马来西亚房产应当心泡沫

馬來西亞房產應當心泡沫

異軍突起的馬來西亞樓市近來深陷「泡沫化」的憂慮。

先是美國著名投資家吉姆·羅傑斯(Jim Rogers)在全球投資展上表示,馬來西亞柔佛州房產已經供過於求,未來可能出現房產泡沫。

馬來西亞房產應當心泡沫

與此同時,新加坡Channel 8 News報導也指出,馬來西亞伊斯干達特區房地產發展太快,導致經濟活動無法跟隨,而海外開發商又大規模推出新項目,使得該地區房地產市場出現供應過剩的情況。

「馬 來西亞樓市在經歷過黃金期之後,必須放緩腳步了。」見證了馬來西亞樓市從平靜走向火爆的房地產商蔡兆源(音譯)在接受採訪時表示,過去 幾年,馬來西亞樓市一直在高速發展中,「這樣的發展,顯然讓房地產商們感到欣喜。但是,隨著交易量的下降,我們也意識到一些問題——馬來西亞樓市似乎發展 過快了一些。」

那麼,如今的馬來西亞樓市是否真的迎來了「泡沫化」危機?

對東南亞房地產頗為關注的房地產獨立經紀人陳漢星對《國際金融報》記者直言,因為經濟發展和旅遊產業的開發,馬來西亞房地產確實有很大的起色,但是過度開發的行為顯然忽視了當地房地產市場的消化能力。

「倘若一直忽視這樣的問題,樓市泡沫化真的不遠了。」陳漢星說。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受採訪時指出,「前期的過度開發,導致供求關係嚴重失衡,當地房價在快速上漲一段時間後累積了較大的風險,確實值得警惕。」

演繹「新加坡奇蹟」

在房地產業內人士看來,伊斯干達特區描繪了一個類似中國香港和深圳的故事,同時,低廉的土地價格和開發環節較少的稅收環節,都在吸引著內地開發商湧入

馬 來西亞政府為吸引國外投資者,做了不少實質性的工作。特別是在馬來西亞房企扎堆的柔佛州新山市,馬來西亞政府2006年便設立了伊斯干達特區,與雪蘭莪 州、西部巴亨和吉打並列國家四大特區,重振經濟。伊斯干達特區與新加坡一水之隔,涵蓋新山市在內的5個縣市,面積是新加坡的3倍。

因此,有人認為,馬來西亞房地產市場正在創造另一個「新加坡奇蹟」。

「仔細研究不難看出,馬來西亞房地產市場快速崛起和發展的背後,是政府的推動,是多路資金的引入。」EA Realty 房地產公司合夥人Elena Dobreva在接受《國際金融報》記者採訪時指出。

「當然,這些資本推動了馬來西亞房地產高速成長的同時,也炒高了當地的房價。」Elena認為,房價升高是每個受到外界關注的房地產市場的常態。

記 者瞭解到,作為政府大力推動的柔佛州地區的房價,在近幾年一路飆升。馬來西亞首都吉隆坡居民Kesuari告訴記者,其姑媽在柔佛州的一套 一居室公寓,2014年的市場價格也達到了近90萬元人民幣,「之前這樣的房子價格在15萬林吉特(約合人民幣29萬元)已經很不錯了。」

「相對其他國家10年至15年的慢速成長,馬來西亞的房地產市場成長非常快,特別是新樓盤。」一位當地的中介商表示,從2008年至今,很多樓盤都在5年以內開發到位,且這些地方消耗的物資也在不斷增長,大致是以前的10倍。

「顯然,政府創造的投資環境是重要原因。」對此,房地產獨立經紀人Jeff認為,國外的開發商能夠大規模進入馬來西亞投資,政策因素不可忽略。Jeff曾透露,他認識的幾家國內的房地產商,之前都在馬來西亞簽訂了一單或多單投資項目。

記者瞭解到,開發商們口中的「政策引導」,主要是指馬來西亞政府自2002年以來頒佈實施的一系列吸引外商投資的政策。據悉,投資者可以通過「第二家園」計劃,在馬來西亞銀行存入大約30萬林吉特(不到60萬元人民幣),就可在馬來西亞享受10年內的自由出入。

「中國投資者在不放棄原有國籍的情況下,可以在90天內拿到馬來西亞10年的免簽證,並且可以用自己的名字在銀行開戶,在馬來西亞成立企業。」馬來西亞拿督葉紹全曾公開表示,這項政策確實吸引了大批中國商人的到來。

消費稅捆綁購買力

自2008年9月全球金融危機以來,馬來西亞房地產市場持續升溫,引發市場對價格泡沫的擔心,馬來西亞政府亦採取一系列政策措施抑制房價上漲

經歷了高速發展之後,馬來西亞的房地產市場似乎迎來了危機。據馬來西亞銀行公佈的最新報告,去年第四季度,柔佛州的產業交易總值環比下跌33%,降幅遠高於馬來西亞全國平均下跌7%的水平。

