近年韩国济州岛房价涨2至3倍 投资环境面临新变化

近年韩国济州岛房价涨2至3倍 投资环境面临新变化

走出济州岛机场,扑面而来的除了清新的海风,还有巨幅的中文房地产广告,车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛,也是被中国房企和购房者追捧的掘金热土。《每日经济新闻》记者统计发现,中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线四周的多个著名“中资”楼盘,听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”,开盘两年售出80%以上。

近年韩国济州岛房价涨2至3倍 投资环境面临新变化
中国房企和购房者追捧的掘金热土

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韩国绿卡(永久居留权),是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低,利润空间可观,是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下,济州岛房价两三年间涨了两三倍。

不过,济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。

瞄准中国买家

几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文,济州岛对中国游客照顾周道,让来到这里的中国人“毫无违和感”。

济州岛旅游局方面对记者表示,2014年济州岛游客突破1200万人次,当中320余万人次的外国观光客中,中国游客多达290余万人次,同比增长近60%。

而近年来到济州岛的中国客群中,流行着一种新的玩法:一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉《每日经济新闻》记者,为满足中国游客的看房需求,该旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客,有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”

凭借在中国国内的品牌知名度,绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目,推开售楼部大门,却被置业顾问告知“销售不到两年,房子就卖光了”。

事实上,和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多——这些楼盘都是依山傍海的海景房,精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了,用销售人员的话来说就是“不用拎包,直接入住”;均价2.7万元一平方米,总面积在130~200平方米,销售状况尚佳;它们的开发商都有着中国资本背景,售楼部工作人员是清一色的中国人,目标客户亦直指中国人。

“比起在欧美购房,济州岛距离上海只有1小时的飞行距离,距离北京只有2小时的飞行距离,拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示,韩国和中国都属于东亚文化圈,有着相似的文化背景和生活习惯,“移民不移俗”。除了优美的自然风光外,济州岛的教育资源也是房企们的卖点。

绿卡撬开销量

不过,和自然环境、教育资源比起来,永久居留权才是中国开发商最大的砝码。

2010年2月,韩国政府出台了一项房地产投资移民政策,如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上,就可以获得居住签证F2,5年后F2签证可转为永居签F5,持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

据韩媒报道,该政策实施当年,有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后,其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来,获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中,中国人为992人,占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。

目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个,总投资额为87528亿韩元,其中,来自中国的投资额为6118亿韩元,共14个项目,占68.6%。

而中国房地产商则把投资济州岛,作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露,通过对济州岛的前期研究绿地得出结论:济州岛地价合理、成本可控,持有型物业市场稀缺。投资风险较低,也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步,随后绿地在其他国家出手投资。

虽然不错的收益吸引着开发商和购房者,但也有业内人士指出,由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制,比如项目一定要建成一定规模才可以卖,基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费,所以炒房团的投资本身也会有风险。

严守生态红线

韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示,在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中,济州以4.8%的增长率,创下韩国全国最高纪录。

韩国统计厅分析称,中国投资者掀起济州岛投资热潮,令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示,担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境,是当地居民的忧虑。

事实上,济州岛对中国房企的态度并不矛盾,一方面济州岛需要外界资本投资济州岛,带来经济的发展和就业的拉动,但另一方面,严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。

韩国是怎样应对高房价的?

“最近两三年之间,济州岛的房价涨了两三倍。”济州岛一位当地导游说,永久居留权的土地变得更难拿了,现在看来还会上涨。

实际上,抱怨高房价的远不止中国,济州岛仅是当前韩国面临房价趋高的一个缩影。不过,这一现象也让《每日经济新闻》记者进一步去探究韩国是如何应对高房价的。

当前,韩国既有政府为年轻人提供的公租房,又有延续几十年之久的“传贳房”制度,前者属于一种公对私的公租房制度,后者属于一种个人对个人的私人租房制度。最新的情况却是,“传贳房”还衍生出了“产权房”。也就是说,房客租住这个传贳房几年之后,经房主许可将其产权买下来。

上述导游告诉记者,“韩国年轻人要自己买房还挺吃力的,但政府有很多长期租住的房子。1000~2000元一个月,可以长期住,住了五年、十年后,可以买这套房子。”

相关学者认为,作为韩国特有的不动产物权制度,传贳房制度主要涉及到传贳权,而传贳权的取得主要依据当事人之间传贳权设定契约、登记及传贳金交付,存续期最长不超过10年。存续期内,传贳权可以转让给第三方或为他人提供担保等。

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