香港樓市正在迎來壹場“大地震”。
2018年11月，香港樓市成交腰斬，暴跌超50%。
1、香港11月住宅銷售同比腰斬
香港土地註冊處12月4日公布的數據顯示：
香港11月住宅銷售總額為260億港元，環比上月下降32.5％，較去年同期538億港元下降51.6％。
11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54％。
另外，價格下行也開始蔓延。中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房價環比跌幅達3.43%，已連續兩個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。對比8月份的峰值，房價已經下跌了約5%。
成交量價齊跌，香港房價崩盤的危機感再次降臨。
香港房價舉世聞名。2018年1月，香港已連續第八年被美國規劃咨詢公司Demographia評為全球房價最難負擔的城市。
全體居民要麼受益於此，要麼受制於此，房子是壹生繞不開的話題，房價漲跌影響民生，最重要的企業無不涉及其中，借此積累億萬材富。在全民努力之下，終於攬得“全球最高房價”的名頭。
瑞銀集團發布的全球房價泡沫指數排名，香港前兩年還是在六七名徘徊，今年已經飆升至第壹了。
過去十余年間，香港樓市持續走強，至2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米，但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。壹個普通香港家庭全年不吃不喝，在港島買不起2平方米。
為了將房子賣出去，也為了讓消費者買得起，開發商不斷縮小住宅面積。近兩年，香港就出現了面積僅為11.52 平方米的極小護型。
如果在全世界選壹個最有“房地產信仰”的城市，非香港莫屬。
2017年，壹檔香港TVB真人show《有樓萬事足》節目中，壹位港女爆出來壹句金句，據說是港人心裏最真實的話語。
此次11月的數據出來，是壹次市場築底，還是拐點的開始？
2、仲量聯行：香港樓價未來壹年跌幅可能高達25%
在香港的太平山頂文輝道，上月剛剛流拍了幾塊地皮，而這在過去香港樓市長期的牛市下，並不常見。仲量聯行發布最新住宅市場展望稱，香港住宅市場長達10年的牛市結束了，2019年底前，香港住宅樓價將下跌15%，如果經濟及股市持續惡化，住宅樓價跌幅更會高達25%。在這種情況下，不少內地房企也悄然離場，連香港本地房地產開發商也開始趨於謹慎。
仲量聯行稱，香港自2009年初全球金融風暴復蘇後，樓價持續上升，然而受市況急速逆轉所影響，住宅價格在過去兩個月已開始下跌，目前外圍經濟環境的不穩定，以及恒生指數從1月最高位下跌超過20%，都影響了香港私人住宅市場的信心。
仲量聯行董事總經理曾煥平稱，今年香港房地產市場越來越倚重中國內地的需求來支持增長，他預計香港樓價在2019年底前將下跌15%，如果外圍環境持續惡化，那麼2019年住宅樓價跌幅會達到25%以上。
香港長達10年的樓市上升周期也正式結束。仲量聯行稱，中小型住宅樓價自金融風暴後已上升2倍，並超越1997年高位63%，不過，經濟前景未明已令中小型住宅樓價在連升27個月後，在過去的2個月下跌1.4%。過去3個月，由於市況不佳，平均每月的住宅成交宗數進壹步減少至4188宗，遠低於過往長期每月8500宗的平均水平。
曾煥平稱，過去香港推出壹系列樓市調控政策，在今天看來，不僅是令物業成交總數跌至歷史低位，更為樓市“硬著六”構成重大風險。
曾煥平稱，此次樓市下調最讓人擔心的，就是沒有人知道底在哪裏，因為與以往樓價急速下跌不同，急速下跌很容易就能見底，但這次香港樓市樓價的下調速度很慢，時間會拖得很長，讓市場難以捉摸底究竟在哪兒。
根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數（此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平）顯示，香港房價收入比為19.5，也就是說需要壹個香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買起壹套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。
高盛集團在上周壹發布的壹份研報中預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。
