Tag: 多伦多房产投资

房產交易長久以來是一種被人們廣泛認可的投資渠道，因此人們在買房時不僅權衡自身住房需求，也兼顧升值空間，所有人都希望自己所購房屋有持續穩定的升值前景，在一段時期內能夠獲得一定收益。

近些年加拿大房地產市場捷報連連，每年的價格增長有目共睹，這樣收益高的投資方式吸引了一大批華人投資客，再加之中國新移民的湧入，使得房產市場中華人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作為加國房地產市場備受關注的兩大房屋類型，推動著加國房地產市場前進，主導著房地產價格及趨勢，但也讓不少投資人對此舉棋不定，他們常常產生投資哪類房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜許多的事實毋庸置疑，但僅僅考慮數額大小是不夠的

城市中心的便捷是偏遠地段不可相比的，投資前景相較也更為樂觀，這些都是市中心房屋熱門的重要原因，但市區房屋價格的居高不下讓許多人望而卻步。包括多倫多在內的一些加國大城市，市區中心地帶的House房屋數量稀缺，想要在這些寸土寸金的黃金地段買下一套House房屋所需承受的價格之高可想而知，對於絕大多數人來說，市區內的Condo更經濟實惠。Condo住宅的價格往往遠比House要低，正由於相比之下的低價格優勢，使得投資客進入Condo市場相對容易，而且一旦買入便是享受市中心的現代化生活方式和高端的生活品質。House雖然價格堅挺，但回報率多年都略勝一籌，因此對於投資來說兩種戶型各有千秋。

為了更好地讓大家直觀了解房屋購置以及養護花費，能夠更好的核算投資回報關系，我們還是要用一些具體數據來分析。

國內房價前幾年的瘋漲，一路衝高的國內房屋價格，使得很多投資者對於國內房產市場價格泡沫的擔憂愈發嚴重，海外市場的相對穩定吸引了他們的目光，不少人還總結出國內大城市房屋價格過高，多倫多房價便宜的結論。但是這種粗糙的一概而論並不准確，房價的高低，不論在世界的哪個角落，都要結合戶型和地段。

舉例來說：在多倫多市中心買一間650尺的一室公寓單元，基本等值於多倫多邊郊西北面的3臥House，因此從這一角度來說，遠離市中心就能享受更大住房面積的享受，並且價格適中；Yonge和Eglinton區域，一個小小的兩層、三臥的House就要花費百萬，然而同區兩臥的Condo大約花費37萬多。所以想要在市中心住的寬敞，擁有更大的住房面積您就要花更多的金錢投入。盡管房屋價格在購房過程中顯得尤為重要，但是不能成為唯一的評判標准，房屋的綜合素質才是真正影響將來升值空間的。

• 購房、養護成本

拋開每月貸款和管理費，還要計算其他費用花銷，才能更全面的判斷Condo和House哪個更合適自己，例如：土地轉讓費、房屋保險、地稅等等，這些開銷金額可能因為房屋情況變得相差很遠。

其中房屋保險就是一個明顯的例子。Condo的管理費中包括的火災、水災的不可抗災害保險是普通House本身沒有的，House加上這兩種保險險種就要加收不少錢。並且，購買House其實就是購買整個建築，對其來說要考慮的方面比買Condo更廣，自然災害、下水道等等。

地稅、貸款、貸款保險等開銷都有專業的數學公式計算，與房屋大小、價格掛鉤，Condo和House對於這些方面的開銷相差有時非常驚人。多倫多平均House的地稅$3000多一年，而Condo則在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花費，隱性成本也需要考慮。House需要更多時間去保養，除草、鏟雪、植樹、維修等等都是不可少的，年齡較大的House會讓養護費用一下增加許多。相對來說，Condo就比較省力，每月交付管理費Condo統一會幫住客解決這些煩惱，但也有人認為Condo管理費有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下來也要$5000，因此管理費一說一直以來都仁者見仁智者見智。

