Tag: 加拿大独立房

上期的投資系列裡，我們列舉了一系列投資Condo和House的主要差異，但精明的投資者更樂於看到的是那些實實在在能說明問題的數字。對於市場的把握對於買賣雙方來說都至關重要，作為投資者一定想要最大化自己的投資收益，那麼對於今年至今為止大多地區Condo和House哪一類更有投資前景呢？

加拿大最大的銀行之一——TD銀行在今年三月時就已指出大多地區房地產正明顯分化為Condo及Single Family Home兩種房屋類型市場，整體市場形勢也被這兩種房屋類型牢牢把控。

TD銀行經濟學家Derek Burleton和Diana Petramala提到人們對於大多地區房屋的熱推與執迷模糊了一些本該存在的較大差異，比如905地區與416地區、獨立式住宅與公寓、新房與舊宅。

• Single-family homes

如果說近一段時間裡多倫多房地產市場紅火熾熱，那麼我們可以毫無疑問的說這把點燃市場的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市場超“熱”

就今年一月來說，大多地區Single-family home的價格就已經上升了12%。這一收益增長遠遠高出其他類型房屋，但如果您經常關注房市，那也會發現其實從銷售量遠低於歷史正常水平。

TD銀行指出2013年大多地區二手房交易中，Detached房屋銷售量達到43,000起，其中新建房僅有9,900起，而在2002年時，新建房達到22,000起。經過這樣一比較，我們就能直觀的發現價格增長極大程度是因為短缺的供給所導致。“稀缺”成為了房屋市場的主要問題。

尤其在多倫多市中心，人們現在已經很難發現新的在建獨立屋，每一所在建獨立屋相對應會有三座在建新Condo，可見這一比例相差極大，人們哄抬獨立屋的價格也是事出有因。

• Condos

盡管新建的Single-family homes數量有限，新屋銷售增長依舊達到了70%，想必聰明的讀者一定也發現了其中的奧秘——Condo市場拉動是新屋銷售數量的主力。

較之過去，如今過多的在建公寓的確對出售價格有了一定的施壓。TD銀行公布新Condo的平均市場價格普遍在$545,000，舊Condo的均價則相對要低不少，為$347,000。另外，新建Condo住房面積有縮小的趨勢，較之2005年925英尺的平均單位面積，今年一月已經縮至798英尺。

今明兩年預計將有70,000新單元會進入市場（兩倍於歷史平均水平），銀行認為，短期內現狀不會改變，現今存在的這些數據差距將不會明顯縮小。

有評估機構稱加拿大房價被高估了21%

在大多地區內建造經濟性強、利潤高的高層建築項目成為了開發商發展的重點，因此近年來公寓建築樓層越建越高，開發商也越來越傾向於建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高樓形勢，而如今，這一比例已上升到了60%。這些最終導致過量的新建Condo使得公寓轉售市場競爭激烈，價格也越壓越低。

• Rental market

TD銀行還對熱衷出租市場的投資者發出了一些警示。近期有預估顯示26%的多倫多公寓並非業主自用，而是對外出租，平均月租維持在$1,700。

如果房屋價格有所下降，投資者將面臨更多的轉售風險

目前各類房屋的良好勢態讓GTA房屋市場充滿神秘，各類房屋市場按各自方向發展又互相牽恆。

就當前905地區形勢來看，低層建築例如Single-detached和矮層公寓預期會比高層建築更有前景，當然投資者也要根據地理位置、社區情況酌情選擇。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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房產交易長久以來是一種被人們廣泛認可的投資渠道，因此人們在買房時不僅權衡自身住房需求，也兼顧升值空間，所有人都希望自己所購房屋有持續穩定的升值前景，在一段時期內能夠獲得一定收益。

近些年加拿大房地產市場捷報連連，每年的價格增長有目共睹，這樣收益高的投資方式吸引了一大批華人投資客，再加之中國新移民的湧入，使得房產市場中華人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作為加國房地產市場備受關注的兩大房屋類型，推動著加國房地產市場前進，主導著房地產價格及趨勢，但也讓不少投資人對此舉棋不定，他們常常產生投資哪類房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜許多的事實毋庸置疑，但僅僅考慮數額大小是不夠的

城市中心的便捷是偏遠地段不可相比的，投資前景相較也更為樂觀，這些都是市中心房屋熱門的重要原因，但市區房屋價格的居高不下讓許多人望而卻步。包括多倫多在內的一些加國大城市，市區中心地帶的House房屋數量稀缺，想要在這些寸土寸金的黃金地段買下一套House房屋所需承受的價格之高可想而知，對於絕大多數人來說，市區內的Condo更經濟實惠。Condo住宅的價格往往遠比House要低，正由於相比之下的低價格優勢，使得投資客進入Condo市場相對容易，而且一旦買入便是享受市中心的現代化生活方式和高端的生活品質。House雖然價格堅挺，但回報率多年都略勝一籌，因此對於投資來說兩種戶型各有千秋。

