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加拿大房屋及按揭公司预测，受低油价所困，未来2年加国房市将明显放缓。

CMHC预测:未来2年加拿大楼市最低均价将会遇冷降低

该公司预测，今年全国新屋动工量将比去年下跌4.1%，不过今年的平均房价还是会上升3.4%，明年的平均房价只有1.5%的增长。

今年全国平均房价介乎40万2139元和43万9589元之间，明年的全国平均房价介乎39万8191元和45万7200元之间。

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温哥华的莉莎年初着手在大温购买一个独立屋，可没想她却只能对狂热的房市“望而却步”。

温哥华房市太“热” 中国买家惹的祸？

无条件offer抢爆市场

莉莎说，“我的贷款有限，不想压力太大，就放宽了对社区、房龄、环境等要求，选择的都是一些我认为一般买家不会喜欢的房子。我想应该会比较容易成交，结果却让我非常意外。”
　　
她说一次到新西敏去看一个临街的“阁楼屋”，房子很小，只有一个房间可以放得下床，屋主甚至将阁楼都放置了床垫来住人。于是她盘算这种房子总应该没多大吸引力吧，结果还没进屋她就知道自己没戏了。
　　
“由于房子很小，大家只能排着队进去看房。有几个人当时就下了offer，其中还有一个是无条件的offer。虽然不知道具体金额，但经纪透露，比我们的预估价至少高出15万。”
　　
列治文的马文一直就想搬到本拿比居住，他刚刚卖掉中国的一处房产，打算到本拿比买一个独立屋。马文专门挑了一个有大麻种植历史的独立屋，以为这种房屋不抢手。结果，open house还没结束，卖家经纪就已收到15个offer，价格比政府估价高出20万，而且是无条件的offer。
　　
无条件offer是房产市场抢房的一种手段，它意味着买家放弃了房贷审批、验屋、审核一些必要文件、检查地下油管等保护自身利益的重要权利，即使在地产经纪业界内，都是被格外警告的高风险行为。
　　
莉莎感叹拿到贷款、却买不到房。马文说，“除了房贷问题，验屋、检查地下油管等问题，都是买家必须考量的，我不会冒这个险。”

莉莎和马文都询问过做地产经纪的朋友，朋友们说，中国来的买家经常这么做，尤其是对温哥华的独立屋，抢offer时很疯狂，地产经纪们自己都觉得不可思议。

中国买家已成舆论焦点

《国家邮报》专栏记者Terry Glavin最近在一篇评论文章中透露，麦当劳地产（Macdonald Realty）公司表示，该公司去年销售的三分之一房屋是由中国大陆买家买走。

他还在文章中引用《南华早报》驻温哥华记者伊恩.杨（Ian Young）的估计，以加元计算，2014年温哥华将近一半的独立屋成交额来自中国大陆买家。

从线上请愿走到街头抗议

Vancity日前发布最新研究，显示温哥华高房价正在迫使年轻人离开这座城市。而卑诗省的各级政府，对于狂热房市的不作为，令被过高房价赶出住房市场的市民们、尤其是年轻一代，淤积心中的不满日益升温。
　　
从在社交媒体上呼吁、抨击，到向省长简蕙芝和温哥华市长罗品信发起线上请愿，对房市失望的市民们开始发起一波波的抗议浪潮。

在简蕙芝公开拒绝限制外国人购屋后，失望的市民们决定从互联网上走到街头抗议，计划于5月24日（星期日）中午，在温哥华艺术馆前集会，抗议大温难以负担的房价。

温市长首次吁干预 要求省府开征投机税

虽然温市议会已开始研讨海外投资对房市的影响，但至今没有结论。

不过，温哥华市长的态度已经转变。尽管几天前，市长罗品信自己刚刚从出售的房屋中获利20多万，但市长终于决定正视民众不满房价飙升的现实，首次正式要求省府干预房市，还给温哥华市民一个正常、可负担的房地产市场。

省长简蕙芝之前以向海外买家征税会伤害本地业主为由，拒绝干预。

移民律师献良策：非税务居民课重税

温哥华知名移民律师李克伦（Richard Kurland），日前献上良策。他说受到FBI设局、利用税务系统成功抓捕黑帮老大的启发，建议政府用税务手段、而非限制外国投资，来扑灭温哥华的房市泡沫。
　　
李克伦定期就移民问题推出汇总期刊，其建议常得到政府响应或采纳。李克伦不建议加拿大效仿澳洲限制外国人购屋，认为这会损害贸易自由、违反人权宪章。
　　
李克伦认为，既然现实中辨别外国投资不容易，那就干脆由税务局透过税务、非税务居民来区分。他建议房屋买卖中，无论是加拿大公民、永久居民、或是外国人，双方首先从税务局获得税务居民的证明；如果没有，就须向税务局缴纳房屋交易总价的25%作为预提税（withholding tax）。
　　
这个建议已获得多位著名经济学家的赞同。SFU的退休教授Herb Grubel甚至称赞李克伦的想法“伟大”，并呼吁公众支持。

