中國外匯政策影響南加州房市?| 美國

盡管新總統上任與升息的利多都使眾人看好今年美國經濟復蘇,但南加房市走向仍變化莫測。中國人民銀行公布今年7月1日起超過5萬人民幣(外幣等值1萬美元以上)的境內和跨境交易需報告。此舉代表7月1日後,為避免大額交易報告,5萬美元外彙至少需彙6次才能完成,對於想到美國購屋的投資者來說無疑是一個困擾。更麻煩的是,中國外管局明文頒布“境內個人購彙不得用於境外購房及投資”。

高價住宅銷售期拉長

加州房地產協會理事(Tri-Counties-Association of Realtors Board Director)Charles Ni表示,中國的外彙政策與外管規定的確可能對南加州房市產生部分影響。資深地產經紀人廖貞靜表示,目前華人區除了天普市與聖馬力諾市之外都有小跌,百萬以上的高單價住宅也開始出現拉長銷售期的情況,盡管中價位的房子還是賣得不錯,但阿凱迪亞市的房價就微幅下降了。

Charles說,目前南加地區的中價位屋還是很搶手,如核桃市、鑽石崗房屋中價在50萬到80萬之間,70幾萬的房子仍很多人有意願購入,整體看房子的人仍不少,但百萬以上的豪宅的確開始出現滯銷情況。他說,2013年左右,南加房市熱絡時,房屋平均一、兩個月就可成交,甚至不用30天就售出,買家若全額現金支付,辦理手續期兩周就完成,但現在高單價屋兩到四個月都不一定能售出。

據Charles的經驗觀察,房地產價位是周期循環,沒有定數。2006年次貸風暴至2012年南加州房價跌底,開始回升,2013年南加州房地產暴漲,一直到2016年都持微幅上漲的趨勢,目前仍沒有太大變化,只是修正、微調。

去年亞凱迪亞市一棟待售房屋
去年亞凱迪亞市一棟待售房屋

有利在地買家

中國政策的變化對外國客人多的地產經紀可能會有些影響,但對當地人購屋來說反而是利多。在地買家不只購屋競者爭少了,也不用面對全額現金支付的強勁對手;因為絕大多數賣家在遇到開價相同時,都會選擇現金付款、很少貸款的中國買家。

近年來,中國人來美購屋已成為趨勢,2009年全美國境外購屋最多的外籍人士是加拿大人,但至2012年開始,中國就一直高居榜首。Charles表示,中國新制導致國內資金不好出來,以前5萬、5萬的彙還可以做,30萬的房子找6個人做。但現在30萬要找30個人,哪裡找那麼多戶頭?他就有客人表示,自己也需要人幫忙彙款,怎麼可能還將賬戶借人彙錢呢?

目前中國外管局公布新令,大陸人不能將錢彙出用來買房,這就要有有合理名目彙款。例如小孩讀書,需要生活費等等,才有機會彙出大額資金。因此,Charles也開始擔心購屋的中國人資金會被卡住。

此外,中國赴美簽證也越難越難簽,Charles表示,自己曾有中國客人機票買好了但被拒簽,夫妻倆一起辦簽證,簽了四、五次都不成功,後來分開辦簽證反而通過了。

建商也在促銷

中國政策是否影響南加房市,Charles認為建商也是一個很好的風向球。他表示,建商手上會積囤許多房屋、需要出售。他們不像地產經紀人、或二手屋買賣者可以靈活運作,通常需要更大的資金鏈,因此評估會更長遠。

Charles說,在房屋市場價格好的時候,建商不需要地產經紀,他會提供很低的帶客看屋費給經紀人,過去可能只給2%,但現在逐漸開始調升,漲到3.5%甚至是4%。他認為建商在第一期就想要快點促銷,避免資金流動鏈斷掉,才會鼓勵地產經紀多找人看屋,否則越到後期完工賣屋價格更高,當然不急著促銷。

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