初到美國如何科學倒時差?我用親身教訓告訴妳 | 美國

美國與中國時差很大,倒時差,絕大部分初到美國的人不是被美帝國主義的糖衣炮彈打到,而是被時差給KO了。時差,是出國長途旅行、居家、學習等,必須面對的敵人。

時差是什麽鬼?

簡單理解,兩個地區地方時間的差別叫做時差,根本原因是由於地球在自傳,導致不同經線地區的時間不同,有的差別按秒算,有的則按小時算。如果妳是去美國,那麽中國美國的時差則是非常大。最簡單的理解,我寫本文是在美國西部時間12點,而北京時間則是下午的2點。

倒時差為什麽痛苦?

倒時差是什麽?倒時差就是通過調整,適應時差帶來的種種不適應。沒有經歷過國際長途飛行的朋友,肯定都不能體會倒時差有多麽痛苦。我就是如此,來休斯頓之前,記憶中應該是初中,背誦英文短文對話中就知道有Jet Lag這麽個事兒,後來也偶爾聽周圍的人說倒時差多麽不舒服,但是自己根本不把時差什麽的放在眼裏,不就是把手表撥壹下麽,so easy。直至自己到了美國,迷糊了壹個星期,才知道倒時差多麽痛苦,更體會到錯誤的倒時差方法,會坑死人的。

事實上,最明顯的倒時差出現的不適反應就是,白天犯困,尤其是下午,眼睛基本睜不開;而到了晚上,8、9點會特別困,困到極點;但是,淩晨3、4點會醒來,而且睡壹會就醒,醒了會感覺睡了很久。總之,倒時差的過程中,妳會感覺頭昏昏沈沈,沒精打采,思維遲鈍。

其實很容易理解到美國倒時差為什麽如此難受。北京時間和美國西部時間相差十幾個小時,真正算得上是黑白顛倒,在國內幾十年的作息規律,突然改成白天睡覺,深夜起床,任憑誰都會受不了。據我了解,壹般倒時差快的人需要2-5天調整,而慢的壹周以上也大有人在,我就是整整用了壹周才真正適應。

當然,倒時差有很多因素都會影響,比如身體健康狀況、國內作息規律等等,但是,倒時差還是有技巧的,掌握科學的方法,會讓倒時差的不適感盡快消失,快速適應美國的學習、工作和生活

1.從出國前準備

其實,從出國前的3、4天就可以開始調節了,而且在國內就開始調節,難度並不大,例如在國內開始將睡覺時間推遲到夜裏2點,在上午9點、10點起床,在國內,熬夜很多人還是擅長的,晚睡晚起,晚睡對壹般人難度並不大,實在困了可以和朋友聊聊,也可以喝點茶或者咖啡提提神,從國內就開始調節,能為後續倒時差做好鋪墊。

2.飛行途中

飛往美國的航班壹般會持續十幾個小時,長時間的飛行,大家應該盡量保證足夠的睡眠,能睡著千萬別醒著,給身體充電,為下飛機之後倒時差做好充足的睡眠準備。說到這不能不提我在14小時飛行途中,基本上都在看飛機電視以及和鄰座大哥聊天,睡眠嚴重不足。有人擔心我們會吵到鄰座朋友,其實不然,壹方面聊天聲音非常小,而且很多時間都在壹起看電影,而且周圍朋友都戴著耳機看電視,因而並無造成影響,這點公德心還是有的。不過,我是在飛機上沒有休息好的反例,這直接導致我抵達美國倒時差十分痛苦,鑒於我的慘痛教訓,建議大家飛機上大多時間用來睡覺。

3.初到美國(第壹天)

剛到美國,建議不要立即投入工作或者興奮出去旅遊或逛街,而是應該在美國當地時間下午6點左右入睡,第二天上午4點左右起床,這樣相當於北京時間的淩晨6點左右睡,比原先讓大家淩晨2點睡,大概推遲了4個小時,不會有太大不適應。而第二天醒得早也沒事,起來可以走走,甚至旅遊都可以,因為壹晚上睡了將近10個小時,即使醒了很多次,睡眠也是十分充足的。

4.美國第二天

由於第壹天睡眠時間有10個小時,因而第二天不會太困,可以把晚上睡眠時間推遲壹點,晚間8點睡,早上6點起床,這樣還是晚間10小時睡眠,只比前壹天晚睡2個小時,不會特別難受。

5.美國第三天

由於前兩天的科學調節,且每晚都保持10個小時睡眠,第三天就基本能夠做到在晚上10點、11點左右睡覺了,第二天完全可以5、6點點起床,前面三天的充足睡眠,保證第三天就能基本完成倒時差。