李克伦相信，重税之下，大温房市或可降温。不过他也承认，由于目前并无外国人购屋数据，所以他的建议仅供讨论。

学者促政府收集数据 质疑不作为

提到外国人购屋数据，卑诗大学地理学教授莱伊（David Ley）对政府提出质疑。
　　
莱伊教授通过多年研究，得出温哥华地产价格上涨与投资移民数量上升同步的结论。
　　
他认为，虽然海外资金推动房市只是一个推测，但却从多方得到了证实。例如房产经纪谈到中国资金投向大温房市、居民抱怨隔壁物业卖出后一直闲置多年、有猜测非法资金流入大温房地产、贪官将财富转出、非法洗钱等。
　　
莱伊说：“最大的问题是，尽管这已严重影响到本地居民的生活和本省经济，但从未有人收集过相关数据。政府一直对民众如此之大的问题置之不理，很不正常。”
　　
他强调全球不少房价一样狂涨的国家或地区，例如伦敦、中国香港、新加坡，政府都有立法管制海外地产投资。 “至少他们知道有多少海外买家在本地投资，他们来自哪里。”

所以莱伊认为，民众应该质疑政府为何不收集数据，而这不难办到，每一笔物业交易中，都可以了解到谁购置物业，业主居住何处。轻而易举的就能将海外投资客统计出来，也就能了解到海外投资是否对本地构成冲击。

国会议员发声 促查海外购屋数据

本拿比的国会议员肯尼迪（Kennedy Stewart）日前呼吁加拿大统计局和加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）调查外国屋主的数量。
　　
肯尼迪5月19日接受CBC采访时说：“联邦政府实际上从上世纪90年代起，就退出了住房市场，将其留给省和市政级政府自行处置。不过，要想搞清楚房市中、不管是国内还是外国买家的投机倒卖，显然无人会比加拿大房贷暨房屋公司和统计局更能胜任。”
　　
肯尼迪表示，联邦政府当务之急，是需要在采取行动前，收集这些信息。

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温哥华与多伦多的房市仍然热火朝天，与全国其他地方比较有如冰火两重天。

加拿大房市冰火两重天 走势两极分化

受油价等因素影响，亚省和沙省等能源省份房屋销售受挫，而温哥华及多伦多的房市却持续火热，带动全国平均房价上扬，两种房市发展步调也让政府决策者无所适从。

根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)3月数字，全国平均房价比去年同期增长9.4%，达43万9114元。但如果不计算温哥华及多伦多的房屋价格，涨幅就只有2.4%。

大温地产局报告数据显示，在经历了3月房屋成交量同比增长超过50%后，温哥华地区房屋销售上月略有放缓，但成交量与去年同期相比仍增加37%，房价增长8.5%，指标价格更创新高，达100万2200元。多伦多情况也类似，4月成交量增长17%，价格上扬8.4%。

相反，受油价下挫影响，亚省和沙省的房市走低，成交量和价格均下降，预计到今年底整体下跌10%。道明银行(TD Bank)经济师帕曲马拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高档住房价格首当其冲下跌，进一步拉低平均房价。另外如沙省雷琴纳(Regina)房价也下跌。

加国大西洋区也受油价影响，油砂产业裁员情况增加，使当地本就已经疲软的房市更加不乐观。

但温哥华及多伦多两大市场能否在接下来的几个月里继续保持现在的活力?帕曲马拉并不这样认为。

她指出，今年年初开始房贷利率下调了30个基点，刺激了房市增长，但这一涨幅通常会维持半年，意味着到秋季整个市场就会逐渐稳定下来，加上房贷利率受已经上涨的政府债券收益率影响，面对温哥华和多伦多高昂的房价，利率涨幅对两地的民众而言尤为敏感。

加拿大两种房市走势也让政府决策者无所适从及处理。自金融危机起，联邦政府就不断修补房贷保险相关规则，同时金融监管上也限制政府对房市的干预。许多专家认为现在让两个火热房市降温的可能并不多。

