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近年房市低迷，不少人纷纷改往海外置产，其中最早引吸投资者目光的国家正是日本。不过，专家也提醒，日本置产有重税、贬值、投报率下跌的问题，再加上空屋率不断攀升，现在进场恐怕会有套牢的风险。

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国人热衷于海外投资，看屋旅游团的风潮也随之兴起。

现在有意前往日本投资的人士，无非就是看好日币贬值，再加上2020东京奥运的到来，重大建设将陆续启动，可望为房市注入一股强心针。但投资毕竟不是“稳赚不赔”，仍有几点风险需要留意。

首先，日本人口老化速度加剧，根据彭博资讯报导，日本全国多处在20年内恐沦为“鬼城”。野村总合研究所则指出，目前日本空屋已超过800万户，预测2033年将激增为2150万户，相当是全日本余屋量的1/3，对日本房市是一大警讯。

另外，根据永庆房屋统计，东京总人口数为3426万人，跟中国台湾差不多，但日本2014年的中古屋交易量仅4.5万户，交易频率连中国台湾的1/5都不到，永庆房产集团总经理叶凌棋就指出，现在抢着进日本市场的民众，未来出场恐不易。

尽管日本和其他东南亚国家相比，经济、国情相对稳定，奥运的确也可能带动房价上涨，但除了卖房可能会赔上汇差外，投资专家也在脸书提醒，日本5年内买 卖获利得课35％的税，5年以上15％，所以日本只能放长出租，最好是10年以上，再加上出租投报率一直下跌，以后若碰到市场反转、脱手不易，有时屋主还 必须亲自去一趟日本，也很麻烦。

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过去一年来，新加坡房地产顾问和代理业接连传出合并与收购消息，这股风潮不但丝毫没有出现消停的迹象，似乎还越吹越盛……

几天前，新加坡当地六家房地产代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又传出消息，可能合并成本地规模第四大的房地产代理公司，拥有超过2000名房屋经纪。

目前，新加坡当地最大的三家房地产代理公司，分别是拥有5975名注册房屋经纪的ERA、拥有5667名经纪的博纳集团（PropNex），以及拥有3257名经纪的Huttons。

有意合并的GPS Alliance，旗下拥有478名注册房屋经纪；MORE Property和Trillion Property分别有185个及45个注册的房地产经纪。

业内人士说：“新加坡房地产市场已经进入严冬，狂风阵阵，大家不依偎在一起取暖，怎么挨过这个冬天？”

他们解释，随着市场板块缩小，竞争越来越激烈，小公司的生存空间更加狭窄。唯有通过合并，才能与其他同行共享资源，取得经济效益，从而加强竞争力，打响知名度，提升新公司的形象，并且销售更大型的房地产项目。

“通常，大型项目的发展商，只会选择阵容大、人手较多的房地产代理公司，来协助推销他们新建的单位。小公司一般不容易说服发展商把项目交给他们销售。”

通过并购壮大势力

这 并不是近年来本地房地产顾问与代理业第一次出现主要的整合行动。在这之前，私募股权公司德太投资（TPG Capital）控股也刚于今年5月宣布，通过旗下商业房地产顾问戴德梁行（DTZ），以20亿美元来收购高纬环球（Cushman & Wakefield Inc.）。

这个消息在整个房地产业界引起不小的回响，原因是两家公司一旦合并，新公司很可能改变全球商用房地产服务 市场的现有格局，开创一个“三国鼎立”的新局面。目前，全球的商用房地产领域可以说是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量联行（Jones Lang LaSalle）所主导，一旦戴德梁行和高纬环球合并，新公司的年收入预计将超过50亿美元，在全球50多个国家设立250个办事处，足以挑战两大巨头的 市场地位。

去年8月，仲量联行也收购了博纳集团营销部门“博纳国际”（PropNex International）的20％股权，来加强公司在东南亚住宅市场的业务增长。

这 家纽约上市公司目前在全球75个国家设有超过200个办事处，聘有5万3000人。自2007年来，它频频在新加坡出击，至今已经收购了高档项目房地产经 纪行Property Edge、国际项目销售公司DST International、集体出售与住宅地皮销售公司齐乐行（Credo），以及住宅租赁服务公司Halcyon Real Estate。

仲量联行在本地住宅项目方面的市场份额原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博纳国际却是新加坡最大的房地产代理公司之一，旗下有超过5600名房屋经纪，占了大约三分之一的市场份额。

仲量联行购入博纳国际20％股份之后，取消了代理业务（associate business），并建议旗下170名房屋代理加入博纳，并将所有住宅项目业务交由这个伙伴负责。

寻找不同业务优势合作伙伴

业界人士指出，目前全球多个房地产市场陷入低迷，投资机构自然趁房地产顾问公司的股价和估价走低，展开合并与收购行动。他们寻找的合并目标，通常都拥有不同的业务优势，这样才能起到“互补”作用。

“房地产代理业和顾问业正进入一个临界点，整个行业的景气不好，不得不进行重组。龙头老大如果什么都不做，江湖地位随时可能不保，这阵风应该还会继续吹下去。”

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许多国内房产买家转向海外置产，不过，同样是投资人的帅先生，听到海外不动产投资却避之唯恐不及，他也坦言，早有业者找他合作销售海外房产，虽然服务费趴数很优渥，但帅先生担心卖了之后未来恐会有难解的纠纷，因此完全不碰海外物件。

海外置产风险不小，最好慎选物件。

他说，以大众最爱的日本房产来说，若是单一建案社区销给买家，加上又是酒店式管理，这类环境并不适合家庭者，未来转手的买方恐怕只能局限是中国人，因此这类物件并不建议买，加上现在进场租金报酬恐仅剩4％，那何必将钱汇出海外？

