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日本房价触底后开始上涨，都市中心保值抗跌最受外资青睐。图为去年东京市中心一处52层包括酒店、办公室、住宅综合开发大楼开幕启用，吸引大批潜在买主前往参观。

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日圆贬值至22年低位，以及东京2020年奥运会前的多项建设陆续展开，吸引了不少中国购房投资者。

位于北京的房产经纪商一个月出两团，东渡至日本东京和大阪为期3日看房之旅。另外，来自上海的购房旅行团也将很快出发。这些买房者不外乎是为了在海外寻求一个安全投资之处。

中资日本购房年增20%

据日本瑞穗信托银行数据显示，2014年外国投资人在当地掀起一波房产购屋热潮，外国资金约占全年交易总额的20%，逾100亿美元的资金涌入市场。其中，东京市中心的许多高档物件受到海外投资人的热烈抢购。

日本房价触底后开始上涨，都市中心保值抗跌最受外资青睐。图为去年东京市中心一处52层包括酒店、办公室、住宅综合开发大楼开幕启用，吸引大批潜在买主前往参观。

在海外投资人中以中国最引人瞩目，来自中国的投资机构、自然人均对日本房产表示感兴趣，据日本不动产研究预测，来自中国富裕阶层的私人资本，2014年进入日本房地产的金额至少达3亿美元。相较于近一年到美国购房花费286亿美元比起来算是小数目，但发展潜力大，许多日本房地产为此聘请精通中文的员工。

据地产研究机构Real Estate Economic Institute称，东京公寓价格已涨至1990年代初以来的最高水平，2年内的涨幅达11%，主要是归因于中国所带动的投资热。

大阪经纪人Zhou Yinan称，中国购房者对日本房产的需求增长快速。与去年同期相比，中国大陆的购房者增加了20%。“去年，华人购房者主要来自中国台湾。但自从去年10月份日元兑人民币贬值以来，这种趋势就发生了变化。”

还有几千个中国大陆购房者自行前往日本，冲击东京池袋（Ikebukuro）唐人街地区的房地产。中国超市门外的免费报纸上也刊登满了包括出售房产的分类广告。

现金购房得势

2008年全球信贷危机以来，日本经济不景气导致东京房价涨幅落后于纽约、伦敦、中国香港等主要城市，加上过去两年半间日圆贬值了41%，使得日本房价不但较负担得起，投资报酬率相对来说也较高。

东京房产经纪商Best One Co的Song Zhiyan称，最近有太多来自中国的买家。“我只与那些能够付现金的人打交道。何必浪费大家的时间呢？”

她在微信群里告诉那些潜在买家称：东京的房子卖的非常快。常还在商量房价的时候，这个房子就已经被卖出去了。她的中国客户到东京来买房的数量，过去半年里增加2倍。

据中国台湾信义房屋仲介东京分社称，今年一季度，日本对中国大陆和中国台湾人的房屋销售同比飙升了70%。日本每卖出100套房子，就会有10-15套房子卖给亚洲人。

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近年房市低迷，不少人纷纷改往海外置产，其中最早引吸投资者目光的国家正是日本。不过，专家也提醒，日本置产有重税、贬值、投报率下跌的问题，再加上空屋率不断攀升，现在进场恐怕会有套牢的风险。

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国人热衷于海外投资，看屋旅游团的风潮也随之兴起。

现在有意前往日本投资的人士，无非就是看好日币贬值，再加上2020东京奥运的到来，重大建设将陆续启动，可望为房市注入一股强心针。但投资毕竟不是“稳赚不赔”，仍有几点风险需要留意。

首先，日本人口老化速度加剧，根据彭博资讯报导，日本全国多处在20年内恐沦为“鬼城”。野村总合研究所则指出，目前日本空屋已超过800万户，预测2033年将激增为2150万户，相当是全日本余屋量的1/3，对日本房市是一大警讯。

另外，根据永庆房屋统计，东京总人口数为3426万人，跟中国台湾差不多，但日本2014年的中古屋交易量仅4.5万户，交易频率连中国台湾的1/5都不到，永庆房产集团总经理叶凌棋就指出，现在抢着进日本市场的民众，未来出场恐不易。

尽管日本和其他东南亚国家相比，经济、国情相对稳定，奥运的确也可能带动房价上涨，但除了卖房可能会赔上汇差外，投资专家也在脸书提醒，日本5年内买 卖获利得课35％的税，5年以上15％，所以日本只能放长出租，最好是10年以上，再加上出租投报率一直下跌，以后若碰到市场反转、脱手不易，有时屋主还 必须亲自去一趟日本，也很麻烦。

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过去一年来，新加坡房地产顾问和代理业接连传出合并与收购消息，这股风潮不但丝毫没有出现消停的迹象，似乎还越吹越盛……