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加拿大楼市高烧不退

过热的加拿大楼市一直上升势头不减，丝毫没有放缓迹象。但是专家警告称，加拿大房价已被高估35%，楼市可能面临比2006年美国楼市崩盘时更严重的泡沫危机。但在加国的疯狂购房潮中，市场回落可能会令那些从未经历过楼市衰退的群体面临重创危机。

加拿大楼市沉浸在泡沫之中，倘若暴跌输赢各在谁手？

据房地产研究专家贝斯(Hilliard MacBeth)称，加拿大每年的房地产投资约为$1200亿元，占到全国$1.8万亿GDP总值的7%。

但是，《经济学人》杂志最近发表的一篇分析报告却称，加拿大房价已被高估35%，贝斯表示，这显然表明全世界都在唱衰加国楼市。

实际上，除了《经济学人》杂志公布的骇人数字，还有不少专家警告称，美国在2006年经历的房地产市场崩盘有可能会在加拿大重演。

著有《泡沫何时破裂：加拿大房地产市场崩盘的幸存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书的贝斯指出，在美国房地产市场崩盘前，房地产投资只占到美国GDP总值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。

除了《经济学人》杂志，加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)也在去年12月表示，加国房价可能被高估多达30%。此外，惠誉评级(Fitch Ratings)和国际货币基金组织(International Monetary Fund)也都对加国楼市过热提出警告。

楼市暴跌的赢家和输家

据贝斯称，如果加国楼市出现暴跌，最大的赢家将是18至34岁的千禧一代，因为他们无债一身轻，并且尚未购房。

贝斯指出，对于这些潜在买家来说，最佳策略就是储蓄更多资金用于支付首付，并等待楼市泡沫破裂。

此外，贝斯认为年龄介于55岁至69岁的婴儿潮一代业主也不会受到太大影响，因为他们购房时日已久，已经积累了充分的房屋净值。

但贝斯同时也指出，如果婴儿潮一代业主用房屋净值贷款装修房屋，或是为了帮助子女购置首套房而与他们共同分担按揭贷款，那他们可能也会面临难以顺利退休的窘境。

据贝斯预计，一旦加国楼市泡沫破裂，房价可能会暴跌50%，而那些在最近刚刚购房，年龄介于31岁至54岁的X一代将会受到最大冲击。

贝斯称，他的研究显示这个群体购房最多，家庭债务水平最高，但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。

楼市销售仍然火热

加拿大地产协会上周公布的统计数据显示，加国今年3月的房屋销售量较2月攀升了4.1%。

在过去10年里，加国的房价一路高歌猛进，其中仅在过去一年中，最炙手可热的多伦多和温哥华楼市就分别上涨了7.8%和7.1%。

与此同时，今年3月的MLS 房价指数也较去年同期上涨了4.95%，全国平均房屋售价比去年同期飙升了9.4%。

加拿大地产协会主席安加(Pauline Aunger)指出，持续低迷的低利率虽然有利于改善住房负担能力，但同时也驱动了需求并推高了房价。目前加国五年期固定按揭贷款的优惠利率已经低至2.74%。

但多伦多地产经纪勒波(Barry Lebow)至今仍对1981年利率飙升至21%时的情景记忆犹新。他认为加国楼市一旦出现回落将会令许多人措手不及。

勒波表示，有许多加人都未曾经历过楼市衰退，其中包括很多地产经纪人，一旦楼市崩盘，势必会带来严重冲击。

CMHC仍然乐观

安省奥云湾市场调研公司North Cove Advisors的总裁兼楼市分析师Ben Rabidoux 也对加国楼市过热感到担忧。他指出，加国创记录的房价收入比，以及不断创下新高的家庭债务水平都令人担忧。他同时称，目前的高房价和低利率已经令加国楼市陷入困境，尤其是目前的住宅投资已经与1970年代和1980年代楼市衰退时的投资水平持平。

Rabidoux同时指出，建筑业就业人数占总就业人数的比例创下历史新高，也意味着楼市衰退将会令整个国家经济和就业市场遭受重创。

但是，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍对加国楼市表示乐观，其认为加国楼市只是略微过热，房价增幅只比家庭收入高约3%。

按揭及房屋公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)认为加国楼市回落的风险较低。他指出，楼市回落是由多种因素促成，包括过热、过度建设和房价增长加速等。

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经过2013和2014年的缓冲，多伦多的公寓市场逐步走上正轨，蒙特利尔银行经济专家Sal Guatieri发表报告，称今年1月份发展商投入多伦多公寓市场的单位多达1万400个，等于过去10年的月平均量的8倍。