Condo房屋再怎麼升級也只需要改進單元內部，不會涉及到外部“大件”，而House則不同，房頂翻修、窗戶更換、後院設計、車道鋪路等等都會涉及，這些大動所要付出的花銷也是不可估量的，House房屋有時出現的一點點瑕疵，需要花費更多的時間精力以及金錢來修補。這也是對於忙碌的白領、以及年邁的老人喜歡住Condo的一大原因。

從另一個角度來看，House不需要每月按時交納管理費，即使有需要維修的東西，也可以根據自己實際情況進行安排，對於資金流來說也更為靈活。

• 投資潛力

從投資的角度來說，由於House房屋包括了土地的價值，投資前景更樂觀一些。House的價值不僅只是建築的價值，也包含了土地的價值，市中心的房價高一定原因也是與高土地價格有關，也因此更有升值空間。

Condo房屋由於土地價值稍顯薄弱，同地段的升值空間會比House小一些，另外Condo還面臨較強的“新舊”問題，Condo的生命周期比較短，通常以10年為分界限，10年內的價格增長普遍較好，因為人們總是喜歡“新”事物。眾所周知，隨著Condo年齡的增加，其內部設施就會越顯老舊、跟不上時代，因此也就難以吸引人們了。

TD銀行對於Condo市場的調查顯示，39%的Condo購房者將Condo當成投資，希望賺取每月的房租；37%計劃將來適當時機搬入所購的投資Condo房，以在有生之年享受House和Condo兩種房型。事實上，26%的加拿大Condo購買者都不將所購Condo當做自住房屋。購買Condo而後將其出租是普遍的投資方式，也可以說是省力的方式，因為只要找到合適的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去進行維護。

盡管很多人投資Condo，但還是有相當部分的人堅持投資House，認為House的投資比Condo更有價值，也願意為以後的收益在前期承受更多付出。

其實投資不單單看回報，還要看投資者自己的能力，這種能力包括風險的承受能力、家庭經濟能力、平時照顧看管的能力。無論哪種投資都不能太過盲目，對於房產投資更要聽取有專業知識的人的意見，咨詢有經驗的房產經紀以及貸款投資分析師，畢竟房產買賣不是一筆小數目。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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奧克維爾（Oakville）南鄰安大略湖，是位於多倫多西部的一個風景優美的小城。由於距離多倫多市中心只有30多公裡的路程，在多倫多上班的人士，可經QEW或者403高速直接驅車前往，也可以坐Go Train的輕軌列車來回，大約半小時就能到達，因此歷來受到當地白領階層和富裕人士的喜愛。

近年來，隨著多倫多華人移民的逐步增加，原先大部分華人新移民的定居點，諸如世嘉堡、北約克和列治文山等地區的族裔結構正迅速改變，房價也在經歷了多年的快速攀升後，讓有些朋友們覺得心有不甘了。相比起來，奧克維爾由於其出色的基礎教育和相對較低的房價，正日益受到華人朋友們的青睞。奧克維爾在今年MoneySense雜志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳養育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多倫多地區的一顆璀璨明珠。接下來，就讓我把奧克維爾的兩大優勢細細道來。

優秀的公立中學

18萬人口的奧克維爾，基礎教育非常發達，整個地區擁有9所私立小學、3所私立中學、和兩所12年一貫制私校。其中既有名聲在外的百年老校Appleby College，也有不被我們所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奧克維爾的公立學校共30所，其中小學24所，中學6所，六所公立中學都很出色，這也是許多華人朋友搬來奧克維爾的一個重要原因。

6所公校中最年輕的當屬Garth Webb中學，成立於2012年，雖然建校時間短，但在今年的菲莎排名中還是取得了72的好成績。去年奧克維爾排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成績也很理想，排名第9。不管是最新排名還是過去5年的平均排名，全部六所公校都進入前80，體現了本地一貫優秀的教育水准。

