近日，一棟位於大溫哥華地區的全新住房，在中國香港的一家網站掛出售價——2099比特幣。
溫哥華，曾是全球最火爆的樓市之一。不過，眼下，加拿大最熱的房地產交易市場是多倫多。最新數據顯示，今年3月，多倫多平均房價漲幅創1989年2月以來的最大單月漲幅。
誰在投資這些地區的房產？
數據顯示，亞協羅森咨詢公司統計，2010-2015年加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。世邦魏理仕（CBRE）統計，去年一季度，溫哥華吸收了全加72%的地產投資。
《國際金融報》記者為此采訪了加拿大lovehomerealty地產經紀公司房產投資人DianaPeng、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林。
溫哥華房價飛了
2008年後，美國住宅房地產投資占GDP比重節節攀升，加拿大也一樣。如今，加拿大住宅房地產投資占GDP比重高達7.7%。
加拿大經濟形勢最好的幾個省，包括英屬哥倫比亞、安大略省等，經濟增長有四成來自於房地產與相關融資。
最熱的當屬溫哥華房地產市場。世界著名銀行瑞士UBS銀行指出，溫哥華房地產市場從2007年就開始了價格虛高。
2016年1月份，大溫哥華地區的平均房屋價格達到104萬加元。由於市場過熱，溫哥華不得不出手管控，向買房的外國公民征收15%的房地產轉讓稅。從2016年年中起，溫哥華房屋價格開始向下走。
不過，時隔9個月，溫哥華的房價又要“漲上天”。
根據大溫哥華地產局的統計，今年4月，大溫哥華區房屋平均價格同比增長11.4%，至941100加元，該區域也是加拿大最貴的房地產市場。
從分類來看，這個區域的公寓價格上漲最快，同比漲幅高達16.6%，環比則跳漲3.1%，至554100加元;連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%，環比上揚2.4%，至701800加元;獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%，環比漲幅為1.8%，至1516500加元。
截至目前，獨棟房屋價格已經接近去年高點，聯棟房屋和公寓價格均創下歷史新高。
換句話說，15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時，已經有新一批買家湧現，這些人可不在乎15%的房產稅。
大溫哥華地產局主席JillOudil在報告中表示，在公寓和城市住房市場，需求已經連續幾個月增長，但供給並沒能跟上需求的步伐，“這種失衡正在刺激價格上漲”。
多倫多緊隨其後
眼下的多倫多，正在緊追溫哥華，房產泡沫不斷膨脹。
官方數據顯示，大多倫多地區的房價已經歷連續兩年的兩位數增長。今年3月，多倫多平均房價較去年同期增幅達33.2%，至916567加元，為1989年2月以來的最大單月漲幅，也比2月房價環比上漲4.6%。
根據加拿大地產協會公布的數據，在大多倫多及周邊地區樓市帶動下，3月份加拿大全國房屋銷量創下歷史新高，平均價格則較去年同期上升8.2%。
面對大多倫多地區快速上漲的房價，安大略省政府4月份宣布，出台一系列樓市降溫措施。
安省的新政對該省房價起到指導作用。
加拿大lovehomerealty地產經紀公司經紀、房產投資人Diana Peng告訴《國際金融報》記者，地產局4月底公報數據顯示，較去年同期，安大略省售房價格增長了24.%，銷售量降低3.2%，“新政是4月20日實施的，按照過往3%的月增長來計算，考慮有條件銷售因素，預計4月20日之後的房屋價格較上月同期跌了大約6.1%”。
從區域角度，目前的“受災”最為嚴重的區域是New Market、奧羅拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之後的房屋價格降幅約在10%左右。比較抗跌的主要是北部的KingCity，西區Burlington,Caledon等投資冷門區。
在DianaPeng看來，近期房價下跌的原因有三點，新政出台後，很多售房者是硬性需求換房，必須賣房，因此引發持觀望心理的投資者壓價;第二，5月和6月是安大略省樓市交易集中時段，上盤量增加引發價格降低；第三，貸款政策收緊。
“個人認為，100萬加元以上的房子確實有一定的泡沫。不過，從外來人口流入數量來看，安大略省的房產還是很樂觀。”Diana Peng預測，安大略省的房地產市場成交量會蕭條一段時間，不過，價格繼續下探的可能性不大，膠著一段時間後再慢慢回升。“但這段周期會維持多久呢？關鍵還是看數據的變化，以及政府的政策導向以及銀行的利率變化和貸款松緊度”。
誰能戳破這個泡沫
“加拿大房地產泡沫是一大潛在危機。雖然市場系統性危機的層級與2008年美國房地產市場不可相提並論，但有許多現像雷同。”復旦大學金融學博士後、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林告訴《國際金融報》記者，“加拿大以貿易立國，國際貿易額占GDP權重很高，外貿依存度常年保持在60%以上。金融危機後，全球貿易市場大幅萎縮，對加拿大的進出口貿易產生了較大衝擊和影響。而房地產市場景氣度上行，甚至適度過熱，對加拿大經濟的貢獻不小。”
程永林認為，雖然學術界對經濟泡沫的研究已有100多年歷史，但測量房地產泡沫的困難在於，一方面，無法確定房地產基礎性價格的正常值或區間，另一方面，難以在實踐中區分理性交易者和噪聲交易者，“對於加拿大房地產市場泡沫的研究和測度，需要甄別國內買家與國際炒家的權重。所以，政府部門傾向於采用指標法判斷住房市場泡沫，其中房價收入比是更為常用的評判指標”。
在北美，一旦房價增漲速度超過居民收入的增長速度，房價上漲勢頭將不會持續太久。眼下，加拿大房地產價格早就已經炒作到與一般居民的經濟能力完全脫節。
根據程永林介紹，國際組織Demographia所做的2017年國際住房負擔能力研究報告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》顯示，加拿大房價收入比情況是：溫哥華為11.8，多倫多為7.7，蒙特利爾為4.8，卡爾加裡為4.6，埃德蒙頓為4.1，渥太華-加蒂諾區是3.9，魁北克是3.6。
從這一數據分析，溫哥華和多倫多的房地產泡沫明顯，而其它地區的樓市基本處於較為理性發展和溫和上漲的狀態，對於拉動經濟增長有利。
再來看看加拿大家庭貸款的狀況，不難發現，加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。
不過，加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%，已高於美國次貸危機爆發前的負債率。
投資大師橡樹資本（Oaktree）主席霍華德·馬克思（Howard Marks）曾說，一個資產泡沫破滅存在兩個條件：價格夠高和杠杆夠大。
一直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani斷言，加拿大房地產市場泡沫將破滅，房價將出現斷崖式猛跌，全國房價會跌30%甚至40%，一直跌到與居民收入大致相呼應，也就是符合家庭收入的水平。
不過，程永林認為，“樓市泡沫已經破滅的判斷，尚缺證據支持。加拿大的樓市調控政策應當分城施策，效果會更明顯”。
（據國際金融報）