Tag: 投资

近年房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資者目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。

點擊產看更多日本房源

國人熱衷於海外投資，看屋旅遊團的風潮也隨之興起。

現在有意前往日本投資的人士，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。

首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本余屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。

另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟中國台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連中國台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。

儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資專家也在臉書提醒，日本5年內買 賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還 必須親自去一趟日本，也很麻煩。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀。

過去一年來，新加坡房地產顧問和代理業接連傳出合併與收購消息，這股風潮不但絲毫沒有出現消停的跡象，似乎還越吹越盛……

幾天前，新加坡當地六家房地產代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又傳出消息，可能合併成本地規模第四大的房地產代理公司，擁有超過2000名房屋經紀。

目前，新加坡當地最大的三家房地產代理公司，分別是擁有5975名註冊房屋經紀的ERA、擁有5667名經紀的博納集團（PropNex），以及擁有3257名經紀的Huttons。

有意合併的GPS Alliance，旗下擁有478名註冊房屋經紀；MORE Property和Trillion Property分別有185個及45個註冊的房地產經紀。

業內人士說：「新加坡房地產市場已經進入嚴冬，狂風陣陣，大家不依偎在一起取暖，怎麼挨過這個冬天？」

他們解釋，隨著市場板塊縮小，競爭越來越激烈，小公司的生存空間更加狹窄。唯有通過合併，才能與其他同行共享資源，取得經濟效益，從而加強競爭力，打響知名度，提升新公司的形象，並且銷售更大型的房地產項目。

「通常，大型項目的發展商，只會選擇陣容大、人手較多的房地產代理公司，來協助推銷他們新建的單位。小公司一般不容易說服發展商把項目交給他們銷售。」

通過併購壯大勢力

這 並不是近年來本地房地產顧問與代理業第一次出現主要的整合行動。在這之前，私募股權公司德太投資（TPG Capital）控股也剛於今年5月宣佈，通過旗下商業房地產顧問戴德梁行（DTZ），以20億美元來收購高緯環球（Cushman & Wakefield Inc.）。

這個消息在整個房地產業界引起不小的迴響，原因是兩家公司一旦合併，新公司很可能改變全球商用房地產服務 市場的現有格局，開創一個「三國鼎立」的新局面。目前，全球的商用房地產領域可以說是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量聯行（Jones Lang LaSalle）所主導，一旦戴德梁行和高緯環球合併，新公司的年收入預計將超過50億美元，在全球50多個國家設立250個辦事處，足以挑戰兩大巨頭的 市場地位。

去年8月，仲量聯行也收購了博納集團營銷部門「博納國際」（PropNex International）的20％股權，來加強公司在東南亞住宅市場的業務增長。

這 家紐約上市公司目前在全球75個國家設有超過200個辦事處，聘有5萬3000人。自2007年來，它頻頻在新加坡出擊，至今已經收購了高檔項目房地產經 紀行Property Edge、國際項目銷售公司DST International、集體出售與住宅地皮銷售公司齊樂行（Credo），以及住宅租賃服務公司Halcyon Real Estate。

仲量聯行在本地住宅項目方面的市場份額原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博納國際卻是新加坡最大的房地產代理公司之一，旗下有超過5600名房屋經紀，佔了大約三分之一的市場份額。

仲量聯行購入博納國際20％股份之後，取消了代理業務（associate business），並建議旗下170名房屋代理加入博納，並將所有住宅項目業務交由這個夥伴負責。

尋找不同業務優勢合作夥伴

業界人士指出，目前全球多個房地產市場陷入低迷，投資機構自然趁房地產顧問公司的股價和估價走低，展開合併與收購行動。他們尋找的合併目標，通常都擁有不同的業務優勢，這樣才能起到「互補」作用。

「房地產代理業和顧問業正進入一個臨界點，整個行業的景氣不好，不得不進行重組。龍頭老大如果什麼都不做，江湖地位隨時可能不保，這陣風應該還會繼續吹下去。」

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

許多國內房產買家轉向海外置產，不過，同樣是投資人的帥先生，聽到海外不動產投資卻避之唯恐不及，他也坦言，早有業者找他合作銷售海外房產，雖然服務費趴數很優渥，但帥先生擔心賣了之後未來恐會有難解的糾紛，因此完全不碰海外物件。

海外置產風險不小，最好慎選物件。

他說，以大眾最愛的日本房產來說，若是單一建案社區銷給買家，加上又是酒店式管理，這類環境並不適合家庭者，未來轉手的買方恐怕只能侷限是中國人，因此這類物件並不建議買，加上現在進場租金報酬恐僅剩4％，那何必將錢匯出海外？

帥先生指出，但若直接買中古物件，精算租金報酬率是可以考慮投資，加上日本不動產交易制度透明健全，的確相較其他熱門投資置產國家來得安全。他表示，先前便有人找他合作銷售東南亞的不動產，一次銷售100、200戶，傭收也優渥，但他認為這類物件風險不小。

他舉現在最熱門的柬埔寨，「人治色彩太濃」，就是很高的風險，其次現在不少建案號稱租金報酬9~10％，但交屋後因市場供給暴增，可能只剩6％。除此之外，這類規劃酒店式公寓的產品，當地人根本不想買，社區流動租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未來也只能轉給中國台灣人？

