近幾年來隨著經濟的發展，人們思想的轉變，到海外置業、海外投資已經非常普遍，尤其美國作為世界經濟強國吸引了眾多國人紛紛前往買房置業，那麼美國房產稅制度如何？與中國相比有何差別？徵收方式有哪些？等等問題很多人可能不夠瞭解，下面為您詳細介紹美國房產稅那些事！
中美房產稅徵收的差異
在美國，對房地產佔有、處置、收益各個環節徵收的各類稅項統稱為房產稅，而中國的房產稅是指在房屋保有環節上徵稅。
美國的房產稅有狹義和廣義之分，狹義的房產稅是指對房屋本身價值所徵收的稅，屬於財產稅；廣義的房產稅則包括交易稅，也就是在房屋買賣整個環節要繳納的所有稅的統稱。
美國人民對房產稅的看法
大多數美國人繳稅觀念良好，很多人都會當作一種習慣和應盡的義務，同時合理徵稅，政府才有足夠的資金“用之於民”。
在絕大多數的情況下，美國的房屋(別墅)主人是願意繳納房產稅的，因為美國稅收較為透明，每年稅收款項的去處和使用都會公開。比如加州稅務局每年會發佈報告向納稅人公示稅金走向。
如果所在州或郡房產稅收得太少，政府就沒有錢為公務員發工資，公路和下水道出了毛病也無法得到修繕，街心花園裡的各種設施老舊不堪，就算居民把自己的房子佈置得再高雅、舒適，也會由於無法享受到高品質的公共服務和良好的環境，而使自己生活質量下降，這是大多美國民眾所不願看到的，所以沒有多少人會偷漏房產稅。
房產稅與教育質量相關
另外在美國，房產稅和當地公立學校的教學質量息息相關，甚至想瞭解一個地方的公立學校教學質量如何？只要看看那裡房產稅的稅率就可以了究竟是怎麼回事呢？
以美國加州為例，40%以上的稅收款項用於從幼兒園、小學、初中、高中和社區大學的教育支出。
這些資金主要用於添加運動器械、支付校車費用、教師工資福利、學生免費午餐等等更加細節的用處，學校越完善，所需的錢雜七雜八加起來可是不小的開支，所以加州公立學校的學區的房產稅會比較高。
但是較高的稅率也為業主提供方便：如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房產稅。假如要讓孩子上一個好學區，接受最良好的教育，使孩子的就業和人生前途更為光明，美國家長自然喜歡找繳納房產稅比較高的地方居住。
美國如何徵收房產稅
1、徵收主體：主要為郡政府、市政府和學區
美國地方政府來徵收房產稅，地方政府根據各自實際情況來確定稅率並依法徵收，這項稅收主要用於居民所在區域的教育及公共服務的支出。
而美國的聯邦政府和州政府是不徵收房產稅的。美國房產稅的徵收主體是郡政府、市政府和學區，徵收比例劃分是按1:1:5來徵收的。
2、確定稅率
房產稅的稅率由地方政府根據各級預算來制定，而預算應徵收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產稅稅率每年都不同。
如果某個地方政府的一年開支為2億美元，這個地方的房產估價總額為100億美元，那麼該地當年的房產稅稅率便是2%。假如過了一年後，該地方的經濟發展了，房價有所提高，房產估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當年房產稅的稅率為1%。也就是說，房價上漲了，房產稅可能降低。
3、房產稅計算
各地方政府根據本地財政需要，規定一個當地統一的房產稅率。而應付房產稅則是房產稅率與房產納稅價之積。房產納稅價一般是房產市場公平價，但有些地方政府允許一定折扣，政府會提供一個折扣率。在這種情況下，房產納稅價是房產市場公平價與折扣率的乘積。
稅率計算公式為：預算應徵收的房產稅稅額梅房產計稅價值總額=房產稅稅率。
稅率的高低要受到一定的限制，因為聯邦法律規定了對財產(主要是房地產)徵稅的最高限額。財產估價經地方立法機關正式批准後，即成當地的法定稅基。據此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用於估價;一是實際稅率，適用於市價。由於各地估價比率不一，各地稅率也有較大差異。
從目前的情況看，美國大部分地區房產稅的稅率維持在0.8%至3%,平均為1.5%居多。
以加州為例，假如你在洛杉磯有一套住房，房屋的估價為30萬美元，如按照1.5%的稅率，每年要繳納的4500美元的房產稅。在房產稅收繳方面，美國地方稅務部門經過多年摸索，形成了一套行之有效的管理措施，基本杜絕漏稅的可能。
比如，有的城市規定繳稅的起始和截止日期，提早納稅的房主可以享受一定的減免優惠，過期繳納的則會接到罰單，而拒絕繳內房產稅的，稅務部門會對房產予以沒收和拍賣。
4、房產估值
房產估值一般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。
由於美國大多數房屋為獨棟別墅，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會採用銷售對比方法，即比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，根據地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設施等進行調整。另一個方法是重置成本法，但此法一般是針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然後根據地價以及折舊調整。
5、房產稅繳納方式
在美國交納房產稅手續簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。加州房地產稅分兩次繳納，第一次是當年的11月1日；第二次是次年的2月1日。
房產稅免徵對象
美國地方政府規定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免美國房產稅的方法，即當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產稅。這個對我們華裔新移民具有現實意義。
另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產評價提供某一固定金額免稅額。
不交房產稅的處罰
1、對未按期限納稅者採取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房產稅房產採取留置、拍賣。很多法拍房就這麼來的。
2、 由於政府房產稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房產主對多方機構有違約，那麼地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用於抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被徵收應付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。
作者：阿波羅大爺
責任編輯：Shelly Du
