中國香港二手樓市近期再度冰封后，成交疏落，市場近乎一面倒唱淡二手樓價。
更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅儘管部分二手業主按捺不住，零星減價個案浮現，縱然大規模“劈價潮”尚未出現，但相信二手樓價短期內下跌空間大於上升空間。
樓價走勢本欄早前已論及，與其息息相關的租金將何去何從？暑期租務旺季已過，租金亦隨樓價一樣，個別成交低於市價，沙田第一城低於萬元的租賃成交重現。至於未來跌幅孰大孰小，以史為鑑可帶來啟示。
過去20年，中國香港樓市經歷兩次主要的調整，二手樓市分別於1997年及2008年見頂，及後樓價與租金雙雙回落，但兩者跌幅不盡相同。根據美聯“樓價走勢圖”，中國香港二手樓價於1997年6月底見頂，至1998年6月底，一年間暴跌約41%，同期租金跌幅相對較少，跌約2成半。
該次樓價跌幅遠較租金驚人是由於1997年炒風盛行，不少投資者持有數個物業，而當時按揭利率高達9%，金融風暴發生後，更扯高至逾11%；當時租金回報率（未扣除管理費、差餉及其他費用）雖有4%至5%，但仍遠低於按揭利率，意味著業主放租物業後所收到的租金仍不足以用作樓按供款。手持多個物業的業主面對樓價下跌卻無險可守，只好劈價求售，進一步擴大樓價跌幅。
反觀2008年，二手樓價於3月底見頂，至2009年3月底，下跌約16%，同期租金則跌約21%。與1997年相反，租金跌幅較樓價大，相信是經過1997年洗禮後，中國香港樓市炒風較1997年溫和，加上當時按揭利率於低位徘徊，最高僅得3.25%；而租金回報率有5釐左右，業主放租物業所收到的租金仍能支付樓按供款。故此，更多業主選擇將單位放租，租盤供應增加，擴大租金跌幅。
由此可見，二手樓價及租金的升跌幅還要看按揭利率及租金回報率的變化。雖然近年租金追不上樓價的升幅，使回報率逐步回落，但目前有3%多，相對現時處於2%左右低水平按揭利率為高，租金收入仍能支付樓按供款。
更重要的是，對於早年在樓價較低水平置業的業主，其享有的租金回報率更高！在預期中國香港利率上升緩慢的情況下，現階段業主放租的意願料將較大，相信租金的升幅會有所放緩。
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（互聯網資訊綜合整理）