房地産作爲一種不動産投資的普遍手段，一直以來都是熱議的話題。從宏觀上來說，其投資趨勢、市場變化影響著國民固定資産投資、拉動關聯産業的供求；從微觀上說，也直接關係到投資者個人的置業規劃。隨著人民幣兌美元匯率走勢下跌、出國留學和投資移民的趨勢上升，房地産出現了“內冷外熱”的現象。自上世紀九十年代，由一部《北京人在紐約》向國人介紹了紐約——全球經濟、商業和藝術中心。雖然紐約的房地産一直高于美國全國水平，但因爲其得天獨厚的地理位置，普遍被投資者認爲是回報最穩定、最值得投資的市場。根據海外房地産投資者協會Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一項調研，紐約市在過去10年內爲外國人爭相投資的城市之首。
頗具投資價值的紐約房産也相應受到了行業內完善和嚴格的規範化，其市場機制的成熟性在一定程度上規避了“炒房”和“暴利”等風險。作爲初探紐約房産的中國投資人，入市前需要謹慎對待，從瞭解相關法律和程序要求，到熟悉幷遵守行業習俗和慣例，逐步成爲一個成熟的買家和投資者。在此需要提醒大家的是，美國州與州之間相對獨立，不論是地産形態還是交易程序都差异較大，比如以下將要介紹到的合作公寓即爲紐約州特有的地産持有形式。許多州也都不要求買賣雙方聘請律師，而由地産經紀或産權公司獨自處理整個交易。幾乎只有紐約州仍沿襲傳統，把過戶（Closing）做成一個所有人到場“一手交錢一手交鑰匙”的儀式。既然紐約如此特殊，且是海外投資人首選的地産投資及開發的黃金寶地，當然更因爲筆者爲紐約州執業律師，本系列文章皆以紐約州爲例，對想要在美國其他州買房置業的讀者只起參考而非指導作用。
經我所多年爲國內客戶提供房地産法律服務的經驗總結，作爲第一步，投資者需要瞭解當地常見的地産形態，熟悉各地産形態的利弊，從而决定哪種地産形態更符合自己的居住或投資目的。
一．大樓共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）
在紐約，公寓分爲大樓共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)兩種，行業內簡稱爲Condo和Co-op。
Co-op
在美國房産發展史上，Co-op以最先的公寓形式出現，所附公寓單位稱爲“Apartment”一般由公司作爲合作公寓的地産持有人，所有公寓單位購房者只通過持有該公司的股份和租約和公司建立租賃關係。單位的面積大小、所在樓層决定了該公寓單位所應有的股份多少。整個公寓由公司制定管理公司進行運營，單位居住者每月向管理公司交付維護費（Maintenance）。
Condo Condo
作爲20世紀後期新型公寓形式于1960年猶他州共有公寓法案開始慢慢普及到全國，所附公寓單位稱爲“Unit”。其産生的模式是一種將獨立別墅和Co-op結合的創新。如同別墅一樣，所有公寓單位購房者完全擁有公寓單位的所有權。同時，爲了體現“共有”的概念，所有單位持有者共同擁有和管理整個公寓大樓，如大樓大廳、電梯、游泳池等公共設施；而每位享有的産權比例是根據各自單位的面積、位置分配的，稱爲“公攤比例”(Common Interest)。更值得一提的，爲了有效地進行公寓大樓管理，單位持有人通過選舉和授權形成“公寓大樓管理委員會”(Condominium Board)，那麽單位所有人只需要每月繳付“公攤費”(Common Charge)以供管理委員會進行大樓共有區域的維修、運營，而公攤費的金額是按照每年運營預算乘以各單位所享有的公攤比例來計算了，這就是借鑒了Co-op的統一管理概念，只不過單位持有人有了更大的自由選舉和管理自主權力。所以，從某種形式上，公寓大樓管理委員會和中國的物業委員會相類似。
Condo還是Co-op?
總得來說，Condo和Co-op最大的區別是産權形式。購買Condo即能獲得該單位的獨立産權；而購買Co-op獲得的是該合作公寓公司的股份。換言之，買Condo即擁有了一份地産，享受該地産上漲所帶來的收益。而Co-op股權幷非地産，即使地産整體價格上揚，仍有可能由于公司內部結構與管理等因素而使所持股份的市場價格低于相應的地産價格。 但正因爲有此點區別，同等條件下，以租賃形式的Co-op價格比Condo更加親民。
然而Condo的審批條件及程序較Co-op申請來說更爲簡單，Co-op的董事會比Condo的董事會（兩者均類似于業主委員會）在拒絕購買申請的權力方面要大得多。Co-op的購房申請一般包括面試環節，董事會在面試時可依據其Co-op公司的管理理念，甚至是董事會成員對個人生活環境的喜好而拒絕申請者。比較極端的案例包括搖滾樂隊成員被拒因爲會吵到鄰居；有三個幼齡兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至律師被拒因爲擔心其動輒興訴等。Condo的申請則因沒有這一面試環節而被認爲對海外投資者更友好。
從法律層面討論，雖然“購房申請”是這兩類“樓宇公寓”買賣的必經程序之一，但是Condo和Co-op管委會審批的權力不同。Co-op的管委會有絕對的審批“否定權”，一旦被拒則交易不成，賣方須另尋買家。Condo的單位業主自主性更强，管委會擁有的非“否定權”而是“優先購買權”。若其在審理之後不出具“放弃優先購買權”的聲明，則須代替未經通過的購房者向賣方購買該公寓單位。總之， 海外投資者對“購房申請”難易程度的考慮不應僅限于自己購買時通過管委會審核的機率，也應考慮到未來出售時該審查過于繁瑣困難對潜在買家的影響。
本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫
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