澳洲房產投資路在何方？看悉尼2030發展新規劃

自NSW新南威爾士州政府推出了以2036計劃為主的一系列城市戰略規劃方案，計劃大力發展三個區域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool組成的都市經濟和地理空間發展新格局。

最近，新州政府又出台了新一輪規劃《A Plan for Growing Sydney》。面對“諸城崛起”，未來澳洲房產投資的風向標是否該做出調整？新規劃背景下，地產界又會掀起一番怎樣的波瀾？未來調整方向又在哪裡？請看悉尼發展新規劃完全解讀。

1、未來未來三十年悉尼的人口增長

報告首先指出，悉尼的經濟體量在快速增長，2031年經濟產能將翻倍，達到每年5650億，由此增加689,000個新工作崗位。與此同時，悉尼人口也在快速增長，未來20年，悉尼人口增加160萬，其中900,000增長會在西悉尼。另外，人口增長的速度將會超過過去20年，這就意味著將需要至少664,000個新建成住宅。當然，人口結構在人口增長的同時也會發生變化，未來悉尼65歲以上人口將超過100萬，等同於15歲以下人口。

悉尼1991年至未來2041年人口的增長

2、悉尼發展規劃說了啥？

“A strong global city”—願景：一個強大又適合居住的國際化大都市

政府目標：

  • Economy – 擁有世界級服務和運輸能力，富有競爭力的經濟體
  • Housing Choice – 滿足居民住房需求和生活方式的城市
  • Great Place to Live – 完善、健康、交通方便的社區
  • Natural Environment – 保護自然環境和平衡發展土地資源

3、如何實現這一願景？

  • 降低交通成本，簡化出行
  • 提供多樣住宅選擇，滿足人口結構變化
  • 修建新設施，支持社區發展和促進經濟
  • 保護獨特的自然環境和開放空間

4、報告中所使用的區域劃分

悉尼下屬六區包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，這些區域將共同交付664,000套新增房屋和安排689,000個新增就業崗位。

  • Central區域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
  • West Central區域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
  • West區域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
  • North區域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
  • South West區域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
  • South區域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland
悉尼地圖

 

5、報告中列出的措施縱覽

  • 加速鐵路站點周邊的城市改建，降低工作出行成本；
  • 增加悉尼CBD國際競爭力；
  • 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
  • 通過投資拉動西悉尼轉型；
  • 加大悉尼Botany港，悉尼國際機場，悉尼第二機場運輸能力；
  • 修建更多基礎設施；
  • 促進悉尼的文化，藝術，旅游和娛樂工業；
  • 保護自然環境；
  • 保持長期可持續性增長。

6、如何增加住房供應

第一，政府將通過與council合作，驗證開發可行性，消除原有的新屋供應壁壘；

第二，擬通過加大投資基礎設施，包括交通、學校、托兒中心、健康設施和娛樂設施，支持新屋供給；

第三，通過優先開發區域項目（Priority Precincts Program）交付價格多樣並實用性強的新屋；通過 UrbanGrowth NSW projects 將多余的政府用地改建為混合用途規劃；

第四，按照計劃交付新屋滿足住房需求；

通過下圖可以看到，每年新屋交付最高值出現在2002年，過去五年新屋建設從每年13,300間上漲至每年22,800間。即便增長如此迅速，依然存在明顯的供需失衡。

1949至2014年悉尼及中岸新房供應

 

以下10個區域，政府將繼續投資基礎設施，以匹配未來人口的增加，包括新學校、娛樂設施、改建道路和公共服務：

  • North Ryde Station
  • Epping Town Centre
  • Wentworth Point
  • Carter Street Lidcombe
  • Herring Road Macquarie Park
  • Showground Station
  • Bella Vista Station
  • Kellyville Station
  • Banksia
  • Arncliffe

7、城區改造重建項目（Urban Growth NSW Projects）列舉

報告中提及了未來悉尼的發展規劃方向，比如開發多余土地或政府用地，改建住房。那麼，城市發展規劃中提及的新南威爾士州在建項目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

  • 　　Parramatta Road
  • 　　North West Rail Link
  • 　　Green Square
  • 　　Parramatta North
  • 　　Central to Eveleigh
  • 　　The Bay Precinct

大家是否記得前段時間陳凱歌導演去了悉尼的哪個區嗎？Wentworth Point！這個區就是著名的政府用地再開發實例，目的就是為解決悉尼人口增長帶來的住房問題。

8、與當地市議會更緊密的合作

據報告稱，城市改建將作為解決悉尼未來20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建將圍繞公共交通網絡中心地帶進行，使建造的新屋滿足人們方便通勤的需求，同時減少道路壓力，降低出行成本。

另外，新屋交付將獲得配套設施支持，包括公園、體育設施、學校，醫療服務等。

政府將通過Greater Sydney Commission支持由council 主導的城市再開發工作：

  • 政府意識到小規模的城市再開發是解決房屋供需平衡的重要一環；
  •  

  • 政府將支持council批准的再開發項目，主要圍繞城鎮中心、交通走廊和公共交通節點；
  • 與council合作，改進城市開發方式，加強州政府，council與再開發項目執行者間的合作；
  • 政府將親自推行交通走廊和策略中心周邊的城市改建工作

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