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在许多人抱怨多伦多和温哥华等地房价高涨的时候，一份最新的分析报告显示，正因为楼市强劲，才让加拿大人更加富有，尤其是多伦多和温哥华的居民。据统计，卑诗省和安省家庭净资产是全国最高的。

据市场分析公司Environics Analytics最近所做的一份WealthScapes报告分析，尽管房价上升，导致全国家庭负债率在2015年时年同比增长了4.1%，达到平均 13万3170元，但平均家庭净资产增长幅度更大，年同比增长4.3%，达到68万零98元。

根据这份报告，尤其在卑诗省的家庭最为富有，平均净资产增长6.3%，达到88万3049元。特别是大温哥华地区在火热楼市的加温下，家庭净资产突 破了百万元，平均每个家庭的净资产达到103万6202元，比2014年增长了7.1%，成为加拿大首个“百万富翁城市(city of millionaires)”。

不过近期由于卑诗省Lower Mainland地区房价过高，省府出台了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策，希望能以此冷却楼市，控制从中国等其他地方来的热钱。这项措施目前已实施一个月，各界仍在观望该政策究竟会带来怎样实质性的影响。

紧随在卑诗省之后的是安省家庭，净资产年增长5.2%，平均为79万3338元。去年位居第二的阿尔伯塔省年度家庭净资产下降到76万3812元，排在第三。

报告指出，除了受房价影响，另一方面由于石油价格下跌，导致一些地区家庭净资产减少。这份报告的首席分析师Peter Miron指出，如今加拿大正分成两种经济发展趋势，尤其在石油省份的城市中心，正受到严重的冲击，虽然还不至于进入衰退期，但已经处境艰难。

从全国平均家庭负债率来看，增长速度较快，已经超过了家庭收入增长率。其中，因为房屋贷款而产生的负债增长最快。而阿尔伯塔省的负债率最高，其次是卑诗省及安省。（据加拿大家园）

 

加拿大第六大银行敦促决策者在制定相关政策降温加国楼市时需格外谨慎，任何错误的决策都有可能摧毁加国经济。

在本周的报告中，国家银行（National Bank）经济学家Warren Lovely以及Marc Pinsonneault表示“政府应集中精力解决楼市供应而非制定政策打压需求。”

“选择后者办法会影响整个加拿大的整合预算平衡，”二人在报告中指出。

在报告中二人详细分析了卑诗省最近颁布的物业转让税新政，该税收政策正是从需求方入手，让全省每年净赚数亿加币，且多伦多有意效仿，在多伦多也实施类似办法。

在这四页的报告中，两人分析了近些年来加国经济已与楼市密不可分，若任何刺激举措让卑诗省与安大略省带领加国楼市进入低迷，都将付出巨大成本。

国家银行（National Bank）预计联邦政府、省政府以及市级政府每年共可从地产相关产业获利1200亿——即6%GDP。占政府整合收入的17%，该数字还未计算社会保险基金，比如加拿大养老金计划等。

“大型经济风险对三级政府以及全国来说都是非常严重的财政风险，因此任何政策的反应都需要谨慎小心，这不单单是GDP的风险，更是政府许多层面收入的风险。”Lovely在随后的采访中解释道。

房市经济密切相关 抑制需求不可行

报告中分析了住宅地产如何以及在哪些方面成为政府收入的重要组成，从物业转让税如何让市府得益，到联邦政府及省政府如何从收入及消费税获利。

“我们想要强调的是到目前为止，联邦及省政府与地产市场相关联益处大于坏处，不过上级政府如果有巨大的地产相关收入流，若楼市下跌则存在巨大风险。”

国家银行（National Bank）用卑诗省及安省的物业转让税作为例子，两省在今年收入中，物业转让税收入预计将达到10亿加币高于初编预算。

国家银行（National Bank）并非唯一强调地产市场与加拿大息息相关的机构。

在本月初，加拿大建商协会发布的住宅建筑对2015年经济影响’报告中指出，在加拿大每18个人中即有一人从事与住宅地产相关的工作。

除了强调地产市场是加拿大政府重要经济来源外，国家银行（National Bank）的Lovely还分析了为何政府选择抑制楼市需求而非通过增加供应量提高可负担性。

“从需求方下手，如颁布新税政策，可以快速执行、即时有效、简单快捷；相反如果从供应方入手，比如增加住房供应量，则需要很长时间。”他解释称。

“增加供应量，通常会遇到监管、市府或划区层层难题，而不如对需求方颁布政策即时有效。”Lovely说道。

在问道如何解决供应量问题时，Pinsonneault表示可以加拿大交通投资，交通的便利可以让更多人可以选择价格较低廉的叫偏远地区的住宅；另外可增加更多公寓及出租单位。

