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或许是因为北美洲作为当前最有前景的市场和最好的经济发展势头，很多投资者在进行海外置业时，倾向于该地区的房产。尤其是加拿大，其以环境优美、资源丰富、经济增速稳定等吸引了大量中国投资者介入该国房产。然而，以上几条除了经济增速稳定还勉强算是个投资加国楼市的理由，其余什么环境优美之 类的，并不是一个职业的地产投资者要关心的事情——至少不是首要关注的事情。

历史数据显示周期下跌成“惯例”

投资房产、研判市场，实际上是有一套复杂的程序和规律在其中，但这复杂的规律中，绝对不会包含“因为投资者看好、因为投资者喜欢”就可以投资的原因。房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关。

我们知道，在众多影响加拿大房产价格的相关因素中，与石油相关的资源类经济发展周期对加拿大房市的涨跌循环扮演了非常重要的角色。单一行业的繁荣，确实 会在短期内拉高经济发展指数，同时，高收入、高就业率等也会吸引人口，从而催生住房市场和租房市场的繁荣。然而，单一经济发展总会有到头的时候;随着单一 产业热潮的逐步退去，其他产业没有同步发展的境况下，就业机会减少，人口外迁，房产价格和租金水平下降;通常这个上升周期与下降和调整周期相当;在过去的 历史中，资源类开发地区的房地产价格总是重复着“暴涨—暴跌”的循环，那么加拿大的房地产市场是不是也不例外呢?

数据显示，从今年5月到6月，加拿大主要城市温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%;对此，加 拿大基金管理机构LePoidevin称，“越是临近泡沫崩溃的边缘，房产的涨跌幅度就会逐步加大”;而且，即使目前出现价格下跌，但房屋的供应量不降反 增，更多的物业进入交易市场，这无疑对房价进一步下跌雪上加霜。

房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关

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投资者推高，楼市繁荣难持久

那么加拿大房地产市场为什么会此次“大起大落”的幅度会更大?观察显示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象，其中一部分原因在于投资者和监管层严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。RBC的数据显示，目前，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入，很难无视这个事实：房价已经脱离了正常的范围，开始变得疯狂。

换句话说，加拿大近年房价上涨，很大程度上是因为伦敦的房价主要由投资者来推动，这样的高位价格很难持久。因为投 资者的游资一旦撤离，该市场的房价就离下跌不远了。有投资者可能会说，我不会抢在游资撤离之前及时套现吗?问题是投资者习惯于单枪匹马的散户式投资，没有 第一手信息，没有权威专家的分析，没有深入当地市场进行调研，怎么能把握游资撤离的时机呢?

实际上，种种迹象表明，游资已经开始撤离。 据LePoidevin称，目前加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策，对购买房产为目的申请人进行严格审查，尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。 目前，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人，由于难以落实其收入状况，银行对其房款更加趋于谨慎——这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出 来。

被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为，温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”，“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他 们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。”LePoidevin则预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降 至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。

综上所述，研究和判断市场，不仅仅要考察其现状，如果有数据，最好从十年前开始翻阅;中国投资者进军海外地产市场，则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据，如果不能从投资市场的属性与特点入手，而仅凭喜好和经验盲目下判断，那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的跳板，最终会让自己的财富陷入尴尬的境地，错失了最佳的增值空间和时机。

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（据家园新闻）

70年代初法国曾拍摄的一部电影《解放军占领巴黎》，主要讲述中国派出6亿解放军进军法国，从而占领巴黎，如今这部虚构的影片正在加拿大的温哥华和多伦多“真实上演”，唯一不同的是在40年后的今天，“占领”加拿大并非依靠军队，而是金钱。

据某知名杂志最新发布的一篇头条新闻，其名为“中国正买下加拿大”，这正充分说明加拿大当地居民对于来自中国的购房军团大量资金涌入的震惊，以及对此所引发的房产市场快速升温的担忧。

中国购房军团

中国资金快速涌入加拿大

新闻以一则中国人的买房故事开篇，原本在上海工作的沈保罗，去年辞职并移民加拿大，并决定在BC省安家。他同妻子拿出多年的积蓄，在维多利亚市市中心买了一处复式住宅 。那里离大学比较近，而沈先生的妻子正在读硕士，加上街区安静，周围风景极好，对他们六岁的儿子来说也非常理想。

上海的房价，比加拿大的任何一个城市都高。沈保罗坦言，也只有在加拿大，他们的购房梦才能变成现实，并在这里开始新生活。

沈保罗如今只是成千上万个在加拿大买房的中国人之一。由于加拿大污染少、政局安定，经济稳定、房价相较便宜等原因，因此吸引了众多中国人前来买房安家，同时躲避中国房市的泡沫隐患。