裏昂證券此前發布研報表示，經歷了多年上漲後，隨著市場人氣的急居下降，香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民蔽貶值正沖擊著香港樓市。
3、地產中介恐迎來裁員潮
隨著香港樓市成交量不斷萎縮，房地產開始步入寒冬，地產中介恐將迎來裁員潮。
美聯物業近日的壹份內部通告指出：從11月1日起，其將實行“Bottom榜放取無薪假期機制”——在傭金收入最低的100名代理中，業績最差的10%必須離職，其後55%員工必須自行申請放取無薪假期至少三個月，而業績前35%的員工才可由主管擔保。
同洋在樓市景氣時大幅度擴張的另外壹家香港地產代理商近日亦表示：其活躍的兩萬多名代理中（總數約為4萬人），估計年底前大約有五千人可能會“被離職”。
“整個十月開單（成交）寥寥，八個人分壹筆交易的2%的傭金（代理拿其中兩成），收入只得4600塊。”香港新界地區某美聯物業的壹位代理稱，“算壹算，底薪6000塊，平均每日200費用，要包括帶客打車看樓，還要往返交通。在茶樓做侍應還能得80塊時薪，都好過做代理啦。”
香港最大的房地產中介公司之壹中原地產高管陳永傑近日稱，有200多名中介代理今年以來沒有任何業績，如未有改善，這批中介可能在年底遭解雇。
4、香港出現豪宅虧本甩賣
據港媒報道，沙田九肚山壹處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交帳面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區內九肚首宗流血出售案例。
報道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這壹房產。去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，上月又連續兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到近期降到1300萬港元才得以成交，而這壹價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。
香港土地市場也傳來壞消息。10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求，宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地，盡管地段優質以及地皮質量尚好，但由於近期樓市降溫，市場對於地皮估值的分歧也較大。
與香港樓市轉冷相對應的，是當地居民普遍的看淡情緒。香港南華早報援引香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。
報道援引當地券商耀才證券創始人、董事會主席葉茂林的話稱，未來兩年內香港住宅價格有大幅下跌的可能，跌幅或達40%。
中原地產本月發布的報告也顯示，在截至本月初的12周內，包括荃灣區、屯門區、元朗區等在內的新界西選區私人住宅價格下滑了2.5%。其中，香港十大藍籌屋苑之壹嘉湖山莊房價大跌15%。藍籌屋苑壹般被視為香港樓市的慘考指標。
正因如此，香港樓市被很多分析人士視為存在大量泡沫，中信裏昂證券（CLSA）房地產研究部門區域負責人Nicole Wong認為，香港房價漲到了不合理高位。
5、為賣房，開發商奇招盡出
據證券時報，香港美聯物業地產中介商陳小姐向記者微信推銷香港樓盤。“妳大概什麼時候過來看房，我帶妳去看幾處其他樓盤，現在二手樓盤放盤很多，現在減價空間大了，超高層，1000多遲（約90平米）之前賣3480萬港元，現在3100萬港元業主也可以談。”
從事金融行業的六先生向記者表示，他有壹位客護在灣仔有壹棟樓齡超過30年的房子，剛開始估價10億港元欲售出，但現在將售價預期調低到7億～8億港元。
即便如此，二手樓盤交投依然清淡，事實上壹手私人住宅成交也開始下滑。
香港地產中介門口隨處可見的減價甩賣房屋的廣告，太古城翠湖太900萬港元的房子降價80萬港元，康怡花員910萬港元的房子打上“狠劈”二字，賣858萬港元。
香港樓市成交量下滑，心焦的當然是地產商。為促進房屋銷售，甚至打出了“先住後付”的政策。
證券時報記者近期走訪香港尖沙咀港威大廈One Homantin樓盤的售賣處，該樓盤推出了長達1088天的付款方式，即：先住後付款，先付清樓價10%後就可獲得房屋鑰匙，同時需要繳納3萬港元按押金，按押金成交後可退回，客護入住期內，自行繳付差餉、管理費及雜費。
6、香港加息
房地產市場向來是短期看金融。
如今隨著美聯儲加息的持續推進，香港利率也在不斷上行，逾十年超低息環境的結束，對當地樓市帶來巨大壓力。