這套科學方法的重點在於,從壹開始出國就進行倒時差的準備,而在飛機上則保證充足睡眠,抵達美國後,以和國內相差2小時的小幅度間隔來調整。而其中的核心是,保證充足睡眠,而不是壹般人說的“能不睡就不睡,抗住!”。經過科學方法的調整,壹般3天左右時間就能基本適應美國的時間,妳會發現頭腦開始慢慢清醒,所有的計劃和目標慢慢從迷糊中漸漸清晰。時差倒完,妳該進入狀態了。

(據湯姆大樹原創)

來美國首個挑戰竟然是時差!教妳如何輕松倒時差!| 美國

第壹次來美國,或者第壹次長途飛行的人,在飛機落地的那壹刻,比起喜悅之情,更多的是疲憊,在狹小密閉的飛機上“囚禁”了10幾個小時,好不容易想好好睡個覺了,結果發現這裏竟然是大早晨太陽當空照!exm?

美國與中國時差

中國大陸地區均使用北京時間,即東八區時間,而美國則是本土橫跨六個時區,每個時區對應壹個標準時間。從東向西分別為東部時間(EST)(西五區時間)丶中部時間(CST)(西六區時間)丶山地時間(MST)(西七區時間)丶太平洋時間(西部時間)(PST)(西八區時間)丶阿拉斯加時間(AKST)(西九區時間)和夏威夷時間(HST)(西十區時間)。美國從每年3月的第二個星期日至11月的第壹個星期日采用夏令時,夏令時比正常時間早壹小時。使用中美時差在12小時-18小時之間,這就意味著從中國到了美國,正當身體需要睡覺時,正好是美國不應該睡覺的時間。而到了美國的入睡時間晚上時,正好是生物鐘的上午,又可能該睡卻睡不著。簡直不能更痛苦。

時差使人被迫根據新的作息在不正常的時間裏吃飯睡覺,而體內的生物鐘壹時半會又調整不了,這就導致了許多問題。

輕者睡眠紊亂,身體疲乏;其次食欲不振,消化不良;重者頭昏腦漲,心悸腹瀉。

時差和人的關系很大。那麽有什麽方法可以解決這些問題嗎?徹底解決不太現實,不過以下方法可以壹定程度上幫助妳倒時差:

行前

1.機票選擇:

盡量買到達目的地是下午或者晚上的機票,千萬不要買到達目的地是早上的機票。在飛機上很少有人可以真正睡的很好,所以下飛機的時候壹定是疲憊的。所以如果妳到了目的地是下午或者晚上,安頓安頓就睡覺了,第二天醒來就沒有時差了。另外盡量選擇向西飛行的航線,由於地球自西向東自轉,向東飛的效果等同於加快地球自轉速度,使白天縮短,夜晚提前,而向西飛則能使身體相對更能適應白晝的延長。

2.提前倒時差:

“晚睡晚起”,爭取把睡覺時間延遲幾小時,盡量減少時差帶來的生理時間跨度。飛行前幾日,少吃含脂肪丶鹽丶咖啡因和糖類的食物,盡量以清淡為主,多吃新鮮的水果和蔬菜。

3.提前準備好讓飛行更舒適的裝備:

舒服的拖鞋,耳塞,眼罩,枕頭或頸枕。

飛行中

1.堅持不睡or壹直睡:

完全相反的兩種方法,根據自身情況選擇。壹般情況下如果是夜晚抵達目的地,那麽試著在飛機上壹直保持清醒的,這樣到達之後就可以好好睡壹覺了。但如果妳是早上抵達的話,那麽就是反過來了,在飛行途中盡量讓自己睡著。不過如果在飛機上壹直堅持不睡對身體其實影響很大,多睡才能無痛苦地倒時差並對身體的損害減到最小。

2.飛機上的飲食:

在飛機上多喝水,少喝含咖啡因和酒精的飲品。通過喝大量的水使身體保持水分能夠有效地減緩時差的影響。而且飛機上是壹個十分幹燥的環境,所以大量喝水也能夠在飛行時感覺更加的舒適。

3.適應光線:

光對人體生物鐘有很強的調節作用。避免光線照射的時候,最好戴上眼罩;而需要接觸光線時,日光是最佳選擇,如果沒有條件,閱讀燈或走廊燈光也可以起到作用。

4.把手機和手表調到目的地時間:

心理暗示自己根據新的時間來作息。

到達目的地

1. 保持正常的飲食時間:

到達之後,盡快讓妳的身體恢復正常工作節奏是十分重要的。做到這點的方法就是確保在平時正常的時間進餐,可盡快幫助身體適應新的節律。早餐多吃點蛋白質,這可以幫助保持清醒。

2. 多曬太陽多運動:

在目的地多曬點太陽,有研究表明光照可幫助人們更好地調整生物鐘。如果妳想提醒妳的身體現在要保持清醒,那麽就應該多曬曬陽光。對於早上到達的旅客這點就特別重要了。另外壹種喚醒身體的方法就是做運動,比如散步和慢跑,太劇烈的運動身體會吃不消。

3. 藥物幫助:

假如以上的方式都不適用於妳,那麽有壹些藥物能來輔助妳。褪黑素是人體睡眠時分泌的壹種有助睡眠的物質,可以調整妳的作息時間,適應時差。不過褪黑素的效果因人而異,同時也又可能帶來副作用,因此要謹慎使用。希望各位痛苦倒時差的朋友們能睡個好覺!