“面对经济及财政方面的双重危机，政府决策需要更加理智和谨慎，”Pinsonneault与Lovely最后写道，“楼市这棵摇钱树可不能轻易倒下。”

（据温哥华找房网报道）

加拿大房价最近开始趋于平稳，没有再上升的趋势，有报告指出，加拿大经济只有房子了。

根据加拿大统计局上周五发布的 GDP报告，从2014年5月到今年5月2年间，加拿大经济增长率只有1.2%，这是近60年以来，除经济衰退期间之外最低的2年增长率。按照统计局的历史资料，如果追溯至上世纪60年代，加拿大经济2年增长率至少超过5%!

长期在加拿大经济中扮演重要角色的油气行业自油价下跌之后一蹶不振，而这2年时间恰恰是国际油价“跌跌不休”的时期，突如其来的阿省麦堡火灾则令本国油气生产雪上加霜，因大部分采油设施停产造成巨大经济损失。

从2014年5月到今年5月2年间，加拿大经济增长率只有1.2%，这是近60年以来，除经济衰退期间之外最低的2年增长率

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油气生产行业不振也令投资大幅减少，而与石油公司投资相关的工程建设量也急剧下滑，在过去2年内竟下滑21%。

按照彭博社(Bloomberg)的计算，油气生产的下降加上工程建设量的减少，过去2年中令加拿大 GDP减了至少1.7%。

制造业仍然不景气

按照一般经济规律，加元弱势有利于加拿大产品出口，本来应该成为制造业增长的催化剂，但事与愿违：今年5月是加拿大制造业自经济衰退以来最糟的一个月，产品生产下滑2.4%。

虽然今年5月的大幅下滑与石油供应中断影响了炼油生产有关，但过去2年来，制造业也只有1%的增幅，比整个 GDP增幅还要低;此外，制造业在过去2年内净流失30,000份工作，无疑都影响了全国经济增长。

房地产支撑加拿大经济功不可没

毫无疑问，在石油行业遭受重创之时，是火热的房地产市场支撑了加拿大经济。现在房地产业占加拿大 GDP的12.4%，如果加上租赁，那就是13.2%，为各行业之首。

加拿大房地产之所以对经济功不可没，还在于其它百业萧条之时，它竟依然欣欣向荣。2008-2009的经济大衰退令加拿大百业凋零，但房地产竟然奇迹般地躲过一劫，基本未受大衰退的影响。

过去2年中，加拿大石油行业因油价猛降而萎缩，而房地产业却生气勃勃，比2年前增长6.8%，2年期间给加拿大 GDP贡献了0.8%的增长率。

与火热房市相关联的是金融业和保险业，应该说这两个行业极大地受惠于房地产业持续稳定的增长，而且仍然在受惠之中。过去24个月金融业和保险业增长了9%。

此外，加拿大零售业也有复苏势头，在过去2年期间也给加拿大 GDP贡献了0.3%的增长率。

尽管房地产业对加拿大经济如此重要，但遏制房地产过热、加拿大房市泡沫要破的说法甚嚣尘上。联邦政府一直考虑采取措施控制房市尤其多伦多和温哥华的房价，但迟迟没有下狠手，这回卑诗省痛下狠手，要给海外买家课以15%的房地产转让税，已经引起一片哗然。但此举对加拿大经济究竟是福还是祸，目前说什么都为时过早，只能拭目以待。

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（据加拿大家园）

 

或许是因为北美洲作为当前最有前景的市场和最好的经济发展势头，很多投资者在进行海外置业时，倾向于该地区的房产。尤其是加拿大，其以环境优美、资源丰富、经济增速稳定等吸引了大量中国投资者介入该国房产。然而，以上几条除了经济增速稳定还勉强算是个投资加国楼市的理由，其余什么环境优美之 类的，并不是一个职业的地产投资者要关心的事情——至少不是首要关注的事情。

历史数据显示周期下跌成“惯例”

投资房产、研判市场，实际上是有一套复杂的程序和规律在其中，但这复杂的规律中，绝对不会包含“因为投资者看好、因为投资者喜欢”就可以投资的原因。房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关。

我们知道，在众多影响加拿大房产价格的相关因素中，与石油相关的资源类经济发展周期对加拿大房市的涨跌循环扮演了非常重要的角色。单一行业的繁荣，确实 会在短期内拉高经济发展指数，同时，高收入、高就业率等也会吸引人口，从而催生住房市场和租房市场的繁荣。然而，单一经济发展总会有到头的时候;随着单一 产业热潮的逐步退去，其他产业没有同步发展的境况下，就业机会减少，人口外迁，房产价格和租金水平下降;通常这个上升周期与下降和调整周期相当;在过去的 历史中，资源类开发地区的房地产价格总是重复着“暴涨—暴跌”的循环，那么加拿大的房地产市场是不是也不例外呢?

