《三字經》裏說：“昔孟母，擇鄰處。”古有孟母三遷，經過千年延續、現今仍然反映在許多投資者的購房喜好上。教育，這壹重要因素，使得“學區房”成為每個家庭購房的永恒話題。不僅僅只是中國投資者關註這點，美國當地家庭壹般也在孩子進入學齡（5歲上kindergarten幼兒園）時開始遷入好學區。然而，學區房本身的高市值又讓壹些中產階級投資者望而卻步；同時，如何選擇學區房、是否購買學區房之後孩子們的入學問題就無後顧之憂了？看似簡單的學區房，其實也需要投資者提前知道不少相關知識。本文將為中國投資者介紹壹些與學區相關的投資信息，以助您成為更成熟理性的投資者。
選擇學區房從了解地理區域劃分開始
說到紐約州，除了地產、金融、時尚，其教育文化也頗為著名，如擁有常春藤美譽的哥倫比亞大學和康奈爾大學、神秘的西點軍校、聞名的紐約大學、茱莉亞音樂學院、漢密爾頓學院、羅徹斯特大學、雪城大學、聖約翰大學、普瑞特藝術學院等。紐約的著名公立學區，除了曼哈頓最著名的上東區，還有素有“黃金海岸”之稱的長島Jericho, Manhasset, Great Neck; 紐約上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等頂尖學區，均為國內投資者首選的高尚地區。
美國的高水平教育體制為美國在世界科技文化領域的領先地位奠定了基礎。與中國的九年制義務教育不同，美國是“十三年”中小學義務教育，從5~18歲共分為四個階段，分別是學前教育，包括Kindergarten即幼兒園，有的學區或學校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即學前班課程； 小學，包括壹年級到六年級；初中Middle School，包括七年級到九年級；高中High School，包括十年級到十二年級，畢業後進入大學。根據分權制的教育管理體系，分聯邦、州、學區三級。所有公立學校所在的學區（School District）是由州政府劃分，並由當地管轄權範圍內的教育委員會（School Board）管理並制定教育政策。
投資者在為學區而選房時需做足功課，確認所選房產是位於目標學校的所屬學區範圍內(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 極為重要。哪怕所住房屋只隔目標學校壹個街區，若不幸位於學區劃分界限之外，也會導致孩子無法在中意的學校學習，那麽投資學區房的意義就沒有了。
在此提醒投資者註意學區與郵政區域的區別，兩者有時相符、有時相悖，並不完全壹致。
因此千萬不要以為該房產的地址是某市，即為該市的學區。有時壹些較大的行政區域內有多個學區，必須小心再小心。對於房子的基本信息，國內投資者可以輕松的通過網絡搜索獲知。
房產行業規範要求地產中介不能對於房子所屬學區的優劣發表意見影響買家的判斷，有的職業道德較低的經紀會給予買家錯誤信息，因此對於純粹為了進入好的公立學校而買房的投資者建議務必致電該學區委員會，甚至心儀的學校，只要給予地址信息，對方即可查詢確認，以充分確保沒有買錯。每年U.S. News & World Report都會對全美國高中進行評比並公布排名（排名鏈接請見文章底部），該信息可以供投資者參考，但並不能作為唯壹依據，皆因此評比的考量因素與投資者的個人傾向不盡壹致，比如相當壹部分國人希望孩子能進入常青藤盟校等壹流大學接受世界頂尖的高等教育，然而進入壹流大學的學生比例並不是U.S.News排名的標準之壹。對於有此等追求的家長投資者，建議通過網絡搜索查詢目標學區過去幾年的SAT考試平均分作為參考。比如Westchester郡各學區排名表。
學區房—高保值
從房地產市場來看，好學區的房產價格要比普通地段房價高2倍以上。但成熟的房產投資者，除了關心購房投資成本以外，更要關心的是所購房產市場的變化、政策以及保值性。即使將來整個市場進入疲怠期，擁有好的學區房就意味著維持比其他同水平房屋較高的售價，也會在需要轉手出讓時更容易快捷。本文前面提到過，壹般本地美國人會在第壹個孩子進入學齡（5歲）時尋找購買學區房。因此建議投資者選擇有3~4個臥室的房產，易於出手。雖然房產市場的變化很難預料，但投資壹套保值性強的學區房始終是不錯的選擇。
學區房—高稅金
投資別墅需要考慮地稅，此處所指的地稅壹般包括學區稅（School Tax）,其目的是支持當地公立學校的開支。壹般來講，好學區的學區稅要比普通學區高出許多；換言之，正是因為該學區可支配的資金充裕，因此可以用好待遇招募到好老師，有更多資金開設更多種多樣的課程，給學生提供更多的實踐經驗，從而使得該學區在教學質量、學生成績、家長滿意度等方面領先而成為“好學區”。根據上圖統計，從1993年至2005年，在所有地稅上調的形勢下，學區稅的上調幅度超過其他種類。因此，投資者在考慮購房前，壹定要了解該房產的地稅金額，皆因地稅/學區稅年年交，必是投資者考慮的重要因素。當然，紐約州政府近年也為學區房屋主帶來了福音。壹項“紐約州學區稅減免計劃”（New York State School Tax Relief Program，簡稱STAR）為業主提供了兩種減稅方式。第壹種“基本STAR”面向所有紐約州居民年收入低於$500,000（包含配偶年收入），減免額度為$30,000, 但這項基本STAR只針對自住型房屋；第二種“高級STAR”面向所有65或以上的美國公民，在符合壹定的收入標準條件下，將享受當年所設定的最高免稅額度（2014-2015年的高級STAR免稅額度為$64,200）。【未完待續】
- 美國紐高中排名：http://www.usnews.com/education/best-high-schools/new-york/rankings?int=c0b4c1
- 美國紐約學區稅：http://www.albany.edu/edfin/documents/PowerpointPropTax_000.pdf
本文由戴上律師事務所周遊律師協助撰寫
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