若以匯率風險來看，馬來西亞幣近1年升值12.9％，若以去年6月1元馬幣可換9元台幣換算，當時台幣1000萬元等於111萬元馬幣，現在111萬元馬 幣，只能換回976萬元台幣，換句話說已經有24萬元匯損。帥過頭建議，若要投資海外不動產，最好以中古屋為主，新建案還是少碰為妙。

今年首五個月，外國買家在新加坡進行的私宅交易共有1184個，佔新加坡房產市場整體私宅交易的26％。交易量領先的是中國買家和馬來西亞買家，兩者旗鼓相當，前者只比後者多出兩個交易。點擊查看更多新加坡房源

中國買家在2011年首次超越馬來西亞和印度尼西亞買家，成為新加坡私宅市場的最大客戶。分析師認為，政治穩定和環境衛生整潔，加上近年新加坡房價下滑提供進場機會，是中國買家鍾情新加坡房地產的原因。

根據智信研究與諮詢和市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）截至6月26日的數據，在今年首五個月，外國買家（永久居民和非永久居民）進行的有地和非有地私宅交易中，中國和馬國買家分別完成328和236個交易，各佔外國私宅買家交易的28％。

其他交易活躍的外國買家分別是：印度，126個，佔11％；印尼，115個，佔10％；美國，38個，佔3％。

相比之下，新加坡人和企業進行的私宅交易分別是3338個和73個。這些交易包括轉售私宅和直接跟發展商購買的新私宅。

據房地產交易信息網站SRX提供的資料，今年以來最受到外國買家（非永久居民）青睞的新私宅，分別是沈氏道的Sims Urban Oasis（14個交易）、兀蘭的NorthPark Residences（13宗交易）和珊頓云尚（V on Shenton，八個交易）。

另外，數據顯示不同國家的買家對不同地區的喜愛程度也不一樣。為了顯示出各國買家對本地不同地區的鍾愛程度和趨勢，智信研究與諮詢提供了這一年半來，各國買家在不同地區的非有地私宅買賣數據。

其中，中國買家傾向於購買郊區私宅，最喜歡的地點依次是第19郵區（實龍崗花園、後港和榜鵝）、第18郵區（淡濱尼和巴西立）、第23郵區（山景、牛乳場、武吉班讓和蔡厝港）、第15郵區（加東、如切）和第16郵區（勿洛、東海岸上段和邱通道）。不過，富裕的中國買家也喜愛豪宅，屬於第10郵區的雅茂、武吉知馬、荷蘭路和東陵，也是他們喜愛的高檔私宅區。

馬國買家最鍾愛的地區，依次是第18郵區、第19郵區、第14郵區（芽籠、友諾士）和第23郵區，跟中國買家喜歡的地點多有重複。

印尼買家則偏愛第9郵區（烏節、經禧和裡峇峇利）和第10郵區的豪宅地帶，而屬於郊區的19郵區也同樣吸引了印尼買家進駐。

最得到印度買家青睞的兩個地區是第15和18郵區，而不少買家也在較偏遠的第23郵區購買私宅。

縱觀2004年以來的私宅買賣情況，外國買家活躍程度在2004年至2013年之間大增，並在隨後下滑，雖然期間經歷房地產市場低迷和全球經濟危機，但前後整體交易的增幅還是相當顯著。

外國買家的私宅交易在2004年只有2127個，2007年登上高峰，達到1萬零259個，隨後因金融風暴而大跌，直至2011年又形成另一個高峰，為9953個，之後逐年下滑至去年的3350個。中國買家在私宅市場的重要性不斷提高，在2011年首次超越馬國和印尼買家，2012年雖再落後於馬國買家，之後又迎頭趕上。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

港股今曾急跌逾二千點，短期會對中國香港投資者造成心理影響，樓市觀望氣氛轉濃，料影響本月物業成交量，料較上月減少50%，物業代理首當其衝。但由於物業屬長線投資，部份對股市失望的投資者，或將轉投物業市場，不排除會引發棄股換樓潮。如股市跌勢持續，最壞影響至金融體系，屆時樓價亦少不免被波及。

但於三辣招箝制下，物業市場欠缺炒風，亦沒有過度借貸，跳樓貨欠問，金融風暴極其量影響一手開價及二手業主叫價。即使引發樓價下跌，相信亦相當輕微。

中原地產聯席董事黃良升指出，希臘公投之後，市場憂慮希臘債務危機惡化，而且內地A股大跌，拖累本港股市向下。恆生指數(HSI)今日2015年7月8日收市報23,516.56點，與上週五7月3日的26,064.11點相比，三日累計下跌2,547.55點或9.8%。

本週恆指的調整幅度，比2011年及2008年的調整為少。2011年歐債危機期間，恆指由2011年4月的23,720.81點高位，下跌至2011年9月的17,592.41點，五個月累計跌幅25.8%。另外，2008年金融海嘯，恆指由2008年4月的25,755.35點，急跌至2009年2月的12,811.57點低位，十個月累計跌50.3%。

股市大跌，預期中國香港樓市觀望氣氛轉濃，成交減少，料樓價在高位反覆，不會轉勢向下。本港樓市健康發展，市場沒有過度炒賣，沒有過度借貸，沒有過度建設，所以樓價難以大跌。估計2015年7月的中原城市指數(CCI)約143點，料樓價將在140點上下反覆企穩。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀。