每到年底，都是房產律師最忙碌的季節。因為英國 的期房大多都在這一期間完工，需要進行最後的尾款交付、簽訂房產租賃契約、在英國土地註冊局登記等一系列手續。據悉，今年「交房季」有相當一部分華人買家 由於沒有及時準備好購房金，不得不在短時間內轉賣掉期房合同。究其原因，有的是因為貸款沒能及時獲批，還有是因為資金受到國內股市的影響或者外匯管制不能 按期匯到英國。他們都面臨一個相同的問題：怎樣在降低風險、減少損失的前提下，快速地把手上的期房合同轉賣出去？下面採訪了Riseam Sharples房產律師事務所的石晶律師，分享她在為客戶操作期房合同轉讓交易方面的經驗。
購房預訂申請表有玄機
通常來說，在期房購買合同上會對何時可以開始轉賣合同及轉賣次數有明確的規定，依照合同所規定的起始日期就可以聯繫中介進行期房合同轉賣 了。對於轉賣者來說，相關的中介費用分為「獨家」和「多家」兩種，獨家就是只把該房產的信息發佈在這個中介的平台上，通常來說獨家代理的中介費會相對便 宜，不過如果想盡快出手的話還是建議選擇多家代理。
石律師告訴我，定價一般以周邊房產的成交價為參考。如果開發商還在繼續售賣同一樓盤的其他房產的話，可以參照開發商售價，略低1萬到2萬鎊 都很有競爭力。「在英國買房會在房屋登記署備案以保障價格，但是期房在最終完成交易之前還不會登記，定價就要看中介所掌握的內部消息和開發商信息的準確 度。
也可以在快竣工時，找相關的房產價格評估師，他們給出的價格會更權威。但是注意要先獲得開發商的授權，測量費用一般在300-800英鎊之間。」一般 期房轉賣的客戶都希望過程儘量快，所以通常由中介評估後給出價格，再根據市場反應做相應的調整。
當找到有意向購買的買家後，中介會協助雙方簽署一份購房預訂申請表，由買家向賣家支付預訂費，通常是1500-5000鎊之間，越高對於賣 家來說越有保障，但對於買家的風險就越大。石律師特別強調：「如果該房產通過多個中介同時銷售，賣家律師需要在預訂申請表上附加一條：賣家有權取消預訂的 條款。
如果通過多家中介代理出售房產，兩家或兩家以上的中介有可能在同一時間內與潛在買家簽訂預訂申請表，形成重複出售，繼而產生後續糾紛，附加條款可以 避免這種情況的出現。」相對的，從買家的角度上來說，就需要提前確定一旦發生這種重複出售的情況時是否可以拿回自己的預約金。「在簽署預訂表的同時，建議 同時簽署一份購買權合同（Exclusive Agreement），對雙方交易時間、雙方的權益、發生何種情況及是否退還押金等細節進行約束。」石律師說。
完成預訂後，在協議規定日期內會進行最後的交易，此時賣方需要準備的文件包括：轉讓合同（Assignment Deed）和產權證明（Title Documents，包括開發商所提供的文件和信息，買家購買權的證明等)。買家需要準備好的資金包括首次購房者交給開發商的押金和增值部分。此外，涉及 相關的律師費用和購房時的利益是否同時轉讓都是雙方代理律師溝通的核心問題。
房產額外利益可靠律師爭取
轉賣期房過程中最主要的就是售價，也就是盈利部分（Uplift），除此以外，雙方律師通常會在以下幾個方面為各自的代理人爭取利益：最初 買家與房產商洽談得到的津貼部分和家具是否會轉給下一個買家、雙方各自的律師費、支付給開發商重新簽署合同的律師費（Assignment Fee）等。
石律師告訴我：「每一個律師本著為自己的代理人爭取利益最大化的原則，當然是會儘量爭取更多，但是在處理了很多案例後，也發現有一些不成文 的規則：比如現金利益不轉，實物利益可轉。」與開發商洽談得到的津貼，如律師費（約1500英鎊，有的會在首次交換合同時給50%，完工時給50%；有的 在完工交房的時候一起給）是不會隨著轉讓合同轉給買家的，需要買家提前支付給賣方；
而像實物利益，如開發商承諾會包家具，家具一般會直接轉給買家，不收取 額外費用。她接著補充道：「雙方的律師費和付給開發商的律師費，一般需要看買賣雙方誰是最大的得利者，如果賣家通過轉賣期房合同得到了很大的利潤，買家可 以要求賣方來承擔這部分費用；而如果因為某些特別原因，賣家讓出了很多的利益，或價格比市場價低很多，就由買家承擔這方面的費用。」
代理律師在起草合同的時候要嚴謹且有針對性，因為個案都有一定的特點，且代理人的訴求點不同，有的賣家只是想快點轉出去，有的則更看重利益。建議大家與自己的代理律師進行良好的溝通，把自己的需求和底線告訴他們，這樣律師才能有針對性的去協商溝通。
什麼樣的期房競爭力強？
關於什麼樣的房子最好轉？石晶律師告訴我：「這很難給出確切的答案，一切看市場。」市場是指房子本身的市場競爭力和市場價競爭力。市場競爭 力主要考察其所在區域環境、房屋質量、物業服務等方面，自然越有市場競爭力的房子轉賣起來也越搶手，特別是同一樓盤的房子已經售罄的情況下，就意味著該期 房合同的競爭力越大。而市場價競爭力自然就是指以低於市場價出售以快速吸引買家。
轉房過程可以很快，石晶律師說，她最快曾經為一個客戶在三天之內就辦好了所有轉讓合同的手續。但這並不是越快越好，相反，因為時間越短越不 能保障利益的最大化。「那位客戶就是因為臨近交房貸款沒有獲批，無奈之下不得不快速轉讓。以倫敦目前的房市情況來看，操作得好盈利是很可觀的，但是他時間 太緊，做了很多讓步，價格也大打折扣。如果雙方律師都為自己的客戶爭取利益的話，就一定需要時間來協商和修改文件，而所用時間和所獲得的利益往往是成正比 的。節省時間的辦法是與客戶前期很好的溝通、瞭解客戶的底線是什麼，這樣與對方溝通速度就更快，有效減少中間的時間耽擱。」
有轉房意向的人一定要儘早打算，即使在價格方面很有競爭力，且有買家願意購買的情況，對方也需要時間準備購房金。如果涉及到外匯和資金流 轉，後續的交易就需要更多時間，這也是為什麼轉房者更「偏愛」現金買家。需要注意的是，因為轉賣期房合同轉的只是「利益」而不是「義務」，即使是已經簽署 了轉讓合同，接手買家也有可能發生意外導致交易不能順利完成，最初的買家還是有義務繼續完成交易的，一般來說，這個責任不可能完全規避。所以有經濟實力的 買家也是對轉賣者利益的保障。可以儘早把房產放入市場，根據市場的反饋再做調整，時刻讓自己掌握主動權。
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（據華聞網）