虽然政府从没有公布过具体的数字，但是谁都知道中国的资金正在如潮涌入加拿大。有分析指出，去年中国涌向海外的资金高达一万亿美元，比2014年增加了七倍多。这些资金中大部分是中资公司用来购买西方资产，但也有很大一部分是私人资金直接进入房市。

中国人在加拿大购房

加拿大经济学家Peter Routledge表示，去年中国买家仅在温哥华的房地产市场投入就将近120亿元，占该城市总购房量的33%。在多伦多，去年这个数字是84亿元，占总销售量的14%。

中国资金的注入，令两大城市的房地产市场持续走高。在最火热的几个社区，房价的年增幅都在20%以上，并不断刷新记录。

一般说来，一个地区的房价受若干经济指标的控制，例如家庭平均收入、地区的经济活力，但是温、多两地的房价节节上扬，同这些指标越来越脱节，而这也意味着普通民众越来越买不起房。于是，两大城市的中产阶级已对中国人前来买房感到“愤怒”，他们逐渐感到自己在本国买房越来越无望。

有加拿大华裔坦言，如中国人这些海外买房者，更多的只是将加拿大当做一个旅游度假地或者是投资途径，并非真的在此长住。但这样引来的房价推高却导致本地居民逐渐丧失购房竞争力。

面对被“占领”，加国政府左右为难

目前，高房价已让本地居民不堪重负，据最新的统计报告，目前加拿大平均家庭债务同收入比为1.65比1，也就是说每1元的收入，就要负担1.65元的债务（其中很大一部分是房贷）。如果任由房价继续上涨，加拿大本地人将面临两种后果：一是彻底买不起房，二是被巨额房贷压得喘不过气来。

因此，人们希望政府出面限制海外买家的呼声越来越高。

加拿大政府由此陷入两难，如果任由海外买家继续推动房价，房市即将出现泡沫，一旦破碎则会对全国经济造成极大冲击。同时，当下火热的房地产市场正带动一大批行业兴隆，从地产经纪到室内装修，已成为加拿大经济的重要支柱，其经济占比已接近20%，这不仅有效降低了失业率，更为政府提供了大量的税收收入。考虑到现在加拿大经济已失去了能源业这一支柱，如果贸然对房市加以打压，则经济立刻就可能陷入停滞。

加拿大楼市

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加拿大目前最担心的是，中国买家对本国房地产的兴趣是暂时的还是长期的。换句话说，他们买了房子到底是为了长住，还是只当成一个投资。对此，加拿大经济学家杜根表示，如果这些中国买家来加拿大只是为了炒房，短期内就转手卖出赚钱，那加拿大就真的麻烦了，所以现在要评估一下房市里到底有多少炒房行为。

现在，不少非官方的业内统计都表示，中国人买房多是以自住为主，言下之意不会对房市带来威胁，可如果仔细分析一下，就发现事情没有那么简单。

早前BC省一位华裔城市规划教授Andy Yan曾对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人，而这些人大多声称是家庭主妇或者学生，并没有收入。

业内一般将这种家庭称为“太空人”，他们虽然住在长期加拿大，但是几乎不同本国发生经济联系（当然也不缴税），其主要的收入来源还是在中国。中国一旦发生经济危机，这些买家可能就会选择抛售自己在加拿大的房产，以偿还他们在中国的债务。

一个好消息是，加拿大已经在想方设法防范这种危险了。联邦政府已经拨款，令统计局调查房市里的海外买家数据。BC省政府则出台了更严格的措施，打击 “炒房”，并要求买家申报国籍。不过，即便掌握了充分的数据，政府还会面临前文所说的两难：打压海外买家，经济恐停滞；任其发展，房市或崩溃。

新闻最后以当下加拿大的困惑结尾，即问题并不是中国购房者的买房目的，而是如果失去了中国买家，加拿大该如何是好？

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（据温哥华找房网）

温哥华火爆的楼市造就了“地产批发商”

温哥华楼市火爆，一些没有领地产经纪牌照却能以买卖楼房为生的人在这个市场中过得风生水起。在一定程度上来说，是温哥华的楼市造就了他们。有一批人通过帮他人找房和转手而从中收费为生，他们被称为“地产批发商”(real estate wholesaler)。有一位从事这个“行业”8年的前批发商表示，温哥华地区大约有数百人从事这种活动，他们更早是在一年半前的西区涌现。　　

据《省报》(The Province)报道，化名「阿曼达」(Amanda)的女子并不是一名持牌地产经纪，但买卖房屋一度是她的全职工作，她在8年前开始在温市从事“地产批发商”。她会主动接触业主，提出私下交易，再将合约以“摩货”形式转手给背后的投资者，收取10%“费用”。这种工作被形容为低风险，但盈利高，阿曼达现时在温市拥有两间屋，并淮备在美国置业。

