最近我跟客人談起房產投資，很多客人都抱怨在多倫多目前的市場，投資房子幾乎沒有什麼現金流，包括Condo，Condo投資雖然容易，但升值潛力比較差。不可否認，如果只是籠統地談論多倫多整個的Condo 市場，出租的話是幾乎沒有什麼現金流，而且很多老舊的Condo 和地點差的Condo 這麼多年幾乎沒怎麼升值。投資Condo，地點尤其重要。而買Condo樓花，等待的時間太長，4,5年時間中可變因素太多，風險其實不小，關鍵價格也不便宜，買總價高的Condo樓花尤其不合算。
轉讓樓花的極大優勢以及高投資回報率操作分析仔細分析現金流的話，出租沒有什麼現金流是指帳面現金流，但因為現在貸款利率比較低，還貸款部分中本金積累的淨值現金流還是比較可觀的，回報率遠大於銀行的定期儲蓄利率。至於投資什麼樣的Condo，其實最賺錢、最有效率、回報率最高的是買一些快要交樓或者已經拿鑰匙的轉讓Condo樓花。
轉讓Condo樓花的好處有以下幾點：
1.轉讓價低於市場價很多；
2.可以馬上看到房子，沒有遠期交房的各種風險；
3.趁現在貸款比較容易，馬上搞定房貸；
4.很快可以出租，好多萬定金不用閒置4,5年，可以馬上錢生錢，積累資產淨值，淨值正現金流目前是很可觀的；
5.產權過戶後隨時賣房變現都很容易，不像樓花非要等4,5年後才能賣出價值。
轉讓價低於市場價可獲得高收益
轉讓價低於市場價很多，是因為樓花轉讓，建築商基本都不允許公開打廣告（抓到是要罰錢的），只能私下找人轉售。這又不是轉讓件幾十塊錢的衣服，幾十萬的房子哪那麼容易在小圈子裏買賣的，所以轉讓樓花必須低於市場價不少去轉讓，才會有人接手，這跟私賣房子都賣的很便宜一個道理，轉讓樓花還是轉讓圖紙或者時間很短必須轉，私賣難上加難。而這對於懂行的投資者來說則是個大好的投資機會。
至於如何找到遠低於市場價的轉讓樓花，只有找一些很有經驗專業人士，通過特殊管道才能找到。下麵的表格就以一個剛出來的待轉讓的現房樓花為例，計算一下它的現金流和投資回報率。
這個Condo樓花是在多倫多市中心，離多倫多大學、金融區、五大醫院都很近，出租非常搶手，500多尺一室的房子可以租到1800塊。跟轉讓的樓花類似的現房，在周圍區域的市場價格至少是大約42萬到43萬。這個樓花轉讓者是6年半前買的一手樓花，現在因為貸不到款只能低價轉讓。這個樓花買下後可以馬上拿到房子自住或者出租。
從該表可以看到，出租頭2年每月有184塊的現金流，再通過本金的積累，5年靠租金就掙了3萬8千塊，這就是上文說的“可觀”的含義。
最關鍵的是，這個在寸土寸金的多倫多市中心地點的新Condo，每年房價只要上漲5%，通過房貸的杠杆作用和本金回報，就可以達到5年後投資增加1.5倍（150%）的回報。
上面說的投資那個合算的轉讓樓花，5年後可達到比投入的錢增加1.5倍（150%）的回報，這個150%是很粗算的回報率，沒有把樓花產權交接時的各種費用算進去，因為這些費用也都是最初投入的本金，所以該投資最初投入的錢不止9.5萬塊，但另一方面，該轉讓樓花是以低於市場價很多，撿便宜買下來的，計算以後每年房價漲幅應該以市場價（而不是買入價）為基準年增5%計算。所以上篇的投資回報率的計算不是太準確，本篇再稍微準確地計算一下。
說到投資，就是講究用錢賺錢，而且要用盡量少的錢賺最多的錢，即最大限度地追求投資回報率，當然這個最大限度是指在可控風險範圍內。既然這個轉讓樓花的買價比市場價低不少，那持有期間就不能讓這個差價睡大覺，得通過增加房貸（即Refinance,以本文的例子，中文應該叫加按）的方式把差價取出來，取出的錢可以再滾動投資到下一個專案中去。
加按直接導致投入該轉讓樓花專案的全部金額減少，而以後該房產的漲幅是個定數，跟該房產做沒做加按沒有關係，所以加按的最終結果是提高了投資回報率，因為分母減少，分子基本不變。當然這個投資回報率被提高的前提，是租金的淨值現金流加上房價增幅，二者之和是正數的情況下。很顯然，在本例，因為租金收入很高，租售比很好，非常適合通過加按去提高投資回報率。下麵的表格就是在樓花產權交接後馬上加按的情況下，同時把樓花最後產權交接時的各種費用考慮進去，而儘量精確地計算它的現金流和投資回報率。
轉讓樓花的現金流和投資回報率
轉讓樓花市場價 $430,000
大約地稅（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按後總房貸 $322,500
固定房貸利率 2.49%
房貸還款期（年） 30
a 房貸月供 $1,270
b 平均每月地稅 $233
c 每月Condo 管理費 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房貸月供中平均每月含的本金 $619
f 房貸月供中平均每月含的利息 $651
g 出租時，每月供房實際成本(b+c+f) $1,145
h 市場租金（租客另外付電費） $1,800
i 每月帳面現金流 (h-d) $36
j 每月積累的淨值現金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金淨回報率（稅前）(jx12/W) 10.62%
2年累計積累的淨值(j x 24) $15,732
m 2年後預期租金淨回報率（稅前） 8.62%
預期5年累計積累的淨值 $34,884
保守估計，每年房價升值僅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年後價值 127.63% $548,801
升值總回報 （杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回報 （杠杆作用） 32.07%
p 每年總平均投資回報率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年總回報 (p x 5) 207.4% $153,685
買樓花的費用明細和資金運用
最初貸款首付金額 $95,000
政府收的Levy 等雜費 $7,000
律師費 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最終買下房子的全部投入 （不算HST Rebate) $111,600
加按後拿回錢數 $37,500
W 加按後淨投入的全部投資 $74,100
從該表可以看到，加按後雖然表面現金流幾乎為零，但因為房貸利率低，月供還的本金比例很高，同時本金投入少了，所以年租金的淨回報率（稅前）依然可以達到10.6%,這是比較穩定、看得見的回報，大於很多基金的回報，銀行存款那點利息回報就更不用提了。所以這種情況，即使首付的錢都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也沒有太大投資風險。
通過加按，減少投入的錢，而使5年投資回報率超過200%，這是在房價每年增長5%的市場很健康的情況下就很容易達到了，如果這5年中間再加按的話，回報率更遠超200%，這就是房地產投資的魅力。
結合實際情況，我看好的這個轉讓樓花所在區域的Condo 現房，過去5年的房價增幅實際上遠不止年均5%，同時目前該區的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通過靈活運用房貸融資，使投資回報率5年超過200%是很正常的預測。
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