绝大多数公寓单位已经售出，但是没售出的单位比例还是达到21年来最高。

多伦多公寓市场的回暖颇具戏剧性，尤其是联邦监管机构的关注以及国际金融机构，如德意志银行，对加国国民债务水平一再升高的担忧之下。

新一波公寓的完工可能标志着多伦多公寓市场彻底摆脱过去2年的困境，去年底多伦多公寓市场的销售触及4年半的最低点，新单位的落成也为过去18个月来最低。

多伦多公寓单位的年平均落成量为2万5千左右，但是从2012年开始，发展商开始疯狂建造新的公寓大楼，当年开发的公寓单位就达到3万7千个。

今年1月多伦多公寓市场的兴旺也反映了金融借贷公司开始返回公寓市场，他们不再担心公寓项目烂尾，或者买家无法支付按揭。

联邦政府一直尝试收紧按揭政策，前任财长费拉逊和前任央行行长卡尼都是如此，不过现在各大银行试图填补过去2年的按揭漏洞，找回损失的生意。上周举行的全国商业地产会议上，金融公司代表明确表达了加大按揭的力度。

丰业银行地产部副总裁Chris Milne表示，过去几年按揭只能借出70%的房款，现在可以借出75%了。

开发商动工之前预售的单位数目也没有以前要求的那么多了，预售单位达到65%就可以达到贷款的要求。

目前公寓市场的繁荣并不算投机，由于价格上升相对缓慢，相当部分的投资者会把公寓单位用于出租，保持比较好的回报率。

皇家银行首席行政官Robert Hogue表示，今年1月份公寓市场的小阳春只是短期的，多伦多公寓市场真正的考验要再今年下半年。

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道明银行预期，加拿大中央银行很快便会再次减息，因此会进一步刺激楼市。不过，尤其是加拿大西部的产出及收入增长预期将会放缓，这将会在今明两年抵消了低息的效应。

道明银行表示，以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)较早前公布的全国1月份的新屋动工量来看，本国的楼市仍然有生气。

道明银行在简报中称，上月份动工量统计并没有反映出中央银行减息的效应，但可以预期继之而来的贷款息口下调能够继续为本国楼市带来支持。

道明银行表示，加拿大按揭及房屋公司预测，今年及明年的动工量将会分别达到187,000间及185,000间，但该银行的看法则较为温和，预测今明两年均只有177,000间。

 

国际油价下跌冲击加国经济，但加国房市却出现两极化发展，盛产石油的亚省房市交易急冻，但温哥华与多伦多仍持续红火。专家指今年春季将是亚省房价是否大跌的关键，但随著经济重心转移与银行降息，温哥华与多伦多两地的房市反而受益。

温多两地房市红火卡加利惨

国际原油价格短短半年内腰斩，从去年夏季的119元跌至最低45元，让仰赖原油出口甚深的加国经济遭遇严重冲击，加元汇率也跌至5年多新低。 加国无忧

但加国房市却呈两极化发展，受油价下跌影响最重的产油省份亚省，房市交易量大幅萎缩，以卡尔加里为例，去年11月地产仍交投热络，但今年1月市场与天气一样冰冷，成交量较去年同期大减四成。

不仅如此，新挂牌求售的物业数量也大幅增加40%，卡城地产经纪人李蔓丝(Paula Leemans)表示，想不到短短几个月，卡尔加里房地产已从卖方市场进入买方市场。

爱民顿情况也类似，但两地房价尚未明显滑落，许多市场人士都认为现在还不是真正的“买方市场”，可能要等到春季卖压大量涌现，房价才会真正松动。

反观全国房价最高的温哥华与多伦多，1月房市热络，房价持续走高，尤其是供应量有限的独立屋，买气更是红火，频频出现多组买家争夺的盛况，日前温市东区一户独立屋标价110万元，挂牌不到7日就在数十组买家抢标情况下，以高出挂牌价数万元售出。多伦多情况也类似。

财经评论员邦纳尔(Greg Bonnell)表示，油价下跌对亚省房市势必带来冲击，若低油价持续，许多人担心工作不保不愿进场买房，甚至抛售手中房子，一些售价40万元以上的豪宅冲击最大。

至于温哥华与多伦多，他认为随著央行减息以及加国经济重心转移到安省与卑诗省，对当地房市反而有利。近期两地房价持续走高，丝毫不受油价下跌影响，因此他认为纵使亚省房市下跌，也不会产生骨牌效应。

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大温地产局在近日公布，2015年1月大温地区在MLS系统中挂牌销售量达到1,913个单位。与去年同期1,760套单位相比上涨8.7,较2014年12月售出的2,116间上涨9.6％。