数据显示，从今年5月到6月，加拿大主要城市温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%;对此，加 拿大基金管理机构LePoidevin称，“越是临近泡沫崩溃的边缘，房产的涨跌幅度就会逐步加大”;而且，即使目前出现价格下跌，但房屋的供应量不降反 增，更多的物业进入交易市场，这无疑对房价进一步下跌雪上加霜。

房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关

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投资者推高，楼市繁荣难持久

那么加拿大房地产市场为什么会此次“大起大落”的幅度会更大?观察显示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象，其中一部分原因在于投资者和监管层严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。RBC的数据显示，目前，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入，很难无视这个事实：房价已经脱离了正常的范围，开始变得疯狂。

换句话说，加拿大近年房价上涨，很大程度上是因为伦敦的房价主要由投资者来推动，这样的高位价格很难持久。因为投 资者的游资一旦撤离，该市场的房价就离下跌不远了。有投资者可能会说，我不会抢在游资撤离之前及时套现吗?问题是投资者习惯于单枪匹马的散户式投资，没有 第一手信息，没有权威专家的分析，没有深入当地市场进行调研，怎么能把握游资撤离的时机呢?

实际上，种种迹象表明，游资已经开始撤离。 据LePoidevin称，目前加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策，对购买房产为目的申请人进行严格审查，尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。 目前，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人，由于难以落实其收入状况，银行对其房款更加趋于谨慎——这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出 来。

被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为，温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”，“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他 们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。”LePoidevin则预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降 至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。

综上所述，研究和判断市场，不仅仅要考察其现状，如果有数据，最好从十年前开始翻阅;中国投资者进军海外地产市场，则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据，如果不能从投资市场的属性与特点入手，而仅凭喜好和经验盲目下判断，那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的跳板，最终会让自己的财富陷入尴尬的境地，错失了最佳的增值空间和时机。

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（据家园新闻）

在加拿大，两大都会——温哥华和多伦多的房价涨幅已经十分惊人，但据最近报告显示，它们离国际上的一些最热门城市还很有差距。

本周一（7月11日），全球房地产中介服务公司莱坊（Knight Frank）公布了2016年第一季度内全球150个大城市房价涨幅排行，让读者从国际的角度，认识现在的房地产市场。

报告中的这些数据，是根据各国的官方数字计算出来的。在全球150个接受调查的大型城市中，今年一季度（一月份到三月份）的房价平均上涨了4.5%，150个城市中74%的城市房价出现上涨。排行第一和最末的两个城市的涨幅（或跌幅）差距从上个季度的55%扩大到74%。

在本国人看来，温哥华和多伦多地区的房价的涨幅已十分惊人，但是在全球仍排不上号。在第一季度内，本国最炙手可热的房地产市场是温哥华，房价涨幅为17.3%，可在全球只能排到第7位。

本国城市中在榜上排行第二的则是安省的哈密尔顿，一季度房价增幅为10.5%，而多伦多房价平均上涨了9%，位居全球第34位。

在加拿大，两大都会——温哥华和多伦多的房价涨幅已经十分惊人，但据最近报告显示，它们离国际上的一些最热门城市还很有差距

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在 本次的排行榜上，中国大陆的城市是最大的亮点，不仅拿下了第一名，而且前五名里有四个是中国的一二线城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房价平均涨幅 雄踞榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅只有深圳的一半，但也达到了30.5%；而南京和北京分别以17.8%和17.6%的涨幅位列第四和第五。在整 个一季度，房价涨幅超过10%的上榜中国城市总计有6个。

美国城市中排名最靠前的是波特兰（Portland）涨幅是12.3%排名第18，西雅图以10.8%的房价涨幅排在第21位。

其他国际大都市：伦敦房价以15.2%的涨幅排名14；澳大利亚墨尔本以9.8%排在第28位；悉尼排第30位，房价平均涨幅9.7%。

位列排行榜倒数第一的则是英国苏格兰海港城市Aberdeen，一季度房价跌幅达11.3%，主要原因是全球油价暴跌对当地房价构成拖累；倒数第二的则是台北市，跌幅8.2%。

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（由家园新闻）