几天前，新加坡当地六家房地产代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又传出消息，可能合并成本地规模第四大的房地产代理公司，拥有超过2000名房屋经纪。

目前，新加坡当地最大的三家房地产代理公司，分别是拥有5975名注册房屋经纪的ERA、拥有5667名经纪的博纳集团（PropNex），以及拥有3257名经纪的Huttons。

有意合并的GPS Alliance，旗下拥有478名注册房屋经纪；MORE Property和Trillion Property分别有185个及45个注册的房地产经纪。

业内人士说：“新加坡房地产市场已经进入严冬，狂风阵阵，大家不依偎在一起取暖，怎么挨过这个冬天？”

他们解释，随着市场板块缩小，竞争越来越激烈，小公司的生存空间更加狭窄。唯有通过合并，才能与其他同行共享资源，取得经济效益，从而加强竞争力，打响知名度，提升新公司的形象，并且销售更大型的房地产项目。

“通常，大型项目的发展商，只会选择阵容大、人手较多的房地产代理公司，来协助推销他们新建的单位。小公司一般不容易说服发展商把项目交给他们销售。”

通过并购壮大势力

这 并不是近年来本地房地产顾问与代理业第一次出现主要的整合行动。在这之前，私募股权公司德太投资（TPG Capital）控股也刚于今年5月宣布，通过旗下商业房地产顾问戴德梁行（DTZ），以20亿美元来收购高纬环球（Cushman & Wakefield Inc.）。

这个消息在整个房地产业界引起不小的回响，原因是两家公司一旦合并，新公司很可能改变全球商用房地产服务 市场的现有格局，开创一个“三国鼎立”的新局面。目前，全球的商用房地产领域可以说是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量联行（Jones Lang LaSalle）所主导，一旦戴德梁行和高纬环球合并，新公司的年收入预计将超过50亿美元，在全球50多个国家设立250个办事处，足以挑战两大巨头的 市场地位。

去年8月，仲量联行也收购了博纳集团营销部门“博纳国际”（PropNex International）的20％股权，来加强公司在东南亚住宅市场的业务增长。

这 家纽约上市公司目前在全球75个国家设有超过200个办事处，聘有5万3000人。自2007年来，它频频在新加坡出击，至今已经收购了高档项目房地产经 纪行Property Edge、国际项目销售公司DST International、集体出售与住宅地皮销售公司齐乐行（Credo），以及住宅租赁服务公司Halcyon Real Estate。

仲量联行在本地住宅项目方面的市场份额原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博纳国际却是新加坡最大的房地产代理公司之一，旗下有超过5600名房屋经纪，占了大约三分之一的市场份额。

仲量联行购入博纳国际20％股份之后，取消了代理业务（associate business），并建议旗下170名房屋代理加入博纳，并将所有住宅项目业务交由这个伙伴负责。

寻找不同业务优势合作伙伴

业界人士指出，目前全球多个房地产市场陷入低迷，投资机构自然趁房地产顾问公司的股价和估价走低，展开合并与收购行动。他们寻找的合并目标，通常都拥有不同的业务优势，这样才能起到“互补”作用。

“房地产代理业和顾问业正进入一个临界点，整个行业的景气不好，不得不进行重组。龙头老大如果什么都不做，江湖地位随时可能不保，这阵风应该还会继续吹下去。”

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许多国内房产买家转向海外置产，不过，同样是投资人的帅先生，听到海外不动产投资却避之唯恐不及，他也坦言，早有业者找他合作销售海外房产，虽然服务费趴数很优渥，但帅先生担心卖了之后未来恐会有难解的纠纷，因此完全不碰海外物件。

海外置产风险不小，最好慎选物件。

他说，以大众最爱的日本房产来说，若是单一建案社区销给买家，加上又是酒店式管理，这类环境并不适合家庭者，未来转手的买方恐怕只能局限是中国人，因此这类物件并不建议买，加上现在进场租金报酬恐仅剩4％，那何必将钱汇出海外？

帅先生指出，但若直接买中古物件，精算租金报酬率是可以考虑投资，加上日本不动产交易制度透明健全，的确相较其他热门投资置产国家来得安全。他表示，先前便有人找他合作销售东南亚的不动产，一次销售100、200户，佣收也优渥，但他认为这类物件风险不小。

他举现在最热门的柬埔寨，“人治色彩太浓”，就是很高的风险，其次现在不少建案号称租金报酬9~10％，但交屋后因市场供给暴增，可能只剩6％。除此之外，这类规划酒店式公寓的产品，当地人根本不想买，社区流动租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未来也只能转给中国台湾人？

若以汇率风险来看，马来西亚币近1年升值12.9％，若以去年6月1元马币可换9元台币换算，当时台币1000万元等于111万元马币，现在111万元马 币，只能换回976万元台币，换句话说已经有24万元汇损。帅过头建议，若要投资海外不动产，最好以中古屋为主，新建案还是少碰为妙。