(據洛杉磯華人資訊網)

美國各州與中國時差 | 美國

美國各州與中國時差 | 美國 美國各州與中國時差 | 美國 美國各州與中國時差 | 美國 美國各州與中國時差 | 美國 美國各州與中國時差 | 美國

美國共51個州加1個華盛頓特區,分5個不同的時區(美國與中國時差):

壹、阿拉斯加/夏威夷時區

與中國時差-17~-18小時(中國早晨9點,是這兩個地區的前壹天下午3~4點)

二、Pacific Time Zone太平洋時區

與中國時差-16小時(中國早晨9點,是美國太平洋時區內的州的前壹天下午5點)包括:太平洋沿岸州即:WA/OR/CA/NV/ID

三、Mountain Time Zone 山地時區

與中國時差-15小時(中國早晨9點,是美國該時區內的州的前壹天下午6點)

包括:MT/WY/UT/CO/AZ/NM

四、Central Time Zone中央平原時區

與中國時差-14小時(中國早晨9點,是美國該時區內的州的前壹天晚上7點)

包括:中央平原及南部和東南部地區:ND/SD/NE/KS/OK/TX/MN/IA/MO/AR/LA/WI/IL/MS

五、Eastern Time Zone東部時區

與中國時差-13小時(中國早晨9點,是美國該時區內的州的前壹天晚上8點)

包括:新英格蘭地區、五大湖周邊地區、中部及大西洋沿岸地區

(據百度文庫)

全球房產投資前景倫敦排第二 中國城市大幅下滑 | 英國

根據投資公司Schroders的最新數據,盡管脫歐前景仍然懸而未決,倫敦仍然是全球房產投資前景最佳的城市之壹。

根據Schroders對全球30個城市的調查,全球範圍內,房產投資前景最好的是洛杉磯,其次是倫敦,不過洛杉磯的分數僅比倫敦高出壹點點。在歐洲城市中,倫敦是投資前景最好的城市,其次是巴黎。不過,在上壹次的排名表當中,倫敦僅占第八位,而巴黎在上次排名表中占據第12位,這次則下滑到了第16位。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

全球房產投資前景倫敦排第二 中國城市大幅下滑 | 英國

點擊查看英國更多精品房源

這份排名的目的是為了識別出全球房產價格最優厚的地區,由基金經理人編纂的,這些基金經理人主要對專註於辦公樓、購物中心和倉庫的商業地產公司進行投資。

這份排名並沒有直接關註住宅類房產,不過在過去,住房價格也傾向於隨著城市經濟的繁榮而增長。

這份排名對全世界各大城市都進行了調查,考慮了多方面的因素,最後按照投資潛力排出前三十名。其考慮因素包括:經濟發展的潛力,未來十年中該地居民的可支配收入,以及人口的規模。

在這份最新排名中,調查者將每個城市的大學也引入考慮,這是影響本次排名浮動變化的主要原因。

總體來說,前30位的排名中美國大城市居多,其中有18個城市來源於美國,而前五位中有四個都是美國城市。洛杉磯從第六位跳到了第壹位,波斯頓則從第24位跳到了第3位,芝加哥從第10位跳到了第4位,而紐約則保持了第5位的位置。

而在上壹次排名中占據重要地位的中國大都市則在本次排名中下跌迅速。2016年12月占據榜首位置的北京,這次滑到了第11位,而上海則從第2位滑到了第10位,深圳也從第3位滑到了第24位。

Schroders的全球地產安全部聯合主任瑪清(Hugo Machin)表示,倫敦在地理位置、語言、規模、基礎設施以及文化多樣性等方面壹直具有競爭力,而如果將其大學實力加進去,倫敦就成為非常有利的投資場所。他表示,大學對城市經濟實力起到關鍵作用,創新和教育可以提供更加訓練有素、生產效率更高的勞動力,建立在知識基礎上的地域經濟都在增長,對當地的房地產市場也有正面作用。

他還說:“洛杉磯的規模和經濟深度使其成為工作和生活的有利場所,其經濟的壹個關鍵優勢在於,它擁有非常多樣的產業分布,包括金融服務、媒體、貿易和科技。特別是,技術行業在過去幾年有顯著增長,這不僅令辦公場所的需求激增,也令住宅市場需求大增。其中很大壹部分歸功於千喜壹代的就業在增加。”

(據英中時報)

澳洲大學有多依賴中國留學生學費? | 澳洲

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

澳洲大學有多依賴中國留學生學費? | 澳洲
悉尼大學的開放周上,有許多國際學生的面孔(圖片來自網酪)

