Author: isabel.li

根据加拿大房地产协会(CREA)15日公布的报告，多伦多以西的哈密尔顿(Hamilton)8月的年度平均房价上涨高达16.4%，涨幅全加拿大最高。

CREA的报告说，由于大多伦多地区房价非常高，迫使很多人转往周边地区购买住宅，距多伦多约一小时车程的哈密尔顿房价最近接连显著上涨，这便是背后的推动力量。

但一些房地产专家指出，最近威美顿地区一些高端或者豪华住宅成交，可能也扭曲了上月的年度平均房价涨幅。哈密尔顿──宝灵顿房地产经纪人协会(年度平均房价)说，欧克维尔(Oakville)两幢超级豪华大宅上月以1000万元左右的价格售出，从而推高了整个地区的平均房价涨幅。

安省、卑省 推高加国房屋销量

此外，CREA的最新统计也指出，在7月至8月份间，加国整体房屋销售量成长0.3%，此一数据自从在5月时成长至五年最高值以来，近几个月并未出现太大的变化，主要成长动力来自安省与卑省两地。

根据这份最新统计，加国8月份的平均房价为43万3367元，与去年同期相比成长8.7%，主要受到多伦多地区与大温不断飙升的房价带动，若将这两个地区排除在外，其余地区的平均房价仅有33万8755元，成长率则仅有4.2%。

CREA总裁安格表示，到8月份为止，加国房市已出现4个月之强势且稳定的销售状况，除了卑省与大温地区的房价不断上升外，其余各个地区的房价亦呈平稳状态。

CREA首席经济师克朗普(Gregory Klump)说，安省与卑省两地的待售屋数量呈现减少之状况，因此房价才会不断地成长，克朗普同时透露，根据8月份的数据，魁省与新省(New Brunswick)两地的部分市场，也出现价格成长的预兆，他预计在银行低利率的支撑下，房屋销量与成交金额将持续成长。

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（据加拿大华人网）

更正！拥有一套属于自己的独立住宅的梦想正在迅速消亡，即使，是在外城区。

这一说法首次被一组图形数据证明。

谭秉荣建筑事务所（Bing Thom Architects）兼卑诗大学（UBC）城市规划客座教授的Andy Yan，根据一系列的地图和图表数据，建立了大温地区所有独栋住宅的评估价值。

他最新的研究数据显示——

温哥华被形容为“高至大汽层”的房价已经将其触手伸向了外城地区，包括白石（White Rock）、南素里（South Surrey）以及兰里区（Langley）。这些地方也纷纷惊现估价过百万的独栋住宅。

外城区住房价格上涨为温哥华房价问题增添了又一新难题。多年来，关于温哥华房地产市场的讨论一直集中在内城区。似乎只有温哥华的“城里人”面临着严峻的可负担房价压力。

而实际上，居住在外城区的居民都知道，这不过是一个谎言。尤其是最近两年来，外城区的平均房价已经上涨了十几万加元。比如，杜华逊码头（Tsawwassen）附近，售价$100万加元的房子并不少见。

不管怎么说，仍然还有不少外城区的居民认为，生活在郊区的自己怎么说都比市内居民的经济压力要小些，毕竟房子和抵押贷款都还是比市里便宜嘛。

Yan教授却用数据质疑了这种错误的观点。

Yan的调查认为，住房成本其实超出了房屋本身的面值，因为他首次把上下班的交通费用纳入了住房成本，意图还原对于居民来说更真实的住房成本。他将25到30年内所需要付出的交通费作为基础数据加入了住房成本之中。

虽然Yan坦言，其“计算运出成本的方法确实有些硬式化”，但是尤其是对于外城区的居民来说，交通运输费用是他们不得不面对的负担，而且对他们来说，这才是真正的负担。

Yan表示：“交通成本往往不被纳入住房成本，这扭曲了对住房实际成本的理解。所谓的远离位于外城区远离城市中心，但交通通达的独立住宅看起来经济实惠，可以说都是骗人的，因为这个‘经济实惠’的价格并不包括交通成本。”

“当我们将25-30年的所需的交通成本加于房价之中，各外城区城市中，超过一百万的独立住宅数量将会激增。比如兰里，过百万的住宅将会从3%激增至75%; 高贵林则从1%变为35%；而就整体而言，有超过三分之一的独立屋的住房成本将会超过$100万。”

