近来，高价位的房屋大量涌现，这就需要拿出较高的收入比例，预留做住房费用。这意味着用以退休的储蓄会更少。与此同时，房主期待有价值的房屋能成为他们的退休计划中的较大部分。
意见分歧在于把储蓄和投资捆绑在一起的情况下，其房子的安全性。
加拿大房产投资成为退休计划？一方面，房屋是一个良好的投资，因为房屋市场相对稳定。房子被广泛认为是最稳定的资产类别之一，其价值总是随着时间的推移而上升。此外，住房的好处是你一直能有地方住，而不必支付租金。
另一方面，与股票或债券相比较，住房投资的快速变现能力差。通过卖房子去维持日常的生活费用，不像卖股票或债券那么简单。浮动贷款也是一个风险。目前的谷底的利率可能会增加，这会使按揭付款的房主负担加重。
单一的财产的投资，局限在一个小的范围内，会有很多潜在的风险。经济的变化，地区的变迁，或环境问题都直接影响财产的价值。
最终，专家建议，房地产投资是一个多元化的投资组合的重要组成部分，但不是全部。如果房主资金不足，也可购入地产股和共同基金。
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加拿大房价这一拨从一九九六年开始上涨，快到二十年了，房价也已经上涨了两倍多。目前的房价，要不是历史的低利率，很多人已经负担不起。
20年间加拿大房价翻倍 专家教你计算投资收益前些年那些胆大的都借钱投资房子，因此也大赚了一笔。还有胆小的一听到有＂砖家＂说房价要跌，就在那盼星星盼月亮的等，可是越等房价越高。有的等不急了，可满眼望去，都是动择上百万，七十，八十万也只能买个不算太的独立屋。这样的房子跟本就没有现金流，每个月还得贴钱，只能赌生值。
投资房地产，主要看两方面的回报。
第一，要有正现金流的回报。也就是说，你的租房收入要大于你的全部之出，包括贷款利息，税收，管理维护费等。
第二，房屋要有升值潜力。也就说房价的上涨是可能的，稳定的，超过通货膨胀的上涨。
你可能会很好奇，这样的房子还有吗？答案是肯定的，确实有，而且我最近就经手一个案例，和大家分享。
我有一个国内的客人，今年孩子来加拿大留学，就读在麦马，他让我帮他孩子租房子，我就带他去学校附近看房。麦马的学小内宿舍很少，只提供给一年级学生。所以，学校附近的房子很好租，签合同全年出租，不包上网和电。我们问了很多门前有出租牌子的，都已经租出了。好不容易找到一间地下室，和地上房间一样价。，孩子不愿意住。我的客人就问我，＂像这样的房子多少钱？＂，刚好我一直关注那里的房价，也就不加思索的告诉他，＂这种独立屋，售价４０-６０万加元，根据地点不同，房子面积不同，内部状况不同＂，我的客人一听马上拍板买房。
现在，他的孩子住在自己买的房子一间，还把剩余的房间租给同学。我这个客人是全额付款买下的，每月收的租金用于孩子的生活费。
下面我来分析一下投资收益。
假设房价４５万全部来自贷款，因为即使是自己的钱在银行存也有利息。假设，全部房间用于出租，因为自己的孩子租别人的房子也要付钱。
每月收入：２８００-３０００
每月支出：
利息：１８００
地税：３００
保险：１００
维护：１００
每月正现金流：５００
根据房地产统计资料显示，这里房价在过去的平均年涨幅度大于５％。
以上的数据是平均数，并不等同于不同的投资房，每一座房子要根据所在的地理位置和状况来决定。因此，不能做为投资的依据，仅作为参考。请咨询专业人士，并根据个人的情况做决定。
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温哥华楼价持续高涨，令居民负担程度难以追上，有批评者更把箇中原因，归咎于海外买家及投机客推波助澜。对此，部分大温政商及社区人士认为，各级政府应先取得真实可靠数据，才可下结论及制订政策﹔建议房屋买卖双方交易时，均须出示税务证明。
移民律师李克伦（Richard Kurland）建议，今后房屋交易时买卖双方应出示由加拿大税务部（CRA）提供的税务居民证明，由此卖家须依法纳税，政府也可获得业主的确实资料。
加拿大房市又出新招 买房需出示税证卑诗省新民主党(NDP)温哥华—快乐山(Vancouver-Mount Pleasant)选区省议员关慧贞，周二在选区办事处召开社区圆桌会议，全加华人联会执行主席蔡宏安、卑诗房地产协会（BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）、抗议高房价活动发起人夏潇潇、会计
