在經歷了一年多近乎瘋狂的飆漲，有關倫敦房價格的話題炙手可熱。中國國內個別媒體甚至用「倫敦恐慌性拋售」、「房價泡沫即將破裂」為標題報導英國房地產市場行情。
擁 有世界兩所名校——牛津大學管理碩士和劍橋大學金融博士的賈瓊，先後在倫敦投行收購部、私募基金公司，以及地產私募基金公司工作過多年。如今作為英國學術 科研新銳的薩裡大學金融講師，賈瓊主要研究英國私募資金投資運作和地產投資金融策略。她同時還擔任兩傢俬募地產基金公司的英國區域首席投資顧問，所參與主 導的投資項目均達到70%以上的回報率。下面請看賈瓊學者對英國房地產未來走勢的分析。
英國金融學者賈瓊：英國房地產市場將如何變化？倫敦房價進入溫和增長期
最近關於英國尤其是倫敦房價走勢的議論很多，根據您的分析，最近一兩年整個英國、以及倫敦地區的房地產行情可能如何變化？
賈瓊：英國經濟正在強勁復甦，根據英國中央銀行剛剛發佈的信息，預計今年GDP增長率可達到3.4%，明年可達到3%，後年可達到2.7%。同時英國的失業率也已顯著下降。我預計英國的工資水平應該會在明年得到全面的提升。所有這些現象和經濟指標都會給英國本地人和外來投資者們帶來巨大的信心，從而進一步推動對英國房屋的需求量， 這也是衡量一個國家房產市場的最重要因素。因此，可以毫不懷疑的說英國整體房價會持續上漲。
倫 敦是一個集政治、金融、文化、旅遊、藝術、歷史於一身的國際都市，世界上再也找不出哪個城市可以在綜合能力方面與其媲美。這也是這個城市充滿無限生機和活 力的原因。這種活力吸引著世界各地的移民及投資者，隨著英國經濟領先於歐盟其他各國和美國的復甦，倫敦也又一次迎來了它的繁榮時代。由於對房屋的需求遠遠 高於供應，其過去兩年的房價保持在了兩位數的增長水平。但隨著近兩年新建房屋的大量湧入市場和買家購買力有限等影響，未來幾年倫敦房價將不會再以兩位數的 速度增長，我預期它會進入一個比較溫和穩健的增長期，大約每年5%左右的增長速度吧。
倫敦房產四大優勢
全世界的避險資金非常青睞倫敦房地產市場，您認為主要有哪幾方面的原因？
賈瓊：主要四個方面
- 流通性高。倫敦的房地產市場是世界上流通性最強的市場，在2013年它又一次創造了世界最高房產交易量，超過200億英鎊。即使在金融危機最嚴重時期，好的倫敦物業也是有很多買家爭搶購買的。
- 法制健全。英國的法律法規非常健全完善且公正透明，可以很好保護業主的產權利益，免去投資過程及持有期的後顧之憂。
- 費用較低。相較於其他發達國家，比如美國，英國相關房屋交易及持有物業期間的稅費和花銷低廉很多。
- 居住者多。倫敦擁有所有國際都市中最強勁的人口居住需求市場，且相當一部分人有很強的經濟實力，可以負擔得起高房租及高房價。基於此，倫敦的房租和房價得以持續穩健的增長。
倫敦郊區房價更有韌性
最近幾年倫敦市中心房價大幅增長的趨勢正向市郊擴展，請問倫敦市中心和郊區的房地產市場有何不同？
賈瓊：高峰期，倫敦市中心房子的買家有大約70%是外國買家，即使是現在，也近55%是 外國買家。這些買家大多是他們各自國家非常富有的人，他們只是想轉移一些資產到英國保值，從而規避他們國內的經濟危機或政治動盪，同時他們需要買一些可以 彰顯他們身份的物業。而這種物業非倫敦市中心莫屬。因此過去幾年倫敦市中心的房價漫天飛漲。但這種買家的數量是有限的，如果總體的國際風險降低，需要到英 國投資這種高端房產從而規避危機的人就會減少，倫敦中心物業房價漲幅也就會降低甚至持平。當然，諸如俄羅斯的區域動亂可能再一次提升國際風險，從而導致倫 敦市中心的房價進一步提升。