在周二接受采访时，Yan引述了来自温哥华官方的最新报告——

在温哥华市内，每个工作家庭的平均年交通成本略低于$ 9000。这一数字包括汽车维修，保险，燃油费及公共交通。

而依赖汽车通勤的外城区，年平均交通费用达$ 6000以上甚至更多。比如，兰利区年交通费高达$ 16,345。枫树岭（Maple Ridge）达到$15,,974。三角洲（Delta）则为$15,769，素里是$ 14,685。

此外，这些数据还不包括外城区居民漫长的交通过程中的时间消耗，以及健康和环境代价。当你把这些有形和无形的交通成本加入其中，看似实惠的外城区住房其实虚有其表，较内城区并没有讨到多少便宜。

总之，住房的真实成本绝不只有房屋本身的价值，交通成本往往是漏算的一笔巨额款项。如今看来，对大温地区所有梦想拥有一栋独立屋的人们来说，这个梦想似乎越来越远了。

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（据加房网）

即使新移民或者对地产不熟悉的朋友，也都知道温西与西温房价很贵，房价上升很快。位于这两区的读者打电话给我，问我此区自建房必须考虑的核心问题是什么？

在回答问题之前，首先要把握该区的核心价值。2015年1月地产价格评估出炉后，由于温哥华住宅市场房价上涨7.89%，西温住宅市场房价上涨6.55% ，分别位列排行榜第1，第2位。今年一月的市场行情，仍然延续这个势头。温西在一月份成交的地价已经上升了8%。

但是对于为什么贵，会不会跌，支撑高房价的主要因素是什么，引起未来房价波动（上升或下跌）的因素又是什么，下面抛砖引玉，浅谈一下个人看法。

温哥华西区的房价升势是被政府抬高的，政府是被迫无奈的（不是一些人臆测的政府想多收地税这么简单），未来趋势会被继续抬高；西温的房价是被买家炒高的，未来趋势会被继续炒高。

首先谈温哥华。

温哥华被一条超级重要的贯穿南北的甘比大街（Cambie St.）分成东西两大部分，这条大街重要到了英国皇室成员来温哥华，从机场出发都是走这条街，这条街中间是非常宽的绿化隔离带。历史上人文概念上的温哥华东、西区是以这条街划分的，东区居住的是普通民众，西区居住的是当时太平洋铁路局的董事，医生，律师，企业家贵族等上层阶级。但是，政府规划的地理概念上的地址划分是以安大略省街（Ontario St.）来分东、西区。安大略省街是与甘比街平行，在其东侧不远处的一条小街。

温哥华唯一条南北走向的地铁线，2009年落成的地铁线The Canada Line 就是沿着Cambie St.修建。从温哥华DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的温哥华国际机场。之所以说这是一条非常重要的街，是因为它比北京的东、西长安街还重要。

在它的东、西两侧分布着温哥华的政治、经济、文化、交通、医疗、休闲中心或枢纽。几乎温哥华的所有资源（UBC除外，虽然UBC在温哥华，实际上它并不归温哥华管辖）都集中在这条街上了。

从南向北分别是 : 

57街地铁站（SKY train Station， 待建，已经预留出口）； 

蓝加拉高尔夫球场（Langara Golf Course）;

蓝加拉学院（Langara College）;

49街地铁站（SKY train Station, 49街西可以直达UBC，东可以通本拿比市）;

渥列治中心（Oakridge Centre）; 

41街地铁站（SKY train Station, 41街西可以直达UBC，东可以通本拿比市）;

33街地铁站（SKY train Station，皇后公园站，待建，已经预留出口）；

伊丽莎白皇后公园（Queen Elizabeth）；

卑诗省儿童医院（BC Children’s Hospital）； 

卑诗省妇科医院（BC Women’s Hospital）；

卑诗省幼保健中心（Children’s & women’s Health Centre of Vancouver）; 

25街爱德华国王地铁站（King Edward Station）;

温哥华市政府（Vancouver City Hall）;

百老汇街地铁站（Broadway Station，百老汇街东可以通本拿比）;