帅先生指出，但若直接买中古物件，精算租金报酬率是可以考虑投资，加上日本不动产交易制度透明健全，的确相较其他热门投资置产国家来得安全。他表示，先前便有人找他合作销售东南亚的不动产，一次销售100、200户，佣收也优渥，但他认为这类物件风险不小。

他举现在最热门的柬埔寨，“人治色彩太浓”，就是很高的风险，其次现在不少建案号称租金报酬9~10％，但交屋后因市场供给暴增，可能只剩6％。除此之外，这类规划酒店式公寓的产品，当地人根本不想买，社区流动租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未来也只能转给中国台湾人？

若以汇率风险来看，马来西亚币近1年升值12.9％，若以去年6月1元马币可换9元台币换算，当时台币1000万元等于111万元马币，现在111万元马 币，只能换回976万元台币，换句话说已经有24万元汇损。帅过头建议，若要投资海外不动产，最好以中古屋为主，新建案还是少碰为妙。

今年首五个月，外国买家在新加坡进行的私宅交易共有1184个，占新加坡房产市场整体私宅交易的26％。交易量领先的是中国买家和马来西亚买家，两者旗鼓相当，前者只比后者多出两个交易。

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中国买家在2011年首次超越马来西亚和印度尼西亚买家，成为新加坡私宅市场的最大客户。分析师认为，政治稳定和环境卫生整洁，加上近年新加坡房价下滑提供进场机会，是中国买家钟情新加坡房地产的原因。

 根据智信研究与咨询和市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）截至6月26日的数据，在今年首五个月，外国买家（永久居民和非永久居民）进行的有地和非有地私宅交易中，中国和马国买家分别完成328和236个交易，各占外国私宅买家交易的28％。

 其他交易活跃的外国买家分别是：印度，126个，占11％；印尼，115个，占10％；美国，38个，占3％。

 相比之下，新加坡人和企业进行的私宅交易分别是3338个和73个。这些交易包括转售私宅和直接跟发展商购买的新私宅。

 据房地产交易信息网站SRX提供的资料，今年以来最受到外国买家（非永久居民）青睐的新私宅，分别是沈氏道的Sims Urban Oasis（14个交易）、兀兰的NorthPark Residences（13宗交易）和珊顿云尚（V on Shenton，八个交易）。

 另外，数据显示不同国家的买家对不同地区的喜爱程度也不一样。为了显示出各国买家对本地不同地区的钟爱程度和趋势，智信研究与咨询提供了这一年半来，各国买家在不同地区的非有地私宅买卖数据。

 其中，中国买家倾向于购买郊区私宅，最喜欢的地点依次是第19邮区（实龙岗花园、后港和榜鹅）、第18邮区（淡滨尼和巴西立）、第23邮区（山景、牛乳场、武吉班让和蔡厝港）、第15邮区（加东、如切）和第16邮区（勿洛、东海岸上段和邱通道）。不过，富裕的中国买家也喜爱豪宅，属于第10邮区的雅茂、武吉知马、荷兰路和东陵，也是他们喜爱的高档私宅区。

 马国买家最钟爱的地区，依次是第18邮区、第19邮区、第14邮区（芽笼、友诺士）和第23邮区，跟中国买家喜欢的地点多有重复。

 印尼买家则偏爱第9邮区（乌节、经禧和里峇峇利）和第10邮区的豪宅地带，而属于郊区的19邮区也同样吸引了印尼买家进驻。

 最得到印度买家青睐的两个地区是第15和18邮区，而不少买家也在较偏远的第23邮区购买私宅。

 纵观2004年以来的私宅买卖情况，外国买家活跃程度在2004年至2013年之间大增，并在随后下滑，虽然期间经历房地产市场低迷和全球经济危机，但前后整体交易的增幅还是相当显著。

 外国买家的私宅交易在2004年只有2127个，2007年登上高峰，达到1万零259个，随后因金融风暴而大跌，直至2011年又形成另一个高峰，为9953个，之后逐年下滑至去年的3350个。中国买家在私宅市场的重要性不断提高，在2011年首次超越马国和印尼买家，2012年虽再落后于马国买家，之后又迎头赶上。

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港股今曾急跌逾二千点，短期会对中国香港投资者造成心理影响，楼市观望气氛转浓，料影响本月物业成交量，料较上月减少50%，物业代理首当其冲。但由于物业属长线投资，部份对股市失望的投资者，或将转投物业市场，不排除会引发弃股换楼潮。如股市跌势持续，最坏影响至金融体系，届时楼价亦少不免被波及。

但于三辣招钳制下，物业市场欠缺炒风，亦没有过度借贷，跳楼货欠问，金融风暴极其量影响一手开价及二手业主叫价。即使引发楼价下跌，相信亦相当轻微。

中原地产联席董事黄良升指出，希腊公投之后，市场忧虑希腊债务危机恶化，而且内地A股大跌，拖累本港股市向下。恒生指数(HSI)今日2015年7月8日收市报23,516.56点，与上周五7月3日的26,064.11点相比，三日累计下跌2,547.55点或9.8%。

本周恒指的调整幅度，比2011年及2008年的调整为少。2011年欧债危机期间，恒指由2011年4月的23,720.81点高位，下跌至2011年9月的17,592.41点，五个月累计跌幅25.8%。另外，2008年金融海啸，恒指由2008年4月的25,755.35点，急跌至2009年2月的12,811.57点低位，十个月累计跌50.3%。

股市大跌，预期中国香港楼市观望气氛转浓，成交减少，料楼价在高位反覆，不会转势向下。本港楼市健康发展，市场没有过度炒卖，没有过度借贷，没有过度建设，所以楼价难以大跌。估计2015年7月的中原城市指数(CCI)约143点，料楼价将在140点上下反覆企稳。

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