反觀當地的買家，他們買房子的目的很純粹，就是為了自家居住。在他們買房前，他們考慮的是：住在繁華但面積較小的市中心？還是靜怡但面積寬敞的市郊？即使是富人，越來越多的人覺得市郊的房子性價比更高 – 面積大，自然環境好，學區好。同時，專業人士和中產階級買家們也開始覺得難以承受市中心的高房價，他們也發現倫敦郊區的房產更物有所值。綜上因素，我預期倫敦郊區市場的房價增長會比倫敦中心地區更加持久有韌性。
倫敦房產中長期跑贏股票
從過去100年的歷史行情分析，倫敦房地產市場有什麼樣的特徵？這些特徵將對投資者有哪些方面的啟發？
賈瓊：在過去一個世紀，平均每十年為倫敦房屋市場的一個大周期。每一個週期的起因和發展都有所不同，例如二十世紀五十年代的世界大戰戰後重建期，六十年代的社會福利房屋建設期，八十年代利息暴漲期，二十世紀末的信貸氾濫期，以及2007年 爆發的全球信貸危機期。以上歷史的發展週期給了我們兩點啟發：其一，房地產的發展趨勢並不是持續的，所以投資者千萬不能被近年來倫敦房市的猛漲沖昏了頭腦 而過於樂觀。其二，必須深刻瞭解領悟區域政治和經濟的基本原理和發展趨勢，同時關注洞悉資本市場的風吹草動，這些因素都可能引起房地產市場的巨大波動。
和其它投資產品（股票、基金、國債等）相比，倫敦房地產投資有何利弊？
賈 瓊：總體來講，在過去二十年間，倫敦房地產市場的波動比股市小，但比債券市場大。基金就要看是什麼基金，如果是股票基金，則和股市波動差不多；如果是債券 基金，則和債券市場差不多；如果是房地產基金，則和房產市場差不多。但基金因為需要扣除管理費用，其投資回報率是比直接投資股票、債券、或房產要低的。相 對於其他的投資產品，房地產投資需要較高的資本才可運作，且交易手續複雜、費用高、時間長。
但 如果投資者有足夠資本，能夠合理的管理房貸，在適合的週期以市場價位進入，並願意長期持有物業，就會發現倫敦的房屋市場回報率是遠遠高於很多股票投資和絕 大多數的債券投資的。這主要是源於作為國際領先大都市的倫敦，市場上對房屋的需求遠遠高於供應量。因為英國人尊重私人產權、對歷史的極致保護，力保生態平 衡，以及保證人均社會服務設施等的諸多限制，導致倫敦的建築施工許可證超級難申請成功。這也就是為什麼倫敦的房屋供應量永遠達不到需求量。
區域城市將迎來迅猛增長
根據您的觀察和分析，倫敦以及整個英國，哪些區域將成為房地產行業的下一個熱點區域？為什麼？
賈瓊：下一個地產熱點區域將是經濟強勁的區域性城市，比如曼徹斯特和伯明翰。這些城市的房價剛剛開始從經濟低迷期回溫，現在的房價仍舊處於居住者可承擔的範圍內，房租回報率比倫敦高2-2.5倍。 所以對於想賺取房租收入的投資者是很有吸引力的。隨著英國經濟的全面回溫，這些城市的公司也都在相應的的擴張，工作崗位也都隨之增加。這就意味著在這些市 場上會有更多的房屋需求者，也意味著這些城市的居民收入和支付能力都將大幅提升。同時就像我前面提到的，在這些城市也存在著房屋短缺的現象。綜合以上因 素，這些城市的房價一定會在未來幾年迎來一個迅猛增長的階段。
英國央行將穩步升息
最近，人們擔心英國央行提升基準利率，請問您認為央行提升基準利率將給房地產行業帶來哪些方面的影響？
賈瓊：英國央行承諾將會緩慢的上調基準利率，並且據其官方預計，在2018年以前，基準利率仍會保持在遠遠低於5%。其一因為英國現在沒有通貨膨脹的壓力，其二央行也不想給負債的個人和他們政府本身太多經濟負擔，所以他根本沒必要急於升息。因此，英國央行的這個緩慢升息的承諾是非常有可信度的。
另外，隨著經濟的回升，各個銀行對市場更有信心，他們可能下調貸款息差。房屋貸款利率等於基準利率加上貸款息差。因此，房屋貸款利率的上調幅度未必會像大家預測的那麼大。這種房屋貸款的緩慢上調是貸款者完全可以承受的幅度。所以應該不會對房地產行業帶來太大的衝擊。
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