下圖按過去5年的排名順序做了彙總，從結果看，非常有趣的是，這個排序嚴格地吻合每所學校所對應的家庭收入排序。

奧克維爾公立中學的5年排名

溫和的房價

奧克維爾的房價和多倫多其它區域類似，呈現著穩步上升的趨勢，總體漲幅還是比較合理的，為新進入者提供了比較好的購入機會。

這裡以獨立屋在各區域的價格變化來觀察各區域價格走勢，參照多倫多地產局（MLS）的獨立屋Benchmark價格（基准價格），此數據比平均價格更能說明各區域間相對價格差異。

從數據上看，從2012年至今的三年多時間裡，漲幅最大的是列治文山和萬錦的獨立屋，分別達到32.9%和31.4%，其次是多倫多的C14區、密西沙加和C13區，為24.8%、23.7%和23.2%，奧克維爾漲幅最小為20.1%。

2012年以來大多倫多各區的獨立屋價格漲幅 2012年以來大多倫多各區的獨立屋基准價格變化趨勢

上圖是各區域的獨立屋價格走勢圖，紅色線條代表奧克維爾。總體來看，多倫多C14、C13區的獨立屋價格依舊遠遠領先，密西沙加的獨立屋基准價雖然最低，但漲幅超過C13區，奧克維爾和萬錦則互換了位置。在2012年，列治文山、萬錦的獨立屋價格和奧克維爾還相差不大，但從2014年開始，漲幅則明顯超過奧克維爾，以同樣的獨立屋基准價格衡量，目前列治文山高出奧克維爾約14%，萬錦高出奧克維爾約6%。

當然，各位可能會從以上數據得出不同看法，打算買房的朋友覺得開心，而已經置業的朋友又可能覺得升值不快、心有不甘。但換個角度思考，恰恰因為如此，富裕而教育資源發達的奧克維爾才具備了良好的抗風險能力，隨著華人朋友的不斷遷入，未來的升值空間還是非常值得期待的。

筆者心得

我本人也曾居住在北約克，後來搬到奧克維爾的主要原因也是被其合理的房價和優秀的學校所吸引。另外，整個城市所散發出來的那種寧靜、友好和優雅的氣質，特別打動我。每到夏天傍晚，夕陽西下，踩著灑落在林蔭小徑上的落日余暉，一路漫步來到美麗、靜謐的安大略湖邊，那是一件多麼愜意的事啊！

（學校排名數據來自於安省菲莎排名報告，由於本年度菲莎報告未公布家庭收入數據，本文采用了上一年報告中的數據；房產數據來自於多倫多地產局MLS）

 

蔣蓓專欄全集

 

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在外國人購買房產方面，加拿大的政策相對開明。大多數情況下，這是一個簡單的過程。無論是用於生活還是投資，多倫多房地產是全球最具吸引力的市場之一。從法律的角度來看，在多倫多置業的外國人享有和加拿大居民同等的財產所有權。

如果你計劃每年在加拿大居住少於6個月的時間，你就被認定為非居民，但你仍可開一個銀行賬戶和置購房產。如果你在加拿大停留的時間長達6個月或以上，則必須申請移民身份。外國人在多倫多置業時，沒有購房數量和類型等方面的限制。外國人可以自由地擁有自己的房產及在裡面生活，或者把房產租出去創收，或者當他們選擇將房產傳給繼承人或受益人時而出售房產，不受任何限制。外國人同樣有資格申請貸款購買房產，但貸款必須是由加拿大專業的金融機構或抵押貸款機構發放。

外國人應與有信譽的房地產經紀人合作。而選定的房地產經紀人應與買方合作，以了解客戶到底在尋找什麼類型的房產，並有能力代表客戶去尋找房源。通常，買方無需支付房地產產經紀人費用，因為房地產賣方或開發商會補償房地產經紀人。不過，在購房過程中，也會產生一些需要買方支付的費用。這些包括但不限於：