报道指未领牌照的批发商完全没有被规管，阿曼达估计，在现时炽热程度前所未见的温哥华市场中，有数以百计这类批发商，另外还有部分地产经纪也秘密进行同类活动。　　

由于批发商没有领牌，他们毋须向有关组织或防止洗黑钱当局公开背后的投资者和资金来源。　　

因为道德理由而放弃这“事业”的阿曼达担心，批发商以卑诗脆弱的长者为目标，这些长者不理解其旧屋的价值。此外，她亦忧虑海外黑钱经这渠道清洗，并制造空置房屋。　　

她称，所谓批发转手物业，情况是批发商背后均有投资者，并视一些有不少旧屋的小区为目标，投资者以合法信託将一笔现金交给批发商。批发商便去游说业主卖楼，提出无条件合约，毋须验屋和可现金交易，更称可免去经纪抽佣收费。　　

加拿大防止洗黑钱部门FINTRAC指出，一般的物业买家没有责任公开客户的家身分或其金钱的来源，不过，若持牌地产经纪参与摩货，他们及其未领牌的助手便要提供每次摩货的买家身分及买家的资金来源。 

 

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（据温哥华港湾）

相信加拿大的大多数人都达成了一个共识，全国的房地产市场已经失去了控制，尤其是多伦多地区和温哥华地区的房价暴涨使得许多当地居民都难以负担。为此，政府采取了各种各样的措施企图打压两地的房市，例如多伦多的双重地产税以及最新的贷款首付金加倍，但是目前来看收效甚微。

加拿大房地产市场已经失去了控制，为此，政府采取了各种各样的措施企图打压两地的房市，然而收效甚微

今日，加拿大地产协会发布了1月全国房地产市场报告。该报告称，今年1月加拿大的平均房价年增长约17%。其中大温地区1月房价年增幅达 20.56%，其次则是Fraser Valley (16.94%)和大多地区(10.69%)。而如果将安省和B.C.排除在外，全国房价甚至在1月 出现了下降。

为了控制大温和大多地区的房价，联邦政府在本周一开始实施新的贷款政策，提高了购买50万以上房屋买家的首付金要求，从原先的5%增加至10%。

对此，许多地产专家都提出，他们认为联邦政府的这一政策对于大多地区的房地产市场影响极为有限，如果供小于求的状况没有被改变。

女王地产圆桌会议(Queen’s Real Estate Roundtable)的会长 John Andrew、 Simon Fraser 大学的地产投资教授 Andrew Pavlov、英属哥伦比亚大学的经济学教授 Joshua Gottlieb 等经济学 家和房地产专家则提出了3条措施，以期帮助加拿大政府有效地控制房地产市场。

1. 对外国房主增税

Andrew 称，外国投资是催生公寓房价格飙升的重要原因之一，尤其是在温哥华。他建议，B.C.省允许温哥华向外国房主增加房产税。

Andrew 还称，对外国买家增税是浇灭过于火热的多伦多和温哥华房地产市场的关键措施之一。

首先，政府应该尽力将藏在加拿大亲友背后的外国买家给找出来。因为许多外国买家都假借加拿大公民之名购买当地的房屋，这是一个管理上的漏洞，需要被补上。

目前，许多外国买家在加拿大几乎没有缴纳任何的个人收入所得税或者资本收益税。

2. 改变低利率的现状

Simon Fraser 大学的地产投资教授Pavlov 提出，加拿大的低利率也是房价暴涨的罪魁祸首之一。当利率持续走低，意味着人们可以负担价格更为昂贵的房屋，也就使得房价持续的攀升。

Pavlov 称，如果央行决定继续保持低利率，那么抵押贷款的储蓄金要求则应该相应地提升，从而让抵押贷款利率回到正常的水平。

3. 增加房屋的密度

在温哥华和多伦多这样的人口密集的大城市，对交通基础设施的投资就显得尤为重要了，持续的投资将会使得适宜人居住地区的边界持续扩大。

英属哥伦比亚大学的经济学教授 Gottlieb 认为，在房地产市场火热的地区，大量独立屋的存在使得房屋密度降低，是对土地资源的一种不合理的利用。

Gottlieb 称，增加房屋的供应量是控制房价最为关键的措施之一。政府可以通过鼓励公寓楼的建设，或者对那些让自己房屋空置的户主进行惩罚来实现。

增税根本没有用？

跟其他的地产专家的观点不一样，地产投资网络(Real Estate Investment Network)的创始人之一 Don Campbell 认为，增税对于控制房价来说也许根本就没用。

他提到了多伦多政府实施双重土地转让税的措施。事实上，这一措施根本没能控制住当地的房价。

Campbell 称，当政府对房地产市场增税后，也许在短期内可以看到需求减少，但是很快地，当新税率逐渐被大家所接受，房价会很快又反弹回到原有的水平。

 