温哥华总医院（Vancouver General Hospital）;

温哥华奥林匹克村（Vancouver Olympic Village）。

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（据温哥华房产）

温哥华东区Fraser街Mountain View社区，在过去的这些年里，这个社区的房地产价格急剧增长，充满活力。2014年，熟悉据显示，这个社区独立屋上涨速度几乎比大温其他社区都快，惊人的20%。

很多人在讨论为什么这个地区的房产价格会扶摇直上，什么原因让买家对Fraser街感兴趣，Klassen表示，不只是因为房产价值。

城市规划者很喜欢去解构，什么造成了一个伟大的社区。这里交通繁忙、没有赏心悦目的建筑，其他社区当然有着比这里更漂亮的街道，很多房子都是过去100年来的温哥华风格的设计大杂烩，当地公园人流拥挤不过大，公共设施例如游泳池和社区中心也不在步行距离内。

Fraser街地产需求量大最主要的吸引力是这个区域步行范围内有购物和各种服务，我们要找一个便利店或者咖啡馆，现在实际就在家门口。

大家总拿Fraser街和Main街相比较，Main街有着20多个连续街区的零售店铺、时尚餐厅和酒吧。也许Fraser街永远不会像Main街，都能也吸引了一些热闹的餐馆和甜品店，例如Graze Restaurant、Pizza Carano、Matchstick咖啡馆、成都川菜和最新开张的Masayoshi寿司。

如果你想要在French bistro Les Faux Bourgeois吃饭，那就准备好排队吧，同样如果想要在Jethro’s Fine Grub吃早餐或者到Earnest Ice Cream吃盐味焦糖冰淇淋也是一样要排队。

想吃好的面包，你可以去Sweet Salt、Merienda Bakery、European Breads和典雅的Bâtard Boulangerie。另一个流行聚会场所是Le Marche St. George，那里的老板和隔壁一个积极的酿酒师打断在店门外种葡萄了。

Fraser街还有很多健康生活的选择，比如East Side健身房、Vancouver Mind-Body Centre、瑜伽馆和Urban Healing按摩治疗。

这些小企业、小店铺让这个社区生机勃勃，从2003年开始一直到现在不断地涌入，Fraser街是一个很棒的生活社区，这会让更多人住到这里，让住宅物业更物有所值。

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（据温哥华房产网）

目前大温房市持续火热，部分过去可能较为不受买主青睐的物业，也开始在市场上异军突起，以“瘦楼”(skinny houses)为例，这类狭窄的房子最近也开始受到部分买家的注意。 这类房型在温市克茨兰奴(Kitsilano)或士达孔拿(Strathcona)社区较为常见，不过在温西的灰岬(Point Grey)比较少见。

一栋位于西15街3725号的“瘦楼”，在2010年时根本乏人问津，直到2011年才找到买主，但最近屋主将该单位挂牌求售，喊价为287万5000元，短短不到8天便找到新买家，不过因交易仍在进行中，最终确切成交价仍不得而知。

温哥华房市火爆 瘦楼8日售出喊价287万

西15街的狭小房子原来的土地在2007年时，仅有一栋独立屋(上图)，2010年时土地被一分为二，作为两栋“瘦屋”的建地(下图)。(取材自Google地图)

这栋“瘦楼”的宽度仅26呎，连同地下室共有三层，屋内共有4房2卫设备，总共可用空间达约2180平方呎，所在土地原本仅有一栋独立屋，建地在2010年时被画分为二，盖了两栋外观类似的狭长型独立屋。

卖方经纪人史密斯(Karin Smith)说，如果温市内具有历史的传统特色屋无法被保留，将原有房屋所在土地一分为二，以两栋空间较小的独立屋来取代原有大房子的做法，也是值得考虑的改建方式。

史密斯认为，这样的方式可以提高住宅密度，虽然屋内空间可能较小，但若透过建筑设计师的协助，买主依然可以住得相当舒适。

史密斯还提到，温市西区很多“后巷屋”(laneway houses)，其实已经失去功能性，因为对很多来自海外的买家而言，可出租的“后巷屋”对他们不具吸引力，他们更想要的是拥有一个车库。