师周建航及李克伦出席。除缪尔外，与会者会后向传媒介绍他们在圆桌会议上商谈的内容。
关慧贞表示，在获得房屋业主详细可靠资料前，任何关于卑诗楼市上涨原因的分析都是猜测，并非事实。李克伦提出的建议，是解决房屋可负担能力问题的第一步。
增值收益须缴资本收益税
李克伦说：「获得业主资料以供决策参考的最佳方法，是由CRA向加国税务居民发出证明。房屋买卖双方交易时均须提供该项证明，否则卖家若获得增值收益，应按加国税法相关规定，增值收益须缴纳资本收益税（Capital Gain Tax）。」目前资本收益税率为25%。
他解释说，目前加国该税项採取个人自行申报方式，难以确保获得真实资料。上述设想可避免税款流失，还将有效获知哪类房屋有投机行为，为政府制定政策提供依据。
有数据才能开徵投机税
蔡宏安指出，若有数据，支持海外及投机资金推高楼价，就要制定开徵投机税政策，但在这个结论被准确统计数据证实前，所有的指控都无依据。
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温哥华房屋不够住和房价过高已成社会议题，有发展商推销400平方呎以下的“迷你”蜗居，但能否真的推出市场，仍需视温市府是否愿意打破现有的“防微条款”。
温哥华迷你屋能否真正引爆市场？由于400呎以下的微形住房可能影响社区生活品质、房价和停车等，温市府因此禁止此类单位的出现，但有发展商认为，这才是解决温哥华房不够住的方法之一。Reliance主席史塔维尔（Jon Stovell）表示已可发展250呎至400呎的生活机能和美观兼倍的微阁楼单位。
史塔维尔认为这些微单位适合难以进入现在房市的年轻首购族，表示千禧世代生活模式不同，使用的空间较少，而这类微单位也给年轻人一个建立自己资产的机会。他也不认为增加较便宜的单位会炒高房价。
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温哥华与多伦多楼市红火，不少房屋售价飚升至100万元以上，还有政客企图出招控制楼价；但有最新研究报告称，「百万房屋」并非佔市场大多数，中价楼仍唾手可得。
据加拿大房贷专业人士协会(CAAMP)的研究指，售价100万元以上的房屋，其实在全国只佔极少数。该协会在一段长达27个月的期间内，针对每年搬进新居的62万个住户进行分析研究，发现不论是独立屋、半独立屋或多户房屋，售价逾100万元的，只佔全国房屋总数的1%。
协会的报告发现，独立屋类别中，只有2%的房屋售价过百万；全国各地约10%独立屋售价介乎60万至79.9万元；而绝大多数的房屋(83%)售价，在50万元水平以下。
报告又指，近年温哥华独立屋平均售价升至140万元以上、多伦多逾115万元，类似的「贵价楼」只集中在这两大城市。
加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济分析员托尔(Benjamin Tal)称，「问题的症结在于，若政府针对温市和多市房地产出招降温，则会连带影响全国其他城市的楼市。」
以省份计算，过百万元的房屋大部分在安省，但CAAMP进行研究的该段期间内，此类房屋的买卖只佔整体销售的3%，卑诗省只佔1%。报告因此认为，少数贵价屋不足以影响整体楼市。
另外大温地产局(REBGV)也强调，区内可负担房屋仍数量充足，去年大温房屋总销量当中，有约70%的售价维持在80万元以下。其中柏文单位(视乎大小和地点)售价，在20万至60万元间，城市屋介乎30万至80万元。
CAAMP协会主席梅菲(Jim Murphy)说，45%的受访者属首次置业，他们平均花了30.6万元购买房子，当中包括在温市和多市的房屋；若在其他地方置业，30万元可买到很不错的房屋。
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加拿大人从家人、放贷人以及信用卡处借来作为购房首期款的总额已经达到了每年100亿，占所有首期付款总额的13%。根据CAAMP的一项调查显示，尽管购房首期款主要还是来自个人和家庭储蓄，但是在过去两年里首次买房者的借贷额占其支付的首期总额188亿的比例已经超过了25%。将近有20%的第一次买房者接受了家庭的资助。