為了更好地讓大家直觀了解房屋購置以及養護花費，能夠更好的核算投資回報關系，我們還是要用一些具體數據來分析。

國內房價前幾年的瘋漲，一路衝高的國內房屋價格，使得很多投資者對於國內房產市場價格泡沫的擔憂愈發嚴重，海外市場的相對穩定吸引了他們的目光，不少人還總結出國內大城市房屋價格過高，多倫多房價便宜的結論。但是這種粗糙的一概而論並不准確，房價的高低，不論在世界的哪個角落，都要結合戶型和地段。

舉例來說：在多倫多市中心買一間650尺的一室公寓單元，基本等值於多倫多邊郊西北面的3臥House，因此從這一角度來說，遠離市中心就能享受更大住房面積的享受，並且價格適中；Yonge和Eglinton區域，一個小小的兩層、三臥的House就要花費百萬，然而同區兩臥的Condo大約花費37萬多。所以想要在市中心住的寬敞，擁有更大的住房面積您就要花更多的金錢投入。盡管房屋價格在購房過程中顯得尤為重要，但是不能成為唯一的評判標准，房屋的綜合素質才是真正影響將來升值空間的。

• 購房、養護成本

拋開每月貸款和管理費，還要計算其他費用花銷，才能更全面的判斷Condo和House哪個更合適自己，例如：土地轉讓費、房屋保險、地稅等等，這些開銷金額可能因為房屋情況變得相差很遠。

其中房屋保險就是一個明顯的例子。Condo的管理費中包括的火災、水災的不可抗災害保險是普通House本身沒有的，House加上這兩種保險險種就要加收不少錢。並且，購買House其實就是購買整個建築，對其來說要考慮的方面比買Condo更廣，自然災害、下水道等等。

地稅、貸款、貸款保險等開銷都有專業的數學公式計算，與房屋大小、價格掛鉤，Condo和House對於這些方面的開銷相差有時非常驚人。多倫多平均House的地稅$3000多一年，而Condo則在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花費，隱性成本也需要考慮。House需要更多時間去保養，除草、鏟雪、植樹、維修等等都是不可少的，年齡較大的House會讓養護費用一下增加許多。相對來說，Condo就比較省力，每月交付管理費Condo統一會幫住客解決這些煩惱，但也有人認為Condo管理費有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下來也要$5000，因此管理費一說一直以來都仁者見仁智者見智。

Condo房屋再怎麼升級也只需要改進單元內部，不會涉及到外部“大件”，而House則不同，房頂翻修、窗戶更換、後院設計、車道鋪路等等都會涉及，這些大動所要付出的花銷也是不可估量的，House房屋有時出現的一點點瑕疵，需要花費更多的時間精力以及金錢來修補。這也是對於忙碌的白領、以及年邁的老人喜歡住Condo的一大原因。

從另一個角度來看，House不需要每月按時交納管理費，即使有需要維修的東西，也可以根據自己實際情況進行安排，對於資金流來說也更為靈活。

• 投資潛力

從投資的角度來說，由於House房屋包括了土地的價值，投資前景更樂觀一些。House的價值不僅只是建築的價值，也包含了土地的價值，市中心的房價高一定原因也是與高土地價格有關，也因此更有升值空間。

Condo房屋由於土地價值稍顯薄弱，同地段的升值空間會比House小一些，另外Condo還面臨較強的“新舊”問題，Condo的生命周期比較短，通常以10年為分界限，10年內的價格增長普遍較好，因為人們總是喜歡“新”事物。眾所周知，隨著Condo年齡的增加，其內部設施就會越顯老舊、跟不上時代，因此也就難以吸引人們了。

TD銀行對於Condo市場的調查顯示，39%的Condo購房者將Condo當成投資，希望賺取每月的房租；37%計劃將來適當時機搬入所購的投資Condo房，以在有生之年享受House和Condo兩種房型。事實上，26%的加拿大Condo購買者都不將所購Condo當做自住房屋。購買Condo而後將其出租是普遍的投資方式，也可以說是省力的方式，因為只要找到合適的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去進行維護。

盡管很多人投資Condo，但還是有相當部分的人堅持投資House，認為House的投資比Condo更有價值，也願意為以後的收益在前期承受更多付出。

其實投資不單單看回報，還要看投資者自己的能力，這種能力包括風險的承受能力、家庭經濟能力、平時照顧看管的能力。無論哪種投資都不能太過盲目，對於房產投資更要聽取有專業知識的人的意見，咨詢有經驗的房產經紀以及貸款投資分析師，畢竟房產買賣不是一筆小數目。

 

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