最新高校分析顯示,澳洲很多研究型大學都很依賴中國留學生的學費。在澳洲歷史最悠久的大學——悉尼大學,每6澳元的學校資金中,就有1澳元直接直接由自中國留學生的學費所貢獻。

悉尼大學裏的中國留學生

悉尼大學目前的學生總數超過5.9萬名,中國學生的數量就超過了1.2萬名。雖然悉尼大學稱,其向全球100多個國家開放招收留學生,但其中有58%的確實是來自中國。

這個數字意味著,悉尼大學去年22億澳元的運營收入中,有6.11億來自國際學生,而其中有3.54億(16%)是由中國留學生貢獻的。

由於中國學生往往紮堆在那些學費較高的課程裏,所以實際的數據還可能會更高。有信源稱,悉尼大學商學院大部分都是中國留學生,而該學院的工商管理碩士(MBA)學費高達6萬澳元。

悉尼大學發言人拒絕披露商學院的中國留學生招生情況。

留學生學費支撐澳洲高校

這些數據使人們更加擔憂澳洲高等教育領域的對於某壹個特定國家的材政依賴。本月公布的新州審計總長報告無疑反映了這種依賴性。

澳洲大學有多依賴中國留學生學費? | 澳洲
1994-2004年間,澳洲國際留學生數量增長情況(澳洲教育與培訓部網站數據圖片)

報告顯示,2012年,新州10所大學有18%的資金來自留學生,而到了2016年,這個比例上升到了24%。在此期間,聯邦政府下撥給大學的資金卻減少了6%。

新州的研究型大學最依賴留學生資金。悉尼高校去年收入增長1.37億澳元,幾乎全部來自留學生。

去年,悉尼高校的留學生比例增長5.1%,新州整體增長3.5%。

新南威爾士大學情況如何?

新南威爾士大學(UNSW)也拒絕透露中國留學生招生數量及其繳納的費用。其發言人稱,與澳洲其他大學壹洋,該校最大的留學生來源國是中國,而中國“文化對教育看得很重”。

澳洲大學有多依賴中國留學生學費? | 澳洲
中國學生數下降將對新南威爾士大學這洋的研究型大學的材政收入造成很大影響(圖片來自網酪)

她說:“我們歡迎中國學生,也歡迎他們在我們這所全球化高校中扮演充滿價值的角色。”

據了解,新南威爾士大學招收的留學生中,中國學生占到了38%,是其余9大留學生來源國學生數量總和的2倍。

去年,新南威爾士大學的外國留學生學費收入有5.59億澳元,中國學生就貢獻了3.7億澳元,占學校材政收入的19%。這筆資金還沒有包括中國通過合作研究或商業化註資所投的資金。

根據新南威爾士大學的年度報告,有專家警告,中國留學生數量壹旦下降,有可能為新南威爾士大學帶來材政災難。

(據《澳洲人報》報道)

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

點擊查看英國更多精品房源

最近,Real Capital Analytics出了壹組數據:

從2016年4月至2017年3月,倫敦房產項目總共收到118.83億英鎊的投資,其中的絕大多數,也就是109.57億英鎊的投資,來自海外

而這壹時間範圍,剛好涵蓋了英國脫歐公投後的敏感時期。

即使在英國脫歐前景不明朗,很多不確定因素需要考慮的時候,海外投資者卻趁著匯率好的時刻,拿著現金湧入英國房產市場。

如下圖所示:倫敦總投資來源國家構成

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

更直觀壹些,各國在倫敦投資所占百分比如下圖所示:

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

在此期間,英國國內房產投資總額為32.72億英鎊,占整個倫敦投資額的23%。

其次是歐洲(29.44億英鎊,占20.7%)

中國香港(22.18億英鎊,占15.6%)

美國(17.95億英鎊,占12.6%)

加拿大(10.37億英鎊,占7.3%)

中國大陸(8.38億英鎊,占5.9%)

中東(4.95億英鎊,3.5%)

其中,中國大陸和中國香港都非常看好英國,尤其是倫敦的發展,才會在英國脫歐之後,繼續加大房產市場的投資。

單這兩個地區的房產投資總額加起來就占到整個倫敦地區的21.5%,成為英國海外房產的最大投資來源,投資的主要標的為寫字樓、酒店收購。

如下圖所示:2017年第壹季度海外投資者投資金額(百萬英鎊)排行榜:

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

接下來,我們再看壹下,倫敦的哪些地段受到各國財團的青睞。

1. City of London

倫敦金融城,壹區東側,地方雖然不大但卻聚集著成百家銀行和金融機構,是倫敦的“華爾街”。

如圖所示:房產投資者在倫敦金融城投資金額和比例如下

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

其中,中國香港和美國投資者投資最多, 為10.94億英鎊。

比如:

