最近談到多倫多好地點Condo和House 出租的現金流非常可觀，我以前的文章也總說因為加拿大的房貸利率目前處於歷史上相當低的水準，在多倫多買房出租投資實際上非常合算。而很多不看好多倫多房地產市場的人士的一個重要理由就是多倫多的房產靠出租幾乎沒有現金流。
多倫多房產投資中立竿見影的現金流我們都是談的同一個地方的投資，結論的分歧之所以這麼大，主要是怎麼看待房貸月供的本金部分。非專業房產投資者認為房貸月供是每個月定期從銀行帳戶扣走的，裏面雖然含了一部分本金，但都拿不到手，不能馬上變現，所以本金不應該算進去，只有帳面現金流才唯一算數。這種偏面的認識影響了很多人的投資決定，耽誤了很多人的投資良機，很是可惜。
其實，加拿大銀行的房貸產品中有一些是可以做到每月還貸只付利息，不付本金的，或者是每月還貸中大部分只付利息，不付本金。房產投資者在做房屋貸款時如果得到專業指導，其實大部分人都應該選擇這種產品。
最近本地一個大銀行最新推出的貸款產品尤其適合我們房地產投資者，在這裏我需要專門介紹一下。
以前銀行的房貸做HELOC （房屋抵押授信）時，從大約2年前開始只可以做房價的65%，這65%部分 的房貸可以是open 的貸款，每月只付利息，不付本金。但因為open 貸款的利率比較高，大部分人都把這65%部分的房貸 鎖定(closed) 幾年，例如2年固定2.49%，而這期間，每月還款時，月供的本金部分自動回到HELOC的信用部分，可以隨時再借出來，只要付利息就行（利率是Open 的利率），還回去就不用付利息。本金又借出去的部分積累多了，同時短期內不准備還上的話，這部分也可以再鎖定貸款(closed) 幾年，降低借貸成本，以後的本金也是同理。總之，這65%部分的借貸額可以迴圈重複使用。
該大銀行最新推出的貸款產品，是65%部分 房貸以外的那部分5% – 15% 的房貸（只能是鎖定closed 的貸款），每月還款時，本金部分也可以自動進入到那65% 的授信部分，也可以隨時再借出來，只要付利息就行（利率是Open 的利率），還回去就不用付利息。最終的結果就是，全部的房貸，即使貸款比例80%，都可以做到只付利息，不付本金。這樣可以大大提高資金的使用效率，把錢用活用到極致。
下表是以我最近代理的一個在多倫多市中心距Bloor/Dufferin 地鐵站只有500米的一個二層，半獨立屋Duplex為例，買家如果採用該銀行最新推出的貸款產品，計算出的靠出租平均每月產生的現金流。即每月馬上可以到手的現金流有$1499，非常可觀，頂上一個普通打工的月收入了。
這種貸款產品同時對大部分房產投資者和所有自住房擁有者都帶來一個重大優點，就是降低了投資風險（購買自住房嚴格來說也是投資）和月供的壓力。
例如，購買100萬的房子，首付25%，貸款75萬，按2年固定2.49%的利率，房貸月供大約是$2955，這其中平均含的本金部分大約是$1458，利息是$1496，基本各一半。如果採用傳統的貸款，一旦簽下房貸，供房貸的幾年至幾十年期間，不管借款人的經濟狀況發生了什麼變化，即使工作丟了，每月還款$2955（幾年後可能會更高）是很難改變的。理論上實在困難的話，可以跟銀行商量，但是可調整餘地不大。
而如果採用該銀行最新推出的貸款產品，一旦家庭經濟狀況發生變化，月供壓力陡增時，可以馬上把月供的本金部分拿出來做資金周轉，每月只還利息，不還本金，一下子月供壓力就減少了一半，大大減輕負擔。雖然多付出一點點利息，但是保住了房子，爭取到了時間，以時間換空間，通過整盤部署，可以利用多種辦法走出僵局，使投資盈利達到最大化。