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今年新加坡第二季的房地产拍卖单位比去年同期多了近一半至180个，不过买卖双方的理想价格差距却让成交率只有3.9％，分析师预测，接下来新加坡房产市场上将会出现更多拍卖的单位。点击查看更多新加坡房产

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的报告指出，今年上半年在新加坡房产市场上公开拍卖的房地产单位总数同比增加39％或99个单位至355个，第二季的拍卖单位同比则增加了45％，其中71.7％是业主本身拍卖，28.3％是非业主拍卖。

莱坊董事兼拍卖部主管李秀萍指出，拍卖单位有所增加是因为在疲软的房地产环境中，投资者持有资产的压力越来越大，因此想通过拍卖的方式把资产脱手。

然而，虽然拍卖单位总数增加，但是第二季成交单位却只有七个，成交率从今年第一季的6.3％下降至3.9％，其中被抵押权人抵押逼售（mortgage sale）的拍卖单位成交率从18.5％减少至9.5％。第二季拍卖交易总额也大幅下滑，从第一季的3580万元减少72％至1000万元。

李秀萍表示，6月学校假期是拍卖市场的传统淡季。此外，买家的交易形式也有所改变，越来越多潜在买家趋向在拍卖结束后才通过安排私下交易，其他潜在买家则只会在看到所期待的价格出现时才出手，这些都是造成拍卖成交率减低的原因。

七个成功拍卖的单位当中，五个是住宅，其中一个是位于惹兰柬埔寨路（Jalan Kemboja）的两层楼排屋，以225万的价格成交，其余四个都是被抵押逼售的公寓单位。另外两个成功拍卖的单位是两座工业房地产，成交总额为320万元。

拍卖工业房地产单位 比第一季增85.7％

第二季的新加坡房地产拍卖亮点在于工业房地产的拍卖单位比第一季增加了85.7％至39个单位，这是近两年来第一次有超过30个工业资产在市场上拍卖，主要因为市场上的新工业房地产项目完工后，提高了工业空间的供应量，持有分层地契（strata-titled）工业空间的业主在租赁市场面对挑战，难以理想回筹出租手上单位，拍卖便成了投资者出售工业房地产的另一个管道。

莱坊的报告也指出，小型住宅单位的拍卖在第二季出现增加的趋势，一房和二房式单位环比增加28.6％至27个单位，鞋盒单位也继去年第四季后再度卷土重来，有四个鞋盒单位拍卖，其中三个是抵押逼售。

李秀萍表示，市场上非有地住宅单位的空置率高达8.3％，小型单位的屋主越来越难维持以租金还贷，债权人于是把无法偿还房贷的单位拍卖逼售以恢复贷款组合以减低风险。

在面对新住宅项目推出市场和疲弱租赁市场的双重打击下，她认为鞋盒单位将会成为投资者眼中更弱的房地产投资选择。她并预测下半年房地产拍卖会热起来，更多投资者会想要拍卖手上的资产，买家也会更积极出手，而被拍卖逼售单位预计在今年底会达到200个。

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走出济州岛机场，扑面而来的除了清新的海风，还有巨幅的中文房地产广告，车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛，也是被中国房企和购房者追捧的掘金热土。《每日经济新闻》记者统计发现，中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线四周的多个著名“中资”楼盘，听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”，开盘两年售出80%以上。

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韩国绿卡(永久居留权)，是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低，利润空间可观，是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下，济州岛房价两三年间涨了两三倍。

不过，济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。

瞄准中国买家

几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文，济州岛对中国游客照顾周道，让来到这里的中国人“毫无违和感”。

济州岛旅游局方面对记者表示，2014年济州岛游客突破1200万人次，当中320余万人次的外国观光客中，中国游客多达290余万人次，同比增长近60%。

而近年来到济州岛的中国客群中，流行着一种新的玩法：一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉《每日经济新闻》记者，为满足中国游客的看房需求，该旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客，有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”

凭借在中国国内的品牌知名度，绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目，推开售楼部大门，却被置业顾问告知“销售不到两年，房子就卖光了”。

事实上，和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多——这些楼盘都是依山傍海的海景房，精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了，用销售人员的话来说就是“不用拎包，直接入住”；均价2.7万元一平方米，总面积在130~200平方米，销售状况尚佳；它们的开发商都有着中国资本背景，售楼部工作人员是清一色的中国人，目标客户亦直指中国人。

“比起在欧美购房，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行距离，拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示，韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，“移民不移俗”。除了优美的自然风光外，济州岛的教育资源也是房企们的卖点。

绿卡撬开销量

不过，和自然环境、教育资源比起来，永久居留权才是中国开发商最大的砝码。

2010年2月，韩国政府出台了一项房地产投资移民政策，如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上，就可以获得居住签证F2，5年后F2签证可转为永居签F5，持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

据韩媒报道，该政策实施当年，有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后，其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来，获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。

目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个，总投资额为87528亿韩元，其中，来自中国的投资额为6118亿韩元，共14个项目，占68.6%。

而中国房地产商则把投资济州岛，作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露，通过对济州岛的前期研究绿地得出结论：济州岛地价合理、成本可控，持有型物业市场稀缺。投资风险较低，也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步，随后绿地在其他国家出手投资。

虽然不错的收益吸引着开发商和购房者，但也有业内人士指出，由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制，比如项目一定要建成一定规模才可以卖，基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费，所以炒房团的投资本身也会有风险。

