如果由於生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸 款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房產尚有按揭貸款餘額，則需要小心處理，否則有可能計畫難以實現。下麵就換房過程中一些常見 的財務安排給大家介紹一下。
換房必讀 詳解加拿大買賣房過程中的貸款安排買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割 日 期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將 原有房產的按揭貸款餘額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。
例如，A將房產出售給B，A還有按揭貸款餘額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我 們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房產在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現紕漏或延誤， 則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。
如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰 人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作為首付款用於買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活 中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。
如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要掛牌出售的房產，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大 多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房產“視作”出租用房，並派評估師評估租 金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。
例 如： 新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即 1800元;原按揭貸款和原房產其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入 12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小於42%，因此，符合銀行的貸款標準。如果不使用抵減 法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例為(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大於42%，因此不符合銀行貸款標準。消費者自 己很難搞清銀行的標準和計算方法，因此，在打算換房之前一定要諮詢清楚。每個銀行計算的方法和標準都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房 的消費者來說，財務上的安排更容易些。
如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不 足， 則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高於按揭貸款利 率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房產之後結餘較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項 下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。
例如，原房產售價30萬，尚有貸款餘額18萬，買新房 首 付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月 20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房 屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款餘額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因為首付低 於20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額為房價的80%。
換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常 見 的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待， 銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。
本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先諮詢銀行，再動手操作。
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