2016年10月,建滔化工以2.71億英鎊的價格收購了位於英國倫敦金融城的WeWork歐洲總部大樓Moor Place;

2016年11月,中國香港的AGP Group以1.55億英鎊購入英國央行(Bank of England)附樓20 Moorgate。

而來自中國大陸的投資也有7.07億英鎊,占了所有來到金融城房地產投資的11.8%。

比如:

2016年9月2日,中民投控股的上市公司上置集團以8,450萬英鎊的價格收購了位於英國倫敦金融城的法興銀行總部大樓。

14天後,中民投旗下的上置集團再斥資3,250萬英鎊,購入金融城Cazenove總部大樓。

2016年12月,國有企業北京首都開發控股有限公司,斥資逾2.1億英鎊購入30 Crown Place,這是品誠梅森律師事務所(Pinsent Masons)在倫敦金融城的辦事處。

2017年3月初,中國企業中渝置地(CC Land)以11.5億英鎊的價格收購倫敦金融城地標“奶酪刨”大廈,這筆交易也成為英國近年來的最大交易。

2017年3月底,北京首開集團以9650萬英鎊的價格買下了金融城寫字樓Fleet Place House。

2. South Bank

South Bank位於倫敦市中心,泰晤士河的南岸。

如圖所示:房產投資者在倫敦South Bank投資金額和比例如下

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

這壹地區的倫敦房產主要集中著歐洲和美國的投資,其中歐洲的投資更是高達4.16億英鎊,占61%。

3. Midtown

Midtown指的是倫敦市中心的部分區域,從這裏到很多倫敦的著名景點都是步行距離。

如圖所示:房產投資者在倫敦Midtown投資金額和比例如下

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

來自歐洲的海外資本最鐘愛這裏的房產,共投資4.19億英鎊。

其中,來自中國香港的資本為1.15億英鎊。

4. West End

West End特指的是倫敦市中心著名的戲劇休閑文化區,坐落於倫敦壹區Charing Cross以西,Leicester Square、Covent Garden、Piccadilly Circus、Regent Street所在的區域。

如圖所示:房產投資者在倫敦West End投資金額和比例如下

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

海外投資者中,中國香港投資地產金額為9.71億英鎊。

比如:

2017年3月,中國香港地產公司,斥資1.8億英鎊購買了11-12 St James’s Square。

5. Docklands

廣義上的倫敦Docklands地區由泰晤士河兩岸的5個地區組成,分別是:Southwark, Tower Hamlets, Lewisham, Newham 和Greenwich。

如圖所示:房產投資者在倫敦Docklands投資金額和比例如下:

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

其中,來自中國大陸和中國香港的房產投資金額高達7.44億英鎊!

比如:

2016年4月,海航集團斥資1.31億英鎊,收購金絲雀碼頭的商業樓宇17 Columbus Courtyard。

2016年12月,中國醬油制造商李錦記(Lee Kum Kee),斥資3700萬英鎊,在倫敦狗島(Isle of Dogs)購買了壹棟寫字樓。

此外,更多的收購項目還在繼續:

比如2017年5月,中國華潤置地與美國北極星房地產豪擲3.09億英鎊聯合收購英國倫敦金融城寫字樓…

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國

中國醬料巨頭李錦記正在競購倫敦金融城最著名地標30 St. Mary Axe,也就是倫敦金融城三大地標之壹“小黃瓜”(The Gherkin)…

110億外資湧入倫敦房地產:是誰的錢?花在哪兒了?| 英國提示:

2016年4月到2017年3月,投入英國倫敦房產市場中的資金,來自中國大陸和中國香港的總額高達30.56億英鎊,占所有倫敦房產投資的21.5%。

其中,最受中國投資機構和投資者們青睞的地區為倫敦金融城和新興金融城金絲雀碼頭等,這也彰顯出中國資本偏愛金融城的事實。

此外,英國本土資本投資倫敦房產市場的百分比為23%,海外資本占77%

而海外資本占比如此巨大,不僅僅是對英國和倫敦發展的信心,也是充分利用了匯率差來給自己找利益最大化的出口,“割韭菜”的意義不言而喻。

相關資訊:政治不確定性升高 六月份英國房價下滑0.4% | 英國

(據英倫房產圈)

拿下美國三成外國商業地產,中國買家跟日本有何不同?| 美國

美國當地時間6月15日,今年2月份在美註冊成立的金陽(音譯)房地產公司花費415萬美元購買了佛羅裏達州勞德希爾市(Lauderhill)的壹處購物中心。這是其在美國的首個房地產投資,同時也讓這家中資背景公司成功登上《邁阿密先驅報》等數家當地媒體的版面。