严守生态红线

韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示，在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中，济州以4.8%的增长率，创下韩国全国最高纪录。

韩国统计厅分析称，中国投资者掀起济州岛投资热潮，令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示，担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境，是当地居民的忧虑。

事实上，济州岛对中国房企的态度并不矛盾，一方面济州岛需要外界资本投资济州岛，带来经济的发展和就业的拉动，但另一方面，严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。

韩国是怎样应对高房价的？

“最近两三年之间，济州岛的房价涨了两三倍。”济州岛一位当地导游说，永久居留权的土地变得更难拿了，现在看来还会上涨。

实际上，抱怨高房价的远不止中国，济州岛仅是当前韩国面临房价趋高的一个缩影。不过，这一现象也让《每日经济新闻》记者进一步去探究韩国是如何应对高房价的。

当前，韩国既有政府为年轻人提供的公租房，又有延续几十年之久的“传贳房”制度，前者属于一种公对私的公租房制度，后者属于一种个人对个人的私人租房制度。最新的情况却是，“传贳房”还衍生出了“产权房”。也就是说，房客租住这个传贳房几年之后，经房主许可将其产权买下来。

上述导游告诉记者，“韩国年轻人要自己买房还挺吃力的，但政府有很多长期租住的房子。1000~2000元一个月，可以长期住，住了五年、十年后，可以买这套房子。”

相关学者认为，作为韩国特有的不动产物权制度，传贳房制度主要涉及到传贳权，而传贳权的取得主要依据当事人之间传贳权设定契约、登记及传贳金交付，存续期最长不超过10年。存续期内，传贳权可以转让给第三方或为他人提供担保等。

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出国买房是近年来海外投资主流，接下来，出国“买酒店”将成为新一波投资热潮，尤其投资五星级以上的国际酒店级公寓，租金报酬率高达6％以上，因具备“高保值性、高投报率、高成长潜力”3高，让全球顶端投资者趋之若鹜。

私募基金积极买国际酒店国际顶级酒店公寓或 villa的投资，买主因为拥有产权，具备“可自住、可出租、可转售”三大特色，买主可收取租金以换取长期投资收益，或出售赚取差价，因此国际城市的好地 段成为投资酒店级公寓的首要考量，市场上若有整栋酒店出售，马上有投资财团、私募基金全栋收购，由此可见，全球投资眼光都聚焦亚洲国际酒店。

国际上，投资酒店公寓或villa已成趋势，Villa型态的投资，包括有Banyan Tree悦榕集团顶级度假酒店、由SCDA规划设计的巴里岛 Alila Villas Soori苏里区，以及WOHA规画设计的Alila Villas Uluwatu乌鲁瓦图等。

而酒店公寓方面，随着全球饭店集团以及私募基金积极在中国并购酒店，这股热潮正风行中国大陆主要城市，以北京、上海、中国香港、南京为主。

北京、上海、南京如火如荼开酒店式公寓中国经济强权不容忽视，国际饭店集团看好中国一带一路、亚投行与经贸优惠条款下，会带来国际级商务人士往返中国城镇洽商的频率变高，进而产生庞大长期出差的居住需求，催生中国一二线城市酒店级公寓商机，包括：半岛酒店、四季酒店、励骏酒店及来自中国台湾的涵碧楼酒店等集团，分别部署在上海、中国香港、北京与南京，这股酒店级公寓商机也朝二线、三线城镇开始拓展。

中国主要城市的酒店级公寓需求不断攀升，系因酒店公寓采五星以上饭店服务，房型规格都是行政套房与总统套房的级别，并增加厨房空间和管家服务，提供跨国企业高管人才长期居住生活的酒店服务。

乡林集团洞烛先机，已在中国各城镇布局涵碧楼酒店公寓、Villa和写字楼（商办），不仅在华人圈造成话题，涵碧楼集团的全球发展战略如中国的“一带一路”，计划在全球开幕30家涵碧楼酒店，下阶段即将进军东南亚及欧美市场。

国内金控海外投资部高层表示，高资产族布局海外投资要注意风险管理，已开发国家如日本、澳洲及中国，政策与产业发展稳健，较无风险性，反观热门的东南亚国家，如：马来西亚、印尼不仅有排华暴动疑虑，执政党变动容易造成政策摆动的隐忧，东南亚虽投资总额低、风险相对高。

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中国人海外购房再现热潮，曾一度掀起悉尼、温哥华和美国房价攀升，如今因日元贬值和奥运等因素将眼光投向日本，促使日本当地房价上涨。

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据报道，之前已经席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今又蔓延到了日本：一辆又一辆大巴满载着来自中国的购房者络绎不绝来到这里，推动当地房价节节攀升。

据报道， 北京的房地产中介如今每月两次组团进行为期三天的东京、大阪看房之旅，一团40人的看房团来这里的目的就是要寻找海外投资的合适之地。中国房地产投资者开始心仪日本房产，一是因为日元现已跌至22年低点，二是因为看好2020年东京奥运，认定这一题材有望推高房价，复制2008北京奥运带动当地房价上涨的辉煌。上海买房团不久也将启动。

据不动产经济研究所称，东京的公寓价格现已涨至1990年代初以来的最高水平，两年涨幅达到了11%，一定程度上，这要归因于刚刚兴起的中国人投资日本房地产的热潮，不过对于当地人来说，这绝对不是一个好消息，因为房价高的他们难以承受。

中国房地产中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan说，需求简直就像井喷。

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