加拿大买房难 首期款贷款竟达100亿对那些从RRSP存款账户里每年取出近26亿作为首期款的购房者，16%的人表示他们借贷是为了填补退休金存储账户。尽管房价仍在上涨，利率很低，但加拿大人支付的首期款占的房价总额度的比例却越来越高。比如，第一次购房者过去的首期款平均额度是6万7，约占所购房价的21%。而多次购房者的平均首期款却提高到了18万5，约占48%。
这主要是得益于极低的贷款利率，今年平均贷款利率仅为2.68%，低于去年的3.08%。
但是此次调查结果显示伴随着首期付款中借贷比例的增加， 加拿大购房者通过贷款和房屋净值信贷额度实现的平均融资额度达到了房价的78%，在第一次购房者中这个比例增加至85%。
尽管现在是首期付款比例很高和利息率很低，但是借贷的增加使得超过1/4的首次购房者表示如果联邦政府把首期付款最低额度从5%提升到10%，他们将无力承担购房的负担。
来自CAAMP的首席经济学家Will Dunning表示说， 基于目前首次购房者占加拿大所有购房者的比例达到了45%，提高首期付款的规定将会对房产经纪产生巨大的影响。
“10%的首期款要求可能会引起房产销售的剧减，从而导致房产市场的衰退，使当地经济陷入低迷”Will说。这个推断是基于最近几年加拿大房地产市场，除了多伦多和温哥华以外，房价上升都比较平缓，仅仅在过去一年里上升了1.4个百分点，而多伦多和温哥华两地则上升了将近13个百分点。
很多购房者在调查中都表示他们相信低利息率正在使得过多的加拿大人买房，但是他们很多都对当地的房产市场产生的泡沫表示担忧。但是同时大多数人都表示他们认为自己有能力负担房子，并且能够安全度过可能出现的市场衰退。
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最近，笔者由于工作关系，接触几个在加拿大小镇投资的成功业主。这几个小镇商业投资成功的案例非常有价值，其成功经验非常有借鉴意义，而且该投资对于大多数有一技之长的新移民具有可操作性。该案例的优点就是投资小，投资周期短，投资回报率高。在五六年前，投资者在离多伦多半小时车程的小镇投资16左右加币，买一栋商业物业。经过投资者自建，改造，发展相关商业，直至商业产生可观现金流，整个物业资本化的价值增值到60万多加币。而且一举摆脱新移民工作，生活被动的局面，在多伦多，快速实现从新移民到中产阶级的身份转变，从打工者转变成为小生意业主，最终实现新移民梦想！从成功者的创业经历可以得出他们的共同之处：他们都有非常开阔的视野，他们都具有开拓意识，和他们都敢于实践和创业。
加拿大新移民房产投资案例分析首先，投资者的视野对于选择正确的投资项目有非常重要的作用。
投资者视野越是开阔，选择的投资机会就会越多，投资的成功率就会越高，投资的回报率就会越理想；反之，投资者的视野很狭窄，选择的投资机会就会越少，投资的成功率就会越低，投资的回报率就会不太理想。
在多伦多，一些新移民一提到投资就会联想到买楼花，就会想到大杠杆和巨额投资高档房子。当然，有一些先期投资者确实在这方面投资挣到了钱。但此一时，彼一时，不同的时机投资一样的楼花，其结果可能截然不同。先期投资者得益于先机，后来者可能失去这获利的机会。其实，在加拿大新移民还有很多良好的投资机会，而且其收益远远好于楼花，风险性也远小于投资楼花。例如，很多新移民将投资的区域延伸到边远小镇，投资的领域扩展到商业领域。并取得非常优异的的成绩。我的几名客户，五六年前，他们选择在多伦多附近小镇投资，只投资十几万元，买个空商业物业，经过他们改造，创办华人餐馆和便利店。经过精心策划和经营。生意从无到有，从清淡到繁荣。他们的物业也随之大幅度增值。从原来的十几万到现在的六十几万。他们在那些小镇不但成为小生意业主，使自己的资产得到大幅度增值，而且过上轻松愉快的生活，成为当地受人尊重的中产阶级。
其次，这些成功的投资者都具有开拓意识。开拓意识也可以说成先导意识，就是做大多数还没有意识到的事情。