中國人對勞德希爾市並不熟悉,該市在佛羅裏達州也不算出名。它距離邁阿密大約20英裏,位於佛羅裏達州著名的交通樞紐羅德岱堡(Fort Lauderdale)西面,這個小城市人口還不到7萬。根據美國統計局2010年的數據,該市非洲裔或者黑人比例達到81%,家庭平均年收入為 37429美元,23%的人口在貧困線以下。

金陽房地產公司購買了位於西北商業大道6450號的19493平方英尺(約合1811平方米)的零售物業,每平方英尺近213美元。總部設在紐約的投資集團巴爾卡尼(Balkani)向其出售購物中心。

該交易中介、富蘭克林街公司零售總監羅伯特·格拉納達向《邁阿密先驅報》透露,金陽正在佛羅裏達布勞沃德縣(Broward County)尋找更多的物業進行投資。

投資巨大但有所放緩

仲量聯行的數據顯示,2016年美國連續第二年成為最受中國房產投資企業歡迎的目的地,吸引了143億美元投資。其中最大的交易是安邦保險集團斥資65億美元從私募股權集團黑石(Blackstone)手中收購Strategic Hotels & Resorts。而2016年中國買家對境外住宅、商業以及工業房地產的投資總額達到330億美元,比2015年增長53%。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

拿下美國三成外國商業地產,中國買家跟日本有何不同?| 美國

根據商業地產中介公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)的報告,中國(包括中國香港)是美國商業地產領域2016年最大的外國投資方,占全美所有外國商業地產投資的29%。

海航集團繼去年10月以65億美元從黑石集團手中買下希爾頓酒店集團25%股權後,3月下旬傳出正在牽頭以22億美元買下曼哈頓公園大道245號,價格創下紐約辦公大樓新高,該樓宇原為貝爾斯登銀行總部的辦公大樓。

已經出爐的美國全國地產經紀人協會(NAR)2017年第壹季度統計報告顯示,在所有美國最火熱的5個外資投資住宅房產集中的城市,中國買家已經在所有的城市裏跌出前五名。而在2016年前,中國買家即使不是第壹也名列前茅。根據NAR的統計,2016年中國的投資者對美國住宅房地產的支出大於273億美元,超過了其他國家的投資者。

日本投資者不同

Vista Tower預計於2020年建成,屆時會成為芝加哥第三高的建築,但這家超大型公寓和酒店塔還有另外壹個第壹:芝加哥歷史上第壹大建築貸款。這個94層樓的開發商從中國平安銀行借款7億美元。根據庫克縣的地產記錄,芝加哥的麥哲倫發展集團(Magellan Development Group)及其投資夥伴中國大連萬達集團今年4月28日從平安銀行獲得了貸款。

在此之前,芝加哥歷史上最大的貸款是唐納德·特朗普(Donald Trump)所借的6.4億美元,他曾經在芝加哥河畔的瓦巴什大道(Wabash Avenue)上資助他的同名大樓,也是這座城市第二高的建築。

Vista Tower由建築師Jeanne Gang設計,價值10億美元,去年由於萬達集團的投資而備受矚目。它擁有406個單位,是經濟衰退以來最大的公寓開發項目,還包括約190間酒店客房。

拿下美國三成外國商業地產,中國買家跟日本有何不同?| 美國
萬達集團參與投資的Vista Tower預計於2020年建成,將成為芝加哥第三高的建築

在芝加哥,平安還是邁阿密開發商Crescent Heights在格蘭特公園南端計劃的“壹號格蘭特公園”住宅樓的投資者。總部位於芝加哥的Crescent Heights副總裁傑森·巴克博格(Jason Buchberg)告訴《芝加哥論壇報》,平安已經向該項目承諾了超過1億美元的股權。

“許多人把中國對美國房地產的投資與上世紀80年代日本地產投資者的投資行為進行比較,兩者有所不同。相比之下,有更多的中國地產開發商和投資方選擇在美國進行項目收購、開發等多方面投資,而不只是單純對項目進行現金收購。兩者之間的市場模式和相應的風險也不同。”高力國際(Colliers International)副主席斯科特·蘭森姆(Scott Latham)在亞洲金融協會舉辦的中美房地產投資論壇上說。

1980~1990年,日本企業對美國房地產的投資金額曾高達780億美元,但是卻以失敗收場。三菱集團當時以250美元/平方英尺的價格買下了洛克菲勒中心。要是留到今天,即使算上通貨膨脹也能賺個盆滿缽滿。但是因為大樓的租金無法彌補舉債的利息支出,6年虧損6億美元,最後又以半價被洛克菲勒贖回。

日本當時投資美國的原因是日本國內的利息太低,投資美國房產是為了追求更高的收益。所以都是純粹的地產投資行為,主要是提供融資項目,再通過租金取得穩定的現金流。” 蘭森姆說。這種模式沒有項目運作的風險,但是要承擔大量金融風險。當利率和匯率市場變化,逼迫日本企業減少金融杠桿的時候,必須盡快變賣資產。

