在發達國家人口老齡化的現象普遍存在，在美國這樣一個高度發達的國家，這個現象尤為突出。但是美國的養老產業一直被廣大投資者所忽略。其實，養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。
在美國以房養老養老產業一直以來都被廣大投資者所忽略。事實上，在美國一些地區的養老社區甚至一直處於「滿員」狀態，養老院一房難求。其實這對想要投資美國房產的人們來說並不失為新的投資機會。在美國，養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。
按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型：
第一類是ActiveAdultCommunities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。
第二類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年痴呆症)患者等沒有生活自理能力的老年人。
第三類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。
第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫 療保險承擔(Medicare/Medicaid)。
第五類可以提供「一站式」服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的「頂配」。
人口老齡化嚴重，美國養老類地產市場潛力巨大
在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。
首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群佔總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。
然後是沉默的一代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。
最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口，這一代人屬於「二戰老人」，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這一代人需要更專業的護理。
投資不足，美國養老類地產供不應求
1990年之後，養老類地產的供給就一直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這一現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裡，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。
在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入「65+大家庭」。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將佔總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到台前，成為主流地產開發項目之一。
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