1. 律師費
2. 房產檢查費
3. 土地轉讓稅
4. 其他交易成本

在某些案例中，房地產經紀人要同時代表買方和賣方。在這種情況下，房地產經紀人必須預先向雙方披露這一事實，避免任何利益衝突。當與房地產經紀人合作時，外國客戶必須與其簽署一份買方代表協議，這意味著客戶只與該房地產經紀人合作。外國買家也需要一位加拿大律師的服務，房地產經紀人應該能從他們的專業領域推薦一位好律師。

實際的購房方式可有以下幾種：

1. 國外買家親自來多倫多。這始終是首選方法，這樣買方能夠親自看房和簽署文件。

2. 本次購買可以通過代表外國買家的授權委托方式進行。但授權書應由加拿大律師或當地的加拿大使館、加拿大領事館來安排。

3. 購買也可通過使用各種紙張和電子的組合方法直接進行，包括傳真、快遞、電話、Skype和FaceTime，這樣買方不必親自來加拿大簽署文件。

總的來說，外國買家在多倫多置業的實際過程遵循以下步驟：

1. 國外買家找一個好信譽的房地產經紀人合作。

2. 買方與房地產經紀人討論想購房的一種或幾種房產類型。

3. 然後，房地產經紀人搜索符合買方要求的房產類型。

4. 一旦買方滿意房地產經紀人鎖定的房產，買方和房地產經紀人可以進一步簽下書面買方代理協議，明確該房地產經紀人專門為買方服務及買方有意購買的房產類型。

5. 買方房地產經紀人提出了一個價格範圍建議，由買方決定報價呈現給賣方。

6. 接著，買方房地產經紀人將所有必須的信息收集起來整理到報價中，並提交給賣方的房地產經紀人。

7. 買方房地產經紀人與各位賣家及他們的房地產經紀人談判，商定賣方能夠接受的價格和條件/條款。

8. 一旦條款達成一致，雙方均已簽署最終報價，買方房地產經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給買房代表律師，賣方經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給賣房代表律師。買方律師與賣方律師合作，檢查房產所有權，剩余問題都解決後，就到市政當局進行交易登記。

9. 雙方律師就所有銷售條款達成一致後，完成注冊和關閉交易。最後，買方獲得房產所有權和鑰匙。

必須指出的是，在大多數加拿大房產交易中，買方通常需要兩場、在某些情況下甚至三場的房屋檢驗。第一次在報價後進行，檢查房產是否有需要解決的問題。如有，應該有協議規定賣方會解決問題。某些問題必須在房產出售前解決，否則貸款人（如有）不會為交易提供貸款，房產保險公司也不會為房產提供保險。接下來的檢查發生在問題解決後，交易關閉前。通常，買方在報價時需支付至少相當於購房款10%的押金給賣方，以向賣方表明買方誠意。

 

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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目前，多倫多和溫哥華是加拿大最火熱的房地產市場，在這兩個都會地區，即使是普通的獨立屋都索價100餘萬元，豪宅的售價更是高得幾近離譜。由於加國房貸利率極其低廉，就業市場也比較穩定，溫、多兩地的獨立屋相當搶手，形成了買家多於賣家的賣方有利的市場。

根據蘇富比提供的統計數據，今年上半年，溫哥華地區價格400萬元以上的豪宅銷售量暴漲71%，在大多倫多地區也躍升72%。蘇富比預測，在多倫多和溫哥華對價格達到100萬元的共管公寓（這是蘇富比界定豪華共管公寓的標准）的市場需求，將繼續維持強勁，尤其是在市中心地區。那究竟在多倫多購買公寓期房項目有什麼要注意？金牌經紀江曉清帶給你以下實用資訊：

一、法律

當你從開發商手中購買新建Condo公寓時，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最權威的法律依據和保障。