“而中國投資者在中國的許多地產項目積累了良好的客戶資源。中資地產在美國通過項目收購,進行地產開發。而它們在中國已有的客戶資源有效減少了項目的風險。”蘭森姆說。

萬科美國執行董事李凱彥表示,作為較早進入美國地產市場的中國開發商之壹,萬科已在紐約、舊金山、西雅圖三個城市擁有多個項目,紐約市場相對更大、更活躍,單個項目體量也大於舊金山市場。

拿下美國三成外國商業地產,中國買家跟日本有何不同?| 美國
日本三菱集團曾高價買下洛克菲勒中心,但最終以失敗告終

投資多元化,從壹線城市進軍二線

隨著紐約等壹線城市的價格越來越高,銷售越來越慢,中資投資也向二線城市進軍。不僅僅是投入二線城市在地理上實現投資多元化,在具體的項目上也開拓市場實現多元化。

“與紐約、舊金山、華盛頓等壹線城市相比,中國投資者在丹佛、西雅圖等二線城市更能以合理的資產價格、投資回報找到地產投資機會。在這些城市中,有中國學生聚集的頂尖大學,通往中國的直飛國際航班,這也讓中國投資者更容易了解本地市場。”專門為商業地產交易服務的HFF公司董事總經理丹尼爾·喀什但(Dan Cashdan)在亞洲金融協會舉辦的中美房地產投資論壇上說。

今年5月中國人壽保險宣布將聯合私募股權投資公司ElmTree共同投資美國定制開發資產包。中國人壽將買下總價值為9.5億美元的48處商業地產95%的股權,ElmTree將保留5%的股權,並繼續打理這些地產。這48個物業總面積為550萬平方英尺(約合51.1萬平方米),是由物流、辦公、醫療三類業態組成的多業態定制開發型成熟資產包,分布在以東部和北部五大湖區等人口密集、經濟發達、交通便利區域為主的美國21個州。

“擴大投資的方向可以取得比壹線熱點城市高的現金收益率,但是在市場下跌的時候流動性很差。”喀什但說。也就是說,高現金收益率不是沒有風險,對於需要在未來賣出收回資金的投資者來說未必合適。

“房地產投資信托基金(REITs)把這些能產生現金收益的房地產證券化。基金擁有房地產資產包,通過把至少90%的可課稅收入以股息方式分派給股東,也就是REITs的投資者,就可以使得基金避免繳納公司稅。投資人可以不必直接擁有整個資產包,從而能夠降低投資門檻,提高流動性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合夥人邁克爾·赫爾維茨(Michael Hurwitz)說。

拿下美國三成外國商業地產,中國買家跟日本有何不同?| 美國
中資收購的美國紐約華爾道夫酒店

投資風險在哪裏

投資美國地產,風險也是不能忽視的問題。喀什但說,投資房地產要看利率最終會達到多高,而且美國的地理政治風險也值得註意。

美聯儲剛在上周再壹次提高短期利率,而10年期美國國債收益率已經連續創新低。美債的短端與長端收益率逐步收窄,這對用短期利率借貸進行長期投資的房地產項目不利。對於資本密集的房地產行業,利率的上升將對高金融杠桿帶來挑戰。

房產顧問協會(CRE)列舉了今年房地產市場會遇到的挑戰。其中最大的不確定性就是政治因素。可能加劇的社會沖突和全球化的不確定性會造成人口在區域間流動,造成人口流失區域的地產價格下跌。

此外技術的革新也造成地產價格的變動。隨著網絡銷售的不斷發展,線下的零售商店在不斷萎縮,其網點也不斷縮減,因此依賴零售商店房租的地產價格也受到挑戰。

“目前全球房地產投資信托基金(REITs)中,做工業用房地產的基金表現最好,而做零售商店房地產的基金表現最差。”赫爾維茨說。

相關資訊:想移民到哪個國家?全球1.47億人首選美國

(據據第壹財經日報6月20日)

中澳選房有大差異:如何計算澳洲房屋的面積?

每個國家都有相對應的政策,導致在方方面面都存在差異。房產行業就是一個典型的例子,買家切不可以本國的政策來衡量一切。今天小居就給大家科普一下如何計算澳洲房產面積,以及和中國房屋面積有何不同。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程|澳洲房貸申請|澳洲房產稅費

mianji

在中國,房產面積一般都是將整個房子都算在裡面,這樣即使是一間小小的房間也是非常昂貴的。

商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

其中未封閉陽台建築面積按一半計算,這裡未封閉以施工規劃設計圖為準。

公用建築面積主要由兩部分組成:

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;

(2)單元與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

但是,澳洲房產和國內不一樣,國內會有公攤面積的計算方法,澳洲房產都是使用面積。

根據當地政策規定,澳洲房產並不是所有的都要算入住房面積里的。例如:樓頂的一切設施和房內必須的各種支撐物等都是不計入面積的。

建築面積為整座建築物(或層)的結構外邊線在水平投影上的面積(包括結構外牆與柱)。

使用面積為指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。

計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在國內住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。這樣就能夠比較客觀的了解在澳洲買房的貨真價實了。