史密斯看过部分搭配“后巷屋”的新建物业，通常须耗时更久才能找到买主，因为对于那些可支付400万元或更多资金来购买房屋的买家而言，将“后巷屋”出租所能得到的租金收入，并没有太大的意义。

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（据加拿大华人网）

由於多住户柏文建筑在加国最炽热市场地区急增，以因应对较低成本物业的需求，加拿大8月新屋动工率对比7月见意外跃增。加国经济整体虽无精打采，壮旺楼市仍继续成为少数的亮点。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周三发表之报告显示，8月经季节性调整後的新屋动工年率跃升至216,924间。至於之前的7月数字，则向上修订至193,253间。前此，分析家曾预期8月数字会为19万间。

加国楼市继续无视市场预期会放缓的看法，尽管整体加拿大经济疲软，而油价又低迷。月内多伦多的强劲需求，抵销了倚赖石油甚殷的卡加利市场的萎缩。创纪录的低息环境，有助延长楼市好景。

BMO Capital Markets资深经济师Robert Kavcic在一份简报中说：「(这是)自2012年9月以来最强劲的动工水平，而且可以完全归功於多伦多新建多住户柏文屋恏的跃增。」

CHMC首席经济师Bob Dugan认为，多伦多柏文屋恏建筑活动的强劲，背後动力是买家由较高价的独立屋市场转向前者。再者，虽则多市热火朝天，其他地区市场已见冷却。

Dugan在报告中说：「虽全国计动工率上升，但阿省和沙省的建筑已开始放缓，原因是经济情势恶化，这与油价下跌有关。」

智囊组织加拿大谘议局预期多伦多共管柏文明年中位屋价会有1.8%的增长。

加拿大谘议局(Conference Board of Canada)的分析显示﹐温哥华明年共管柏文市场屋价表现最出色﹐而多伦多则在8个主要城市当中排第5位﹐预期只有1.8%的增长。

多伦多公寓

根据这个智囊组织发表的2015年都会共管柏文展望报告﹐魁北克市﹑满地可及维多利亚的表现均会比多伦多优胜﹐屋价升幅估计介于2.3%至2.5%之间。

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（据华人地产网）

2008年金融危机后，温哥华房价分阶段上涨，2015年又是上涨年。

昨天有投资者打电话，问唐汉: 明年房价走势如何？

她的观点是：中国经济不明朗，股市出问题了，中国买家可能减少，因而，温哥华的房价明年会跌。

唐汉不同意她的观点。

我说：整个大温哥华，别墅就这么多吧。北京人把他们四环路100平方米的房子卖掉，就可以买温哥华别墅。如果1%的北京人到温哥华买房，就可以把温哥华全部别墅买了。

当然这是不可能的。

可是，中国还有上海，还有沿海那么多城市，还有内陆众多省份，他们的孩子到温哥华来读书，为孩子买房子很正常吧。这是一个巨大的潜在买方群。

除了中国，还有印度，还有伊朗，等等。前不久美国与伊朗关系松动，伊朗的钱可以正常进入加拿大，突然之间，西温的房价大涨。为什么？因为西温是伊朗人传统的居住区。当年霍梅尼政变，大批伊朗贵族跑到温哥华，很多人就居住在西温哥华。以前伊朗的钱不能汇入加拿大，现在可以汇款了，伊朗人也加入买房大军了。

这里的关键点是：温哥华是个小城市，是中国、伊朗等富人的后花园。相对于这些巨大的买方群体，温哥华真的太小了。有这样的势态，温哥华的别墅价格，如何会降呢？

温哥华房价是否已到上限？

一般来说，一个城市的房价，由当地经济决定。当地居民的收入水平，决定房价。可是，温哥华房价，好像与当地经济水平无关。

一个简单的案例可以说明问题。以一个注册会计师为例：

在很多城市，注册会计师是中产阶级，他们居住在别墅区。会计师收入10万元左右，可以贷款50万元，加上15万元首付款，就可以购买65万元的房子。在很多城市，这就是一套别墅的价格。可是，65万元在温哥华只能买公寓。

