日本房市 20年來首次「甦醒」

中資成為日本地 第四大外資來源

第一太平戴維斯向21世紀經濟報導提供的、來自地數據研究機構Real Capital Analytics的數據顯示,2015年,境外投資者在日本房市場共達成交易79.5億美元,佔22%。排名前四買家為:美國(43.3億美 元,54%),中國香港(16.9億美元,21%),新加坡(6.4億美元,8%)、中國大陸(3.4億美元,4%)。

「日本房地的投資環境在外國人看來,首先是保證永久的所有權、長期穩定的收益,同時又具備一定的市場規模(保證流動性)等等優點,是較為安全的投資標的。」日本不動研究所分析師吉野薰對21世紀經濟報導記者表示。

去年3.4億美元中資投向日本樓市

2014年10月,新加坡主權財富基金GIC以17億美元收購了東京站附近的一棟寫字樓。同年11月份,美國黑石集團以20億美元收購通用電氣公司在日本的住宅房地業務。

另外,據媒體報導一批主權財富基金正在湧向日本房地市場。全球最大規模主權財富基金——「挪威政府養老基金」將在日本開展房地投資;卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館;阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓,而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen。

中國投資者的身影也頻繁出沒在日本市場中。據Real Capital Analytics的數據顯示,2015年來自中國大陸的投資者總共投資了3.4億美元於日本房地市場,佔市場總交易額的4%,為第四大外資來源地。

去年9月,綠地宣佈將與日本瑞穗金融集團合作正式進軍日本房地市場。11月11日,上海豫園商城集團宣佈將以183億日元收購日本北海道的滑雪度假村「星野TOMAMU度假村」100%的股權,復星集團是其大股東,而復星在2014年在東京買下了兩棟辦公大樓。

此外,中國個人投資者也相當活躍。

「春節期間我在東京接待了幾十組中國客戶,這些客戶幾乎都有在日本中長期生活的經歷,對日本較為瞭解。成交的客戶幾乎都是個人,成交總額在4億日元 左右(約合2290萬人民幣)。這些客戶在境外有資金,交易都以現金方式成交。成交的物業類型有單價在5000萬日元(約合286萬人民幣)-1億日元 (約合572萬人民幣)的木造(2-3層)樓房,用來收租。也有客戶花1000萬(約合57萬人民幣)總價買下一套公寓,打算開民宿。」據日本華人地投資 管理公司暖燈國際地中國區業務負責人桂小科對21世紀經濟報導記者透露。

再次出現泡沫的可能性不大

日本央行針對民間銀行的超額準備金實施-0.1%利率已於1月26日起正式實施,目前日本各大銀行已紛紛下調存款和房貸利率。三井住友及瑞穗銀行已 下調10年固定型房貸最優惠年利率至0.90%,三菱UFJ銀行更是下調至了歷史新低0.625%。日本央行行長黑田東彥表示,負利率政策對消費者有益, 將有助提振日本經濟尤其是樓市。

超低的利率加上湧入的外國資金,讓人聯想起了前文提到的泡沫經濟時期。此前,1985年以抑制美元升值為目的的「廣場協議」簽訂後,日本房地出現爆 發性增長,全國房價翻了6到7倍。1990年出台的系列緊縮政策刺破了泡沫,日本樓市在1991年開始坍塌,房價慘遭腰斬。沉寂20年後,2012年底隨 系列經濟刺激政策推行,日元大幅貶值,日本樓市才開始回暖。

不過,在專家看來,日本樓市不太可能重蹈覆轍,再次生泡沫乃至破滅的可能性不大。

「負利率將會提振日本房地市場投資情緒,但此前利率已處在低位,且住宅價格處在近幾年高位,住宅成交量可能不會顯著增長。負利率將促進銀行放鬆貸款 發放,但當前房地貸款佔總貸款規模達到歷史峰值15%。當前寬鬆貨幣政策或將延續,但日本的銀行仍較保守。」第一太平戴維斯中國市場研究部主管 James Macdonald 對21世紀經濟報導記者表示。

在日本不動研究所分析師吉野薰看來,目前海外資金對於日本市場的影響力有限。

「近幾年來,確實注意到海外投資者越來越關注日本房地市場,不過我認為海外資金對於房價的推升效果可能有限。2008年雷曼危機前,海外投資者超買 了日本房,才會在危機後引起日本房價的下跌。目前日本的房地交易中,外國人的佔比仍比較低。東京地區的佔比為2成左右,而在倫敦則達到一半水平。另外,外 國投資者在日本市場並不是一邊倒地買入,而是在買賣市場都有參與。」他對21世紀經濟報導記者。

在他看來,本土投資者的投資心態也已發生轉變。「現在日本地價正在溫和上漲,是市場已經成熟的表現。房地市場也開始採用收益價格、風險溢價等金融市場的理念。對於高收益抱有期待而進行投資,然後導致資價格不斷上升,這樣的情況在日本越來越難發生了。」吉野薰。

James Macdonald 表示,目前在日本極低的融資成本有助提高收益利差。據第一太平戴維斯測算,目前東京核心五區的甲級寫字樓、核心商業及核心住宅的資本化率在3.5%- 4.4%左右,和10年期日本國債收益率相比,投資利差在3%-4%之間,高於其他世界級城市。對於投資日本房地市場,James Macdonald 持較為積極看法。

不過,James Macdonald 告訴21世紀經濟報導記者,投資日本地時還是要注意一些風險。一是計劃2017年4月上調的消費稅或將再次打擊市場。二是,七月的日本參議院選舉或將暫緩 部分政策實施。長期來看,還存在人口結構惡化的風險。不過,東京等特大型城市將從城鎮化的推進中吸引更多人口流入,全國範圍來看,日本人口呈下降趨勢,但 降幅平緩,過去12個月僅減少0.2%。中短期來看,不會對日本經濟構成威脅。

另外,東京奧運會成為投資東京的重要賣點之一,但其對房地市場的影響仍不明朗,有誇大的可能。

此外,近幾年來,日本的旅遊相關業大大受益於日元貶值所引發的入境游。2015年共計2000萬遊客訪問日本,歷史最高,相較2014年激增47%。2016年1月共接待180萬遊客,較去年同期增長52%。

不過,在James Macdonald看來,日元走強及其他不可預計因素可能改變入境遊客暴增的現狀,另外機場和酒店等設施也已接近滿負荷運轉。

 

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(據鉅亨網)