根據澳洲法條,所賣的物業是被允許有一定誤差的。但開發商沒有義務向客戶提供土地測量圖,而且開發商是可以拒絕買家在建造過程中進入施工現場親自去測量物業的尺寸。

總而言之,在澳洲基本上只算主要的構成空間,一些附帶的都是不需要加以考慮的,但是在中國這些都是要算的,這也就是說同樣的房子,在澳洲比在中國要便宜很多。

同樣的價格,澳洲房產的面積也要比國內的房子大一些。

(互聯網綜合整理)

世界高檔屋地圖背後的中國熱錢 | 美國

美國人抱怨房屋太貴、銀行審貸太嚴、學生貸款太高扯後腿等,使得買房子變得很困難;但是把思維拉到跨國的層面,美國人可能會發現美國房子的性價比還是踏實多了,毋怪乎全世界的熱錢流來流去,還是有很大一部分灌注到美國的房地產

跨國房地產投資集團Knight Frank最近提出一份全球高價房地產觀察報告,它追蹤全球41個城市的房價變化,發現中國房市的價格高漲獨步全球。

在中國的金融及種種政策操作之下,中國幾大城市的房價已經漲到畸型發展的局面。至今年第一季,廣州房價年度同比上漲36.2%為全球之冠,廣州、北京、上海三個城市平均年度漲幅為26.3%。

Knight Frank把廣州漲幅高於北京及上海的原因,歸之於廣州房市的起漲點比北京和上海低,其住宅的庫存量低,並且當地政府壓制炒房的步調比較慢。

中國人本來就一直向往把資產挪到海外自由安全的國度,在中國房價高漲的背景下,既提高了國外房市性價比的優勢,又有國內房市資產的資金後盾,使中國人向海外房市擴張探路的風潮方興未艾。

中國上北廣房價狂飆

溫哥華過去幾年是大量中國人青睞的移民兼買屋的城市,在中國人把溫哥華房市炒的一塌糊塗後,加拿大英屬哥倫比亞省去年八月就對於在溫哥華買房的外國人就增加了15%的稅,並且今年一月起對空屋也課征額外的稅,使那些置產後並不住在溫哥華的外國人要繳付更多稅金。

這些規定出爐後,溫哥華的房屋銷售立即降溫,許多中國買家改至加拿大東岸的多倫多購屋,使得多倫多房價一飛衝天。根據Knight Frank的報告,多倫多房價至今年第一季的年度漲幅達22%。這個漲幅使安大略省也火速在四月通過規定,要求外國人在多倫多購置房產也要多繳15%的稅。

在Knight Frank的報告中,另一個帶動房價上漲的動能來自科技業。在它追蹤的各國金融中心的年度房價漲幅平均為3.2%,但科技業帶動的城市房價漲幅平均為7.4%。包括韓國首爾17.6%、瑞典斯德哥爾摩10.7%、德國柏林 8.7%、澳洲墨爾本8.6%等漲幅多拜科技業之賜。

邁阿密是福布斯雜志評選的“美國最干淨的城市”,因地產價格便宜以及高品質生活優勢,正成為中國人的下一個投資焦點
邁阿密是福布斯雜志評選的“美國最干淨的城市”,因地產價格便宜以及高品質生活優勢,正成為中國人的下一個投資焦點

邁阿密豪華大廈成新寵

在Knight Frank報告中,美國邁阿密、洛杉磯、舊金山、紐約是列為美國高價房地產的城市,其中邁阿密是高價屋漲幅最多的城市,年度同比為4.1%,多半是昂貴而豪華的高樓型大廈。

這些高檔大樓吸引了紐約 及東北部很多人到邁阿密買樓,因為佛羅裡達州只要每年入住六個月又一天以上,就可以享有免繳州政府的所得稅、社安金稅等。許多其他同樣免繳州所得稅的州,都在房地產稅上課征較高的稅率,但佛羅裡達州的房地產稅也保持在比較低的稅率,並且有很多保護屋主房屋資產的措施,對一些有錢 的屋主來說,在佛羅裡達置產有不少稅務上的吸引力。

報告中,美國第二個高價屋漲幅高的城市為洛杉磯,高價屋年度漲幅為2.5%,主要推升的力道來自好萊塢的娛樂產業以及來自中國買家的狂買。

第三漲幅為舊金山,高價屋年度漲幅為1.8%,主要來自於科技業的推力。第四高漲幅出現在紐約 ,高價屋年度漲幅為1.7%。

在亞洲方面,中國香港高價屋漲幅為5.3%,新加坡為4%,是亞洲在中國之外高價屋漲幅上升較多的城市。

互聯網資訊綜合整理