美國首都在哪裏？很多人第一反應是紐約！這也不能說全錯，紐約曾是《邦聯條例》下的最後一個美國首都，也是美國憲法下的第一個美國首都。1789年，美國第一任總統喬治·華盛頓在華爾街聯邦廳宣誓就職，依傍著美國第一銀行的成立帶起的金融業，紐約港帶來的商業機會和移民，紐約一舉超越費城成為北美第一大城市。
沿著百老匯大道、第五大道等沿街的櫥窗與高聳入雲的天際線構成了我們對發達資本主義物質文明的想象。然而集納世間繁華的曼哈頓當下即將成為鬼城。這一趨勢從曼哈頓往北延伸到上西區（即中央公園和哥倫比亞大學西側）。考慮到當下美國經濟正處在2008年金融危機以來最好的時候，去年GDP增長高達2.9%，失業率創下最低，紐約“黃金地帶”變成鬼城似乎令人驚訝。
紅色區域是空置的紐約，右下角無空置的區域是華爾街一帶/來源：http://map.vacantnewyork.com/
空蕩的中國城/來源：紐約時報
據《紐約郵報》去年3月報道，“最近的一些研究發現，曼哈頓繁華地區的零售走廊地帶正掙紮於兩位數的空置率，從上西區阿姆斯特丹大道的27％到蘇荷區百老匯的20％。通常認為5%或更少是“健康的”，摩根士丹利的另一項調查顯示曼哈頓的空置率從2007年第四季度的約8%上升到2017年第四季度的22%，即使2008年金融危機最差時候也不過12%。
Zerohedge專欄作者Tyle Durden指出，如果你想看看實體零售的未來，沿著百老匯大道從第57街到第48街。要知道再往前走一條街就是時代廣場（第47街）。步行計算商店數量，總數恰好是1個——1個賣無人機的小商店。在世界上最著名大道的九個街區，繁華的時代華納中心以及計劃中的新諾德斯特龍百貨商店南面與時代廣場北面，竟然是購物荒地。
如下圖（居中的Broadway即百老匯大道）——
來源：Google地圖
百老匯大道與第50街街口/來源：Zerohedge
亞馬遜和其他在線零售商對傳統實體零售產生了深遠的負面影響，任何人都不應該感到驚訝。這是過去幾年從中國到美國一直在講的故事，我們看到Sears，JCPenney和Macy等零售股票大跌，而電商股票則表現得非常好。
但令一些人感到驚訝的事實是，不管商業地產的供需情況如何，曼哈頓房地產價格和租金截至2017年持續上漲，這加劇了曼哈頓的荒蕪。
根據全球商業地產服務機構世邦魏理仕2019年第一季度報告，盡管紐約市的經濟基本面強勁甚至有所改善，但零售市場開始出現空置率下降和租金下降的情況。根據紐約房地產董事會報告，除時代廣場和聯合廣場除外，17個商圈中的15個租金在下跌，其廣度乃該機構發布報告18年來首次。租金高的社區——上第五大道，麥迪遜大道，蘇荷區和先驅廣場跌幅最大。其中租金最高的第五大道（上區）從第49街到第60街同比下滑18％，從每平方英尺3295美元降至2694美元。在此期間，空置店面的數量也增加了1.4％。
C＆W的經紀人兼零售服務高級主管邁克爾·阿紮裏安表示，時代廣場比紐約市的其他零售市場更加穩定，因為它是主要的旅遊目的地，並提供大量的體驗式零售，這比許多傳統的零售市場更大。
很少有傳統零售商能夠支付每平方英尺每年超過250美元的租金——但是房東堅持要求在第五大道和時代廣場等黃金地段每平方英尺400美元和每平方英尺2,000美元。
時代廣場/來源：Eater NY（紐約食客）
居民們說他們認為連鎖商店搬進來時很糟糕——但沒有商店更糟糕。 “這個街區真是太糟糕了。首先是可愛的個體商店被Burberry，Coach和Juicy取代，現在這些商店空無一人。甚至我的孩子都註意到了，“38歲的Allison Smith說，他是一位住在西村12年的建築師。據城市規劃的經典《美國大城市的生與死》一書，臨街商店的衰落意味著失去活力的社區與高發的犯罪率（商店帶來的是人流和一雙雙眼讓街頭犯罪無處藏身）。
以至於紐約市長Bill de Blasio去年曾表示，他希望懲罰那些空置店面的房東。
“我非常有興趣爭取通過空置稅，去影響那些將店面長期空置的房東，因為他們正在尋求最高的租金競價，但他們會使社區陷入困境，”他在WNYC上說。 “這是我們可以通過奧爾巴尼完成的事情。”
同時，紐約市的最低工資標準也以每年約10%的速度上漲，不過即便達到每小時15美元，以每周工作40小時計，每月約2500美元收入的商店收銀員或者快餐廳服務生（快餐廳無小費）也很難在曼哈頓生存。
《大西洋月刊》則認為美國零售業正在重塑的趨勢不可避免在紐約刻下烙印。顯然，網購正在崛起，消費者每天花更多的時間盯著瀏覽器窗口而不是商店窗口。在大蕭條之後，這個國家擁有太多的商店——人均購物實體空間是德國的10倍，是英國的5倍多，曼哈頓的蕭條是百貨公司和櫥窗商店（StoreFront）過度建設的後果，而不是零售業終結。
隨著電商的席卷，曼哈頓街邊店面從娛樂和電子產品轉變為服裝和藥品食品，最大的贏家就是你絕對無法從倉儲空間中得到的東西：熱餐或冰咖啡。根據Cushman＆Wakefield的數據，“食品和飲料”是紐約市過去三年中最大的新零售物業租賃類別。快餐/休閑餐廳結合了快速服務和高品質食材，如Sweetgreen和Chipotle，在過去10年中增長了105％。
然而“曼哈頓是餐飲城，而不是美食城，”紐約大學城市政策和規劃教授米切爾莫斯說。 “就像沒有人熟悉或關心烹飪一樣。年輕人幾乎不知道如何煮咖啡。“雖難聽卻是實話。在過去的十年中，紐約市增長最快的連鎖店是Dunkin’Donuts，自2008年至2018年新增了271個新店。意味著該市每12天就有一家新的Dunkin。*
在這方面，紐約市符合美國全國趨勢。自2012年左右以來，餐館消費激增，特別是年輕人，富裕人士，受過教育的人和城裏人。對於最富有的20％，自2012年以來，餐館支出的增長速度是家庭食品支出的兩倍，25歲至34歲的美國人現在花費了大約50%的消費在餐館（1904年，90％的食物在家中消費。）這在是史無前例的。
曼哈頓的高額房產單價同樣影響到國內買家；某國內排名前三的資產管理機構代理的曼哈頓公寓多年僅賣出一套（以超過100萬美元成交），而倫敦同一時期賣出約20套（均價約30萬英鎊）。
不過店面零售的人（房地產開發商，房東和零售公司）告訴我們不要擔心。隨著時間的推移，這只是一種“過渡性”的局面。房地產和零售公司的權威調查聲稱曼哈頓的整體空置率僅為10％。
參考來源：紐約時報、紐約郵報、大西洋月刊、Zerohedge