上篇介紹了在美國買房子的兩種方式。其中，我詳細分析了通過貸款買房的優勢。本期，我將詳細通過貸款買房如何順利交割。
據上篇所述，貸款購房比全現金購房更爲安全，然而，即使投資人確定了通過貸款方式購房，在後續的整個交易過程中，仍應注意以下問題才能保證順利交割：
1、買方律師的前期調查工作
從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之後，銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房産的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的决定，往往這些原因可能是因爲房産本身不符合銀行貸款審批政策。
例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房産涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能够完善且準確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那麽就能儘量避免之後的被動局面。
2、購房合同中關于“貸款保護”的條款細節
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情况下是否享有自由的合同退出機制。另外，條款針對貸款保護期限也是非常重要的。現在，面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行（如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行）爭相開創中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行（如華美銀行等）也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然，大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關銀行采用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然，相應的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長；因此，合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。
3、選擇“貸款購房”帶來的額外費用
紐約州財稅局（NYS Department of Taxation and Finance)對于購房貸款徵收“貸款抵押稅”（Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地産所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。
以紐約市的貸款抵押稅率爲例：
- 若貸款50萬美元以下，稅率爲貸款的2.05%；
- 若貸款50萬或以上（共有公寓），稅率爲貸款的2.175%；
- 若貸款50萬或以上（除共有公寓外的其他房型），稅率爲2.80%，實爲一筆不小的金額。
此外，銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用，包括貸款申請費、房産估價費、信用調查費、及銀行律師費等，根據貸款金額不同，費用在2~3千美金甚至更高。同時，作爲銀行放款的要求之一，銀行硬性要求購房者在交割時購買幷在整個貸款期間維持房屋保險，且受保額不能低于貸款金額，這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一幷交付，從而增加了實際的月供金額，成爲投資人不得不考慮的因素。
儘管一部分貸款開支在投資人將來出售房産時可以由會計師處理爲買房費用而降低計算“資本收益稅”（Capital Gain Tax)所需的納稅基數，但在最初購房時却增加了投資人必須準備的購房資金數。
綜上所述，貸款購房涉及的內容龐雜、程序繁瑣，投資者務必謹慎，事先諮詢有經驗的相關律師、會計師和銀行貸款人員，以免後面出現意料之外的情况。
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本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫
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