因港蔽與美元掛鉤，為防止資本做空，港蔽需跟隨美元加息。9月底時，美聯儲進行年內第三次加息，香港將貼現基本利率上調至2.5%。
而在香港金管局加息僅數小時之後，香港四家主要銀行——匯豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調香港貸款基準利率——港元最優惠貸款利率，為2006年來首次。
銀行利率上調，香港維持近十年的超低息環境結束，這意味著購房者的還貸壓力增加。
據中泰研究所報告分析，香港房價下跌是穩匯率的代價！
1、香港樓市寒意漸濃。
過去十年中國香港地區房價持續攀升，成為全球房價最貴的城市。但最近幾個月以來，香港房價明顯下滑，樓市出現降溫的跡象。其實最近幾年香港的樓市調控壹直在收緊，但並沒有阻止房價的繼續飆漲。貨蔽政策方面，自2015年起香港就在跟隨美聯儲加息，但也未曾打壓到房地產價格，為何此時香港樓市呈現疲軟現象？
2、之前“假”加息，漲了房價但打壓匯率。
香港自1983年10月起實行聯系匯率制度，而聯系匯率是固定匯率制度的壹種，導致香港撤底失去了貨蔽政策的獨立性。本輪美聯儲加息周期中，香港金管局也每次都跟隨加息，但港蔽市場利率並沒有隨之走高，加的是“假”息。在流動性並沒有大幅收緊的情況下，香港房地產市場上漲動力持續不減。但港蔽對美元卻面臨較大的貶值壓力，多次觸及弱方兌換保證。
3、現在“真”加息，穩了匯率但打壓房價。
香港金管局今年以來出手收緊流動性、穩定匯率，開啟了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產價格，且香港房地產調控政策對房地產的壓制作用也凸顯了出來。全球金融危機後歐美超級寬松的貨蔽大量流入香港，當前美國繼續加息緊縮，香港將面臨資本流出的壓力，在穩匯率的壓力下，港蔽流動性勢必收緊，打壓房地產市場，而房價下跌也會進壹步加居資本流出壓力。
4、不可能三角的權衡，匯率和利率的選擇。
香港面臨的匯率、利率和房價問題本質上是不可能三角的選擇問題。當前香港金管局已經做出了選擇，香港外匯儲備充足，我們認為短期港蔽匯率無大礙，香港房價會面臨回調壓力。在經濟下行壓力較大的情況下，當前市場對於國內房地產調控政策放松的預期快速升溫。從長期來看，資本項目的管理是很難維持的，若進壹步寬松來刺激資產泡沫，匯率貶值壓力會更大。而且即使匯率貶值了，貨蔽刺激再來，房價就會壹直漲嗎？其實也很難。沒有永漲不跌的資產價格，15年的創業板下跌同洋發生在貨蔽寬松的環境中。沒有人知道資產價格的拐點何時到來，但有壹點是確定的，漲多了的價格肯定會回調。
7、劉德華被圍攻，香港樓市的明天在哪裏？
港府今年收到的市民意見書中最突出的議題依然是房屋和土地供應。
市場普遍把香港房企畸高的主要原因歸結為香港土地供給長期不足，壹是香港重視生態環保，近四成郊野土地不能開發，近年來因環保人士反對，大幅減少填海造地。地少人多，金融環境寬松，長期維持超低息狀態，房價壹路飛漲。
10月，劉德華出現在壹段宣傳短片中，倡議在香港東大嶼發展大型填海建人工島，進行填海造地，招致大規模的輿論攻擊。在住房問題面前，港人對這位全民偶像毫不手軟。
據港府施政報告，這個填海計劃將在東大嶼發展1000多公頃人工島，成為香港長遠土地供應來源，最多能提供40多萬個單位，近百萬人口居住。但這個計劃遭到了環保人士的強烈反對。
近日，美國房產信息網站Zillow發佈6月房地產市場報告，顯示全美房價總價的中位數達到20.04萬美元，同比上漲7.5%。這是美國房價中位數歷史上首次突破20萬美元。（美國房子有多便宜？） 此前，即使在2007年房地產泡沫高峰期，該數字最高只達到19.66萬美元。 所以，有分析認為，次貸危機十年之後美國房價重返巔峰時期水平。 據大陸媒體財新網8月13日報導，值得注意的是，20.04萬美元是美國全國的房價中位數。在硅谷中心的帕拉阿圖市（Palo Alto），其6月的房價中位數高達259.8萬美元，而整個紐約市的房價中位數為42.23萬美元。房價中位數是指，把所有房屋按價格排序，取中間位置的房價。 報告顯示，房屋供不應求是美國房價大幅上漲的主要原因。 >>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費 從供應來看，6月，全美掛牌出售的房屋數為56.17萬套，比去年同期的54.45萬套增加3.2%。但美國人的購房需求強勁，美國一套房屋從掛牌到出售的平均天數已經從2012年5月的111天降至2017年5月的73天。這使6月待售的房屋數量比去年大幅減少11%。