作者：徐靜波
跟日本不動產經濟研究所的一位部長聊，他告訴我一個數據：東京都中心的港區、中央區的房價，在過去5年間，平均漲了25%左右。這是上世紀90年代初日本泡沫崩潰之後，東京房價最大的漲幅。
東京都的中央區，是日本主要的商業中心與金融中心，銀座、日本橋、築地、月島，都屬於中央區。
東京都的港區，是東京高檔住宅區比較集中的地方，而且外國使館（包括中國大使館）基本上都在港區，大家熟悉的六本木、赤阪、虎之門、白金台、麻布、品川、南青山等，都是港區的地盤。
其實，這兩個區之所以房價會漲這麼多，一個很重要的原因是，這幾年中央區的東京灣沿岸和港區的高坡地（六本木、赤阪）以及虎之門等地，建造了一大批超高層現代公寓樓，日文叫做“タワーマンション”（塔式公寓樓），一般都在20層以上。
這些塔式公寓樓有一個共同特點，就是24小時酒店式管理與服務。同時有專用樓層作為會客廳、活動室、健身房、學習教室、酒店客房等公共服務區域，供住戶們免費使用（客房適當收錢）。
這種24小時酒店式管理與服務，主要是吸引了兩種人：一類是公司小白領，第二類是准備開始養老的“團塊世代”。
為什麼會吸引這兩種人呢？
因為這些公寓樓，要麼在市中心的高檔住宅區（交通便捷、上下班方便、商業繁榮、醫院眾多），要麼就在景色秀麗、距離銀座10分鐘車程的東京灣，可以欣賞靜靜的海灣和燦爛的夜景，趴在陽台看日出日落。
所以，公司小白領們買一個小戶型的公寓，感覺特浪漫特時尚。而對於上世紀60年代參加工作，進入21世紀開始退休的“團塊世代”來說，早年在郊外買一塊土地建一棟小樓，是夢想；等年紀大時，發現24小時有人照顧才是現實。所以，東京首都圈出現了“回歸都心”的風潮，助推了東京市中心價格的上升。
當然，除了這些因素之外，還有海外游客的大量湧入，導致酒店、商業設施的需求增加，商業地價因此上升，而商業地價的上升也拉動了住宅地價的上升。此外，東京要舉辦奧運會，奧運元素也拉動了房地產市場的上揚。
其實，還有一個因素，是我們中國人“購房團”的出現。
有人開玩笑說，去東京塔式公寓樓的頂層敲門，一半都會說中文。
這話有些極端，但是，因為中國人有給孩子准備婚房的習慣，這麼多孩子在日本留學，留在日本工作生活，在東京買一套房子也很自然。加上同樣的面積與地段，東京塔式公寓樓的價格比中國的北上廣深，普遍還便宜三分之一以上。所以，這些年在東京買房的中國人還真不少。
一場意想不到的新冠肺炎疫情突如其來，把今年的奧運會給整沒了，明年是否還開得成？日本有80%的人表示沒信心。
更為關鍵的是，因為怕疫情擴散，東京各企業紛紛實施“在家上班”制度，嚴格控制到公司上班人數，遠程辦公不僅成了熱門，也開始成為一種新的勞動制度。
日立、富士通、NEC等世界五百強企業，都提出了“鼓勵一半以上員工在家上班，削減30%以上辦公室”的目標。東京市中心的辦公樓，開始出現退租潮。而因為可以在家遠程辦公，窩在市區狹窄公寓樓裡的白領們，開始向交通便捷的郊區搬家，像東京都周邊的一些海濱小城、溫泉度假區、富士山下等地區，成了東京人外逃之地。
好不容易出現的“回歸都心”潮，瞬間180度大轉彎，變成了“遠離都心”洪流。
這一股洪流，現在才剛剛出現勢頭，等“在家上班”變成一種穩固的新勞動制度後，相信會有更多的人離開喧嘩的東京都中心，到鄉下去過一種悠閑的田園生活。
這樣一來，勢必導致東京房地產價格走跌，而且是商業地產與住宅房產雙雙走跌的局面。
日本不動產經濟研究所在7月15日發表了一份5月份東京首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的新建公寓樓銷售統計報告，結果是比2019年同月大幅減少了82.2%，僅賣出393套，這是自1973年有該項調查以來，單月最糟糕的紀錄。
東京首都圈的總人口可是有3680萬人（上海市2428萬人、北京市2153萬人）。
東京都市中心23個區的銷售量，相對好一些，比去年5月減少了69.9%。但是千葉縣跌幅高達93.9%，埼玉縣跌幅91.3%，神奈川縣跌幅也達到83.4%。
不過，不動產經濟研究所的分析認為，東京市中心的房價不會馬上走跌，因為開發商都是日本最大型的住宅開發公司，底子厚實，不需要立即拋房圈錢，也就是說，他們不會馬上降價，扛得住。
不動產經濟研究所主任研究員松田忠司先生分析，東京市中心的每戶新房（二室一廳及以上）平均銷售價格為6485萬日元（約424萬元人民幣），價格比去年上半年還是上升了6.4%，這是因為以塔式公寓樓為主的新房，大多建在交通便捷的東京市中心，因此市場剛需依然存在。但是，隨著“在家上班”制度的普及，郊外的一戶建型住宅會成為熱門。如果這場疫情導致日本經濟出現大幅衰退，削價競爭也會成為必然。
或許到明後年，是大家到東京買房的好時機。延伸閱讀：【想投資日本房產？這9種房產類型你要懂！】
來源：第一財經
責編：Zoe Chan