由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。
但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。
听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？
在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。
不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。
”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。
总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。
1、固定资产税
日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。
这里需要注意的是：
毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：
- 发生房产交易，当所有者改变时
- 两种税全年税额的纳税义务者
- 仍然是1月1号登记的所有者
- 通常的房地产交易会在交接的时候
- 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额
2、都市计画税
日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3）
3、物业费/年
根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。
4、物业修缮基金
修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。
5、租赁管理费/年
将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。
6、个人所得税/年
净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。
7、税理士费用
税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。
在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？
以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施：
1、住宅用地
小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分：
固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1
都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1
2、一般住宅用地
住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分
固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1
都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2
3、新建住宅
2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。
- 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内
- 上述以外的住宅 → 3年内
- 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下
税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。
4、如果买新公寓，买一楼
如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。
5、买二手房，房龄越老固定资产税越少
因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。
6、买入新房后，6年以内卖掉
新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。
7、向固定资产税减免制度靠拢
牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。
8、如果重建，在12月31号前拆除旧房
固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。
9、用信用卡支付（有积分制度的卡）
有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。
納税方法：
纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。
到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。
缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。
住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。
当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。
这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。
在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。
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日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。
如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。
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来源：趣日本
责编：Zoe Chan