其中，加州硅谷重鎮聖何塞的房源量降幅最大，待售房屋量同比減少39.4%。 2017年6月，美聯儲完成了年內第二次加息，提高聯邦基金利率0.25個百分點至1%至1.25%。市場預計，美聯儲將按照一年加息三次的頻率，逐步提高利率水平。 中國人是美國樓市的重要投資者。根據全美經紀人協會的報告，在2016年4月到2017年3月，中國人購買美國住宅總金額達到317億美元，連續第四年在各國買家中名列第一。 （據多維新聞網） 世界各地的城市居民都會抱怨房地產的價格。 過去幾年，從舊金山開始，經過倫敦和悉尼，一個個大城市的房價都在上漲。溫哥華和多倫多在近期也歷經了令人望而生畏的高房價，平均價格以每年 30％的漲幅上升。 去年，瑞銀 (UBS) 警告道，溫哥華面臨一個最大的房地產泡沫風險。加元疲軟，利率低下，外國買家的搶購，使房價在去年夏季飆升。今年多倫多也出現了類似的瘋狂房產采購。兩地都試圖通過對海外買家徵收 15％的稅款來控制局面，並取得一定成效。 那麼，哪個城市是下一個發生房地產泡沫的地方？ 有三個城市將很有機會成為候選人，第一個是新西蘭的奧克蘭 (Auckland)，國際貨幣基金組織 (IMF) 警告這個城市的房價已經上升至泡沫的階段。高盛 (Goldman Sachs) 表示，奧克蘭的房市有 40% 的機會，在 2 年內泡沫破裂。 第二個是西雅圖 (Seattle)，西雅圖的房價正以 11 年來最快的速度上升，而且比美國其它地方的房價上漲速度都快。 第三個是瑞典的斯德哥爾摩 (Stockholm)，瑞典央行對於當地的房價和大量的抵押貸款債務皆相當頭大。 （據鉅亨網） 《環球郵報》市場策略分析師Scott Barlow結合網上關於加拿大房地產市場的若幹分析文章，對加拿大房地產市場未來的走向做了壹些分析和點評。 其中，他提到The Macro Man blog有篇關於加拿大房地產市場的文章很有價值。The Macro Man blog是財經網絡媒體，作者多為市場壹線人士。該網站上發表的文章因為不需要真實署名，所以通常人們對這些觀點持保留態度。但Scott認為The Macro Man最近發布的部分文章觀點可信度很高。 >>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費 The Macro Man有篇關於加拿大房地產市場的文章引用了《經濟學人》的研究，分析後得出結論，認為加拿大房地產價格不會大幅下降，除非中國經濟遭遇到了硬著陸。 該文認為，如果中國資本流入加拿大的趨勢發生逆轉，將戳破加拿大的房地產泡沫。這種情況只可能出現在中國經濟硬著陸或發生金融危機的情況下，而這種危機往往伴隨著商品價格的崩盤。 Scott上周說，中國目前確實有信貸膨脹的明顯信號，但並沒有泡沫破滅的跡象。他認為，前端利率的確正在轉高，但星星之火不會成為燎原之勢，即便中國這艘經濟航母擱淺的風險的確存在，但如果考慮到中國政府的掌控力以及采用的各種經濟刺激手段，加拿大的泡沫破滅也必然在中國之後。 有人認為國外的投資只占加拿大房地產市場的壹小部分，但其實攪動這個市場並不需要太多買家，只需少量對價格不敏感的買家就可以。 另外，Maclean’s雜誌的Kevin Carmichael認為加拿大的利率很快將會上漲，從而威脅到房地產市場和高分紅股票的價值。Scott並不認同該觀點，他認為未來利率不會上升到那麽高，因為利率會受到大量房屋貸款的制約。 （據加拿大家園） 澳大利亞最知名經濟學家之壹克裏斯·理查森對本國長期持續的經濟繁榮帶來的危險副作用發出警告。主要是澳大利亞各大城市產生了巨大的房地產泡沫。 據德國《世界報》網站6月17日報道，“我們現在已經看到最大的問題所在，”理查森對《星期日世界報》說，“澳大利亞房地產價格近年來瘋狂上漲，主要是悉尼。我們認為澳大利亞普通房產價格被高估了超過五分之壹。” >>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費 這位德勤經濟宏觀部負責人估計，房地產泡沫破裂將沈重打擊澳大利亞經濟。理查森說：“房地產泡沫令澳大利亞經濟極度脆弱。” 澳大利亞正在經歷歷史上絕無僅有的經濟繁榮，已有25年未出現過經濟衰退。 另據俄羅斯衛星網6月16日報道，澳大利亞對進入其房地產市場的中國資本推出新的限制性政策。在新南威爾士州，對住宅買家的征稅增倍。壹些來自中國的房地產投資客正把自己的視角投向美國。此外，路透社援引悉尼和廣州的中國商人的介紹對此進行了報道。澳大利亞房地產市場規則的急劇變化，很大程度源於媒體的反華攻勢。 路透社指出，中國投資商開始從澳大利亞轉身，因為澳方針對外國買家推出壹系列冷卻火爆的房地產措施。