來源：scoutAsia研究（scoutAsia Research）
泰國政策制定者正在努力應對迅速降溫的首都房地產市場，這加劇了出口下降和旅游業疲軟帶來的壓力。海外市場對曼谷優先項目的需求，特別是來自中國的需求，在泰國債台高築的情況下提供了一定的支持，但這不足以解決泰國多年來高速發展後出現的大量過剩問題。
這並不意味著亞洲金融危機中出現的情況會重演，可以說，亞洲金融危機始於曼谷房地產泡沫的破滅。這一次首都的房地產市場沒有那麼泡沫化，外彙儲備創下歷史新高，央行很高興看到泰銖貶值。
此外，曼谷也不再點綴著在危機影響下半途而廢的“華而不實的累贅”建築，這些建築成為城市天際線的特色。然而，即使在黃金地段，無數為已完工項目打折促銷的廣告牌上也帶著一絲過去的氣息。
Noble Ploenchit公寓項目未售出的公寓在完工兩年後，在已經打折的價格基礎上，正在以8%的降價進行廣告宣傳。這棟擁有51個樓層、1,444個住宅單元的旗艦建築屬於泰國貴族地產公司（Noble Development），它是泰國十大住宅開發商之一，盡管該建築與首都購物區中心地段的一個天鐵車站和一個豪華購物中心相連，但它仍難以售出。
Noble Ploenchit公寓項目是過去的十年早期以來曼谷公寓項目穩步增長的一部分，這得益於不斷發展的公共交通系統，它避免了曼谷臭名昭著的交通堵塞。2018年，全年新公寓登記量達到56,602套，創歷史新高。
新推出的住宅單元激增，導致了創紀錄的供應量過剩。據房產服務公司高力國際（Colliers International）估計，大都會地區所有的開發商持有45,000套未售房源，超過2015年至2018年間每年新登記房源的平均數。
曼谷公寓供應激增
這對經濟政策制定者來說是個問題：曼谷大都會區占泰國GDP的46%，沒有其他城市能與曼谷的商業和政治吸引力相提並論。盡管全國各地的趨勢各不相同，但曼谷市場的情況顯示出風向。
需求下降，供應停滯
經濟增速降至五年來最低水平，房產需求和建築業受到打擊。第二季度的私營建築同比僅增長0.9%，住宅建築同比下降2.9%。
根據泰國房地產信息中心（Thailand’s Real Estate Information Centre）（一家與國有政府住房銀行有關聯的智囊機構）的數據顯示，建築業的下滑與第一季度曼谷大都會區的公寓10%的銷售量下降相似，而幾乎所有的泰國頂級開發商在上半年收入都下降。
泰國主要開發商面臨壓力
開發商目前擱置了新項目，試圖清理未售出的房產。今年上半年，曼谷大都會區新推出的項目數量驟降至18,585套，較2018年同期下降17.6%。
2019年上半年曼谷新公寓供應量降至2016年以來最小
需求疲軟導致今年第二季度新住宅單元售價增速下滑，這是2011年第一季度之後首次出現負增長。截至6月，房價同比下降0.3%。
曼谷公寓價格出現8年來首次負增長
只要經濟依然疲弱，尤其是消費者債務繼續增加，滿足住房貸款負債收入比要求的購房者減少，房價就不太可能上漲。去年，泰國家庭債務達到國民生產總值的79%，在東盟國家中排名第二。
自2008年以來，由泰國銀行（Bank of Tailand）編制的公寓價格指數已增加89%，主要地區的新住宅單元價格翻了一番以上，而人均收入名義上增長了大約40%。
世邦魏理仕（CBRE）泰國研究和咨詢主管拉瑟瓦特·庫維吉特蘇萬（Rathawat Kuvijitrsuwan）說：“在過去的三年中，公寓價格已經上漲到當地人無法承受的地步。“
抵押貸款限制產生了不良影響
對抵押貸款更嚴格的貸款房價比要求正在減少需求。這些措施是泰國銀行推出的，目的是應對不斷攀升的家庭債務和房貸拖欠率，這一比例從2015年的2.4%上升至未償貸款的3.3%。
房貸拖欠超過整體不良貸款增長
LTV的新規定主要針對1,000萬泰銖（即232.8元人民幣）以上房產的買家——這超出了中產階級買家的承受能力——以及那些購買多套房產作為投資的買家。這些買家的首付比例已提高至30%。
這些措施似乎奏效了——自今年4月份推出以來，泰國銀行報告稱，第二套公寓抵押貸款減少了25%，而首次購房者的抵押貸款增長了14%。
鑒於目前經濟放緩，開發商正在游說泰國銀行放寬相關規定。然而，和許多亞洲央行一樣，上世紀90年代末的經歷給泰國央行留下了永久性的傷痕——它可能會調整一些要求，但會嚴格控制投機行為。
國外需求不太可能回升
國內需求疲軟使得開發商更多地依賴外國買家，去年外國買家約占公寓登記量的28%。包括香港在內的中國買家占主導地位，占去年總購買量的12%和海外買家的43%。
去年，中國買家的公寓購買量增長了66%，達到392億泰銖。面向在海外購房的中國買家的網站居外網Juwai.com今年報告稱，其用戶對泰國的查詢量超過任何其他國家，占該平台搜索量的30.3%。
盡管泰銖堅挺，但泰國國內經濟放緩和繞過資本管制、將家庭儲蓄撤出中國的潛在需求可能會刺激中國買家的需求。然而，由於泰國長期禁止外國買家擁有土地，外國買家總體上受到了限制——這實際上意味著，一棟住宅建築中只有49%的住宅單元可以賣給海外買家。
這並不意味著1997年的情況會再次重演。然而，由於泰國央行處於觀望狀態，海外買家受到限制，開發商將繼續掙扎，而公寓價格將繼續走弱，這將加劇經濟低迷和政策難題。
——Pachara Aungsusuknarumol 公司為scoutAsia研究做出了貢獻
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來源：金融時報
責編：Zoe Chan