这样做的好处就是投资的成本小，投资风险小，投资回报率高。众所周知，20多年前，那时多伦多的商业物业非常便宜，很多当时的中国香港新移民投资很多商业物业，如角街的PLAZA，现在这些老移民的物业不但增值很多，而且每年还有很多租金收入。这些先期的移民在多伦多过得非常轻松自在。而我们这些晚期来的移民如果还沿袭他们的成功路子在多伦多走下去。在多伦多继续投资这类价格已经很高物业，投资回报率已经很低，而且还存在风险。但如果人们有开创意识，那就会不同了。人们不再局限选择多伦去投资物业。而选择周边的小镇，那里投资环境好就像20多年前的多伦多，那里的物业非常廉价，那里的投资回报率高，而且风险小。虽然，这些小镇距离多伦多稍远一点，但人们还是有机会向早期中国香港移民一样，以较小投资获得较为成功商业投资。从而赢得在加拿大轻松，快乐生活。千万不要认为小镇落后，其实，对于新移民来说，小镇各方面与多伦多相差无几，而且如果新移民有开拓意识，小镇真可以说是“广阔天地，大有作为”，有的小业主对我说，即便在小镇拥有几十，几百英亩土地和蓝天，拥有一个庄园，在自己的土地上创业发展个人事业，也比在多伦多整天打工当房奴强。
再者，这些成功投资者都富有实践和创业精神。
一旦考虑成熟的事情，就开始付诸实施。有行动才能有结果。成熟的投资方案，一旦付诸于专业性的具体操作，产生良好的投资效果是必然的。在多伦多，很多新移民在国内都有良好的教育背景和工作背景。但来到多伦多，由于语言问题，可能很难找到专业工作。自己的专业技能没法发挥，自身的价值也体现不出来。这时，人们面临两种选择，如果新移民年轻，语言还好，可以选择到COLLEGE进修，继续找一段时间的专业工作；但如果年纪比较大，语言又不好，还是选择创业更好些。年龄大，经验多，考虑事情比较全面，创业的成功率要比就业的成功率高很多。创业成功也是成功，有时甚至比就业成功还更有意义。一样受人们尊重。在多伦多周边小镇，有很多高学历的博士，硕士，学士在运营着小生意，也有一些根本没有上过大学的移民经营小生意，甚至还雇了一些国内名牌大学毕业的新移民。在加拿大要改变国内三十年前那种“学而优则士”的陈腐观点。这观念在加拿大早就过时了！在这里，实践比文凭有价值的多，人们尊重成功的小生意者要远远胜过既没有专业工作，又没有个人事业的这个“士”那个“士”。这是因为，这些成功的小生意者，不但能独立承担投资风险，支撑整个家庭的生活，带领一家人在加拿大过轻松快乐的生活，还服务于社区，还贡献于社会。
最后，需要澄清的是小镇落后，生活质量差的误导。
实际上，加拿大完全不同于发展中国家。在加拿大，人们不论是生活在大都市还是生活在小镇，享有的社会资源是相同的。这不同于发展中国家，大城市的人们优先占有社会资源，如教育资源和医疗资源。在多伦多附近的小镇，那里的学校，医院，以及商业网点与多伦多没有任何区别。如果小镇的人们得个急病，如果路上交通不方便，那直升机就会接病人到比较好的医院。人们不会因为生活边远，而错失医疗时机。教育也是一样，在边远小镇孩子的成绩符合上大学的资格，和在多伦多的学生同样机会可以上大学。但如果人们想找像华人社区的应试教育“名校”是找不到的，也没有必要。在多伦多，笔者也受过当地的高等教育，当地的教授在强调学校教育的重要性同时，也特别提到家庭教育的重要性，并认为家庭事业的成功经验非常有助于下一代的成功。所以，选择创业成功，本身也是对下一代人一种非常重要和有价值的教育。
总而言之，在小镇的商业投资项目是一个非常好的选择。选择小镇进行商业投资，不但投资小，风险小，效益高，成功率高。一些新移民的成功案例已经为人们树立了榜样。在多伦多，如果人们感觉打工很辛苦，又感觉没有足够的资金在多伦多投资物业。选择去小镇开展自己的事业是一种不错的选择。那里的物业价格很低，没有经历过人为炒作，物业价格还停留在多伦多二十年前的水平。所以，新移民不要将投资的目光仅仅局限在多伦多，而是要在更广阔的区域选择投资机会。选择投资成本较低的小镇去投资，先入为主。在小镇开创个人的事业，在加拿大体现自己的人生价值，同时，自己的事业成功必将深刻地影响和教育下一代。这种潜移默化的家庭教育，这种创业成功教育，这种“穷则思变”“变而能通”教育要远远比那虚名校，虚名次的，又苦又累的应试教育要有意义的多，要重要的多!