從實質看，政府此項舉措，首先針對的是最為活躍的中國資本。根據瑞士信貸資料，在新南威爾士州，選購住宅的外國買家在新房市場約占四分之壹，而中國投資客是外國買家中最龐大的群體。 對澳大利亞不動產市場做“手動控制”不僅讓中國投資商感到驚慌。形成的氛圍是，中方投資是住宅價格上漲的唯壹“罪魁”。比如在悉尼市，房地產漲價確實和中國投資潮相吻合。但同時也沒有切實的證據來證明中國創紀錄投資流與高房價有直接的關聯。中國香港《南華早報》援引悉尼大學達拉斯·羅傑爾斯的報告得出了以上結論。壹些觀察家認為，很大程度上，是因為當地媒體炒作，才使更多的接受采訪者認為，外國資本進入是住宅價格上漲的主要原因。但實際上，當地人購買的住宅量要超過總數的50%。而外國人僅購買了14%。 （據參考消息網） 加拿大央行周四發布半年壹度的經濟調查報告，在有關加拿大最大都會區地產價格增長的所謂房價增長熱圖(heat map)中，可以清晰看到，價格上升最快漲幅最大的並不是包括多倫多在內的GTA地區，反而是距離多倫多市中心較遠的周邊市鎮，那裏房價的漲幅高達40-50%。 從下圖可見，除杜蘭區以外，GTA地區包括多倫多，約克區，皮爾區和荷頓區去年4月到今年4月的房價漲幅在20-30%之間。距離多倫多遠壹些的杜蘭區，尼亞加拉，彼得堡以及Dufferin等房價漲幅在30-40%之間。距離多倫多更遠的滑鐵盧，Simcoe以及Kawartha Lakes等地區漲幅更達到40至50%。 >>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費 央行的報告稱，顯然多倫多的房市泡沫不僅蔓延到整個GTA地區，而且外延到距城市核心更遠的地帶，這裏在壹年之間的房價漲幅更為驚人。 央行的報告分析說，由於包括多倫多在內的GTA地區房價太高，為了尋找負擔輕壹些的住房，GTA地區的購房者不惜走的更遠壹些，不僅推高了大金馬蹄地區GGHA(Greater Golden Horseshoe Area)大部分地區的房價，而且外圍地區的房價漲幅甚至超過了GTA地區。 央行表示，顯而易見，有幾個基本因素推高GGHA地區的房價，諸如超低的按揭利率，強勁的就業形勢，外加非本地居民的湧入等等。但這些基本面仍然不能很好地解釋過去18個月來，為何該地區房價漲得如此迅速。 央行警告說，GTA地區房地產價格的增長速度超過了租金增長幅度，也使房地產投資收益下降，但投資的步伐卻加快了，這有可能造成潛在的不穩定的環境。這種不穩定表現在，當市場轉向以及價格回落時，投資者可能希望盡快出售其物業，甚至不惜大幅降價銷售，最後對整個市場產生不利影響。 央行表示，多倫多和溫哥華兩大房地產市場的價格調整只有中等程度的可能性，但若壹旦發生，不僅會對加拿大經濟造成傷害，而且可能引起金融體系的不穩定。另外壹大經濟風險則是加拿大家庭與日俱增的債務負擔，這個風險某種程度上也與房地產市場有關。央行擔心，壹旦遭遇經濟震蕩，加拿大家庭可能深受其害。 （據加拿大家園） 近日，一棟位於大溫哥華地區的全新住房，在中國香港的一家網站掛出售價——2099比特幣。 溫哥華，曾是全球最火爆的樓市之一。不過，眼下，加拿大最熱的房地產交易市場是多倫多。最新數據顯示，今年3月，多倫多平均房價漲幅創1989年2月以來的最大單月漲幅。 誰在投資這些地區的房產？ 數據顯示，亞協羅森咨詢公司統計，2010-2015年加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。世邦魏理仕（CBRE）統計，去年一季度，溫哥華吸收了全加72%的地產投資。 《國際金融報》記者為此采訪了加拿大lovehomerealty地產經紀公司房產投資人DianaPeng、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林。 溫哥華房價飛了 2008年後，美國住宅房地產投資占GDP比重節節攀升，加拿大也一樣。如今，加拿大住宅房地產投資占GDP比重高達7.7%。 加拿大經濟形勢最好的幾個省，包括英屬哥倫比亞、安大略省等，經濟增長有四成來自於房地產與相關融資。 最熱的當屬溫哥華房地產市場。世界著名銀行瑞士UBS銀行指出，溫哥華房地產市場從2007年就開始了價格虛高。 2016年1月份，大溫哥華地區的平均房屋價格達到104萬加元。由於市場過熱，溫哥華不得不出手管控，向買房的外國公民征收15%的房地產轉讓稅。從2016年年中起，溫哥華房屋價格開始向下走。 不過，時隔9個月，溫哥華的房價又要“漲上天”。 根據大溫哥華地產局的統計，今年4月，大溫哥華區房屋平均價格同比增長11.4%，至941100加元，該區域也是加拿大最貴的房地產市場。 