分析師認為,伊斯干達特區的海外房地產商來勢洶洶,不斷推出新項目,加上越來越多的項目近期內竣工,容易造成市場泡沫化。目前,柔佛州約有350萬人口,其中伊斯干達特區則有150萬人,市場未必能消化。

對此,當地政府開始有所警覺。隨著一系列房地產降溫措施的出台,銀行紛紛收緊房貸條例,使市場開始放緩。

目前,新山地區的成交已經開始下滑。根據國內代理機構的數據,近幾月來,國內赴馬來西亞看房的人群急劇下降,很多機構赴馬看房團已經取消,近期也無新的成交數據。租房市場也並不好過,目前多呈空置狀態。

「很多開發商只看到了這裡房產的增值潛能,而忽略了究竟有多少人購買房產的問題,導致馬來西亞很多新開發的樓盤銷售並不理想。」一位馬來西亞房地產集團的工作人員對記者透露,為了更好地將那些空置的樓盤脫手,他們已經開始考慮降價銷售。

也有觀點指出,馬來西亞房地產交易下滑,並不完全是「泡沫化」危機在作用。當地政府近期的政策變動也在發力。

有業內人士直言,正在執行的消費稅是導致馬來西亞房地產市場出現波動的原因之一。據悉,馬來西亞當地的消費稅已經從2015年4月1日起開徵,幅度為6%,之前已經有不少開發商為爭取政策落實前的訂單,紛紛搶推房產計劃。

在消費稅開徵之前,馬來西亞銀行提醒,這波交易熱不容易延續,開發商恐怕高估了市場需求和消費稅落實後的房價,尤其在升息山雨欲來之際,樓市趨勢難以捉摸。

「隨著許多開發商依據消費稅調整房價和成本,房價可能提高6%,加上升息50基點的潛在衝擊,消費者的『置產力』恐怕進一步下跌,進而拉低房價。」馬來西亞銀行之前發出預警。

馬來西亞銀行還指出,馬來西亞家庭債務在2013年底攀至8540億林吉特,佔名目國內生產總值的86.8%,雖然流動金融資產佔家債總額的160%健康水平,暫時不會引發樓市危機,但若現有打債措施效果不彰,不排除監管當局會加重打債力度,降低房產市場熱度。

而事實上,此前馬來西亞銀行警示的狀況正在發生。Jeff指出,過去4年,馬來西亞的房價飆升過猛,政府的確需要運用一些手段來保證房地產市場的穩定。

不過,Jeff認為,「馬來西亞房地產市場如今出現交易量下滑等現象,背後是由諸多因素推動的。這是一個國家房地產市場高速發展過程中必經的環節,無需過度驚慌失措。」

投資價值存疑

對於馬來西亞的政治環境來說,3年至4年,可以發生的事顯然太多了,這其中的不穩定因素讓很多房地產商望而卻步

撇開樓市「泡沫化」等問題的爭論,被稱為投資窪地的馬來西亞房地產市場,也不像往年那麼美好。

「首 先是房屋轉讓稅的提高。政府規定,外國人在馬來西亞進行的房屋轉讓,不滿5年的,按收益部分繳納30%的增值稅,而此前的規定是3年內轉讓收 30%。」Elena對記者介紹,因為馬來西亞在期房交房前不允許房屋交易,加上馬來西亞房產的建設週期多在3年至4年左右,因此投資者需要持有至少3年 至4年。

與此同時,為了抑制房價的過快上漲,政府提高了外國人在馬來西亞的購房門檻。「除此之外,對國外開發商而言,要在馬來西亞投資,需 通過與本地企業合作的方式,中資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本土的企業。」準備在馬來西亞註冊公司的王先生告訴《國際金融報》記者,因為這樣一條 規定,他一直在猶豫是否將生意發展到馬來西亞。因為30%股權對於他來說,不是小數目。

與此同時,對中國的投資者而言,馬來西亞房價已不再低廉。以中國多家房企集中的新山為例,隨著近年來房地產投資熱,新盤價格已經在2萬元左右,與吉隆坡不相上下。

那麼,馬來西亞的房地產市場是否還有投資價值?

殷旭飛認為,「馬來西亞房地產依舊具有投資潛能。儘管馬航事件、國內政策調控都對房地產投資有所影響,但是馬來西亞優越的自然資源依然存在,仍然是度假旅遊勝地。」

Elena Dobreva認為,房地產市場有升必有降,只要經濟發展穩定,(房地產市場)總會有再度繁榮的時候。

在Jeff看來,現在投資馬來西亞並沒有什麼問題,但是投資者如果希望馬來西亞樓市恢復到前幾年那樣的火爆,則需要相當持久的耐心了。

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