据唐汉了解，温哥华很多专业人士，不管是中国人还是西人，已经无力购买别墅。他们要么买公寓，要么移居到更偏远的地区。

传统的温哥华生活方式变了。

按以前的方式，年轻人努力读书，毕业后成为专业人士。专业人士收入就可以支撑一套别墅，两个小孩子，再养一条狗。现在显然不可能了。

也就是说：温哥华房价上涨，已经影响到当地人的生活。这些当地人都是公民，都有投票权。他们会给政策制定者施加压力。于是，新的政策将出台，限制房价上涨。

现在很多当地人，将房价上涨归结于中国人。不是吗？

中国人到全世界买奢侈品，象买白菜一样；中国人到全世界买房，象买南瓜一样。据说，温哥华西区最贵的区域，一个中国人买了七套房，每个房子住一个姨太太。这个区域，只有一家西人了，其余全是中国人。这些中国家庭要投票，把这个唯一的西人赶走。因为，他太爱管嫌事了。

这样的例子很多。这些例子使当地人恐慌。于是谣言产生了，而且传播很快。这个谣言说：中国人推高温哥华房价。

跟在谣言后面的是行动。

市议会可能出台政策，限制房价上涨

那么，这些当地人会采取什么行动呢？

唐汉假想几种，如下：

第一，当地居民向银行施加压力，不允许银行向中国人（还有其它非加拿大人）贷款。

中国政府使用这种方式，很有效果。

但是，加拿大很难采取这种方式。因为，加拿大五大银行，其政策制定面向整个加拿大。他们不可能专门针对温哥华制定一个限制政策。而且，这种政策有歧视性，可能惹上官非。

第二，加拿大公民说服移民部，让移民部制定政策，减少这些富人移民。实际上，保守党已经这样做了。保守党领导的移民部，粗鲁地一刀切，几十万投资移民和技术移民被无理拒绝。

当然，我们不能说：保守党砍掉几十万移民是为了限制房价；也不能说：这是加拿大当地居民鼓动保守党的结果。

但是，移不了民，仍然可以买房。所以，现在买家非居民很多。

第三，当地居民说服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民买房，限制一家人买两套房。这种行动方式很可能实现。因为，市政策有制定当地政策的权力。

前不久西温市政府差点通过一个法案，限制西温修建大型豪宅。如果这一政策通过，西温的豪宅价格将受到巨大影响。当然，这一法案被否决了。

唐汉认为：目前政党大选，各党派不想在关键时候得罪选民。但，一旦选举完毕，很可能通过市议会制定政策，限制房价大涨。

现在各个城市都有华人议员，比如列治文的区泽光先生，本拿比的王白进先生。我们可以向他们了解情况。

唐汉的个人观点

文章写到这里，也接近尾声了。再总结一下：

1. 一个城市的房价，与当地经济情况强相关。温哥华是个例外。外来购买者是影响温哥华房价的重要因素。
2. 温哥华是一个开放城市，作为中国等国家富人的后花园，其房价仍然有很大上涨空间。因为，供应远远小于需求。除非出现巨大经济变革或政治动荡，这种供需关系将不断推高房价。
3. 温哥华的房价影响当地居民生活方式，当地居民可能给市议会施加压力，制定政策限制房价。这些政策将在大温哥华某个城市开始，其它城市将陆续效防。

以上是文章的结论。另外，还有几个附产品：

1. 不要忘记保守党的粗鲁，正是他们领导的移民部，让数十万家庭移民梦想破灭。10月份的大选，请不要相信他们的谎言。
2. 各个城市的市议会，与我们的生活密切相关。我们可以影响他们，让他们制定有利于我们的政策。选举时，一定要去投票，让我们的代表在市议会，为我们发言。10月份国会议员选举也一样，一定去投票，让我们的代表进入加拿大国会，为我们争取权益。
3. 我们华人在温哥华，不要象在中国一样“事不关已高高挂起”，应当积极参加社区活动，为社区发展尽自己的一份努力。温哥华已经是我们的新家园了。建设好自己的家园，对我们自己，对邻居，对我们的下一代，都很有意义。
4. 最后，房地产作为一种投资，有风险，其价格必然有上限。关注市议会的动向，可以预先做了准备。另外，加拿大投资品种很多，房地产之外，还有更多风景，不要一叶障目。

欢迎前往加拿大房闻速递。

（ 据贝兹博客）