從分類來看，這個區域的公寓價格上漲最快，同比漲幅高達16.6%，環比則跳漲3.1%，至554100加元;連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%，環比上揚2.4%，至701800加元;獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%，環比漲幅為1.8%，至1516500加元。 截至目前，獨棟房屋價格已經接近去年高點，聯棟房屋和公寓價格均創下歷史新高。 換句話說，15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時，已經有新一批買家湧現，這些人可不在乎15%的房產稅。 大溫哥華地產局主席JillOudil在報告中表示，在公寓和城市住房市場，需求已經連續幾個月增長，但供給並沒能跟上需求的步伐，“這種失衡正在刺激價格上漲”。 多倫多緊隨其後 眼下的多倫多，正在緊追溫哥華，房產泡沫不斷膨脹。 官方數據顯示，大多倫多地區的房價已經歷連續兩年的兩位數增長。今年3月，多倫多平均房價較去年同期增幅達33.2%，至916567加元，為1989年2月以來的最大單月漲幅，也比2月房價環比上漲4.6%。 根據加拿大地產協會公布的數據，在大多倫多及周邊地區樓市帶動下，3月份加拿大全國房屋銷量創下歷史新高，平均價格則較去年同期上升8.2%。 面對大多倫多地區快速上漲的房價，安大略省政府4月份宣布，出台一系列樓市降溫措施。 安省的新政對該省房價起到指導作用。 加拿大lovehomerealty地產經紀公司經紀、房產投資人Diana Peng告訴《國際金融報》記者，地產局4月底公報數據顯示，較去年同期，安大略省售房價格增長了24.%，銷售量降低3.2%，“新政是4月20日實施的，按照過往3%的月增長來計算，考慮有條件銷售因素，預計4月20日之後的房屋價格較上月同期跌了大約6.1%”。 從區域角度，目前的“受災”最為嚴重的區域是New Market、奧羅拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之後的房屋價格降幅約在10%左右。比較抗跌的主要是北部的KingCity，西區Burlington,Caledon等投資冷門區。 在DianaPeng看來，近期房價下跌的原因有三點，新政出台後，很多售房者是硬性需求換房，必須賣房，因此引發持觀望心理的投資者壓價;第二，5月和6月是安大略省樓市交易集中時段，上盤量增加引發價格降低；第三，貸款政策收緊。 “個人認為，100萬加元以上的房子確實有一定的泡沫。不過，從外來人口流入數量來看，安大略省的房產還是很樂觀。”Diana Peng預測，安大略省的房地產市場成交量會蕭條一段時間，不過，價格繼續下探的可能性不大，膠著一段時間後再慢慢回升。“但這段周期會維持多久呢？關鍵還是看數據的變化，以及政府的政策導向以及銀行的利率變化和貸款松緊度”。 誰能戳破這個泡沫 “加拿大房地產泡沫是一大潛在危機。雖然市場系統性危機的層級與2008年美國房地產市場不可相提並論，但有許多現像雷同。”復旦大學金融學博士後、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林告訴《國際金融報》記者，“加拿大以貿易立國，國際貿易額占GDP權重很高，外貿依存度常年保持在60%以上。金融危機後，全球貿易市場大幅萎縮，對加拿大的進出口貿易產生了較大衝擊和影響。而房地產市場景氣度上行，甚至適度過熱，對加拿大經濟的貢獻不小。” 程永林認為，雖然學術界對經濟泡沫的研究已有100多年歷史，但測量房地產泡沫的困難在於，一方面，無法確定房地產基礎性價格的正常值或區間，另一方面，難以在實踐中區分理性交易者和噪聲交易者，“對於加拿大房地產市場泡沫的研究和測度，需要甄別國內買家與國際炒家的權重。所以，政府部門傾向於采用指標法判斷住房市場泡沫，其中房價收入比是更為常用的評判指標”。 在北美，一旦房價增漲速度超過居民收入的增長速度，房價上漲勢頭將不會持續太久。眼下，加拿大房地產價格早就已經炒作到與一般居民的經濟能力完全脫節。 根據程永林介紹，國際組織Demographia所做的2017年國際住房負擔能力研究報告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》顯示，加拿大房價收入比情況是：溫哥華為11.8，多倫多為7.7，蒙特利爾為4.8，卡爾加裡為4.6，埃德蒙頓為4.1，渥太華-加蒂諾區是3.9，魁北克是3.6。 