二、買家保護

• 當你購買新建公寓時，你有權在10天的冷靜期內取消購買。這裡提到的“10天”法律上定義為：自你收到的最後一份雙方全部完成簽字的購買和銷售合約或房屋聲明書（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
• 房屋聲明書（disclosure statement）中任何內容更改之後，你有權在10天內取消購買協議（例如，聲明書中有明顯的改動）
• 如果你取消了購買，開發商必須償還你的所有定金付款及可能支付的利息。
• 開發商必須將你所支付購房定金存入信托
• 未經您的同意或法院命令，開發商不能終止與你的購買和銷售合約
• 像其他所有的新房一樣，新建公寓受到安大略省新屋保修計劃法案監管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

溫馨提示

購買新建公寓並不意味著你可以省去驗房步驟（它會幫助你做出明智的決定，並了解房屋的狀況和真實價值）。

三、開發商的義務

• 采取一切合理措施，按時完成公寓建設項目（如果你的公寓房無合理理由的拖延交房，你可能有賠償的權利）。
• 不能延遲注冊需要建立公寓公司法律文件。
• 為你提供房屋聲明書（disclosure statement）。

四、房屋聲明書（disclosure statement）

開發人員必須為您提供一份包括以下內容的房屋聲明書：

• 物業描述（如土地和建築周邊及單位的界限）
• 開發商有意向出租的單位數量——如果開發商打算繼續保留房屋單元的所有權，則開發商成為該單位的擁有者，並可以控制一些公寓運作上的事務（共管式公寓法沒有限制購買者的單位購買數量）
• 對未完成的公共設施，開發商要公布預計開始建設和結束的日期
• 該公寓公司目前的預算和開支——開發商必須公布第一年運營的預算收入和支出，並應顯示支出細項，如員工、維護和公用事業等費用（這些信息能讓你能夠合理計劃第一年的每月管理費。並且，如果發現報告中顯示了開發商推遲了一些開支，或者部分開支沒有包括在第一年預算，那麼你也能做好管理費增高的准備）
• 該公寓的聲明——包含公寓的基本規則，規定了你的單位和公共設施的定義（包括你擁有的百分比比例），並顯示每個業主必須在每月繳納的公寓管理費金額
• 公寓的章程、規則和限制——其他一些關於單位和公共事項的細則（例如，可能會限制寵物大小或數量；你可以使用百葉窗/窗簾的色彩；如果想出租你的單位，你應該提供某些文件等）

五、管理費的上漲

新公寓業主有時會對大幅增加的公寓管理費感到驚訝和不滿，這種大幅增長最常可能發生在第二或第三年。

開發商雖然在房屋聲明書中已經預計規劃了每月的開支，但是直到董事會接管，並進行第一次准備金研究後你才能開始知道維持建築物的真實成本。

六、公寓保險

屋主需要了解公寓的保險能夠償還哪些損失，因為房屋的一些損壞和維修費用可能是非常昂貴的。了解公寓的保險，也能幫助你決定是否需要購買自己的保險。

七、購買之前

在購買新建房屋之前，一定要仔細閱讀房屋聲明書（disclosure statement）和公寓提供的預算，並與專業的律師、地產經紀或者會計人員進行溝通，多問幾個如下問題：

• 在第二個財政年度，管理公司有多大可能提高管理費？
• 是否有任何推遲交付的公寓開支會導致屋主的開支增加？
• 較之其他擁有相同水准公寓公共設施的樓盤，這裡的管理費是否合理？
• 是否所有的水電等公共事業費包含在每月的管理費中？如果沒有，那麼你是否能夠承擔每月這些額外的開銷
• 第一財年的儲備基金是否只有管理公司預算的10%？（這是最低的儲備基金額度。這也意味著屋主們對儲備基金的貢獻可能要迅速增加，在第二財年，這可能會影響你的管理費）
• 有多少單位開發商想要保留產權並進行出租？
• 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
• 公寓本身管理公司的保險能夠保障哪些東西？多少金額？

眼下的大多地區公寓市場依舊非常火爆，不少海內外投資客都看好這個穩定且繁榮的市場。作為一項投入和回報都比較穩定的投資項目，能夠認清其中的一些風險，尋找到一個專業的從業人員想必更能為你的投資保駕護航。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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