在美国要开发一块土地有很多法规跟要求,可能跟卖方所说的差距很大

美國 | 投資美國土地 律師:生地熟地陷阱多

不少華人喜歡在美國做土地投資,並喜歡興建旅館與酒店,但華人對於美國法律不理解,常常落入陷阱,讓自己血本無歸。那麼,在美國投資土地,有哪些注意事項呢?請聽洛杉磯律師麥志東律師的分享。

在美國要開發一塊土地有很多法規跟要求,可能跟賣方所說的差距很大

開發與分割都要許可 當心條件與期限

中國人往往認為土地買回來,就馬上可以蓋酒店,事實上,在美國要開發一塊土地,有很多法規跟要求,往往買了土地發現跟賣方所說的差距很大。

舉例說,投資者買下一塊土地,要申請酒店建築,需花三到五年的時間,甚至還不可以建,這種情況現在常見。麥律師舉例曾看過的案例,房產經紀賣的時候說,土地可以建18個單位 ,結果拿回來是一塊“生地”,什麼都不可以做,要走完整個過程還要經過市政府的檢驗,甚至還不可以建。

他提醒要買土地做投資的華人,需要清楚自己的投資標的物是已拿到政府許可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”,以免上當。

麥律師表示,市面上大部分土地買賣都是生地,有些只能作住宅用途,不可蓋商業建物。此外,投資者也要注意土地上的單位是否已分割。“以加州來講,土地上要建5個房子,你必須要分割完畢以後,得到政府的許可,才能出售。”

即使拿到政府許可是可以開發的土地,還得當心是否有附帶條件。麥志東說:“政府開的附帶條件可能是:給你建50個單位但周邊的馬路你要加寬。條件要符合的話,你的投資費用已經上漲多少倍了。”

此外,建築許可的有效期限也得當心注意。“通常建築許可是5年,拿到你手裡還剩下個半年、或一年時間,能不能延期還不知道。”

不與房產經紀做口頭承諾

麥律師也分享實例,房產經紀帶投資者看土地時說可建五星酒店,而且價錢很好;結果投資者跳進去後市政府說“那塊地不能蓋酒店”。投資者再問房產經紀,經紀人說曾問過市政府,當時說可以,現在不能建是市政府的問題。

麥律師表示,華人與經紀人間常做口頭陳諾,這相當危險。他提醒投資人買土地做開發,一定要請專業團隊做可行性調查。“需要有工程師、建築師、會計師、律師,與對商業房地產有經驗的經紀人。”

麥律師表示,許多投資者為了省時間,將房屋結構、市政府法規等問題全部詢問經紀或交給經紀人解決,這相當危險。坊間經紀人很多,素質參差不齊,許多經紀人沒經驗或只想趕快成交,他們也並不了解稅務、法律、房屋結構方方面面的問題。

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