最近我跟客人谈起房产投资，很多客人都抱怨在多伦多目前的市场，投资房子几乎没有什么现金流，包括Condo，Condo投资虽然容易，但升值潜力比较差。不可否认，如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场，出租的话是几乎没有什么现金流，而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo，地点尤其重要。而买Condo楼花，等待的时间太长，4,5年时间中可变因素太多，风险其实不小，关键价格也不便宜，买总价高的Condo楼花尤其不合算。
转让楼花的极大优势以及高投资回报率操作分析仔细分析现金流的话，出租没有什么现金流是指账面现金流，但因为现在贷款利率比较低，还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的，回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo，其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花。
转让Condo楼花的好处有以下几点：
1.转让价低于市场价很多；
2.可以马上看到房子，没有远期交房的各种风险；
3.趁现在贷款比较容易，马上搞定房贷；
4.很快可以出租，好多万定金不用闲置4,5年，可以马上钱生钱，积累资产净值，净值正现金流目前是很可观的；
5.产权过户后随时卖房变现都很容易，不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。
转让价低于市场价可获得高收益
转让价低于市场价很多，是因为楼花转让，建筑商基本都不允许公开打广告（抓到是要罚钱的），只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服，几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的，所以转让楼花必须低于市场价不少去转让，才会有人接手，这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理，转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转，私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。
至于如何找到远低于市场价的转让楼花，只有找一些很有经验专业人士，通过特殊渠道才能找到。下面的表格就以一个刚出来的待转让的现房楼花为例，计算一下它的现金流和投资回报率。
这个Condo楼花是在多伦多市中心，离多伦多大学、金融区、五大医院都很近，出租非常抢手，500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房，在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花，现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。
从该表可以看到，出租头2年每月有184块的现金流，再通过本金的积累，5年靠租金就挣了3万8千块，这就是上文说的“可观”的含义。
最关键的是，这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo，每年房价只要上涨5%，通过房贷的杠杆作用和本金回报，就可以达到5年后投资增加1.5倍（150%）的回报。
上面说的投资那个合算的转让楼花，5年后可达到比投入的钱增加1.5倍（150%）的回报，这个150%是很粗算的回报率，没有把楼花产权交接时的各种费用算进去，因为这些费用也都是最初投入的本金，所以该投资最初投入的钱不止9.5万块，但另一方面，该转让楼花是以低于市场价很多，捡便宜买下来的，计算以后每年房价涨幅应该以市场价（而不是买入价）为基准年增5%计算。所以上篇的投资回报率的计算不是太准确，本篇再稍微准确地计算一下。
说到投资，就是讲究用钱赚钱，而且要用尽量少的钱赚最多的钱，即最大限度地追求投资回报率，当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少，那持有期间就不能让这个差价睡大觉，得通过增加房贷（即Refinance,以本文的例子，中文应该叫加按）的方式把差价取出来，取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。
加按直接导致投入该转让楼花项目的全部金额减少，而以后该房产的涨幅是个定数，跟该房产做没做加按没有关系，所以加按的最终结果是提高了投资回报率，因为分母减少，分子基本不变。当然这个投资回报率被提高的前提，是租金的净值现金流加上房价增幅，二者之和是正数的情况下。很显然，在本例，因为租金收入很高，租售比很好，非常适合通过加按去提高投资回报率。下面的表格就是在楼花产权交接后马上加按的情况下，同时把楼花最后产权交接时的各种费用考虑进去，而尽量精确地计算它的现金流和投资回报率。
转让楼花的现金流和投资回报率
转让楼花市场价 $430,000
大约地税（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按后总房贷 $322,500
固定房贷利率 2.49%
房贷还款期（年） 30
a 房贷月供 $1,270
b 平均每月地税 $233
c 每月Condo 管理费 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房贷月供中平均每月含的本金 $619
f 房贷月供中平均每月含的利息 $651
g 出租时，每月供房实际成本(b+c+f) $1,145
h 市场租金（租客另外付电费） $1,800
i 每月账面现金流 (h-d) $36
j 每月积累的净值现金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金净回报率（税前）(jx12/W) 10.62%
2年累计积累的净值(j x 24) $15,732
m 2年后预期租金净回报率（税前） 8.62%
预期5年累计积累的净值 $34,884
保守估计，每年房价升值仅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年后价值 127.63% $548,801
升值总回报 （杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回报 （杠杆作用） 32.07%
p 每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年总回报 (p x 5) 207.4% $153,685
买楼花的费用明细和资金运用
最初贷款首付金额 $95,000
政府收的Levy 等杂费 $7,000
律师费 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最终买下房子的全部投入 （不算HST Rebate) $111,600
加按后拿回钱数 $37,500
W 加按后净投入的全部投资 $74,100
从该表可以看到，加按后虽然表面现金流几乎为零，但因为房贷利率低，月供还的本金比例很高，同时本金投入少了，所以年租金的净回报率（税前）依然可以达到10.6%,这是比较稳定、看得见的回报，大于很多基金的回报，银行存款那点利息回报就更不用提了。所以这种情况，即使首付的钱都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也没有太大投资风险。
通过加按，减少投入的钱，而使5年投资回报率超过200%，这是在房价每年增长5%的市场很健康的情况下就很容易达到了，如果这5年中间再加按的话，回报率更远超200%，这就是房地产投资的魅力。
结合实际情况，我看好的这个转让楼花所在区域的Condo 现房，过去5年的房价增幅实际上远不止年均5%，同时目前该区的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通过灵活运用房贷融资，使投资回报率5年超过200%是很正常的预测。