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最近环球邮报对于家庭债务增加所带来的潜在危险进行了探究。其中的一个潜在危险主要来源于加币汇率下降及其对加拿大房地产市场的影响。
低基准利率促使更多的屋主选择较高的贷款额度，这也导致了过去20年房价的陡增。房价的上升反过来又促使屋主继续增加房屋净值信贷额度，这就是所谓的“财富效应”。
对于加拿大房价，尤其是在多伦多和温哥华两个城市，是否被估值过高一直存在着巨大的争议。如果答案是肯定的，那么问题来了，估值高了多少?许多人在猜测，房价估值过高引起的房产泡沫是否会在不久的将来破掉。而现实是只有等到泡沫自己破灭，我们才能对房屋或其他任何资产是否价格过高作出肯定的结论。
考虑到这样的不确定性，我们关于房屋价格知道些什么呢?让我们先来看看在1970年到2014年间多伦多房屋价格的变化，房屋价格长期上扬的趋势还是很明显的。
从图中我们不难发现在某些时候房屋的价格明显高于长期趋势线，而在这之后的一段时间内房价则会低于长期趋势线。
为什么会这样呢?如果大家对最近发生的事情还有记忆的话，应该还记得19世纪70年代中期石油危机引起的经济滑坡，以及19世纪80年代末美国联邦储备委员会调高基准利率来降低通货膨胀率刺激经济。
但是，房价和其他资产价格的上升下降趋势存在着更为内在的原因，那就是“均值回归”。也就是说，极值总会在一段时间回归到平均数，高于平均数则会下降，低于平均数则会上升。
那么“均值回归”对于我们买房卖房有什么启示呢?
大多数人在考虑买房时，看到上涨的房价就会想房价可能会继续上涨。所以他们应该现在就买，以免房价涨得过高。而现实是什么呢?房价在迅速增长一段时间之后最终经历一段时间的下降。
在这时，买房的人也许更应该租房，等到房价下降再买房。经济学人杂志最近发布的消息称加拿大的房价与其租金水平不对称，可能被高估了89%。这就意味着租房可能是一个更好的选择。
但对于岁数比较大的加拿大人来说，往往会出售自己的房屋获现来支持退休生活。在知道自己一定会出售房屋的情况下，等房价继续增高再卖对于中老年人可不是一个明智的选择。因为也许在不久的将来，他们可能会因为健康或者经济原因不得不以低于市场价的价格出售房屋。
目前历史数据显示房价下降期往往会持续10年以上，才会重新回升。这对于年轻人来说没有什么问题，他们可以等着房价上升再出售房屋，但对于岁数大的人来说则是一种奢侈了。
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根据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)等机构的统计数据，编纂了加拿大35大城市房地产实际价值排行榜。这份排行榜从经济学角度挤干了所有“水份”，因此最能反映投资与回报之间的关系。
加拿大35个城市房产市值排行榜欢迎前往加拿大房闻速递。