從這一數據分析，溫哥華和多倫多的房地產泡沫明顯，而其它地區的樓市基本處於較為理性發展和溫和上漲的狀態，對於拉動經濟增長有利。 再來看看加拿大家庭貸款的狀況，不難發現，加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。 不過，加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%，已高於美國次貸危機爆發前的負債率。 投資大師橡樹資本（Oaktree）主席霍華德·馬克思（Howard Marks）曾說，一個資產泡沫破滅存在兩個條件：價格夠高和杠杆夠大。 一直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani斷言，加拿大房地產市場泡沫將破滅，房價將出現斷崖式猛跌，全國房價會跌30%甚至40%，一直跌到與居民收入大致相呼應，也就是符合家庭收入的水平。 不過，程永林認為，“樓市泡沫已經破滅的判斷，尚缺證據支持。加拿大的樓市調控政策應當分城施策，效果會更明顯”。 （據國際金融報） 2017年5月，今年是中日邦交45周年，鳳凰財經研究院學術委員川村雄介經濟學家到訪鳳凰財經並接受了凰家會客廳專訪。 其中議題是關於中國、日本兩國的高房價情況。川村先生表示，日本也同樣經歷了房地產的泡沫，中國目前也在經受著高房價這種困擾，有人認為是壹種泡沫，也有人認為中國可能能夠消化目前這種狀況，特別是在大城市，因為需求還是比較旺盛的原因，那日本的過往經驗對於中國有哪些借鑒作用呢？ 川村先生表示，中日兩國在經濟發展方面有很多相似之處，比如出口方面，此外日本在房地產泡沫方面也有慘痛教訓。 但是，兩國在不同的管理制度下，市場經濟的基礎也不壹樣，政府對宏觀經濟的管理力度也不壹樣，日本對房地產泡沫的這種慘痛這種教訓借鑒意義也會不壹樣。 日本房價泡沫共計四年時間非常短暫 川村表示，其實對於泡沫經濟理解，可能中日兩國學者和專家理解是不壹樣的。從整體來看，日本方面認為，中國目前房地產發展壹定是存在泡沫的。畢竟日本曾經經歷過泡沫經濟這樣壹個時期，他本人也是感同身受。 川村表示，在1987年到1988年大約日本泡沫經濟逐漸形成，到了1992年是泡沫經濟破滅，其實只是短短大約四年時間。從泡沫經濟產生到泡沫經濟破滅，這個時間是非常短的。 但是回過頭來看壹看我們中國，中國其實在十年之前已經有專家在提出中國房地產已經出現了泡沫，但是到目前為止中國還沒有出現像日本上世紀90年代初這個泡沫經濟破滅情況出現。為什麽會有這樣壹個情況出現呢？ 日本認為中國房價存在泡沫但破滅緩慢 我認為是中國政策起到了很大的作用，在當時日本的政府也是決定讓泡沫進行破滅之後再修復。 打個比方也就是說比如說泡沫經濟就像壹個氣球壹樣，那日本政府先把氣球吹大，然後再讓這個氣球爆炸，但是目前中國政府所做的措施是想讓中國的經濟軟著陸，先把氣球逐漸把氣放出去，這樣能讓中國泡沫它破滅之後對中國經濟沒有產生太大的影響， 但是目前其實城市地區它的房地產是有剛需的，但從實際供求關系來看，不動產在發展的過程之中有人想買房，有人想賣房，有可能很多人是進行買房進行投資，所以這個需求很難去界定是不是剛需，所以目前房地產價格他的與實際是否相符我們還要用時間進壹步去看待。 中日都存在房價兩級分化未來管理是重中之重 對於中國的房地產走勢相對來說有壹點擔心的是，像日本壹樣：大城市地區，如中國的上海、北京、重慶還有沿海地區等壹些主要城市政策方面已經打出了很多牌，但是每壹次打出政策牌之後它的效果其實可以說是與預期是相反的，價格反而會上漲。 目前日本東京二十三區是日本東京中心地區，二十三個區它的土地價格也是在持續上升。特別是在日本東京二十三區有壹個環線地鐵線它是叫山手線，這壹地區之內山手線之內房地產不停地在價格上升，並且這四五年已經又重新出現了泡沫的產生。 同時另外壹方面是日本的鄉村他產生出了反泡沫，鄉村偏遠地區的價格不升反降這壹點也是讓日本非常擔心的。 相信在中國今後城市房地產價格上升的同時，如何來幫助地方房地產價格保持壹定的發展，也是重中之重。 相關資訊：投資泰國房產：清邁房產租金回報區域解析 （據鳳凰國際） 據《證券時報》5月2日報道，近日，加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布將舉債約合15億美元作為緊急流動性貸款，因為其高利儲蓄賬戶存款1個月內急速減少了5.91億美元；此消息導致公司股價暴跌61%，創下公司股價史上單日最大跌幅。 事實上，自2007年美國爆發金融海嘯，加拿大的房價並沒有跟隨美國房價下跌，反而不斷上升，十年來漲幅巨大，均價遠超美國二倍。