014年進入日本房地產的金額至少達3億美元。相較於近一年到美國購房花費286億美元比起來算是小數目，但發展潛力大，許多日本房地產為此聘請精通中文的員工。

據地產研究機構Real Estate Economic Institute稱，東京公寓價格已漲至1990年代初以來的最高水平，2年內的漲幅達11%，主要是歸因於中國所帶動的投資熱。

大阪經紀人Zhou Yinan稱，中國購房者對日本房產的需求增長快速。與去年同期相比，中國大陸的購房者增加了20%。「去年，華人購房者主要來自中國台灣。但自從去年10月份日元兌人民幣貶值以來，這種趨勢就發生了變化。」

還有幾千個中國大陸購房者自行前往日本，衝擊東京池袋（Ikebukuro）唐人街地區的房地產。中國超市門外的免費報紙上也刊登滿了包括出售房產的分類廣告。

現金購房得勢

2008年全球信貸危機以來，日本經濟不景氣導致東京房價漲幅落後於紐約、倫敦、中國香港等主要城市，加上過去兩年半間日圓貶值了41%，使得日本房價不但較負擔得起，投資報酬率相對來說也較高。

東京房產經紀商Best One Co的Song Zhiyan稱，最近有太多來自中國的買家。「我只與那些能夠付現金的人打交道。何必浪費大家的時間呢？」

她在微信群裡告訴那些潛在買家稱：東京的房子賣的非常快。常還在商量房價的時候，這個房子就已經被賣出去了。她的中國客戶到東京來買房的數量，過去半年裡增加2倍。

據中國台灣信義房屋仲介東京分社稱，今年一季度，日本對中國大陸和中國台灣人的房屋銷售同比飆升了70%。日本每賣出100套房子，就會有10-15套房子賣給亞洲人。

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近年房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資者目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。

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國人熱衷於海外投資，看屋旅遊團的風潮也隨之興起。

現在有意前往日本投資的人士，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。

首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本余屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。

另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟中國台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連中國台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。

儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資專家也在臉書提醒，日本5年內買 賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還 必須親自去一趟日本，也很麻煩。

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過去一年來，新加坡房地產顧問和代理業接連傳出合併與收購消息，這股風潮不但絲毫沒有出現消停的跡象，似乎還越吹越盛……

幾天前，新加坡當地六家房地產代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又傳出消息，可能合併成本地規模第四大的房地產代理公司，擁有超過2000名房屋經紀。

目前，新加坡當地最大的三家房地產代理公司，分別是擁有5975名註冊房屋經紀的ERA、擁有5667名經紀的博納集團（PropNex），以及擁有3257名經紀的Huttons。

有意合併的GPS Alliance，旗下擁有478名註冊房屋經紀；MORE Property和Trillion Property分別有185個及45個註冊的房地產經紀。

業內人士說：「新加坡房地產市場已經進入嚴冬，狂風陣陣，大家不依偎在一起取暖，怎麼挨過這個冬天？」

他們解釋，隨著市場板塊縮小，競爭越來越激烈，小公司的生存空間更加狹窄。唯有通過合併，才能與其他同行共享資源，取得經濟效益，從而加強競爭力，打響知名度，提升新公司的形象，並且銷售更大型的房地產項目。

「通常，大型項目的發展商，只會選擇陣容大、人手較多的房地產代理公司，來協助推銷他們新建的單位。小公司一般不容易說服發展商把項目交給他們銷售。」

通過併購壯大勢力

這 並不是近年來本地房地產顧問與代理業第一次出現主要的整合行動。在這之前，私募股權公司德太投資（TPG Capital）控股也剛於今年5月宣佈，通過旗下商業房地產顧問戴德梁行（DTZ），以20億美元來收購高緯環球（Cushman & Wakefield Inc.）。

這個消息在整個房地產業界引起不小的迴響，原因是兩家公司一旦合併，新公司很可能改變全球商用房地產服務 市場的現有格局，開創一個「三國鼎立」的新局面。目前，全球的商用房地產領域可以說是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量聯行（Jones Lang LaSalle）所主導，一旦戴德梁行和高緯環球合併，新公司的年收入預計將超過50億美元，在全球50多個國家設立250個辦事處，足以挑戰兩大巨頭的 市場地位。

去年8月，仲量聯行也收購了博納集團營銷部門「博納國際」（PropNex International）的20％股權，來加強公司在東南亞住宅市場的業務增長。

這 家紐約上市公司目前在全球75個國家設有超過200個辦事處，聘有5萬3000人。自2007年來，它頻頻在新加坡出擊，至今已經收購了高檔項目房地產經 紀行Property Edge、國際項目銷售公司DST International、集體出售與住宅地皮銷售公司齊樂行（Credo），以及住宅租賃服務公司Halcyon Real Estate。

仲量聯行在本地住宅項目方面的市場份額原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博納國際卻是新加坡最大的房地產代理公司之一，旗下有超過5600名房屋經紀，佔了大約三分之一的市場份額。

仲量聯行購入博納國際20％股份之後，取消了代理業務（associate business），並建議旗下170名房屋代理加入博納，並將所有住宅項目業務交由這個夥伴負責。

尋找不同業務優勢合作夥伴

業界人士指出，目前全球多個房地產市場陷入低迷，投資機構自然趁房地產顧問公司的股價和估價走低，展開合併與收購行動。他們尋找的合併目標，通常都擁有不同的業務優勢，這樣才能起到「互補」作用。

「房地產代理業和顧問業正進入一個臨界點，整個行業的景氣不好，不得不進行重組。龍頭老大如果什麼都不做，江湖地位隨時可能不保，這陣風應該還會繼續吹下去。」

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許多國內房產買家轉向海外置產，不過，同樣是投資人的帥先生，聽到海外不動產投資卻避之唯恐不及，他也坦言，早有業者找他合作銷售海外房產，雖然服務費趴數很優渥，但帥先生擔心賣了之後未來恐會有難解的糾紛，因此完全不碰海外物件。

海外置產風險不小，最好慎選物件。

他說，以大眾最愛的日本房產來說，若是單一建案社區銷給買家，加上又是酒店式管理，這類環境並不適合家庭者，未來轉手的買方恐怕只能侷限是中國人，因此這類物件並不建議買，加上現在進場租金報酬恐僅剩4％，那何必將錢匯出海外？

帥先生指出，但若直接買中古物件，精算租金報酬率是可以考慮投資，加上日本不動產交易制度透明健全，的確相較其他熱門投資置產國家來得安全。他表示，先前便有人找他合作銷售東南亞的不動產，一次銷售100、200戶，傭收也優渥，但他認為這類物件風險不小。

他舉現在最熱門的柬埔寨，「人治色彩太濃」，就是很高的風險，其次現在不少建案號稱租金報酬9~10％，但交屋後因市場供給暴增，可能只剩6％。除此之外，這類規劃酒店式公寓的產品，當地人根本不想買，社區流動租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未來也只能轉給中國台灣人？

若以匯率風險來看，馬來西亞幣近1年升值12.9％，若以去年6月1元馬幣可換9元台幣換算，當時台幣1000萬元等於111萬元馬幣，現在111萬元馬 幣，只能換回976萬元台幣，換句話說已經有24萬元匯損。帥過頭建議，若要投資海外不動產，最好以中古屋為主，新建案還是少碰為妙。