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（据加拿大家园）

位于温哥华西 Point Grey 区 West 14th Avenue 的一栋刚刚卖掉的房子，售价248万加元

温哥华房市之疯狂：小破房抢手，$250万卖出

温哥华的房地产市场似乎正在失控，最新的“代表作”是位于温哥华西 Point Grey 区 West 14th Avenue 的一栋刚刚卖掉的房子。

加拿大广播公司报道说，两周前，这栋又破又旧的房子以近240万加元的要价上市，离谱的标价当即引发媒体轰动。

现在，这栋房子已经售出，售价为248万加元，比要价整整高出了 8万加元。

地皮的价值

报道说，这一售价突显出温哥华的地皮价值，买主要的是地皮，而不是房子，几乎可以肯定，这栋小破房将被推倒重建。

在 Point Grey 区，离此房仅隔两个街区的一栋正在出售的全新房子，带四间卧室和六间浴室，占地面积甚至还略小一些，上市的价格为430万加元。

 

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（据加拿大家园）

本周，国际投资界再度传来“唱衰”加拿大房市之声。著名投资机构O’ Leary Financial Group总裁奥李尔瑞(Kevin O’Leary)对媒体表示，他不看好五年之内的加拿大房市行情。就目前的周期来说，投资加拿大地产是最坏的选择之一。

房市分析：未来5年加拿大楼市 炒家太多

同一些国际机构如德意志银行、经合组织(OECD)不同，奥李尔瑞并没有预测加国房市正面临崩溃、房价可能缩水20%甚至更多，但是他颇为谨慎地指出，推动加拿大房市的动力即将耗尽，这意味着在未来数年内，房价不会有明显的增长。

在过去的18年里，加拿大的房地产市场一直是兴旺蓬勃，即便在09年的经济不景气期间，房价也一直保持升势，只是幅度略有减少而已。推动房市的动力 有低利率等因素，这让买家和炒家不用大笔资金就能入市。可是，这些极有利的因素效应很快见顶。他估计，未来五年内加拿大房价上升的幅度将不超过12%。

奥李尔瑞接着说，在加拿大投资房地产的成本颇高。首先，买家需要负担各类同地产交易相关的税项，以及3至5%的地产经纪佣金。这些林林总总的费用，令加拿大的房屋成为最昂贵的交易资产之一。投资者在楼市交易方面所负担的成本，介于8至12%的之间。

在以往房市较为蓬勃的时代，房价增幅较大可以抵消高成本，从而获得较好的盈利。可是在房市放缓的时候，再去投资很可能得不偿失。

早前有专家曾指出，多伦多﹑温哥华及蒙特利尔等的城市出现了泡沫的情况。这些地区的发展商为了应付移民及千禧年一代(1980年至2000年出生的人士)迁入城市的需要，建造大量面积更小的公寓单位。

奥李尔瑞没有直接评论他是否同意这一观点，但是坦承加拿大“一些过于炽热的房地产市场”中有太多的买家及炒家，而至于泡沫究竟什么时候会破碎，时间会告诉我们答案。

作为一名知名的投资人，他表示现在自己不会投资加拿大的房地产市场，具投资评级的短期公司债券是更有吸引力及安全的选择。

奥李尔瑞还建议，有意置业的人可以考虑租屋居住，以能有现金来在其他方面进行投资。

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（据加拿大家园网）

加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨，这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

加拿大房贷利率小幅上涨 楼市真的要冷却了吗？

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升，在过去两个月内，最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年来首次持续上涨。

虽然涨幅微小，这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势。多伦多道明银行(TD Bank)的经济师帕翠蜜拉推测，由于广泛预期美国联准会将于12月升息，加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。如果真的这样，或许导致 加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。 她认为，利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大，因此冷却程度也较高。

加拿大房贷利率最近出现的上涨趋势，可能令房明年地产市场冷却。(本报资料照片)

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息，但这不妨碍固定房贷利率上涨，因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率，最近也在缓慢上升。 intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特感到惊讶：“这是浮动利率房贷市场的巨大转变，一个很少人预料到的变化。”

他分析，这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策，导致银行等房贷业者融资成本升高，迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为，一些推动利率上升的因素是暂时的，例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标，无意再以优惠利率招徕 顾客，以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析，一些银行在11、12月提升利率，以准备来年春季与对手竞争时，能够有更大幅度的削减利率空间。

她指出：“我们看到银行的优惠利率(prime rate)下跌，浮动利率却上升，这表明发挥作用的不是经济因素，而是贷款机构出于其它原因作出的决定。”

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时，由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市，这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家，最好谋定而后动，因为他觉得加拿大经济表现欠佳，即使明年房贷利率上升，今后数年还是会回落。

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