在初期考慮購房投資的資金來源及准備時，全現金交易還是申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者，那麼選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資，從而實現資本的最優化利用；若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那麼考慮到貸款產生的相關費用，在資金充裕的前提下，或許全現金購房會是較經濟的選擇。
RealtyTrac自2001年到2014年對美國房地產市場的現金交易/貸款購房的跟蹤數據可以看出，在2009年次貸危機之後，越來越多的房地產交易屬於“全現金”交易（All-Cash Deals）。這種現像的存在還歸因於：
1）隨著房地產市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場”（Seller’s Market），即供小於求的情況下，“全現金”買家競爭力要遠高於含貸款計劃的買家；
2）越來越多的外國投資者鎖定美國房地產市場，往往這些投資者擁有足夠的現金購買力；
3）受投資者追捧的“開發商新房交易”（Sponsor Deals）往往由於其完工期的不穩定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的衝突性，導致大量全現金交易的高占比。
美國貸款購房 YES OR NO有人對於2014年曼哈頓市場的購房成交量進行了專門的調查，綜合曼哈頓三類地產形式（共有公寓、合作公寓和獨立別墅）計算下來，目前整個曼哈頓市場的“全現金”成交量達45%。若將含有“產權”的兩類地產形式（共有公寓和獨立別墅）案例挑出，它們的“全現金”成交量都高於貸款購房比例。那麼這些數據是否代表著“抵押貸款的流行時代”已經過去？其實並非如此。
“全現金”交易（All-Cash Deals）
“全現金”交易從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易（No Mortgage Contingency）。並非購房只能全部用現金。
“抵押貸款保護”（Mortgage Contingency）
一般要求買賣雙方合同簽署之後，買方在一定時間內進行貸款申請，若在規定時間內無法得到貸款批准，根據“抵押貸款保護”條例，則有權取消合同。
如果無“抵押貸款保護”，則意味著若在規定時間內買方沒有獲得貸款審批，仍需要進行合同義務、交割房屋，視其等同為“全現金”交易。因此，上述45%的比例並非完全排除“抵押貸款”購房的形式。
貸款購房優勢
- 減免報稅額
根據美國國稅局（IRS）最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”（Mortgage）、“房屋淨值貸款”（Home Equity Loan)和“信用貸款”（Line of Credit）。只要滿足貸款項目是擔保性貸款（Secured Debts)和所貸房屋自身條件（Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目”（Itemized Deduction）享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”（Tax Credit）。可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。
- 靈活性
時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之後，再向銀行申請借貸項目；
項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”，上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限於購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。（未完待續）
相關內容：美國貸款購房 YES OR NO（下）
（本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫）
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