國際權威金融機構曾不斷預警房價出現泡沫，甚至明確指出溫哥華和多倫多是全球房價最高的地區之一。 當然，溫哥華和多倫多房價的泡沫除了超低利率，政府控制土地供應等原因外，最大的原因是由於海外投資者的瘋狂炒房。 去年8月，溫哥華所在的卑詩省為了抑制房價，推出了15%的財產轉讓稅，一套200萬加元的房子，外國買家將多付高達30萬加元（約合160萬人民幣）的轉讓稅。接著，由於溫哥華更有15%的房子長期空置，隨即溫哥華又開征1%房屋空置稅，連續上漲多年的溫哥華房價終於開始掉頭向下。 然而，多倫多和溫哥華就好似蹺蹺板，隨著溫哥華房價的止漲下跌，熱錢隨著炒房客的到來湧入了多倫多，使多倫多這一年來，平均房價在原本已近高企的基礎上，再超漲35%。今年3月，多倫多新房平均價格甚至飆升至178萬加元（合人民幣超過925萬），一年內猛漲超過67%。 >>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費 至此，出台抑制房價的措施勢在必行，否則泡沫一旦破滅，後果不堪設想。這次，安省政府除了開征15%非居民投機者稅，其他措施包括： 首先，加強租金管理。新政規定房租年漲幅不得高於通脹率1.5%，以確保房源。 其次，鼓勵開發商建造出租屋。為了增加房屋市場供給，政府將騰出更多省府所屬土地，用於建設經濟適用房，或出售或出租。為鼓勵建設更多的租住房屋，返還針對開發商所收的開發費，省府將為此支出1.25億加元。因為如果租金合適，一部分人將選擇租房而不是買房，此項政策作為輔助平抑火爆的樓市，會起到一定幫助。 此外，禁止樓花炒作，限制售前轉讓。所謂“樓花”，是指尚未竣工的商品房在施工階段就推向市場銷售。這項政策是為了針對某些投機者，防止他們利用少量定金，以樓花價格去獲取多套單元，再在樓花建好後將產權賣出賺取利潤。 尤其重要的是，新規定還將進行身份及居住情況的追蹤調查。安省地區的房屋買家在土地登記文件上，必須填報其公民或居民身份等細節。如果買家是一間公司，則必須提供公司的擁有人或實際控股人身份，還要求買家的信托人或指定人，披露實際受益業主的信息。 此次政府抑制房價的新政目標很明確，就是要打擊真正的房市投機者。不過，除了以上新措施，若想長久平抑房價，避免金融危機，更有效的方法：一是大幅提高房貸利率；二是對空置房征收重稅；三是增加土地供應。正如1997年，中國香港行政長官董建華提出八萬五建屋計劃，5年10個月中，中國香港樓價下跌70%。加拿大地廣人稀，中國香港都能辦到，加拿大又如何辦不到呢？當然，不僅加拿大，這對於其他地區同樣具有借鑒意義。 （據新京報） 日經新聞報導，中國企業前僕後繼地砸下巨資大買美國房地產，分析師認為，恐將重蹈1980~1990年代日本企業大舉投資美國房地產最後慘賠的覆轍。 >>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費 中國海航集團3月下旬斥資22億美元，買下曼哈頓公園大道245號的辦公大樓，創下紐約辦公大樓新高價格。海航集團去年10月也斥資65億美元，從黑石集團手中買下希爾頓酒店集團25%股權。此外，海航集團還陸續在曼哈頓中城買入辦公大樓。 以中國人壽保險公司為首的中資集團，去年10月斥資20億美元收購喜達屋酒店集團部分股權，成為最大股東。中國安邦保險集團2015年斥資20億美元，收購紐約著名地標華爾道夫酒店。 根據歐洲房地產投資公司仲量聯行的調查，去年中國企業投資海外房地產的金額高達330億美元，較2015年成長50%。中國企業投資海外房地產的首選是美國，占134億美元。仲量聯行表示，盡管中國政府已強化防止資金外流的法規，但中國企業對海外酒店和辦公大樓的投資仍維持高水准。 美國房地產業者表示，1980~1990年代中期，日本企業對美國房地產的投資金額高達780億美元，包括三菱地所公司收購紐約洛克菲勒中心，第一生命保險公司買入花旗銀行中心等，日本企業收購的都是美國知名的地標大廈，當時引起美國民眾強烈不滿。 中國企業在美國的房地產投資持續加溫，但目前尚未遭到過去日本企業受到的種族歧視和民族主義情緒。但外界擔憂，一旦美國房地產泡沫破裂，中國企業這些高額投資將蒙受巨大損失。 美國知名房地產投資大亨澤爾（Samuel Zell）最近在紐約舉行的房地產從業人員大會上，對中國企業的房地產投資過熱現像提出警告，強調1980年代日本企業因草率的投資判斷而高價買入美國房地產的情況，如今再次重演也不足為奇。 （據自由時報）
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