近年來，德國商業地產一直是歐洲熱門的投資領域之一。然而在新冠肺炎疫情的衝擊下，今年第二季度，德國商業地產的成交額比去年同期下跌了五分之一。
法國巴黎銀行房地產公司（BNP Paribas Real Estate）首席執行官比恩科夫斯基（Piotr Bienkowski）認為，這反映了投資者擔憂市場未來走勢的不確定性，而封鎖政策則大大限制了投資活動的正常進行。
不過值得注意的是，物流地產卻因其穩定的收益和供不應求而逆市上揚，上半年的成交額與去年同期相比飆升了43%。
德國IREBS房地產經濟師、德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情改變了人們的工作和生活方式，越來越流行的居家辦公讓酒店與短租公寓不再像以前那樣受歡迎；而隨著人們進行網絡購物、網絡訂餐日益頻繁，一方面令線下商場門可羅雀，另一方面也讓物流、倉儲地產變得十分搶手。”
二季度商業地產成交額“斷崖式”下跌
法巴銀行數據顯示，2019年德國商業地產市場（包括辦公樓、零售物業、酒店及物流倉儲等）的成交額高達700億歐元，創下歷史新高。本來大多投資者對2020年寄予了厚望，但自今年3月起，疫情在歐洲的蔓延令市場情緒開始跌入了低谷。
法巴銀行一份最新調查數據顯示，上半年流入德國商業地產的資金總計約294億歐元，二季度只有108億歐元，同比下降了20%；與過去五年的平均值相比，也減少了17%；預計全年的成交額為500億歐元，為2014年以來的最低值。
高力國際（Colliers International）德國資本市場主管卡德爾（Christian Kadel）認為，鑒於今年經濟將經歷二戰以來最嚴重的衰退及高度的不確定性，商業地產上半年的整體表現並不比以往遜色，但由於商業地產的交易流程較長，事實上絕大多數交易都是在疫情大面積暴發前就已確認的。
高力國際的數據顯示，上半年柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、杜塞爾多夫和斯圖加特等德國7個主要城市的辦公樓最高租金年化回報率僅2.9%，明顯不如以往的3.5%~4%，疫情帶來的影響可見一斑。
德國信息調查機構Bulwiengesa的數據顯示，今年上半年，德國市場上成功出租的辦公室面積僅4萬平方米，而去年同期為11萬平方米。
孫楊對第一財經記者表示，以法蘭克福為例，以前有不少外地員工都是周一到周四住在酒店或短租公寓，周五下班後回家，但由於疫情，如今居家辦公已很普遍。他稱，這其實是一種“雙贏”，對於外地員工來說，他們有更多的時間可以陪伴家人；而對於企業而言，需要提供線下辦公的空間大幅減少，降低了運營成本。
德國評級機構Scope近日也下調了12只公募房地產基金的評級，這些基金管理資產約1000億歐元，資金主要投資於辦公樓（61%）、零售物業（24%）和酒店（9%）。Scope預計這些基金2020年的平均回報率將在1.5％~2.0％，低於2019年的3.1%。
不過盡管評級被下調，房地產基金的總體評級仍處於較高水平，平均評級為“a”，意味著可以為投資者提供良好的風險調整後收益。
物流地產“一枝獨秀”
在其他商業地產類型普遍萎靡不振之際，德國物流地產卻逆勢上揚。法巴銀行的數據顯示，上半年德國物流地產的成交額同比大漲了43%，此外，租金也沒有與其他商業地產一樣下跌，回報率穩定在3.6%左右。
商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）分析部負責人林辛（Jan Linsin）稱：“我們看到許多投資者正在籌集資金，准備對歐洲地區及全球的物流地產進行大規模投資。”
孫楊表示，隨著網購越來越普及，德國電商此前在物流和倉儲方面布局的不足也逐漸體現出來，疫情期間在網上購一次物，往往要等一周才能送到，這也意味著物流、倉儲地產還有很大的需求空間。而且，以前為了節約成本，不少物流倉儲都被選在遠離城市的偏遠地區，但現在為了加強運輸效率，有逐漸向城市靠攏的趨勢。
不過，高力國際也指出，由於疫情影響，上半年德國物流地產外國投資的比例同比從61%大幅下降到了45%。此外，市面上優秀資產供應不足也在一定程度上影響了投資者的熱情，二季度沒有一筆超過5億歐元的大額交易，最大的一筆交易金額2億歐元，買家來自英國。
高力國際的物流專家昆茲（Peter Kunz）認為，雖然目前歐洲的疫情在整體上基本得到了控制，但對市場的影響並不會馬上消失，投資者今年的決策會更加謹慎。他預計，德國物流地產全年的成交額會在50億~60億歐元之間，達不到去年的66億歐元。
亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，近年來，中國投資者對德國房產的投資從全球水平來看還不算高，主要關注柏林、杜塞爾多夫和慕尼黑的房產， 對商業地產的興趣則主要集中在醫院、酒店和美容院上，隨著中國和德國經濟的復蘇，相信不久以後，包括商業地產投資在內的經濟活動都將再度活躍起來。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan